岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが　２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時　に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納

２月８日（土）　M井さん（倉敷の業者さん）、D井さん（女性）




こんばんは。岡山大家です。


今日は、久々登場のどんきーさんと巨大床下収納の見学に行ってきましたよー


午後からは、読者のokamoさんから相談を受けたり


昨日は昨日で、読者のT戸さんから相談を受けたり


読者のあつさんが社員旅行のお土産を持って来てくれたり


なんだかんだバタバタしていても


みなさんに何かと気を使っていただきながら


サラリーマン時代終盤では到底感じられなかった


充実した楽しい生活を送っております


みなさんありがとうございますm(__)m


...


さて、前回の続きで

2014年02月02日　キャンセル


長期間放置された挙句のキャンセルを極力防ぐには...


ってとこで終わっていましたが


昨日、一昨日の記事を読んだ方はなんとなくわかったのではないですかね？


2014年02月03日　スピード感

2014年02月04日　２　スピード感


折角、スムーズに　申込　まで行っても


この時点では、あくまでも　申込　の状態です。


これをガッチリ固めるには


さっさと契約を完了させることが一番でしょうが


保証人が遠方にいたりすると時間がかかる場合もあります。


なので、決済金（敷金・礼金など全額）の回収を


できる限り早くすることが効果的なんです


...


以前取り上げた、麒麟さんの物件は

2014年01月25日　麒麟さん戸建賃貸完成見学会 ＆ 申込


１月２５日（土）　申込で、翌週の３１日（金）には麒麟さんに着金しています。


月末で、売上欲しさに賃貸現場が決済を急いだ面もありますが


これぐらいのスピード感があれば、キャンセルになる確率はほとんどないです



昨日の記事のBLXさんの物件は

2014年02月04日　２　スピード感


２月３日申込　で　７日までに入金予定ですし



わたくしの物件２号は

2014年02月03日　スピード感

２月２日申込　で　１２日ぐらいまでに入金をお願いしています。


早くて３〜４日以内、遅くても１０日以内ぐらいまでに入金してもらいたいところです。


...


業者によっては、「お客さんの都合もあるし、早すぎる」


って言うところもあるかもしれませんが


部屋を本気で決めようとしている人なら


きちんと引越し資金ぐらい準備しています。



時々、次の給料が入ったら...　とか　ボーナスで...　とか言う方もいますが


基本的には、引越し費用があって、その費用内で収まる物件を探していますからね。


そんな場合は臨機応変に対応したらよいかと思いますが


なんせ、長期間部屋止めされて一方的にキャンセルされたりしたら


困るのは大家さんなんですからね。


仲介会社は何の責任も取ってくれません


なので、なんだかんだで早期入金に難色を示す方は、


キャンセルの可能性を多少疑ってみるほうがよいかもしれません


...


きちんと引越し費用を用意してすぐに入金してくる方は


引越しの意思が固まっている方で、且つ計画性のある方です。


そういう方は、入居後も優良入居者でいてくれることでしょう


...


そして、さっさと契約まで持っていけば


その後のキャンセルは　解約　で扱うこともできますし


お金を握っている方が圧倒的に有利に話しを進められます。



つづく



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