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空振り 4

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は午前中にBLXさんと


Bさんの戸建賃貸を見学させていただきましたーグッド(上向き矢印)

DSC_1158.JPG


どんなのになるか楽しみですねー(^-^)


午後からは、以前登場した倉敷の戸建を再見学ぴかぴか(新しい)

2014年03月22日 倉敷で新築を見てきましたー

DSC_1162.JPG


やはりこのウッドデッキが大好評でしたわーい(嬉しい顔)

デッキ.JPG

デッキ外から.JPG


...


さて、今日も空振りシリーズで。


該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...



今日の物件はこちら

外観.jpg


まだまだ古くない、平成11年築のしっかりしたRC。


1フロア5室の4階建て。


間取りは3LDK 65.6u


間取り.gif


3LDKとしてはちょっと狭いですけど


10年前は転勤者なんかでバンバン決まったもんです。


日赤病院やイオン岡山店のすぐ近くでかなり便利です。


それが 7室 も空いていました。


以前では考えられません...


...


ここは、色々と対策を施されました。


まず、


3月上旬から新管理会社へ移行

 条件は 家賃7万〜7.2万 共益費5千 P1台込み

 広告料1ヶ月



3月11日時点

 広告料2ヶ月 へ増額


大家さんを説得したのでしょう。

自社での客付けは少ない管理会社なのでこういう動きは大切です。

広告料を自社で取り込む管理会社もありますからねー



3月18日

 1室申込


早速、反応がありました晴れ



3月22日時点

 家賃5千円ダウン


まだ安いと言える水準ではありませんが

こんなになるまで家賃を下げなかった大家さんを

頑張って説得したのかな?

もっと時期が早ければ...



繁忙期終了



という流れで、現在でも 6室 空いている訳ですが...


でも、 「なんとかしたい」 というのはよく伝わります。



なかなか条件変更を受け入れなかった大家さんに


広告料の増額 と 家賃ダウン を


一生懸命説得したように感じます。


勝手な推測ですが...



広告料は家賃減額なんかは


はっきり言って単純な提案ですけど


説得できたところが評価できますね。


それすらもできていない管理会社もある訳ですから...



管理会社の移行がもっと早かったらよかったかもしれないですね。



厳しい状況が続きますが、


大家さんのためにいろいろ改善提案をしてあげてほしいものです。



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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