岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが　２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時　に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納

２月８日（土）　M井さん（倉敷の業者さん）、D井さん（女性）




こんばんは。岡山大家です。


今日は、みーこさんの物件のリフォームがほぼ終わりかけということで

関連記事
2014年01月17日　みーこさん、リフォーム中

懇意にしている営業マンに見に来てもらいました


わかる人にはわかるでしょうが、これってとてつもなく大きいことなんですよ。


ちなみに、わたくしの想定家賃とほぼ同じだったので良かったです


...


さて、昨日の続きで

2014年02月05日　２　キャンセル


キャンセルを極力防ぐには、決済を早く早くってことを書きましたが


そういうことをきちんとしようと思えば


大家側からきちんと動かないといけません


ここは大切なところで、契約書作成に必要な事項が埋まらないと先に進まないので


わたくしがその日のうちに急いで仲介会社に持っていった訳です


...


すでに大家さんをされている方なら経験があるかもしれませんが


仲介会社から申込が入ったあと


しばらく音沙汰がなかったりしたことがありませんか？


契約までの処理スピード　は


担当者の能力や段取り　によって大きく変わりますから


契約書作成に必要な事項を聞かれるまで待っていたのでは


キャンセルの確率が高まるだけです。


...


みんながみんなではないですけど、


実は、お客さんというのは、申込を入れたあとでも


ネットで引き続き探していたりするもんなんです。


営業マンは信頼関係を築けてグリップしたつもりでいても


お客さんは何となくネットサーフィンをしてしまうもんです


本当に信頼関係ができていれば


新たに見つけてしまった物件についても直接相談がきますが


そこまでの関係ができていないと浮気をされます


昨今は、空いてもいない物件をオトリで載せている会社もありますから


いいのいいの言われて引っこ抜かれちゃいます


時間があけばあくほどそんなリスクだけが高まるんでねー



でも、のんきな営業マンは申込をもらっただけで安心してしまって


詰めが甘いんです


さっさと契約書と請求書を出して回収すればいいのに


後回しにしてクレームになったり、挙げ句の果てにキャンセルになったりするんです


...


普通の大家さんはこんなことは知らないから


申込が入ったら一安心で、あとは全部営業マンにお任せみたいなことが多いですけど


大家側が主導権を持って積極的に動くことで


防げるキャンセルもありますよ


...


例えば、何かの条件付きでの（エアコンとか照明器具を付けるなど）申込なら


入居日との関係にもよりますが、さっさと回収してから手配すればいいんです


入金前に設置した挙句、キャンセルなんてことにならずに済みます。



どんな業種でもそうでしょうけど、商売の鉄則は　回収　でしょう。



直接会ったこともない、初取引の相手（入居希望者）に


信用取引をして売掛金が回収できなくなったってことですもんね。



こんなこと誰も教えてくれないもんねー(ｰｰ;)


少しでもキャンセルが減るといいですねー



おしまい



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