岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


一般的に、不動産投資って満室経営が続くと

購入初年度　⇒　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

2年目　⇒　初年度ほど経費がないので　黒字

3年目　⇒　同じように　黒字

4年目　⇒　同じように　黒字

5年目　⇒　同じように　黒字

...


といった感じになります。

まぁ事業ですから、黒字は良いことです。


ですが、黒字だと税金を持っていかれます。


わたくしの場合、払ってもせいぜい数万円程度ですが

あまり面白い話ではないです


サラリーマンですから、毎月自動的に所得税を引かれていますし...


そこで、わたくしは、

購入初年度　⇒　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

2年目　⇒　初年度ほど経費がないので　黒字

3年目　⇒　同じように　黒字

4年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

5年目　⇒　4年目ほど経費がないので　黒字

6年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

7年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

8年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

....


赤字になると、税金を払わないで済むどころか、

給与から引かれた　所得税　が戻ってきます。



3馬力、4馬力となって、がんばって給与からも貯金をすると

毎年200〜400万程度のキャッシュを持つことが可能になります。

すると、安いものなら毎年購入することができます。


もちろん、毎年でなくて、もっと貯めて大きいのをいってもよいですし、

非常時のキャッシュも残しておいたほうがよいので、

全額再投資という訳にはいきません。


賛否両論あると思いますが、

わたくしは概ねこんな感じのイメージで

資産増強　と　節税　に取り組んでいます。



なので繰上げ返済は好みません。　


長期の固定金利で

金利上昇リスクがある程度許容できる構成であればですが。



お金は　早く多く借りて、少なく長く返す　がよろしいかと思います



おしまい


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