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餅は餅屋? 6

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き



不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


10年前はまだまだでしたけど、


新規参入が増えるにつれて


業界全体の流れとして


管理取得に目が向くようになってきた
ように思います。


...


賃貸仲介って、一度契約(入居)してしまうと


基本的に数年は住むケースが多い
ですし、


従業員の定着率も悪いので


リピートっていうのが少ないんですね汗


なので、常に新規顧客を見つけてこないと売上が立ちにくいなか


管理料というのは安定的な収入が見込めるので


ある程度シフトしていくのは自然な流れだったとは思います。


...



ですが、当時はまだまだ管理の重要性に対する認識は甘かったんです。


わたくしの勤めていた○ンホーム岡山では


3500程度の管理戸数に対して


専従者が何人いたと思います
はてな


...


...


...


たったの 一人 です悲しい


これ、マジですよ。


ありえないでしょはてな


ちなみに当時の担当者は、○カハラさん。


今はどこで何をしているのやら...


...


たった一人で対処できるはずがないですよね汗


ですが、管理のクレーム処理的なところに


人を割くっていう認識があまりなかったんですよ困った


そうなると、どういうことが起こるかはてな




店舗にクレームの電話が入る



管理の担当者にパス



担当者は順番に処理する



なかなか処理されずに溜まる



再度、クレームの電話が入る



管理の担当者へ



...


こんな流れが延々と続くので


結局、受電した人間が処理をするようになるんですね困った




とにかく当時は なんでも屋 でしたよ汗



騒音クレーム

ゴミクレーム

設備クレーム

水漏れ

電球交換

無断駐車

延滞の督促

退去精算

管理受託

管理料集金

...




ほんとあらゆることをやりました汗


それでいて賃貸の売上も上げないといけませんからねー落ち込み



当時は、そんな体制がイヤで仕方なかったですけど


今となっては、いろいろ経験しておいてよかったなと思いますまる



古き良き時代の不動産屋でしたねーバニー



つづく





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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