岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで


というわけで、ご質問の前半部分の


「ところで、もしかすると学生の街なのかな？ 5で紹介されていた物件も

家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、

空室が多いんですよね！？


については



５万円前後の家賃帯で探している方が激減したので


空室が多い　ということだと思われます。


...


イメージ的には、築１０年前後のものが多いでしょうか。


築５年以内ぐらいだったら


少々場所が悪かろうが


少々間取りが悪かろうが


少々家賃が高かろうが


まぁなんとか入居は付くもんです


...


それが、築１０年ぐらいになると


設備関係も古臭く感じるようになり


周囲に新しい賃貸物件も増え


しかも、それら新築級とこちらの家賃はほとんど変わらない


ときたら...


どうやって勝ちますか


...


そもそも３０年とかある程度長いスパンで計画しているのに


築１０年程度で家賃を大幅に下げたりできます


大幅なリノベーションができます


報奨金を２ヶ月も３ヶ月も出せます


そうやって迷っている間に


どんどん時間だけが過ぎ


ストレスが溜まり続け


持ち出しが増え続ける


という仕組みです。


...



基本的に


家賃を下げて満室にして、持ち出し被害を最小限にとどめつつ延命か


損切り（売却）か


だと思うんですけど、


市場のことがわからないから


特に対策を打つわけでもなく


ついつい一年に一度の大イベント（学生シーズン）


に期待を寄せるだけになってしまうんでしょうねー




つづく




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