不動産取得税って嫌ですねー 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

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こんばんは。岡山大家です。


なんだかややこしい 不動産取得税悲しい


えーっと、基本は


固定資産評価額の3%なので...


この土地のH24年の固定資産公課証明書によりますと...


260u で 884万円 になっておりまして...


884万円の3%ということでしたら


265,200円びっくり


も払わないといけない訳ですけども、


H27年3月31日までに取得した宅地は


884万円という評価を半分にしてくださるそうで、


442万円の3% 132,600円 を


払わんかいっびっくり


と通知してきておるところですけども...



土地を取得してから 3年以内に住宅を新築する


新築する住宅の床面積は 50u以上240u以下


ともうひとつを満たすともっと軽くしてくださるそうな。



で、そのもうひとつがわかりにくい悲しい


...



・土地の税額から次のAまたはBのいずれか多い方の額が減額されます。

 A 45,000円

 B 土地の1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積×2×税率(3%)


  ※ Bの計算により、土地の面積が新築した住宅の床面積の2倍(200平方メートルを限度とします。)よりも小さい場合は、その土地に対する不動産取得税の全額が減額されます。

 土地の1平方メートル当たりの価格は、(固定資産評価額÷2)÷土地の面積で求めた額です。
 住宅の床面積×2で求めた面積は、200平方メートルを限度とします。


...



えーと、 A 45,000円 の根拠はよくわかりませんが


とりあえず B の計算をしてみましょうか。


土地の1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積×2×税率(3%)


まず、土地の1平方メートル当たりの価格は、


(固定資産評価額÷2)÷土地の面積で求めた額 とのことなので...


(884万円÷2)÷260u ですかね...


ということは... 1.7万円 ですね...


で、それに住宅の床面積×2(1戸あたり200uが限度)


84u×2 が2棟 ですと 336u で


1.7万円 × 336u ですと 571.2万円ですか...


それに税率3%で...


171,360円ですか...


...


・土地の税額から次のAまたはBのいずれか多い方の額が減額されます。

 A 45,000円

 B 土地の1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積×2×税率(3%)



ということで


 A 45,000円

 B 171,360円

ですから


B 171,360円 を減額してくれるんですバニー


...



本来払う税金が 442万円の3% 132,600円

で、

減額が171,360円


なので、


このように




0円 になりましたとさまる



おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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