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苦戦中物件 続報

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は倉敷で見学会の予定だったんですけど


岡山では珍しい ”大雪雪” だったので中止にバッド(下向き矢印)

DSC_0921.JPG

12〜13センチは積もってましたけど


岡山人はこれぐらいでパニックですあせあせ(飛び散る汗)


我が家の前の短い坂に、近所の車が2台トライしましたが


敢え無くバックで戻ってきていましたふらふら


雪国の人からするとお笑いでしょうけど


ここまで積もるのは、記憶の範囲では15年ぶりぐらいですかねー


15年ぐらい前に東山峠がえらいことになってました (((゜Д゜;)))


そんな中、夜はセミナー仲間との飲み会に出席ビール

DSC_0925.JPG

意識の高い人たちと話しをするとモチベーションあがりますねーグッド(上向き矢印)


そういえば、まだ新年会をやっていないので、今月には企画しましょうかねー


...


さて、繁忙期も中盤に差し掛かって


苦戦中の物件がどうなっているのか気になる方もいると思うので


様子をお知らせしておきましょう。


まずは、追跡シリーズ1 でお馴染みの さくらみちガーデン

2013年12月27日 繁忙期にかける!


この時点で、106号、108号が空き(連棟のメゾネットタイプ)

共に家賃18万円、P1台込、2台目10,000円...


それが、2月入居限定

106号 150,000円 P1台込、2台目10,000円
108号 155,000円 P1台込、2台目10,000円

3月末までフリーレント

室内小型犬 か 猫 2匹までOK



となって、106号が申込中グッド(上向き矢印)


あと一つ。


5月で丸2年空きになるぞexclamation&question


がんばれexclamation


...


追跡シリーズ2 でお馴染みの 北区一宮の新築は

2013年12月28日 2、繁忙期にかける!

この時点で、307、404、407の3室(1K)が残り。


その後...


...


...


何の変化もなく...


条件も同じ、広告料も同じ...



こりゃ丸々1年(3月で)空くかもなーふらふら


...


追跡シリーズ3 でお馴染みの 中区古京の新築は

2013年12月29日 3、繁忙期にかける!


時点で、203号 47.97u(1LDK) 89,000円 が残り。


その後は...


...


...


こちらも変化なし...


3月で丸1年...


あとひとつなんだけどねーふらふら


...


新築後、1年かけても(さくらみちガーデンは2年近く)満室にらならいとはいえ


相場よりかなり高い家賃


満室に近い状態になっているというのは


新たな家賃相場を切り開くという面で


一定の成果を上げていると言えるのかもしれませんねーひらめき



満室にも関わらず、毎月持ち出しっていう大家さんもいますし


満室 = 成功 という訳でもないですから


こういう事例も、個人的にはある意味参考になりますけどね目



そうやって、日々、人の物件を利用(物件動向を観察)している悪い奴なんです(笑)



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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