2013年10月29日
専門分野 ２
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。
こんばんは。岡山大家です。
困りましたねー。風邪が治らんですわー
正確に言うと、一旦治ったんですけど、すぐ次の風邪を引いたっていう（笑）
喉痛と熱が２日で治ったと思いきや
１日置いて咳と鼻水と熱にやられております
みなさんもお気を付けて
...
さて、前回の 専門分野 の続きで
私が感じた 現場感が無くなっていく感覚
過去、２回ありまして。
１回目は、最初に入社した不動産会社を辞めたあと。
H１４年１月 から H１８年１２月 までの 約５年間
賃貸営業や店長をやっていましたが
不動産業界に復帰するつもりもなかったので
完全に情報を気にしていなかったんですよねー（笑）
H２０年１月に次の不動産会社に入社するまでの
約１年間、FP系とかPC系の資格をみっちり勉強していましたが
１年のブランクっていうのはきつかったですねー
１年も経てば、相当新築も増えていて
知らない物件がかなり出現してましたからねー
...
２回目は、H２０年に入社した会社で部署異動になったとき。
ここでも、賃貸営業や店長をやっていたんですけど
新しく部署を新設することになってそちらに異動。
新設部署なんで、軌道に乗せるための業務に集中していて
たったの２～３ヶ月程度、賃貸の情報に目を通さなくなっただけで
知らない物件が増えてたんですよねー
「うゎ、こりゃいかんわ。わからんようになるわ」
と思ってからは、頻繁に情報に目を通すように戻したんですけどね。
現場にいたときは、毎朝新着情報に目を通していましたからねー
...
やっぱりね、
ある程度のスパンで市場の動きを追跡していないと
メーカーの新商品 や 新設備の出現 とか
斬新な建物（デザイナーズ系とか） や 間取りの出現 とか
家賃相場 や トレンドの間取り とか
ある物件の入居状況の変化 とか
ピンポイント情報がわからなくなるんですよー
...
家賃相場なんて数年程度では大きく変わらないんで
現場を離れて長い人でも
なんとなくのザックリならわかるんですけど
実績上げて出世すればするほど
細かいことがわからなくなるんですよねー
つづく
※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
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1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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困りましたねー。風邪が治らんですわー
正確に言うと、一旦治ったんですけど、すぐ次の風邪を引いたっていう（笑）
喉痛と熱が２日で治ったと思いきや
１日置いて咳と鼻水と熱にやられております
みなさんもお気を付けて
...
さて、前回の 専門分野 の続きで
私が感じた 現場感が無くなっていく感覚
過去、２回ありまして。
１回目は、最初に入社した不動産会社を辞めたあと。
H１４年１月 から H１８年１２月 までの 約５年間
賃貸営業や店長をやっていましたが
不動産業界に復帰するつもりもなかったので
完全に情報を気にしていなかったんですよねー（笑）
H２０年１月に次の不動産会社に入社するまでの
約１年間、FP系とかPC系の資格をみっちり勉強していましたが
１年のブランクっていうのはきつかったですねー
１年も経てば、相当新築も増えていて
知らない物件がかなり出現してましたからねー
...
２回目は、H２０年に入社した会社で部署異動になったとき。
ここでも、賃貸営業や店長をやっていたんですけど
新しく部署を新設することになってそちらに異動。
新設部署なんで、軌道に乗せるための業務に集中していて
たったの２～３ヶ月程度、賃貸の情報に目を通さなくなっただけで
知らない物件が増えてたんですよねー
「うゎ、こりゃいかんわ。わからんようになるわ
」と思ってからは、頻繁に情報に目を通すように戻したんですけどね。
現場にいたときは、毎朝新着情報に目を通していましたからねー
...
やっぱりね、
ある程度のスパンで市場の動きを追跡していないと
メーカーの新商品 や 新設備の出現 とか
斬新な建物（デザイナーズ系とか） や 間取りの出現 とか
家賃相場 や トレンドの間取り とか
ある物件の入居状況の変化 とか
ピンポイント情報がわからなくなるんですよー
...
家賃相場なんて数年程度では大きく変わらないんで
現場を離れて長い人でも
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細かいことがわからなくなるんですよねー
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