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2 3月注目物件

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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見学会&お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に3LDKのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりましたグッド(上向き矢印)
3月8日(土) 13時 からで考えています。
ご都合の合う方はぜひわーい(嬉しい顔)



こんばんは。岡山大家です。


3月に動向を注目しておきたい物件の二つ目ですが


こちら、プランドール大供


2013年12月に岡山市役所の道路を挟んだ西隣に完成したので、


見たことのある方も多いのでは?

外観.jpg


岡山市北区大供(だいく)。
ストリートビュー

駐車場に建ちました。


...


間取りは、1K、1LDKの混合で、11階建て 全60戸 です。



1K は 33.95u でかなり広い部類ですが


1LDK は34.92u と 36.86u で


1LDKとしては狭い部類に入りますね。


...


家賃表 と 決まり具合 はこんな感じ




12月5日時点

 高いところが好きな方はどこにでもいますが

 さっさと最上階2部屋が決まっています。

 あとは、低層階の 1K が先に決まっているんですね。

 これはなかなか興味深い

 1K で 34u近くあればかなり広い部類で

 共益費、ネット無料で6.5万というラインは絶妙なところです。

 勤め先が中心地の方が、家賃を多少無理してでもってラインがこのへんまで。

 いいところを突いていると思いますね。

 2、3、4階はむしろ安い。5.8万スタートでOK。

 最上階はもう少しいける。



1月4日時点

 すでに完成していますが、あまりにも動きが悪いので

 広告料を出さないとヤバイって判断かな。

 とりあえず50,000円出してきた。

 しかし、相変わらず決まるのは 1K

 低層階がないので、仕方なく上へ。

 これ、1LDKとの家賃バランスがおかしいんですよ。

 面積が1〜3u程度しか違わないのに

 家賃が1〜1.3万上がりますからね。

 コスト的には断然 1K でしょ。

 

2月5日時点

 1Kは満室

 1LDKも動き出したけど低層階が中心。

 基本的に家賃重視の動きっぽい。

 この1ヶ月で、15部屋決まる。

 繁忙期パワーを感じるね。



2月27日時点

 4部屋しか決まらず、一気にトーンダウン

 相変わらず低層階が動く。

 広告料は5万円のまま



12月完成から、繁忙期も残り1ヶ月。


60室中 残り23室


満室は秋のイオン特需までお預けか?


...



苦戦中の、北区春日町 1LDKペット可 も 33u ほどなんだよねー
2014年02月27日 3月注目物件


同じく、北区春日町 1LDK 広告料2ヶ月 家賃1ヶ月サービスは 40u。

家賃はそんなに変わらないのに残り1部屋。
2014年02月07日 2 激戦区の様子


さらに、北区富田町周辺にもRC新築1LDKが3棟あるし


少し離れたらハウスメーカの1LDK40u超がゴロゴロあるしね。


そっちに喰われとるかな...




しかし、岡山ネタしか書かんからランキング下がるなー(笑)



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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