2012年06月05日
収益物件を考察してみよう 1 ２
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年7月頃？ 戸建を２棟建築予定
４月５日 土地の決済が終わりました
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は昨日の続きで。
以下、個人的な見解なのでご了承ください。
表面利回り 15.33% ということで
魅力に感じる方もいるのかな～と思います。
この手の物件は家賃もかなり下がってきてまして、
数年前は３万円近くで貸せていましたけど、
今は２万円程度です。
今後、もう少し下がるかもしれません。
仮に、全室
家賃 20,000円
共益費 込
駐車場 3,000円
になった場合、
満室なら 215,000円×12ヶ月で
258万円になります。
利回り 14.33%
まだまだいけるで
...
家賃が安い物件は、不動産会社の仲介手数料が安いですし、
入居者レベルに問題があることが多くなるので敬遠されがちです。
仲介手数料だけなら21,000円にしかならないので、
同じ１契約をするなら、家賃が高いほうを好みます。
なので、広告料は最低でも２ヶ月。
実は、この物件と同じ並びに
同種の物件が４棟並んでいます。
所有者はそれぞれですが、
恐らく広告料２ヶ月は出すでしょう。
その中で優先してもらうなら３ヶ月は必要かもしれません。
或いは、家具家電でも設置しましょうか...
...
年に４部屋入れ替わりがあったとします。
退去から次が決まるまでの期間が
A室 １ヶ月
B室 ２ヶ月
C室 ３ヶ月
D室 ４ヶ月
計 １０ヶ月 でした。
家賃２万×１０ヶ月
マイナス20万円
238万円 ⇒ 利回り 13.22%
これぐらいどうってことないわ
...
当初、広告料２ヶ月で運営
A室 ２ヶ月
B室 ２ヶ月
閑散期に入り、空室よりはマシだと思い、
広告料３ヶ月の大盤振る舞いをします。
C室 ３ヶ月
D室 ３ヶ月
広告料合計 20万円
218万円 ⇒ 利回り 12.11%
D室に至っては、
冷蔵庫、洗濯機、TV、電子レンジ、照明器具を設置
合計 10万円
208万円 ⇒ 利回り 11.55%
結構きついな～
そこまでせんと決まらんもんかの～
まだまだへっちゃらじゃい
...
４部屋それぞれリフォームが必要でした。
１部屋10万円かかりました。
10万円×４部屋 40万円
168万円 ⇒ 利回り 9.3%
くぅ～結構かかるやんけ～
...
規模もそこそこありますし、
入居者の質にも不安があるので、
管理を委託しました。
管理料 集金家賃の5%
238万円×5% 年間約12万円
156万円 ⇒ 利回り 8.66%
ややこしいことは自分じゃ処理できんし...
...
固定資産税
調べていないのでわかりませんけど、
ざっくり20万で計算
136万円 ⇒ 利回り 7.55%
マジか...
...
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年7月頃？ 戸建を２棟建築予定
４月５日 土地の決済が終わりました
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は昨日の続きで。
以下、個人的な見解なのでご了承ください。
表面利回り 15.33% ということで
魅力に感じる方もいるのかな～と思います。
この手の物件は家賃もかなり下がってきてまして、
数年前は３万円近くで貸せていましたけど、
今は２万円程度です。
今後、もう少し下がるかもしれません。
仮に、全室
家賃 20,000円
共益費 込
駐車場 3,000円
になった場合、
満室なら 215,000円×12ヶ月で
258万円になります。
利回り 14.33%
まだまだいけるで
...
家賃が安い物件は、不動産会社の仲介手数料が安いですし、
入居者レベルに問題があることが多くなるので敬遠されがちです。
仲介手数料だけなら21,000円にしかならないので、
同じ１契約をするなら、家賃が高いほうを好みます。
なので、広告料は最低でも２ヶ月。
実は、この物件と同じ並びに
同種の物件が４棟並んでいます。
所有者はそれぞれですが、
恐らく広告料２ヶ月は出すでしょう。
その中で優先してもらうなら３ヶ月は必要かもしれません。
或いは、家具家電でも設置しましょうか...
...
年に４部屋入れ替わりがあったとします。
退去から次が決まるまでの期間が
A室 １ヶ月
B室 ２ヶ月
C室 ３ヶ月
D室 ４ヶ月
計 １０ヶ月 でした。
家賃２万×１０ヶ月
マイナス20万円
238万円 ⇒ 利回り 13.22%
これぐらいどうってことないわ
...
当初、広告料２ヶ月で運営
A室 ２ヶ月
B室 ２ヶ月
閑散期に入り、空室よりはマシだと思い、
広告料３ヶ月の大盤振る舞いをします。
C室 ３ヶ月
D室 ３ヶ月
広告料合計 20万円
218万円 ⇒ 利回り 12.11%
D室に至っては、
冷蔵庫、洗濯機、TV、電子レンジ、照明器具を設置
合計 10万円
208万円 ⇒ 利回り 11.55%
結構きついな～
そこまでせんと決まらんもんかの～
まだまだへっちゃらじゃい
...
４部屋それぞれリフォームが必要でした。
１部屋10万円かかりました。
10万円×４部屋 40万円
168万円 ⇒ 利回り 9.3%
くぅ～結構かかるやんけ～
...
規模もそこそこありますし、
入居者の質にも不安があるので、
管理を委託しました。
管理料 集金家賃の5%
238万円×5% 年間約12万円
156万円 ⇒ 利回り 8.66%
ややこしいことは自分じゃ処理できんし...
...
固定資産税
調べていないのでわかりませんけど、
ざっくり20万で計算
136万円 ⇒ 利回り 7.55%
マジか...
...
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
投稿者：岡山大家｜21:19
｜収益物件を考察してみよう
「ふつー」の状態で上位に進出できるんだよね。
