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岡山市で区分投資はどうか? 3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続き


読者の ぱぱさん からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


...


1、中心部の単身用区分


良いところって、まずは


岡山駅近くの一等地 に

比較的安い価格 で

空間を買える ってことでしょう。


実際、よく出ている価格帯は200〜300万円程度ですし、


この価格で一等地に空間を手にできるのは


かなりのメリット
だと思います。


自己資金が不足気味の方 や


いきなり高額物件は...(汗)って方
には


向いているかもしれません。


...


要は、客付けできてお金が残るのかはてな


ってところが大事なところだと思うんですけども


そこがかなり難しいのかなと...


...


岡山の単身用区分の安いやつは


3点ユニットばかりで、一般の方には不人気
です。


単身用区分同士でも競合しますし、


一般の単身用賃貸物件とも競合するので


ライバルも多い
です。


客付け面は楽ではないですねー汗


そういうことからすると


「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


の質問に対して、


素人には厳しいということになると思います。


...


ただ、一定のニーズはあるんです。


穴吹のアルファシリーズや


大京のライオンズシリーズには


オートロックがついています。


築20年級の賃貸物件でオートロックのある物件って


なかなか難しい
ですから


家賃が安くて、セキュリティー性も高い物件となれば


大きく浮上
してきます。


中心地でセキュリティー重視 > 3点ユニット


という方は少なからずいます。


...


あとは、外国人の方のニーズです。


一般の賃貸物件では、受け入れてくれるところが少ないです。


生活習慣の違いや滞納トラブルなどが何かと煩わしいですから


一般の大家さんは結構嫌います汗


そこを敢えて狙っている大家さんもいて


ハイツセイコー や ナッツクラッカー などを複数室所有しては


外国人を中心に運用されていたりします。




うまいことそういう入居者を探せるかどうかはてな


ノウハウ満載の先輩大家さんを差し置いて


自分の部屋に入ってもらえるかどうか
はてな




つづく





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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