2012年10月19日
もしかすると学生の街なのかな? 7
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20%!
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 家族で住みまーす
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きなんですが、
読者のBLXさんから質問をいただきましたのでお答えしたいと思います
...
「ところで、もしかすると学生の街なのかな? 5で紹介されていた物件も
家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、
空室が多いんですよね!?
特長をもたせた高級物件路線で行けば、
家賃値下げ競争に巻き込まれないですむかと思いましたが、
このような高価格帯の物件でも〜1LDK程度の広さのものは
供給過多になっているということでしょうか?」
...
さて、最近、世の中では 「格差」 が問題になることも多いですが、
学生の物件探しにも、この 「格差」 が現れているんです。
そもそも、学生のスポンサーは 「親」 ですから、
当たり前と言えば当たり前ですけども、
「親」 の経済力がモロに直撃しています
...
それが具体的に、賃貸市場でどういう影響があるかというと
少しでも家賃を下げたい という 親が増えたということでした。
5〜6年前でしたら
・とにかく家賃を安く 20%
・家賃は相場程度で 60%
・セキュリティーなど高級志向で 20%
ぐらいの感覚でしたが
近年は
・とにかく家賃を安く 50%
・なるべく家賃を安く 30%
・家賃は相場程度で 0%
・セキュリティーなど高級志向で 20%
少し極端かもしれませんが、
これぐらいの感覚になりました。
...
家賃額に置き換えてみると
・とにかく家賃を安く 50%
⇒ 2〜3万円前半
・なるべく家賃を安く 30%
⇒ 3.5〜4万円前半
・家賃は相場程度で 0%
⇒ 4.5〜5万円前半
・セキュリティーなど高級志向で 20%
⇒ 5.5万〜
といった具合です。
どうなるか想像できますね
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20%!
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 家族で住みまーす
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きなんですが、
読者のBLXさんから質問をいただきましたのでお答えしたいと思います
...
「ところで、もしかすると学生の街なのかな? 5で紹介されていた物件も
家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、
空室が多いんですよね!?
特長をもたせた高級物件路線で行けば、
家賃値下げ競争に巻き込まれないですむかと思いましたが、
このような高価格帯の物件でも〜1LDK程度の広さのものは
供給過多になっているということでしょうか?」
...
さて、最近、世の中では 「格差」 が問題になることも多いですが、
学生の物件探しにも、この 「格差」 が現れているんです。
そもそも、学生のスポンサーは 「親」 ですから、
当たり前と言えば当たり前ですけども、
「親」 の経済力がモロに直撃しています
...
それが具体的に、賃貸市場でどういう影響があるかというと
少しでも家賃を下げたい という 親が増えたということでした。
5〜6年前でしたら
・とにかく家賃を安く 20%
・家賃は相場程度で 60%
・セキュリティーなど高級志向で 20%
ぐらいの感覚でしたが
近年は
・とにかく家賃を安く 50%
・なるべく家賃を安く 30%
・家賃は相場程度で 0%
・セキュリティーなど高級志向で 20%
少し極端かもしれませんが、
これぐらいの感覚になりました。
...
家賃額に置き換えてみると
・とにかく家賃を安く 50%
⇒ 2〜3万円前半
・なるべく家賃を安く 30%
⇒ 3.5〜4万円前半
・家賃は相場程度で 0%
⇒ 4.5〜5万円前半
・セキュリティーなど高級志向で 20%
⇒ 5.5万〜
といった具合です。
どうなるか想像できますね
つづく
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投稿者:岡山大家|22:52
|岡山の市場についてあれこれ