自分に合った分野のDIYがいいと思います。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;



共同購入物件
1口100万円を27人が出資(計35口)して作った会社で購入。
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

1口50万円を追加募集で18人34口集まったので追加購入
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
12月

☆「見学会」わたくしの植松平屋&ランチ
 21日(月)12時半

☆「視察」浅口美邸古民家1円?&ランチ
 23日(水)13時



12月一覧
3日(木)12時半「視察」
 東区神崎町戸建&ランチ
3日(木)15時「トレジャー」
 HTさん中区山崎〇〇万円トレジャー&お茶
5日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん1回目
8日(火)12時半「視察」
 児島味野戸建2棟&ランチ
8日(火)15時「見学会」
 倉敷市福江150万円戸建&お茶
10日(木)14時〜16時「勉強会」
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
11日(金)20時「前夜祭」
 ふん様、ポールさんセミナー前夜祭
12日(土)13時半「セミナー」
 ふん様、ポールさん(ゲスト ニーノさん)
14日(月)11時「見学会」
 norikoさん新保戸建アフター&ランチ
15日(火)12時「視察」
 瀬戸町50万円戸建&ランチ

21日(月)12時半「見学会」
 わたくしの植松平屋&ランチ
23日(水)13時「視察」
 浅口美邸古民家1円?&ランチ

1月一覧
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


norikoさんの新保の戸建のアフターを書く予定でしたがちょっと変更(^^;

関連記事
2020年05月24日 街中を攻める戦略。





珍しく?わたくしがDIYをしましてねー(^^;




大家業でDIYいうと


リフォームとか修繕ってイメージが強いですけど


Do It Yourself 自分でやってみるってことですから


何もリフォームや修繕に限ったことではないですよね。





わたくしも、主催したDIY教室とかで


ちょっとだけ漆喰やジョリパット、オイルステインを塗ったり


ごく一部分だけクロスを貼ったりしたことはありますけど


基本的には向いているとも思わない


費用対効果というかね


自分で道具揃えたり、手間暇かけてやった結果より


うまい人にお任せしたほうがね(^^;


塗ったり貼ったりぐらいならともかく


大がかりなことして怪我でもしたらあほらしいしね。





じいじさんみたいに


技量があるとか好きだとかであればいいとどんどんやればいいし

関連記事
2020年12月14日 ゴミがお宝に。




何ごともチャレンジしてみるのもいいと思うし


その結果、技量がついたり、


向き不向きが判明したり


工程や減価を知ることができたり


職人さんの苦労や凄さがわかったり


お金の節約につながったり


いいこともたくさんあると思います。





ただ、やっぱり向き不向きはあるんで


どこをする?どこまでする?


とかきちんと判断しないと


泥沼にはまっていくこともあるでしょう。






今回、わたくしがDIYしたことは


売買契約一式





今日、アパートをひとつ買いましてね。


その工程の処理を全部自分でやりました。


普通は不動産屋さんがすることですね(^^;




今回のは、数年前にあみだに出した物件を


当たった方から売ってもらうということだったので


不動産屋さんに声かけてもよかったんですけど


売主さんの費用低減にもつながるので


全部わたくしがやりました(^^;





その結果、買い側の仲介手数料155.1万円の節約(^^;


もちろん売り側の仲介手数料同額も不要なので


それにプラスして計200万円値下げしてもらえました(^^;





全部不動産屋さんに任せていたら


200万円の値引きもなければ


仲介手数料も満額必要だったので


355万円ぐらい浮いた格好です(^^;





ただ、やっぱり面倒は面倒ですよ(^^;


・売買契約書の作成
・清算書、領収書の作成
・浄化槽の名義変更処理
・電気の名義変更処理
・水道の名義変更処理
・太陽光の名義変更処理
・橋梁使用の名義変更処理
・管理会社継承関係
・金消契約段取り
・司法書士段取り





それでも、費用対効果的には大きいですよね(^^;


わたくしが空き時間を使って半年DIYしたところで


せいぜい数万円浮かす程度
でしょうから(;・∀・)






DIYってのは修繕やリフォームだけじゃないってことですね。


数字に強い人なら、


経理とか申告を全部自分でするとか


PCに強い人なら、


銀行訪問セットや募集資料作成に力をいれるとか


SNSが得意な人なら


発信して入居募集をしてみるとか


営業が強い人なら


不動産屋さん周りを強化するとかですね。





いろいろチャレンジして


いろいろできるようになるのももちろんいいんですけど


それは残りの人生が長い人向けですよね。




どうせDIYするなら


得意分野
でしたほうがいいんじゃないですかね(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
2月



2月一覧
2日(火)12時「視察」
 中区海吉戸建&ランチ
4日(木)12時「見学会」
 わたくしの2号津島東&ランチ
7日(日)11時「見学会」
 みのるさん船頭町戸建アフター&ランチ
8日(月)12時半「見学会」
 norikoさん国富AP退去直後&ランチ
12日(金)12時「見学会」
 なおとさん大安寺AP&ランチ
13日(土)12時半「視察」
 長船戸建&サブリース案件&ランチ
15日(月)12時「視察」
 玉柏古民家&ランチ
16日(火)16時「見学会」
 DDMさん菅野戸建ビフォー&お茶
18日(木)12時「視察」
 津島東AP&ランチ
18日(木)16時「見学会」
 まこりんさん赤磐戸建&お茶
19日(金)12時「見学会」
 じいじさんほぼ中庄0円戸建&ランチ
19日(金)16時「地鎮祭」
 わたくし奥田本町新築地鎮祭&お茶

24日(水)12時「視察」
 楢津戸建&ランチ
25日(木)12時「見学会」
 こーへーさん連島新築&ランチ1日目
25日(木)16時「見学会」
 Kさん西大寺東アフター&
 摂津屋さん西大寺中野アフター&お茶
27日(土)12時「見学会」
 こーへーさん連島新築&ランチ2日目
27日(土)15時「見学会」
 たくみさん倉敷市広江平屋アフター&お茶



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は19日に寄ったわたくしのアパート9号のお話し。


ここは昨年末に大家仲間から譲ってもらいました。




というのもこの物件、


2017年にあみだくじで抽選になりました。


その際は、1番手の方が辞退して


2番手のN村さんが買いました。




で今回、N村さんから売却の相談を受けまして


元々自分でもほしいと思っていたし


一度あみだにも出してるし


ってことで自分で買うことにしました。




内見するのは、その4年前に見学会をして以来(^^;

1.jpeg

2.jpeg

3.jpeg

4.jpeg



トイレ風呂も別だし


1Kとしては広いほうできれいなもんです。

5.jpeg




しかし、川崎医大の方が2名卒業で空きが4つに(-_-;)


コロナもあるので


なかなか埋まらんかもしれませんけど


まぁそのうちなんとかなるでしょう(^^;





それにしても若干荒れとりますな...

2.jpeg

1.jpeg



管理会社から聞いてはいましたけども...





ここ、敷地内にゴミステーションがあるんですね。


鍵もあるようなんですけど、ドアも半開き...

1.jpeg




アパートあるあるですな...


戸建ではこんなこと起こらんのでね...





ここは無断駐車もあると聞いています。


これもアパートあるあるです。


戸建ではそんなことないしね...




で、写真を管理担当者に送ってみました。

2.jpeg




「その白い(左)のが無断駐車です!」




ほう。こいつか...


ちょっと警察でも呼んでやろうかのぉ〜( `ー´)ノ




ってことで最寄りの警察署へ電話。


こういう時は110番じゃなくて


警察署に電話してあげてね(^^)




車種、ナンバーを伝えると


現場に警官を向かわせるので待っとくようにと。


へいへい。


交番からカブで向かってくるんですな。





と思いきや、パトカー到着ー

3.jpeg




事情を説明すると


ナンバーから所有者を照会。

4.jpeg


ここの入居者のようで部屋へ警官2名が向かいます。




たまたま在宅だったようで一緒にこちらにきます。




「ここは〇月だったかに契約してますけど?」(;・∀・)




えっ??


管理会社に再度電話。




「白のじゃなくて、右のシルバーのでした」(;'∀')


「はぁ〜??」




ってことで、白の方には大変ご迷惑をおかけしました(;'∀')





今度はそのシルバーの車の方から聴取。

5.jpeg




「ここは息子が借りてて、そこに置いてるだけじゃ。」





管「あーそこは〇〇さんに貸してますね」


ほう。


じゃあトラックじゃねぇか!





トラックはそのシルバーの方の息子さんのらしい...





息子さんは少し前に


トラックを買うので車庫証明がほしいということで


来店されたそうな。




で、今度は警察が息子さんが会話。




やり取りを聞いていると


「少し前に管理会社に行った」
「ここも借りたい話しをした」
「てっきりOKだと思って止めている」



はぁ??嘘つき野郎が!!




駐車場が全然足りていないのに


1部屋に2台も貸すわけなかろうが!!




管理会社も2台目の話しなんかしていないと。


そりゃそうじゃろう...





まぁ集合住宅系ではよくある話ですわ(;´Д`)





おしまい




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4年入ってくれると信じて...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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3月


3月一覧
2日(火)12時「視察」
 西大寺東戸建&ランチ
4日(木)12時「視察」
 南区某所戸建&ランチ
6日(土)11時「見学会」
 みしばさん赤磐戸建アフター&ランチ
11日(木)12時「見学会」
 西辛川共同購入平屋&ランチ
11日(木)16時「見学会」
 わたくし津島2号アフター&津島AP&お茶
16日(火)12時「視察」
 玉島黒崎戸建&ランチ
17日(水)12時「視察」
 北区青江戸建&ランチ
17日(水)15時「視察」
 北区新道戸建?倉庫?&お茶
18日(木)12時「見学会」
 わたくし備前市戸建ビフォー&ランチ
19日(金)12時「見学会」
 わたくしkakurega2入居前チェック&ランチ
22日(月)12時半「視察」
 総社東阿曽戸建&秦戸建&ランチ

26日(金)12時「見学会」
 麒麟さん津島洋館&横井上戸建&ランチ
29日(月)12時「視察」
 清輝橋ビル&秘密基地上棟&ランチ

4月一覧
1日(木)「見学会」
 なおとさん東島田新築AP&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は10時から南区妹尾の共同購入物件の決済


9時過ぎから銀行で現金を手配して持参(^^;

1.jpeg




共同購入はこれで5案件目ですねー(^^;





詳細はまた書くとして


「もう共同購入はしないんですか??」


ってよく聞かれるんだけど


わたくし個人所有
岡山大家所有
共同購入法人1所有
共同購入法人2所有



の面倒をみんといけんので


かなり手間かかるんですよね...




そんな中、共同購入法人3となるとどんなですかね...




儲け話を分かち合う人を増やしたい気持ちはあるけど


いい物件がたくさん出てくるわけでもないし


優先順位的


まずは共同購入法人1に声して


まとまらんかったら共同購入法人2へ声して


それでもまとまらんかったらって流れになるだろうしね...





やっぱね、早く気付いて、早く決断して、早く動いた人


をそれなりに評価したいと思うし


そうあるべきだとも思ってるから


どうしてもそういう流れにはなるわな...




気付くの遅い

決断遅い

動くの遅い



じゃ、そもそもノーチャンスじゃわ。





この前も数人断ったがな。


そのうちのひとりなんて昨年11月に連絡よこして


やる気ありそうだから案内メールを配信したけど


この3月までなーんも動きなし(;・∀・)





その間、何回イベントあった??




そりゃ仕事忙しいかもしれんけど


そんなんみんな一緒じゃわ。


3か月以上あってただの1回も顔出せんか??




で、こいつはやる気ねぇなー


と思ってストップしたら


その数日後に


「〇日のに参加したいんですけどどうしたらいいですか??」


ってメールきてさ(;´Д`)




もう無視しといてもよかったんだけど


わざわざ時間使って


恨まれるのを覚悟で長文の返信をしたわけよ。


内容としては


そんなんでええんか??
本気で人生変える気あるんか??



みたいなことな。




そしたら、たった36字の謝罪文で終了...




まぁそんなもんよな...


ちょっとは根性みせりゃええのによ...


ほんま情けねぇ...


不動産なんかやらんほうが正解じゃわ...


定年まで勤めて、普通に死んでいけばよろしいが。




なーんて、


逆に反骨心で頑張ってくれるのを期待したいけどねー




まぁ人生なんて人それぞれだけど


現状を打破しようと思ったら


それなりの行動にならんといけんと思うで。






で、かなり話しが脱線しとりますが


午後からは総社で2案件見に行きました。


さらに、その話はまたのちほど(^^;





で、ようやく今日の本題(^^;


見学会解散後、わたくしは中庄の不動産屋さんへ。


アパート10号の1室が決めてくれましてね。


契約処理に行ってきました。




先日は別の不動産屋さんで


津島kakuregaの処理をしましたな。

関連記事
2021年03月21日 隣の竹が倒れてきていました(汗)




どちらの物件もライバルとなる物件は皆無なので


3月というのも手伝って


問い合わせと案内が多かったんだけど


やっぱり広告料(報奨金)はちゃんと払ってますわ(^^;


kakurega2 家賃6万円、共益費3千円、P4.4千円
2.jpeg


津島東平屋 家賃8.5万円 P6千円
3.jpeg




どちらも家賃の1か月分


敷金礼金とかから相殺です(^^;





どちらもね、広告料無しでもいけたとも思うんだけど


まぁそこはね(^^;




元不動産屋の営業マン&管理職としては


売上を追わされてる人たちの苦悩がわかるからね...




6万円と8.5万円...


こっちからしても小さい額じゃないんだけど


いろいろ頑張ってもらってるわけだから


決まった時ぐらいお礼はせんとね。




岡山の市場では、広告料2か月いうのも


かなり一般的になってきてる中で


1か月で済んでるってのはありがたい話しでもあるし


本来は違法なんだけど、


必要悪というか、しかたない部分ですわ。




で、もちろん中庄のアパート10号も払いますよ(^^;




広告料84,000円
4.jpeg




よく見てよ。


「数量」が3になってるよね?(^^;


ここ、1Kで家賃2.8万円なんよ...


そう。広告料3か月なんよね...





額こそ、kakuregaや津島とそんな変わらんけど


こっちは3か月分なんよ...


他は1か月なのにこっちは3か月なんよ...



わざと2回買いたけどそういうことなんよ...


わかるかなー?この厳しさ。





ちなみにこの画像は「請求書」な。




kakuregaと津島は「相殺」だったんだけど


この中庄は相殺するものがないわけ(;'∀')


だって敷金も礼金もないし...





でね、この方は3月20日から契約開始なんだけど


まぁ当然のごとく3月分はフリーレント






さらに、4月分、5月分もフリーレントなんよ(;・∀・)

5.jpeg




まぁ学生さんなんで4年入ってくれると信じて


大盤振る舞いなわけなんだけど


3月分フリーレントはいいとしても


広告料3か月
4月フリーレント
5月フリーレント



いうたら、広告料5か月と同じわけよ(-_-;)





これが社会人で、もし1年そこらで退去してみぃ??


そりゃ厳しいでぇ(;´Д`)






もちろんそんなことはわかっとる。




何戸かここが空いてたところでどうにでもなるし


そんなことを上回る旨味、勝算があると思ってるから


チャレンジしとるわけだけど


ライバル物件が多いいうことは


こういうことでもOKせんと


不動産屋さんがプッシュできんのじゃ(-_-;)





これでなんとか4年安定してくれたらいいんだけど(>_<)






もう何度も何度も書いてるけど

・ライバルが少ない、増えにくい
・退去が少ない、入居が長い
・家賃が下がりにくい、下がり切っている






新しいもので家賃を高めに取りに行ったり


逆に、古いもので安く貸して長く住んでもらったり


融資で買うものと現金で買うものを混ぜたり


ある程度場所を分散させたり


高利回りキャッシュフローマシンと


低利回りだけど資産価値高いとか将来性あるものとか


いろんな商品を持って戦っていくんですわ。





いろんな現実、考えんといけんことがあるいうことですな(^^;





おしまい




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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」北区島田本町AP&ランチ
 3日(月,祝)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2Mさん
 3あらさん
 4なおとさん
 5ひんくんさん
 6u-kiさん
 7よーすけさん
 8fujiさん
 9yazinさん
 10かこちゃん(女性)
 ※満席になりました。


5月一覧
1日(土)12時「見学会」
 fujiさん北区南方戸建アフター&
 中区湊戸建アフター&ランチ
1日(土)16時「見学会」
 じいじさん三田平屋DIYアフター&晩御飯

3日(月,祝)12時「視察」
 北区島田本町AP&ランチ
7日(金)11時「見学会」
 かおりん津島本町4号戸建&ランチ
8日(土)12時「見学会」
 西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
10日(月)12時「見学会」
 なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
11日(火)12時「見学会」
 norikoさん神田町戸建アフター&ランチ
13日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
14日(金)12時「見学会」
 まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


先月、まとめて役所回りをして倉敷市役所に行きましたが


関連記事
2021年04月23日 役所回り



岡山に戻る便で、中庄のアパート10号に寄りました。


中区からだと、車で30〜40分ぐらいかなー




遠いからなかなかここのためだけにはね...




こうしてなんかの経路上にでもないと寄りにくい(;´Д`)





なんで寄ったかというと


3末に2つ退去したまま放置してたんですよ(;´Д`)




そしてついに、


管理会社から「リフォームどうしますかー?」って


催促をされまして(;´Д`)




リフォームの見積もりももらってたんですけど


どうしても自分の物件は後回しになっちゃってね(>_<)





共同購入物件の動きとか


自分のでも津島東、植松、kakuregaとか


この中庄も2つ入居の動きもあったしね...




そんなこんなで、ロクに目を通してもなかったんですけど


よくよく見ると...


...


...


106号  89,650円
103号 232,320円



Σ(・□・;)





ここ、家賃3万円程度なんですけど...




定期清掃とかネット無料とかもかかるんで...



火災保険、固都税も考えると実質は2.5万円ぐらいかな...





まぁ管理会社の見積もりって


とりあえずは、フルフルどMAXで出してきて


あとはどこを減らしていくか?


ってことが多いんで


どうしても最初の見積もりはビックリしがちなんよね(^^;




それでも 106号 89,650円 っていうと


まぁそんなもんかなーって感じ。




実際、目立って高いとこもないし。

無題.jpg




まぁ細かいとこが多いよね(^^;





ここの管理会社は昔からの知人が社長のとこだし


別に悪い印象もないから


購入後も引き続きお任せしてるんだけど


見積もりとしてはまぁ妥当なところだと思います(^^;




パッキンとか、前にいつ換えたかしらないけど


まぁ今回やっとけばしばらくはせんでいいしね。




トイレのクロスも全交換せんといけんのかなー?


なんて思わんこともないけど


多少は儲けてもらわんといけん


この程度なら、


もう進めてもらおうかなともね...





でもさすがに 103号 232,320円


ともなると、


「はいはい。進めてくださーい」とは言えんわね(^^;





中身を見てみると...

1.jpg





ほぅ...


床の工事が15万円ぐらい入ってるからなんですな...


それを除くと一緒ぐらいですか...




うーん...


どの程度なんじゃろ?...




15万円いうたらやっぱり「はいはい」言えんわな...





それで実際に確認してみてからじゃなーってことで


遅ればせながら行ってきたというわけです(^^;





つづく





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 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>


5月一覧
1日(土)12時「見学会」
 fujiさん北区南方戸建アフター&
 中区湊戸建アフター&ランチ
1日(土)16時「見学会」
 じいじさん三田平屋DIYアフター&晩御飯
3日(月,祝)12時「視察」
 北区島田本町AP&ランチ

7日(金)11時「見学会」
 かおりん津島本町4号戸建&ランチ
8日(土)12時「見学会」
 西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
10日(月)12時「見学会」
 なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
11日(火)12時「見学会」
 norikoさん神田町戸建アフター&ランチ
13日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
14日(金)12時「見学会」
 まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしの誕生日でしてねー


49歳になりましたわ(;´Д`)




自分の誕生日なのに、娘2人連れて


名探偵コナンの映画に連れていかれ


劇場版『名探偵コナン 緋色の弾丸』



もちろん料金はわたくしが払うという...




さらに、娘からは「老けたな〜」って(>_<)



誕生日ってなんなんでしょう??Σ(・□・;)






さて、今日は中庄アパート10号の話しの続きで。

関連記事
2021年04月23日 役所回り
2021年05月02日 実際に確認してみてからじゃなー





1Kで家賃3万円ぐらいのリフォーム


232,320円はちょっとな〜(;´Д`)

1.jpg




とりえあず、現地を見てみんとなーってことでね。





だってこの前入った部屋の時は


広告料3か月フリーレント2か月付けたからね...


関連記事
2021年03月22日 4年入ってくれると信じて...





リフォーム代で家賃8か月分とか掛けてたら


入居させるだけで1年分以上消えるがな(;´Д`)




この前の部屋は、学生で4年住むと見込んで奮発したけど...




社会人で1年ほどで退去されたらたまらんからな(>_<)





ほんまもぐら叩きみたいに


出たり入ったりする物件をたくさん見てきたから


このしんどさはよくわかるんよ(-_-;)




統計を取ったわけじゃないけど


経験則的に、家賃安い+単身物件は入れ替わりが多い




なんでもかんでもじゃないけど


街中の社会人向け単身物件は多かったなー





学生は基本4年入るからその点はよかったね。




でも4年後に一斉に退去しちゃうけど(;´Д`)


時々、退学したりとか


自宅通学に切り替えたりとか


中途半端な時期に起こることもあったな(;・∀・)




そうなると翌年春までは空きっぱなし(-_-;)




学校が移転したりもあるし


学生物件はいいところも多いけど


もちろんリスクもあるね(-_-;)




まぁノーリスクの物件なんて無いから


あとは自分の許容範囲次第ですな。





社会人単身物件の家賃安いのは、入退去が多いのが泣き所(>_<)




でも家賃が安すぎると、逆に出て行かないって特徴も。




そういう人は、もう引っ越し費用も出せない


最低限でいいって感じだから


もっといいとこに引っ越す意欲もない(^^;




大家としてはありがたい





「こんなとこ誰が住むん??」


ってレベルの物件もたくさんあるけど


それは、そういうことを言う人が


もっともっとマシなところに住んでるから


そういうセリフが出てくる
わけね。





そりゃフェラーリに普段乗ってる人が


15年落ちの5万円の軽四見たら似たような反応だと思うよ。





でも、お金が無くて車の無い人とかからしたら


それでも車は車なんよねー


逆に、「フェラーリなんか誰が乗るん??」って感じよ。



その人の周りにはそんな人はおらんし会ったこともない


そんなもんよ。





家も同じ




例えば、ホームレスの人からしたら


屋根と床と壁があるだけでも充分かもよ?



それに水も湯も出るわ、トイレはあるわ、風呂もあるわだと


まさに天国でしょ?(^^;




ちょっと極端だけど


世の中には自分と価値観が大きく違う人が山盛り。





投資家系大家も、世の人とは価値観が違うからこそ。




いろんな価値観の人を見ると


「あー、こんな人もいるんだなー」って気づきもあるね。




それが


「こうはなりたくないなー」かもしれないし


「こうなりたいなー」かもしれない。





自分と大きく価値観の違う人や物に出会うのは


すごく刺激的で成長に繋がることだと思いますね。





中庄のこと書くつもりが


思い付きで書いてるから大きく脱線してしまったね(-_-;)





つづく





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

とりあえず工事はなしで。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
 8日(土)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ゆういちさん
 3あゆはこさん

 
☆「見学会」なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
 10日(月)12時

 参加予定(定員10名)
 1なおとさん
 2わたくし
 3ジェームスさん
 4かおりんさん(女性)
 5モモさん
 6K本さん
 7はぴりたさん奥さん(女性)
 8みきさん(女性)
 9OKOさん
 10しいたけさん
 113Mさん(女性)
 12
 13
 14
 ※増枠しました。 


☆「見学会」norikoさん神田町戸建アフター&ランチ
 11日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1norikoさん(女性)
 2わたくし
 3オタさん
 4児島大家さん


☆「見学会」りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
 13日(木)12時

 参加予定(定員10名)
 1りんしょ〜さん
 2わたくし


☆「見学会」まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ
 14日(金)12時


5月一覧
1日(土)12時「見学会」
 fujiさん北区南方戸建アフター&
 中区湊戸建アフター&ランチ
1日(土)16時「見学会」
 じいじさん三田平屋DIYアフター&晩御飯
3日(月,祝)12時「視察」
 北区島田本町AP&ランチ
7日(金)11時「見学会」
 かおりん津島本町4号戸建&ランチ

8日(土)12時「見学会」
 西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
10日(月)12時「見学会」
 なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
11日(火)12時「見学会」
 norikoさん神田町戸建アフター&ランチ
13日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
14日(金)12時「見学会」
 まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ
18日(火)12時「見学会」
 ロバートS田さん御幸町戸建アフター&ランチ
25日(火)10時「視察」
 県北ツアー3軒視察
  11時 高梁市津川 無料の倉庫&
  真庭市湯原温泉 店舗兼住居&
  吉備中央町岨谷 無料の戸建&ランチ
27日(木)12時「見学会」
 ayakoさん西大寺南戸建&
 ayakoさん邑久郷戸建&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はやっと中庄アパート10号の続きに戻って(^^;


関連記事
2021年04月23日 役所回り
2021年05月02日 実際に確認してみてからじゃなー
2021年05月04日 自分と大きく価値観の違う人や物




見積もりを見たものの


ほんとにそのまま工事してえぇんかな〜??って話しね(^^;



106号  89,650円
無題.jpg


103号 232,320円
1.jpg




ってことで、まずは安いほうの106号


おーおー、チラシが散乱しとるがな...

IMG_8392.JPG








しかし、かなりきれいじゃがΣ(・□・;)

IMG_8395.JPG

IMG_8400.JPG

IMG_8393.JPG

IMG_8394.JPG




パッと見、美装だけで充分じゃけどな...




まぁ細かいところはしかたないとして


トイレと洋室のクロスは


安い戸建なら絶対スルーじゃな(^^;



まぁ管理会社にも仕事出しとかんといけんからな...





とりあえずチラシを片づけて...





問題の103はどうかな...





って、カギがないじゃん??(;・∀・)




あら〜??キーボックスに2部屋入れてるってことだったけど...


...


...



各部屋に付けてるのかな??


ありゃ〜??ないな〜??




うーん...




まさかカギ開いてないよな?...




がちゃ。




開くじゃん!?


おいおい。そりゃいけんじゃろ...





とりあえず見てみるか...

IMG_8401.JPG



へー、ちょっと間取りが違うんだ...


このタイプは今回初めて見たわ(^^;




しかし、こっちもきれいよな〜(;・∀・)

IMG_8406.JPG

IMG_8405.JPG

IMG_8403.JPG

IMG_8404.JPG




高額なのが床の修理だけど...


...


...



確かに少し緩めのところもあるのはあるけどな...





それでもこの程度なら


安い戸建なら絶対スルーじゃわ(^^;





壊滅的な床ならともかく


家賃3万円そこらでここの修理はちょっとな〜(-_-;)




少し緩いのを理由に家賃下げたら入るんじゃね??





一応、家具家電も付いてるし、ネットも無料だし...





こういうの、なんかしょーもねーよな(-_-;)





古い戸建だったら、家具家電もネット無料も要らんしww




実際、わたくしの物件では


家具家電とネット無料はここだけだからね(^^;


過去の新築物件でも一切やってないww




最近じゃ、新築にクローゼットも作らんようになったし(^^;





明細にもあるけど、


家具家電の掃除も必要だし


ネット無料だって月々家主負担だから


小さくないわなー(-_-;)




これらは買う前からついてたんだけど


他所がやってるとどうしても追随せんといけんし


一時、差別化の武器で流行ったからな〜(-_-;)




こんな誰でもマネできるようなことって


差別化でもなんでもない
と思うけどね〜





まぁここは太陽光と場所で買ったから


それはそれでいいんだけどさ。





そういえば、先日も洗濯機が壊れたいうて


不動産屋さんから連絡があったわ(;´Д`)




こっちで手配するんも面倒だから


不動産屋さんと相談して


入居者に買ってきてもらってレシートだけちょうだいってことに。





もうお互いそれが一番よ(^^;





こっちが店回って買って持って行くとか配達とか


日時合わせたりとかなんやら手間だし


本人が気に入ったの買ってくれやー(;´Д`)


のほうがお互い楽ですわ。




ただし、そこは相手の良心にすがるところなので


どんなの買われるか怖いところ(^^;




今回の方はいい人で良かったです(^^;

IMG_8413.JPG




とはいうても、これでほぼ家賃1か月分がパー(;´Д`)





ここは売る気無く買ったところで


できれば隣の物件も買いたいと思ってるんだけど


実際のところ、ちょこちょこ改善していきたいとこあるから


時間かけて正常化していきますわ(^^;




とりあえず今回の床工事は「無し」で様子見(^^;





おしまい





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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」県北ツアー2軒視察
 25日(火)11時〜

☆「見学会」ayakoさん西大寺南戸建&邑久郷戸建&ランチ
 27日(木)12時



5月一覧
1日(土)12時「見学会」
 fujiさん北区南方戸建アフター&
 中区湊戸建アフター&ランチ
1日(土)16時「見学会」
 じいじさん三田平屋DIYアフター&晩御飯
3日(月,祝)12時「視察」
 北区島田本町AP&ランチ
7日(金)11時「見学会」
 かおりん津島本町4号戸建&ランチ
8日(土)12時「見学会」
 西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
10日(月)12時「見学会」
 なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
11日(火)12時「見学会」
 norikoさん神田町戸建アフター&ランチ
13日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
14日(金)12時「見学会」
 まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ
18日(火)12時「見学会」
 ロバートS田さん御幸町戸建アフター&ランチ

25日(火)11時「視察」
 県北ツアー2軒視察
  真庭市湯原温泉 店舗兼住居&
  吉備中央町岨谷 無料の戸建&ランチ
27日(木)12時「見学会」
 ayakoさん西大寺南戸建&
 ayakoさん邑久郷戸建&ランチ
29日(土)12時半「視察」
 倉敷市下津井タダ美邸戸建&ランチ

6月一覧
3日(木)12時「視察」
 玉野市田井戸建3戸?&ランチ
4日(金)12時「見学会」
 DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー&ランチ
5日(土)12時「見学会」
 いなせさん奥田西町平屋退去後見学&ランチ
9日(水)11時「視察」
 笠岡市北木島無料戸建&北木島観光



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


中庄のアパートがまた決まりましてねー



コロナ&閑散期の中、ありがたいことでm(__)m




また広告料3か月出しますけども


今度はフリーレントとか無しで即入居




ただし、洗濯機と電子レンジを買いましたけど(;・∀・)

無題.jpg



家賃3万円ほどなんで、ほぼ1か月分がパー(^^;




今回はご年配の方なんで、


健康に長く住んでくれることを期待ですな(^^;





とかいうてたら、今度は別の部屋が空いたわ(;´Д`)


古い単身用でそれなりの戸数だったら


出たり入ったりはちょいちょいありますわ。




こういうのを素人がカツカツで買ってたら


すぐしんどくなるから


いい条件で買えんなら見送るべきだと思うよ。




買わんと進めんけど、


「待つ」「引く」いうのも大事なことだから。





ほんまありがたいことに


こんな時期でも決めてもらえて助かるんだけど


中庄界隈の高額物件は動きがかなり鈍いみたいでね(>_<)




駅前の分譲マンションの募集を手伝ってる部屋があるんだけど


全然反応ないのよ...




6年住んだ研修医の人が退去したんだけど


当時はそれはそれはあっさり決まったもんで。



6年経って、多少古くはなったとはいえ


駅前に分譲マンションが建つとこなんかないし


賃貸に出てるのも多くはないから


従来はかなり安定運営ができるんよね。




ちなみにここは13万円台の3LDK


物件的には申し分なくて


普通は川崎医大関係が住むんだけどね...


困ったもんですわ(-_-;)






そういえば、いまさらだけど


川崎医療短期大学が移転するんてね(;'∀')


川崎病院跡地 短大、高齢者医療センター整備計画
高まる期待も受け身体質に懸念の声




500人ぐらいが北区に移るらしいわ...




500人いうたら結構なインパクトあるわな...





2019年には敷地内に514室の女子寮も出来とるし...

川崎医療福祉大学パンフレット




合わせたら1000人規模が賃貸市場からおらんようになる...




中庄界隈の学生オンリーの大家さんからいうたら


厳しいことになってきよるわな...





やっぱり学校運営いうのも楽じゃないんだろうな...


環太平洋大学もそうだけど


敷地内に学生寮をたくさん作りよる(-_-;)




学費からの収益を補うために、家賃を取りにきとるんよな...


学生から家賃ももらえたら固いわなー





なにかひとつに強く依存した状態いうのは


それが崩れたときが怖いわのー(-_-;)




一極集中いうのは諸刃の剣ですわな...





そういや、アイリスオーヤマが長船にくるらしいが。


今や家電メーカーの「アイリスオーヤマ」
岡山県瀬戸内市に家電工場となる「岡山瀬戸内工場」を
整備 製造・物流拠点として延床面積約150,000u!





従業員は数百人規模になるんじゃろうね。


多くは地元採用かと思うけど


転勤者もそれなりにはおるじゃろうね。





隣の邑久では村田製作所が好調じゃしな。


村田製作所/岡山村田製作所が新生産棟・厚生棟を竣工






でも、平島のパナソニック撤退とか


関連記事
2020年10月02日 パナソニック撤退...




大分のキャノン撤退とか


関連記事
2015年05月05日 恐ろしや〜



原発ドーンとか何があるかわからんから


強すぎる依存はいろいろ心配するよね...




とはいうても


わたくし、「日本」という国に強烈に依存してますけども(-_-;)




この国もどうなっていくんかね...





おしまい





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

「ここのオーナーは融通が利く」

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」笠岡市北木島無料戸建&北木島観光
 10日(木)11時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2じいじさん
 3じゅんこさん(女性)
 4Mさん
 5りんしょ〜さん
 6Dさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8HTさん
 9なおとさん
 10F木さん
 ※満席になりました。


☆「見学会」M本さん厚生町区分ビフォー&ランチ
 11日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1M本さん
 2わたくし


☆「見学会」まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
 12日(土)12時

 参加予定(定員10名)
 1まゆさん(女性)
 2わたくし
 3バナナさん
 4しっしーさん
 5てつさん
 6むーさん(女性)


6月一覧
1日(火)12時「見学会」
 共同購入5号妹尾平屋シロアリ駆除後&ランチ
3日(木)12時「視察」
 玉野市田井戸建3戸?&ランチ
4日(金)12時「見学会」
 DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー&ランチ
5日(土)12時「見学会」
 いなせさん奥田西町平屋退去後見学&ランチ
5日(土)15時半「見学会」
 yazinさん神崎全空きアパートビフォー&お茶

10日(木)11時「視察」
 笠岡市北木島無料戸建&北木島観光
11日(金)12時「見学会」
 M本さん厚生町区分ビフォー&ランチ
12日(土)12時「見学会」
 まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
14日(月)12時「見学会」
 まっつーさん1号,2号ビフォー&ランチ
15日(火)15時「視察」
 北区三野戸建&お茶
16日(水)12時「視察」
 西大寺中130万円戸建&ランチ
18日(金)12時「視察」
 津山市戸建&美咲町戸建&ランチ
19日(土)12時「見学会」
 長船サブリース案件完成&ランチ
21日(月)12時「視察」
 総社市戸建&田んぼ300坪&山林1500坪&ランチ
22日(火)12時「視察」
 妹尾戸建&ランチ
24日(木)12時「見学会」
 じゅんこさん大安寺戸建&ランチ
25日(金)12時「見学会」
 じょーさん玉野全空きAPアフター&
 山の上戸建アフター&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


前回、学生さんなんで4年は入ってくれると信じて


3月日割フリーレント
4月フリーレント
5月フリーレント
広告料3か月




と、大盤振る舞いした中庄のアパート10号


関連記事
2021年03月22日 4年入ってくれると信じて...





学生物件ってこの3月を逃すと、下手したら1年空くんで


「まぁひとつでも詰めとこうかー」


ってことでの大盤振る舞い。





ってこともありますが、


実はこの大盤振る舞いにはもうひとつ大きな目的が。





そう。不動産屋さんへのアピールです(^^;






この時決めてくれた不動産屋さんは


わたくしが不動産屋に勤めていた時からの付き合い


二代目の現社長さんをよく知っていて


中庄方面の物件があるときは


ちょいちょいお世話になっています。




昔、不動産屋で働いていた経験はかなり大きくて


当時の知り合いの同年代や年下の方が


今では二代目社長になったり


独立開業して活躍しているので


いろいろ助かってるんですよねー(^^;




それだけ歳を取ったってことなんですけども(-_-;)




で、ここの現店長さんとも顔見知りなんですけど


自社の管理物件を差し置いて決めてもらうには


やっぱりそれなりの条件は見せんといけん
わけです...




管理をこのA社に変えるのが一番手っ取り早いんだけど


いまの管理会社Bは前オーナー時代からの継続で


わたくしはそのB社とも懇意なので


ばっさり変えるわけにもいかない...




B社はちょっと遠いのでここの管理に適しているとは思わないけど


実際、ここのこともよく理解してるし


ここの部屋の入居も決めてくれていて


さらに植松も決めてくれてたりもするからね(^^;




どっちにも儲けてほしいけど


こっちも入居者してほしいからB社以外にも


中庄界隈で力のあるA社にも頼みたい...




知り合いが多いとそれはそれで悩みもありますな(>_<)





で、大盤振る舞いで


「ここのオーナーは融通が利く」


と思ってもらえたらいいわけなんですけども


その効果?がまたもや発動(^^;





まだふたつ空いてて


「コロナもあるし、来年までしかたないか...」


ぐらいに思っていましたけど


地元から通っている学生さんの部屋探し


ここに連れてきてくれましたー(≧▽≦)





もちろん、なかなか条件は厳しいですよ〜(^^;





「2階ですけど、2千円ぐらい下げてもいいですかね?」

「はいはい、どうぞ(^^;」

「家具家電付けてあげたいんですけど?」

「はいはい、どうぞ(^^;」

「7月入居なんですけどフリーレントもつけていいですかね?」

「はいはい、どうぞ(^^;」





・敷金0、礼金0
・家賃2千円ダウン(2.8万円)
・冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ(5〜6万円)
・フリーレント(7月、8月)(5.6万円)
・広告料3か月(8.4万円)





なかなかのもんじゃろ〜??ww


家賃2.8万円取るのに


7カ月分(20万円)ぐらいは吐き出す
んよ(;・∀・)





こんな時期に決めてくれるのはありがたいけど


単価の低いどこにでもあるような物件


こういう目に遭いやすいわな(^^;


学生だからまだいいけど。





だからここのもうひとつの空き部屋に


少々床が鳴る程度で15万円もかけたくないわけ(^^;


関連記事
2021年05月02日 実際に確認してみてからじゃなー
2021年05月07日 とりあえず工事はなしで。

関連カテゴリー
アパート10号の話し




それで、


「15万円もかけんでも少し家賃下げたら決まるんじゃね?」


って、3千円ダウンの2.5万円で募集してもらってたんだけど


今度は管理会社のB社が連れてきてくれましたわ(*´▽`*)





なー、やっぱり決まるじゃろ?





世の中には安さ重視の人もたくさんいるんだから...





3千円下げたら、年3.6万円減るけど


まだ使えるものを


わざわざ15万円もかけて直さんでもよろしいがー





そりゃ直すほうがいいに決まってる


転売を視野に入れてたりするなら


少しでも高い家賃で入れたほうがいいけどさー


客付けいう観点でいえば


せんでいいこともたくさんあるってことです。





ほんまどこにお金かけるか難しいところよね(>_<)





ということで、中途半端な時期でも


どうにか満室になりました。


ありがとうございましたm(__)m





おしまい





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

21時、中庄。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21(09)年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町 
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
 R2.9末 解体
 R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済

 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で。

H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室
 kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 アパート12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
 10戸中2戸だけ入居。
 アパート13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
 ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
 誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円
 誰も買わないんで買いました(^^;


共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2(20)年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」 DDM.jrさん津島笹が瀬アフター&ランチ
 26日(金)12時半

 参加予定(定員10名)
 1DDM.jrさん
 2わたくし



11月一覧
1日(月)13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日(水,祝)12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー&ランチ
4日(木)12時半「視察」牛窓町古民家&ランチ
5日(金)12時半「視察」北区富原土地&ランチ
9日(火)12時半「視察」東区藤井平屋&ランチ
10日(水)12時半「視察」南区浜野戸建&ランチ
11日(木)19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日(火)12時半「視察」宇野3丁目戸建&ランチ
19日(金)15時半「視察」古都宿戸建&お茶
20日(土)12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター&ランチ
             &かりらさん水島アフター
22日(月)12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス?アフター&ランチ
22日(月)15時半「視察」中区門田文化町平屋&お茶(延期)
23日(火,祝)12時「見学会・視察」
         ひろた@さん呼松戸建&乙島戸建ビフォー&
         乙島タダ?の土地&ランチ
24日(水)12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター&ランチ

25日(木)12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター&ランチ
             まゆさん津島平屋アフター
26日(金)12時半「見学会」DDM.jrさん津島笹が瀬アフター&ランチ
29日(月)15時「視察」玉島中央店舗兼住居&お茶


12月一覧
1日(水)12時半「体験会」わたくしの八浜倉庫?内部解体工事体験&ランチ
3日(金)12時半「見学会」りんしょ〜さん赤穂4号,10号&ランチ
6日(月)12時半「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター&ランチ
8日(水)12時半「視察」長船戸建&ランチ
9日(木)12時半「視察」北区門前古民家&ランチ
15日(水)12時半「見学会」よっさん神田町AP30年入居者退去後&ランチ
16日(木)午前中「視察・買い物」矢掛古民家&福山PayPay還元&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


毎日見学会だし、書く事はなんぼでもあるんだけど


今日は「管理」ネタをひとつ。




見学会ばっかりだから


それ以外なんもやってないように見えるかもだけど


今日は21時に中庄のアパート10号へ...


関連カテゴリー
アパート10号の話し(中庄) (8)




以前、無断駐車があったとこですね。

関連記事
2021年02月21日 無断駐車を成敗。


EFBC92-37ca6-thumbnail2.jpeg



警察呼んで調べてもらって


結局は、一番右の軽四が無断駐車



実は真ん中のトラックの方の親だったという結末で


たまたま見学会で訪れてたから


こちらで処理しました。




その後、そこには新しい入居者の車が契約に。




そのまま何事もなければいいんだけど


駐車場のトラブルがあるのが集合住宅(-_-;)





ほんま面倒よね...




戸建ならそんなこと起こらんしね...



人の家の目の前の駐車場に無断で置くやつなんていないし


もしあったとしても


それは入居者が処理するからね。





ここのトラブルの中心は真ん中のトラック...


前の無断駐車の時の息子ですわ。




ちゃんと奥まで入れずに止めるもんだから、


両サイドの方の車が出せんいうて


管理会社にクレームが入ってるんよね(-_-;)




ほんまトラブルばっかり起こしやがって...




で、管理会社もこのトラック野郎に電話するんだけど


全然繋がらないらしく...


折り返しもない...




まぁ管理会社もこの仕事だけじゃないから


そんな頻繁に電話できるはずもなく...




それでもなんとか繋がって


一度現場で協議をしようと提案するも


その時はトラックを修理に出しているので


「戻ってきたらー」って終話。




その後、連絡もなく...


かけても繋がらない...




それでもクレームは入る...




管理会社に任せてても話しにならんので


こちらから電話するも繋がらず...


折り返しもなく...





こうなったら張り込みしてやろうか...




とも思ったんだけど、


空振りに終わったらあほらしいので


一番右の方に


「24日と25日なら夜にでも行けるから」

「戻ってきたのを確認したら連絡ちょうだい。」




ってことでスクランブル体制に(-_-;)





24日は帰ってこなかったみたい...


張り込まなくてよかった(^^;




25日も全然連絡なし...


今日も帰ってこないのか??


と思いきや、20時頃電話...




中庄に向けて出動ですわ(;´Д`)





着いてみるとこんな感じ。

IMG_3518.JPG




トラックがデカいからと思ってたけど


これならなんの問題もないじゃんね...




まぁとりあえずトラック野郎と話しするか...


態度によっては

・トラックの禁止
・駐車場自体を解約



でも提示せんといけんわな...




ぴんぽーん...


どんなが出てくるんかの...




がちゃ。




あら?


なんか普通のぼーっとしたお兄ちゃん...


拍子抜けしたわ。




それに、いまの状態だと特にいうこともないんでね...




まぁ結局、

「ちゃんと奥に止めるように」
「みんなの迷惑にならないように」
「問題があるようならトラックは禁止にしないといけない」



というような話をして終了...




クレームの主にも

「いまの状態なら問題ないでしょ?」
「ただの止め方の問題だよね?」
「とりあえず注意はしたけど」
「呼ばれてもこっちもできることは限られてる」
「何回呼ばれても一緒よ」
「みんなでいいようにやってよ」





21時にわざわざ現地ですることじゃねぇよ(;´Д`)




まぁ管理料払って任せててもこんなもんなんよ。




うちだけの管理じゃないし


この時間じゃ営業時間も終了してるし...




別に管理会社がどうのいうんじゃないんよ。




現地で協議いうても


入居者の仕事が終わって帰ってくる頃には


管理会社は営業終了しとるわな...




折り返しがないからいうて


電話に張り付いてそればっかり


何度も何度も電話できんわな...




まぁしかたないいうたらしかたないわ。


そっち側にいた人間だからそのあたりはよくわかる。





「管理任せてるんだから!」


ってキャンキャンいう大家も大勢見てきたけど


わずか5%ぽっちの管理料でさ


どこまで求めとんよ。




しかも吠える相手はしょせんサラリーマン


時間きたら帰るに決まっとるがな。




文句あるなら他を探してくれたらいいし


なんなら自主管理やれや。


素人くそ大家如きが偉そういうなや。





少々管理が外れたところで


面倒な大家なら外れたほうがありがたいわ。




ってまぁそんな感じよ。




管理任せてても万能じゃないから


いろいろあるいうことですわ(^^;





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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