岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。


さて、3月1日から、物件3号に入居者が付きました。


60歳台のご夫婦　と　娘さん　と　猫　です。
　

近所で6万台の家賃を払っていて、高いので引っ越したいということでした。



当初、ペット可にするつもりはなかったんですけど、

家賃43,000円で、掃除も修繕もなしの現状入居で構わないならペットＯＫ

という条件を出したところ、

それで構わないということだったので、そのまま貸しました


普通に原状回復やってたら20万は軽くかかったと思うので

修繕費は0円は助かりましたよ




先日、入居者さんから電話があって、

「洗濯物を干すところに大きな木があるのだけれど切ってもいいか？」
「駐車場のブロック塀を少し削ってもいいか？」

という内容でした。


減価償却を4年取ったあとは、壊すか　売るか　なので、


「どうぞどうぞ。もう古いんでね、ある程度好きにやってもらったらいいですよ。いずれは取り壊しになりますしね。」

「えっそうなんですか！？何回も引越ししたくないんでできるだけ長く住みたいと思っているんですが...」

「あ〜そりゃもちろん、○○さんがお住まいの間に壊すことはありませんよ。
　ただ、最終的には壊さないといけないだろうからある程度好きにやってもらっていいですよ」


って会話を交わしました。



実はわたくし、出口の選択肢のひとつに、この入居者への売却も考えています。



・戸建（平屋）は少ない。
・4万円台のファミリー物件はかなり少ない。
・猫が飼える物件はさらに少ない。
・年配のご夫婦で、家賃重視の引越しなので長く住みそう。
・現実問題、猫と一緒で高齢では、賃貸住宅の確保が難しい。

ので、


この方と折り合いがつけばですが、5年程度で売ってあげようかなと。



自分たちで好きなように造作をさせてあげれば、

愛着も出るし、住み慣れてしまうと引越ししたくなくなるでしょうし、


出口の有力候補です



おしまい



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