もしかすると学生の街なのかな? 8

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き


というわけで、ご質問の前半部分の


「ところで、もしかすると学生の街なのかな? 5で紹介されていた物件も

家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、

空室が多いんですよね!?



については



5万円前後の家賃帯で探している方が激減したので


空室が多い
 ということだと思われます。


...


イメージ的には、築10年前後のものが多いでしょうか。


築5年以内ぐらいだったら


少々場所が悪かろうが


少々間取りが悪かろうが


少々家賃が高かろうが


まぁなんとか入居は付くもんです
まる


...


それが、築10年ぐらいになると


設備関係も古臭く感じるようになり


周囲に新しい賃貸物件も増え


しかも、それら新築級とこちらの家賃はほとんど変わらない


ときたら...


どうやって勝ちますかはてな


...


そもそも30年とかある程度長いスパンで計画しているのに


築10年程度で家賃を大幅に下げたりできますはてな


大幅なリノベーションができますはてな


報奨金を2ヶ月も3ヶ月も出せますはてな


そうやって迷っている間


どんどん時間だけが過ぎ


ストレスが溜まり続け


持ち出しが増え続ける


という仕組みです。


...



基本的に


家賃を下げて満室にして、持ち出し被害を最小限にとどめつつ延命


損切り(売却)


だと思うんですけど、


市場のことがわからないから


特に対策を打つわけでもなく


ついつい一年に一度の大イベント(学生シーズン)


に期待を寄せるだけになってしまうんでしょうねー




つづく




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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