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3 管理の選び方

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが 2月5日(水) と 2月8日(土) 10時〜18時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください
わーい(嬉しい顔) 

関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、朝一で某不動産屋へ「読者さんの空室物件を決めてくれー」ってお願いしてきて


その後、読者のナオ大家さんと物件巡りをしてきましたよー車(セダン)


巡ること約6時間... どんだけ〜  ちょっと古いなたらーっ(汗)


...



さて今日は、前回の続きで。

2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 2 管理の選び方



管理戸数が多いと 弱小大家の物件は埋もれてしまう ってことまで書きました。


そりゃそうですよね。


何千戸も管理がある中の、一弱小大家の古い物件を優先する理由がないでしょ?


資金力があって次から次へと物件を増やしている大家さんがいれば


物件を買ってもらえる ⇒ 売買部門で仲介料が発生

そのまま管理を任せてもらえる ⇒ 管理料増収、管理戸数増加



ってことになりますし、


取り扱う物件が増えるということは


仲介料、広告料、付帯商品の売上、小修繕、退去清算などが


絡んでくるチャンスが増える訳ですからねーグッド(上向き矢印)


かなりの優良物件だとか、コネがあるとかでないとなかなかねあせあせ(飛び散る汗)


管理を任せてはいても、2年も3年も4年も空いたままの部屋なんてのも普通にあるんですから...


...


入居率だって、どこの管理会社でも、90数パーセントはありますけど


そんなもん、人気エリアの大型人気物件が管理に加われば


簡単に入居率は上がるんですから、


そもそも、全管理物件に対する入居率なんて管理会社を選ぶ指標にはならないんですよ。


人気エリアの人気物件なんて、どこがやっても決まりますわたらーっ(汗)


入居率を指標にするんなら


自分の物件に似たようなエリアや似たような間取りなどを


抽出して計算するべき
でしょう?




仮に、管理戸数100戸の会社があったとして


新築、築浅、立地も抜群の

Aマンション 50戸 ⇒ 満室

Bマンション 30戸 ⇒ 満室

Cアパート 14戸 ⇒ 満室



管理受託後1年経過の 3点ユニット1K、場所微妙の

Dアパート 6戸 ⇒ 入居なし



これでも、全体の入居率は94%ですからね。


ちょっと極端ですけど、


これでは客付力、空室改善力があるとは言えんでしょ?



全物件をごちゃ混ぜにして


「うちは入居率がいいんです」 なんて言ってるとこばっかり
ですよ。



ごまかされたらダメだよー(笑)



つづく




2月1日の必殺大家人さんの高松のセミナーに行きますが

受付が13時からなので、

岡山発 11時13分 ⇒ 高松着 12時7分

のマリンライナーに乗って、簡単に昼食を取ってから会場に入ろうと思います。

ご一緒してくださる方がいればご連絡ください。okayamaooya@gmail.com




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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