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新築アパート VS 新築戸建 4

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


この 新築アパート と 新築戸建て


なぜ戸建て賃貸のほうが残ってしまったのかはてな





岡山では、新築の一戸建てやマンションが


2000〜3000万円程度で買うことができます。


なので、家賃10万円以上を払ってまで


賃貸に住もうなんて方は多くいません。



地元の人達は、せいぜい出しても


駐車場2台で8万円程度までなんです。


...



では、10万円以上出して賃貸に住む人はどんな人なのかはてな


そこそこお金は持っているけど住宅ローンは通らない


訳ありの方や、自営業で年数の浅い方
 か


たっぷり家賃補助の出る勤務先の方です。


国立系の医療関係の方とか、大概は大手企業にお勤めの方になります。


その中でも転勤者


となると、転勤者が好む場所に存在しないと選んでもらえない...

・勤務先に近い
・学区がよい
・利便性


など。


勤務先は、大概岡山駅の近くです。


わざわざ、JRで2駅離れる必要もないでしょうはてな


1駅目の大元駅、北長瀬駅の範囲にマンションや戸建はいくつもありますからね。


学区が特別でもなく、それらの方に対して利便性も高いとはいえないこのエリアに


好んで住む転勤者を探すのはとても難しいことです汗


...



それに対して、地元の人間にとっては


それほどデメリットのあるエリアでもない
んです。


・JRが近い。

 滅多に使わないけれども、あればあったで助かる。


・岡山と倉敷の間でどちらにも車で行きやすい。

 ご夫婦で勤務先が岡山と倉敷に分かれていることも少なくない。
 買い物などで岡山よりは倉敷方面にいくことも多い。


・割と近くにスーパーなどがある。

・学区も悪くはない。



といったところでしょうか。


...


要するに、ここは 地元民向けのエリア なんですね。


そこに転勤者向けの10万円超えの物件を持ってきても


あまりニーズがない
んです。


地元民向けのエリアに、地元民向けの家賃設定で持ったきた


新築アパートに軍配が上がるのは当然の結果でしょう。



...



この新築戸建ての家賃が


8〜9万円であればすんなり決まったとは思いますが


新築でそこまでは下げられないでしょう。


或いは、サイズダウンして


60u台の一戸建てで家賃8万円台の設定なら


軽くいけたでしょうね。


...



そのエリアのことをよく分かっていないと


こんなことになりますね悲しい




おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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