岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



しかし、古い建物はジャッジが難しいですね〜


読者のmtanaさん情報では、建物が傾いているらしいじゃないですか(笑)


床下のシロアリや雨漏りなんかも気になるところですしね


...



まぁ考え方はいろいろなんですけど、


この手の戸建は、普通の平坦地で余程場所が悪くない限り

岡山でも、倉敷でも、玉野でも、総社でも、備前でも

家賃４〜５万円では貸せます。


ありがたいことに、貸せるレベルの家なら、

家賃はどこかで下げ止まるんでね。



ここの場合は、内装がわからないので修繕費の問題はありますけど、

少々傾いていても、３〜４万円なら借りる人がいるでしょうし、

２年や３年そこらはこの建物も大丈夫でしょうから、

２〜３年貸してから壊すみたいなのもありです。



個人的には

壊したあとどうにかなるような汎用性の高い土地に、

家賃が安ければ貸せそうな建物が乗っかっていれば買っても良い

と思うんでね。


...


で、ここの場合は、

諸費用、修繕費込で５５０万円だとして、

家賃４万円で貸せば、３年で１５０万円ほど回収。


解体が１００万円として、

５５０万円　−　１５０万円　＋　１００万円　＝　５００万円


最終的に

土地が約５００万円で手に入るということなんですけども


土地面積が31.89坪なので

５００万円　÷　31.89坪　＝　１坪　15.67万円



実際の相場的には坪１０万ぐらいでしょうし、路線価から見ても

こりゃ高すぎだなと


...



坪５万　×　31.89坪　＝　約１６０万円


−　解体費１００万円


＝　６０万円




４３０万円がここまで下がってようやく買ってもいいレベルかな（笑）




おしまい



1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村