岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

2月5日に　住宅メーカーか地場工務店か　ということで書きました。


今日は、若干その続きです。


わたくしの、物件2号は

大手住宅メーカーの　Ｓハウス　で建築しました。


2号についてはいずれ詳しく書きますが、

なぜ、Ｓハウスだったというと、

単に　建築条件付き　の土地だったからです。


建築条件付き　というのは、

簡単に言うと、土地は安めにするから、建築はうちでやってね

っていうことです。


ご存じのとおり、地場工務店よりも

対外的に信頼性は高いですが、建築費も高い


しかし、なるべくローコストで建てたいのが大家というもの


で、実行したのが　施主支給　というやり方です。

基礎、躯体部分、水道、電気関係は密接に絡んでおり、

アフターの面から難しいところがあるので、Ｓハウスにお任せ。


見積りを見ながら割高に感じた

・クロス
・アンテナ
・一部床
・ウォシュレット購入と設置

の工事をこちらで手配しました。


職業柄、内装屋などの手配も簡単にできますので、

安くお願いすることができました


具体的には

クロス　1�u/1500円　の見積りが　1000円程度
アンテナ設置　約15万　が　約5万程度

床のフローリングはほぼ同額だったので、

リビングはお任せして、

脱衣所のクッションフロアと

もう一部屋はウッドタイルを格安で貼りました。
（フローリングなんかより高級感が出るんです）

ウォシュレットは確か4〜5万の見積りだったのを

Ｙ電機で1.5万円で買ってきて、

アンテナ工事と一緒に付けてもらいました。


これで30万近くコストダウンできました

元々が高いんですけど、少しでも抵抗しました


実はもう少し安くなるのですが、

Ｓハウスに丸々儲けさせるよりも、

普段からお付き合いのあるところに儲けてもらおうと思い、

ある程度利益を取ってもらいました


11月引き渡しだったのですが、

施主支給の部分は、翌年に領収証を回してもらったので、

節税にも役立ちました




というわけで、見た目は立派なＳハウスの一軒家に見えますが、

実は一軒家に比べてグレードの低い、アパート仕様で

しかも、内装はＳハウスとはほぼ関係なしの仕様です（笑）



ですが、基礎や建物本体は　Ｓハウス　なので、

保証もついていますし、

しっかりアフターメンテもしてくれていますよ


おしまい


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