2012年02月29日
なぜ平屋だったのか？
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居！
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、以前、麒麟さんから頂いたご質問にお答えしたいと思います。
質問は
「ところで質問ですが岡山大家さんの物件2号ですが2階建てにして2戸で賃貸って考えはなかったのでしょうか？」
前置きが長くなりますが、
実は、物件1号購入前から 土地 が欲しいと思っていました。
やはり、分譲マンションですと、管理費・修繕積立金などが発生しますので...
ちなみに、物件1号では 敷地内屋根付き駐車場を含めて
毎月23,000円ほど払っています。
幸い、高額で貸せていますし、修繕費もほぼありませんので、
投資の入り口 としては、悪くない選択だったと思っています。
が、次は必ず土地付きを買おうと思っていました。
イメージ的には、
・予算1500万円程度
・新築戸建
・土地 40～50坪
でした。
理由はこんな感じです。
・予算1500万円程度 ⇒ 自己資金と借入額の問題
・新築戸建 ⇒ 修繕費を使いたくない
・土地 40～50坪 ⇒ 駐車場を3台確保したい（差別化）
これを実現させるには
建物1000万、土地500万 ぐらいでないと難しいな...
坪10万の土地か...
随分郊外じゃないと難しいな...
どこかいいとこがないかな～
なんていつも考えていました。
...
当時はある店舗の店長だったので、誰よりも早く出社することにしていました。
するとある日、朝早くに会社のメールに土地情報が届いたんです。
送り主は、某Ｓハウスの営業マンで、不動産業者向けの情報配信でした。
「津島東 50坪 500万円 アパート用地、自宅をご検討の方にご紹介ください」
「おっ！坪10万じゃん！岡大の裏の方か。とりあえず詳しい場所を聞こう！」
すぐ返信したところ電話があり
「すぐに資料を持っていきます」
...
で、岡山大学の裏だけど、山（斜面）ではない平坦地なので、
ここならいけるなという感触で押さえてくれることに。
感覚的にいけると思ったのは、わたくしの駅前勤務時代の経験でした。
私が不動産賃貸業に足を踏み入れた年に
この土地の近くに、Ｓハウスの2ＬＤＫが新築されたことがありました。
そこは、2ｍ道路をしばらく進んだ先で、とても奥まっていて
こんなところ誰か借りるんだろうか？
と思っていました。
現実には、簡単に満室になり、
以後数年経っても滅多に空室が出ない、
出てもすぐに次が決まる 状態でした。
岡山大学周辺にはファミリー物件がほとんど存在しないのが理由でした。
今回の場所は、その物件へ行くための2ｍ道路に入る手前でした。
斜面でもない。
お墓も近くにない。
そして
ここは、路線価が1㎡ 67,000円ほど。市場価格でも坪20万以上する。
前述の物件より立地で有利！
価格も安い！
こんなもんすぐ売れるわ
買わんと損じゃがっ
その日の晩に、一応、現場確認だけして
ここも ほぼ即決 しました。
またもや「即決のメカニズム」と同じパターンで、自分のイメージにマッチしました
その後、この土地は数十人から問い合わせがあり、
キャンセル待ちが数人という状態になったそうです。
長くなりましたが、
明日はいよいよ、なぜ平屋なのか？
に入っていきます。
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居！
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、以前、麒麟さんから頂いたご質問にお答えしたいと思います。
質問は
「ところで質問ですが岡山大家さんの物件2号ですが2階建てにして2戸で賃貸って考えはなかったのでしょうか？」
前置きが長くなりますが、
実は、物件1号購入前から 土地 が欲しいと思っていました。
やはり、分譲マンションですと、管理費・修繕積立金などが発生しますので...
ちなみに、物件1号では 敷地内屋根付き駐車場を含めて
毎月23,000円ほど払っています。
幸い、高額で貸せていますし、修繕費もほぼありませんので、
投資の入り口 としては、悪くない選択だったと思っています。
が、次は必ず土地付きを買おうと思っていました。
イメージ的には、
・予算1500万円程度
・新築戸建
・土地 40～50坪
でした。
理由はこんな感じです。
・予算1500万円程度 ⇒ 自己資金と借入額の問題
・新築戸建 ⇒ 修繕費を使いたくない
・土地 40～50坪 ⇒ 駐車場を3台確保したい（差別化）
これを実現させるには
建物1000万、土地500万 ぐらいでないと難しいな...
坪10万の土地か...
随分郊外じゃないと難しいな...
どこかいいとこがないかな～
なんていつも考えていました。
...
当時はある店舗の店長だったので、誰よりも早く出社することにしていました。
するとある日、朝早くに会社のメールに土地情報が届いたんです。
送り主は、某Ｓハウスの営業マンで、不動産業者向けの情報配信でした。
「津島東 50坪 500万円 アパート用地、自宅をご検討の方にご紹介ください」
「おっ！坪10万じゃん！岡大の裏の方か。とりあえず詳しい場所を聞こう！」
すぐ返信したところ電話があり
「すぐに資料を持っていきます」
...
で、岡山大学の裏だけど、山（斜面）ではない平坦地なので、
ここならいけるなという感触で押さえてくれることに。
感覚的にいけると思ったのは、わたくしの駅前勤務時代の経験でした。
私が不動産賃貸業に足を踏み入れた年に
この土地の近くに、Ｓハウスの2ＬＤＫが新築されたことがありました。
そこは、2ｍ道路をしばらく進んだ先で、とても奥まっていて
こんなところ誰か借りるんだろうか？
と思っていました。
現実には、簡単に満室になり、
以後数年経っても滅多に空室が出ない、
出てもすぐに次が決まる 状態でした。
岡山大学周辺にはファミリー物件がほとんど存在しないのが理由でした。
今回の場所は、その物件へ行くための2ｍ道路に入る手前でした。
斜面でもない。
お墓も近くにない。
そして
ここは、路線価が1㎡ 67,000円ほど。市場価格でも坪20万以上する。
前述の物件より立地で有利！
価格も安い！
こんなもんすぐ売れるわ
買わんと損じゃがっ
その日の晩に、一応、現場確認だけして
ここも ほぼ即決 しました。
またもや「即決のメカニズム」と同じパターンで、自分のイメージにマッチしました
その後、この土地は数十人から問い合わせがあり、
キャンセル待ちが数人という状態になったそうです。
長くなりましたが、
明日はいよいよ、なぜ平屋なのか？
に入っていきます。
つづく
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投稿者：岡山大家｜19:56
｜平屋についてあれこれ
解体費が足かせになる時代がくるよな...
