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9、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


最近は、戸建賃貸に興味をお持ちの方が増えているのか


今日は、読者のAさんご夫妻と赤ちゃん


わたくしの物件7号(自宅)をご覧にお越しになりましたー車


先日は、同じく戸建賃貸をお考えの


読者のBさん と I上さんご夫妻 もお越しになりましたし


実際に実物をご覧になるといろいろわかりやすいようですまる


...


さて、昨日の続きで

2013年12月20日 8、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用


大家さんとの交渉の結果、

 敷金 10万円 ⇒ 5万円
 礼金 5万円
 1月分家賃 5万円
 1月分共益費 2000円 ⇒ 0円
 1月分駐車場 3000円
 火災保険 2万円程度
 保証会社費用(家賃総額50%) 2.75万
 抗菌施工(消毒) 2万円
 24時間対応 1.5万円
 簡易型消火器 6000円

 仲介手数料 55,650円


349,150円 が 297,150円 になりましたが


交渉して下がった部分がポイントです。


...


そう。不動産屋には全く負担がないんです。


敷金が減っても大家さんへの入金が減るだけですし、共益費も同様です。


最近は、敷金の必要性というのも薄れてはいますが


敷金と共益費っていうところがミソです。


敷金は、「基本的には返金するお金で単なる預かり金」


ということですし、保証会社に入るので


減額交渉に乗ってもらいやすいです。


礼金は、広告料として頂く予定なのでそのままにしておきたいですしね。


...


そして、共益費は


敷金、礼金、仲介手数料 に影響しないんですね。


どれも、家賃の○ヶ月とかになっているので


家賃を下げると、連動して下がってしまいます悲しい


家賃5万円が3000円下がると


仲介手数料は 3150円 下がりますし


礼金からいただく広告料も 3000円 下がります
ダメ


...


付帯商品でフルに稼ぐ


そして、取り分は減らさないように交渉するお金




人のふんどしで相撲をとるじゃなくて


横綱同士に相撲をとらせといて


何本も懸かった懸賞金はごっそり持っていくイメージでしょうか(笑)



入居が決まって 大家さんも喜ぶ

初期費用が下がって 入居者も喜ぶ

取り分が減らずに 不動産屋も喜ぶ




見事な WIN - WIN - WIN (笑)


近江商人の三方よし とは、こういうのを言います(笑)(ウソ)



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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