あとに続く人の励みに

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪1円... 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23号 中古購入
 約113坪&平屋を63万円で購入
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東
☆土地5号 土地購入 (R1年10月29日売却)
 新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
 →IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス


R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件24号 中古購入
 20坪&ボロ家で120万円。
 アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件25,26,27号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件28号 戸建
 1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%



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<イベントのお知らせ>

2月

☆「視察」奥田AP&ランチ
 10日(月)13時

 1O幡さん
 2F原Hさん
 3まゆさん(女性)
 4OCさん
 5norikoさん(女性)
 6こももさん(女性)
 7はぴりたさん奥さん(女性)
 8わたくし

☆「見学会」ひろさん玉野市戸建見学&ランチ
 11日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1ひろさん
 2よーすけさん
 3あーめいさん(女性)
 4ゆたかさん
 5わたくし
 ※帰りがけに南区川張のまゆさんとこに寄ります。
  都合のいい方は一緒にどうぞ(^^)

☆「視察」牛窓戸建見学&ランチ
 12日(水)11時半

 参加予定(定員10名)
 1じいじさん
 2S波さん
 3摂津屋さん
 4namiさん(女性)
 5Mさん
 6そうさん
 7こはらさん
 8わたくし

☆「視察」横井上120万円&ランチ
 14日(金)12時

 参加予定(定員10名)


2月
1日(土)波乗りニーノさんセミナー
2日(日)ニーノさんらと観光
7日(金)10時 初公判見学&ランチ

9日(日)12時「見学会」よーすけさん5000円戸建見学&ランチ
10日(月)13時「視察」奥田AP&ランチ
11日(火)12時 「見学会」ひろさん玉野市戸建見学&ランチ
12日(水)11時半「視察」牛窓戸建見学&ランチ
14日(金)12時「視察」横井上120万円&ランチ
25日(火)13時 勉強会&晩御飯
26日(水)「見学会」備前?
29日(土)13時 勉強会&晩御飯


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今週からauPAYがお得なんで早速買い物。
IMG_8455-thumbnail2.jpg



だからといって無駄遣いするのはよくないけど


どうせ買うって決まってるものならね(^^;


しかしあっという間に火曜日には終了らしい...
b.jpg



10億円なんてあっという間ですな(;'∀')







今日は、奥田でアパート見学。
5.jpg

6.jpg



事情があって外からしか見られないけど


なかなかのボロさでした(^^;


場所はいいので、新築がいいかもですねー








さて、昨日のよーすけさん5000円戸建見学の前後で

関連記事
2020年02月09日 5000円物件



実は2つ賃貸契約がありました。


まずは集合場所でかおりん&ご主人と娘さんと。
3.jpg




ここで登場した倉敷市鳥羽の平屋。

関連記事
2019年07月19日 野菜とうどん
2019年07月20日 1日がはえー



第99回あみだ38分の1の難関を突破し


かおりんが初当選した


風呂が超きれいなやつですねー

IMG_6822.jpg




駐車場が無いのがネックだったけど


自分たちでDIYやって


近所を訪ねて交渉の末、無事2台確保。


Pが確保できてからは結構すぐだったねー(^^)/



実質25%は優にあるでしょ。


やっぱり駐車場はデカイですな。


ご近所にお願いし回った甲斐がありましたね(^^)




これが待望の1号


また大家さん誕生です(*´▽`*)



初めてお会いしたのが昨年1月だったから


ちょうど1年ぐらいですね。


今年はもうすぐお子さんも生まれるし


記念の1年になりましたね。


いろんなことをちょっとずつ経験しながら


1年にひとつぐらいは増やしていけたらいいですねー


きっとお子さんの成長とともに資産も成長しますよ(^^)







見学会後の夕方からは


北区青江の倉式珈琲館しーさんと賃貸契約。

IMG_8767.jpg




物件はここで登場した真備町20万円戸建


関連記事
2019年06月17日 巨大な岩の壁
2019年09月25日 駐車場の重要性




22分の1を突破して初当選でしたねー


ここは外壁が崩れ落ちてたりしてました(-_-;)
2-5a6de-thumbnail2.jpg


駐車場も1台だったしね...
EFBCA1-thumbnail2.jpg






それが外壁もきれいに直って
1.jpg


駐車場も拡大(*´▽`*)
2-71785-thumbnail2.jpg


庭も大木もすっきり。
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00.jpg




もちろん室内もきれいに。
1.jpg 2.jpg

3.jpg 4.jpg

5.jpg 6.jpg

1.jpg 2.jpg



これぐらいきれいになって


駐車場も余裕ならそりゃ決まりますわね。





それでもちゃんと抜くとこは抜いてます


ここはゴザ
3.jpg


この壁は板1枚貼っただけ
4.jpg



この部屋全部をクロス化したら


まぁまぁかかるからね(^^;




これで実質25%ぐらい


素晴らしい。


しーさんはこれが2号。


1号はオーナーチェンジだったから


最初からするのはこれが初ですね。


こうしていろいろ経験しながら


少しずつ大きくしていきましょう(^^)/






その翌日の今日は、


サンマルクカフェできよしさんと賃貸契約。
4.jpg



物件はここで登場した、金光町の戸建。

関連記事
2018年12月30日 今年最後の視察
2019年02月22日 両方買いまーす
2019年03月11日 勝ち戦に出かけますかー
2019年03月26日 ビレッジハウス
2019年11月19日 70歳代はバリバリ現役
2019年12月28日 2・戸建は特殊案件に強いんです。




ここは19分の1で初参戦でいきなり獲得でしたねー


足場無しで自力で外壁を2階まで塗ったりと


渾身のDIY作品に仕上がったやつですね(^^;




これがきよしさん1号。


ここも実質25%ぐらいはいってるんじゃないかな?



きよしさんは1号2号セットで買ったから


今度は2号に着手ですね。


こちらもどう変わるか楽しみです(^^♪






みなさんロケットスタートですな( ´ー`)y-~~


あとに続く人の励みになりますよ。



コツコツやってれば必ず実るんでね。


徐々に実ってきてる先輩が何人もいるから


それに倣ってがんばっていきましょう(^^)







富山編はまたね(;'∀')

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※1月27日現在

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北区西辛川   3K
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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築2棟10戸 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23,24-1.2号 中古購入 63万円
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 どこかであみだに出す予定...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号 


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<イベントのお知らせ>

4月

☆「見学会」関西町猫屋敷完成&ランチ
 29日(水)12時

 参加予定(定員8名)
 1みーちゃん(女性)
 2わたくし
 3Mさん
 4りんしょ〜さん
 5じゅんこさん(女性)
 6しいたけさん
 7N岡さん(女性)
 8けんさん
 ※満席になりました。


☆「視察」西大寺上平屋&ランチ
 1日(金)12時40分

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2O幡さん
 3Kさん
 4GMさん
 5まゆさん(女性)
 6たかぱぱさん
 7摂津屋さん
 8


4月
1日(水)12時「視察」瀬戸内市鹿忍戸建&ランチ
2日(木)13時「視察」倉敷市鶴形戸建&ランチ
3日(金)11時「視察」津山市川崎戸建&ランチ
7日(火)12時半「見学会」総社AP一部完成&ランチ
8日(水)13時「視察」児島下ノ町戸建&ランチ
9日(木)11時「視察」中区東中島戸建&ランチ
9日(木)17時「視察」北区広瀬町M&お茶?
10日(金)15時「視察」東畦戸建&お茶
15日(水)12時「見学会」まゆさん川張完成&ランチ
17日(金)12時「トレジャー」麒麟さん横井上&ランチ
18日(土)11時「視察」七日市AP&ランチ
23日(木)12時半「見学会」はぴりたさん1号ビフォー&ランチ
25日(土)11時「トレジャー」ゆたかさん青江戸建&ランチ
25日(土)13時半「見学会」まゆさん原平屋アフター&お茶
27日(月)12時「視察」倉敷市新田平屋群&ランチ
28日(火)15時「視察」花尻戸建&お茶

29日(水)12時「見学会」関西町猫屋敷完成&ランチ

5月
1日(金)12時40分「視察」西大寺上平屋&ランチ
2日(土)12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー&ランチ
4日(月)12時「見学会」HTさん妹尾戸建3戸ビフォー&ランチ
9日(土)12日「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


建築の専門家が造る、高利回り新築話しが5日続く間に


関連記事
2020年04月23日 中区西川原
2020年04月24日 2 中区西川原
2020年04月25日 3 中区西川原
2020年04月26日 4 中区西川原
2020年04月27日 5 中区西川原



世の中いろいろ動いてます(^^;





24日13時は


まっきーさんの北長瀬本町の土地の契約。
IMG_0823.jpg




ここは駅が近いのに


周辺に比べるとかなり安い価格で流れてきました。


この界隈は、駅ができてからめちゃめちゃ上がったからね(-_-;)





もちろん集合住宅も建てられる。


場所的には単身用でもファミリー用でもいける


でも、どちらにしてもかなり競合も多いし


駐車場の確保を考えると


ボリューム的にあまりおいしくない(-_-;)



土地が安いとはいえ


このボリュームじゃ収支が...





やっぱ、そうさんの新築みたいに


高利回り条件を満たさないとね...


・土地を安く仕入れる
・容積率をいっぱいに使う
・建築費を安く
・単身用で戸数を増やす
・Pなし
・家賃も高く




土地代は、せめて坪20程度まで...




ここも周辺に比べるとかなり安いんだけど


さすがに20いうわけにはね...





なので、集合住宅は厳しいかもしれんけど


マイホーム用地ならいいんじゃないの?


ってことでみんなに送ったら


一番にまっきーさんが手を挙げたのでそのまま進むことに。





ということで、マイホームと戸建賃貸で計画中。


この場合、いくつか条件はあるものの


住宅ローンが使えるのがいいね。



投資額が大きい割に家賃は...


という面もあるけど


自宅敷地の有効利用という点では一理あるからね。





あまりにも高くなりそうなら


場所的には、マイホーム&月極Pってパターンもあるしね。




IW本さんとyazinさんのマイホームはそのパターン。


IW本さんは月極8台を外部に貸して4万円超


yazinさんは近くの法人に一括貸しで7万円超?だったかな。




折角の好立地の土地だから


大きな自宅を建てて自分で使うだけはもったいない。


少しでも収益を生む工夫ができたらいいね。




まぁ何事もチャレンジです(^^;






14時半からは、


わたくしの奥田西町の新築予定地の契約。
IMG_0824.jpg




ここは、まっきーさんの土地には遠く及ばないものの


立地的には悪くない。


価格も相場の3分の2以下。



土地値の面はクリア。


場所的に単身用でもいける。


ただ、Pは必要かな...


周辺にライバルも多いけど


変わった物件なら戦えるんじゃないかと。




と思ってみんなに流したところ


8名のエントリーが。


再生派と解体して新築派が混在。


ちなみにわたくしは新築派





ただ、いろいろ難しい状況があってね...





売主も売り側の不動産屋さんもおじいちゃんで


詳細がよくわからない(;´Д`)


そんな中、売り側の不動産屋は非協力的...





そして、建物はかなりボロ...


全部で8戸あってパッと見1戸の入居...


でも話しによるともう1戸入ってるとか...


ただ、家賃は入っていないとか...



よくわからん(-_-;)




そんな状況の中、O幡さんが現金でチャレンジを申し出るも


詳細もよくわからんし、


滞納や立ち退きも絡むしで撤退(-_-;)





気持ちはわかる。





でももったいないからなんとかならんかなーと思って


新築のプランニングをして銀行に打診したら


めでたくOKが(^^;



土地建物 1200万円
諸費用   100万円
解体費   200万円
建築費  2500万円
計    4000万円


ぐらいの計画です。


諸費用だけ持ってくださいと言われ


3900万円の借入です(^^;





果たして、滞納や立ち退きがどうなりますやら...





まぁ何事もチャレンジです(^^;







27日は、倉敷市新田の見学が終わって


夕方からここで登場した七日市の物件の契約。

関連記事
2020年04月20日 制限時間10分

IMG_0905.jpg



これはわたくしが初当選しました(^^;


6年ぐらいで初ですよ!?


ほんとどんだけ運が弱いんだ(-_-;)





しかも、ここもよくわからん状態でしたね(;'∀')




どんな人が入ってるとか


どの部屋が家賃いくらとか


滞納状況とか、全くわからん(^^;




それでも破格に安いのは間違いない




見学会時に競合も視察にきてたし


うだうだ言うてる時間なんかないからね(;'∀')





まぁ何事もチャレンジです(^^;







そのまま夜は津山市


ここで登場した戸建の契約決済。

関連記事
2020年04月05日 津山市の戸建を見てきました。



先着順で獲得したやなぎさんと行ってきました。
IMG_0906.JPG



4月7日17時40分に配信して


2分後には手を挙げる駿足ぶり(;´Д`)




岡山市内在住のやなぎさんにとっては


ちょっと遠いんでないの?と心配するも


いまは戸数を増やしたいからということで前向き。




まぁ何事もチャレンジです(^^;





まぁ1号は鴨方のほうだし


2号は児島のほうだから


少々距離があるのは苦にならないみたい(^^;




そうそう。2号はタダでもらったそうで


しかもそれがジモティー


ノーリフォームで2万円で貸せたとか(^^;




なかなかやりますなー




いろいろチャレンジしてたら


何かが起こるもんですよ。







28日はここで登場した児島の決済で

関連記事
2020年03月26日 倉敷市児島の戸建を見てきました。
2020年03月31日 年度末



rikouさんと行ってきました。

IMG_0908.jpg




仲介さんが昨年度の成績にしたくて急いでたやつですね(^^;





周辺の土地相場からするとかなり安いので


わたくしが買って、土地で売ろうかと思いましたが


チャレンジャーが5人もいたのでお譲りしました。



そんな高値を狙わなければ


サクッと数百万円は抜けると踏んでますが


果たしてどうなりますやら(^^;




なんにしてももし多少時間かかったとしても


儲かるのは確実ですよ( ´ー`)y-~~






まぁ何事もチャレンジです(^^;






とはいえ、今日登場した5つのチャレンジは


どれも勝つと思ってるからやるんですけどね(^^;





チャレンジと無謀は違いますからご注意を(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※3月7日現在

ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。


北区新庄下 8DK 5.9万円※ペット相談可1匹+3000円
北区矢坂本町3DK 3.9万円※ペット相談可1匹+3000円
中区旭東町 3DK 3.9万円※ペット相談可1匹+3000円
中区原尾島 1LDK 4.2万円※ペット相談可1匹+3000円



※近日中追加予定
倉敷市粒江   3DK
和気町日室   4DK
備前市浦伊部  3DK
笠岡市金浦   5DK
北区伊福町   2DK
吉備中央町高富 4DK
北区西辛川   3K
中区新京橋   4K
北区伊福町   2K
北区原     4DK
中区海吉    5K
北区清輝橋   4K
北区中撫川   4K

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com



ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

結果残す営業マンはメンタリスト。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号 

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター&ランチ
 30日(土)11時

 参加予定(定員10名)
 1じゅんこさん(女性)
 2わたくし
 3りんしょ〜さん
 4よーすけさん
 5Mさん
 6K只さん
 7まゆさん(女性)
 8やなぎさん
 9A藤さん
 10ひろしさん


5月
1日(金)12時40分「視察」西大寺上平屋&ランチ
2日(土)12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー&ランチ
4日(月)12時「見学会」HTさん妹尾戸建3戸ビフォー&ランチ
9日(土)12時「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー&ランチ
12日(火)15時「見学会」norikoさん新保戸建ビフォー&お茶
14日(木)12時「見学会」ひろさん玉野アフター&ランチ
16日(土)16時半「視察」北区西崎戸建&お茶
19日(火)15時「視察」表町テナント&お茶
20日(水)12時「見学会」まゆさん赤磐戸建退去後&
            わたくしの赤磐平屋退去後&ランチ
27日(水)11時「見学会」こーへーさん井原アフター&ランチ
28日(木)12時「見学会」yazinさん妹尾戸建アフター&ランチ

30日(土)11時「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター&ランチ


6月
2日(火)12時「見学会」飛脚大家さん玉野1円戸建ビフォー見学&ランチ
5日(金)12時「視察」倉敷市林戸建&ランチ
20日(土)11時「見学会」じゅんこさん江並平屋ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしのアパートの決済でした。

IMG_1543.jpg





集合住宅は、不動産屋営業マン時代から


なにかと苦労させられてきましたから


基本的にはあまり持ちたくない(^^;






空室で困ってるオーナーを山ほど見てきたからね...





不動産屋としていくつもの空室対策の提案をしましたけど


基本的に、お金が関係することばかり...



・きれいにしましょう。

・リフォームしましょう。

・外壁塗装しましょう。

・家具家電を付けましょう。

・ネット無料を導入しましょう。

・人気設備を導入しましょう。

・部屋をステージングしましょう。

・駐車場が足りないので確保しましょう。

・家賃がライバルより高いので下げましょう。

・敷金礼金ゼロにしましょう。

・他の初期費用もオーナーがもって、
 初期費用ゼロキャンペーンをしましょう。

・入居者プレゼント企画をやりましょう。

・広告料を増やしてもらえたら...

・営業マンに個人ボーナスとか...





そんな程度の提案しかないんですよね...





もちろん、ネット掲載の内容を見直したり


チラシを作ってライバル物件にポスティングしたり


掃除したりと


オーナーのお金を使わないこともやりましたけどね...





良い悪いはおいといて


その物件を決めるようにお客さんを誘導してましたよ...





この物件にするってことを決めるのって、


みなさん、お客さんだと思ってますよね?







実はね、決めてるのって営業マンなんですよ。






お客さんは自分で決めているつもりでも


実は、営業マンに決めさせられてる





マジシャンとかメンタリストとかと一緒


そのカードを取るように仕向けられてるんですねー





そこに悪意が入ると


かぼちゃとかスルガの問題に繋がってくるんですけどね。


悪意無くやってた人ももちろんいるんで


全ての取引が悪意に満ちていたとは言いませんけど


まぁそんな感じです。






ある特定の物件を集中的に決めに走るってことは


そういうこと
なんです。


成績をあげる営業マンは、ある意味メンタリストww





流れに任せてるだけじゃ


そんなに集中してポコポコ決まりませんよ(^^;





何かそっち向きの力が強く働かないと





大量の空室をそうまでして集中的に埋めていってる最中も


他の部屋がどんどん退去していくんですよ
(;´Д`)





ほんとリアルもぐら叩きww





初期費用ゼロでお手軽に入ってたりするし


ライバルも似たようなことやってるから


出ていくのもお手軽っていうww





ライバル物件が多いいうことは


そういう競争にしかならんのよね...





なので、根本部部分がそうでない物件がいい。


・ライバルが少ない
・価格が安い





競争も少ないし、競争があっても耐えられるしね。





まぁそういうのはなかなかすんなり買えんのですけどね(^^;






中途半端な集合住宅はそんな運命を辿るのが見えてるから


基本的には手を出したくないんだけど


なんだかんだ言って今回のが9号(;'∀')






今回のなんてひどいよ〜(;´Д`)


1階店舗4戸、2階ワンルーム4戸。


まぁボロですわww




実は、ここで登場しています。


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに




入居は1階店舗が2つだけ...


うちひとつは大滞納(;´Д`)





家主が今回の売買のために家賃チェックしたのがこれ...

IMG_1545.jpg




一応入れてきてる月もあるみたい...


こういうのが一番厄介。


入って無いなら無いで


ずーっと入って無けりゃいいんだけどね〜(;´Д`)





場所自体は悪くないし


土地としても割安なんで


何人かチャレンジャー候補がいたんだけど


結局みんな降りたんでわたくしがチャレンジします(^^;






今回は、残り6戸再生するより


いまの2戸に立ち退きしてもらって新築をします。



こんなのに今更大金かけられんし


こんな壊滅的なのには到底融資なんか付かないから(;´Д`)




かといって現金ぶち込んでまで得るほどのもんでもないしね...





で、壊して新築やりまーすっていうと融資が通っちゃうというね(^^;




もちろん新築ならなんでも通るってことじゃなくて


収支が合えばですけどね。




今回のは、家賃低めに考えても無理なく回りそうなんで


・物件購入費
・解体費
・建築費



の、諸費用以外ほぼ満額を出してくださいました(*´▽`*)





コロナの最中、どう展開していくでしょうね〜(^^;


誰もやらないからこそ燃えます(^^;


まぁ何ごともチャレンジです(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則

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アパート9号のお話し。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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<イベントのお知らせ>
10月
「見学会」かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ
 5日(月)12時

 参加予定(定員10名)
 1かりらさん
 2わたくし
 3こまっちゃん
 4タマさん
 5しのさん
 6かおりん(女性)


「見学会」中区OC村に追加された戸建&ランチ
 6日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3エムエスさん
 4児島大家さん
 5ひろた@さん
 6オーディンさん
 7タマさん
 8オタさん
 9カオリナさん(女性)
 10O村さん
 11
 12
 13
 ※増枠しました。


10月一覧
1日(木)12時半「見学会」
 はぴりたさん北畝戸建完成見学&ランチ
2日(金)12時「視察」
 玉野市奥玉戸建&ランチ

5日(月)12時「見学会」
 かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ
6日(火)12時「見学会」
 中区OC村に追加された戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂法人2号戸建アフター&ランチ
9日(金)12時「視察」
 西辛川戸建&ランチ
10日(土)11時「見学会」
 fujiさん南方5号戸建ビフォー&ランチ
14日(水)12時「見学会」
 しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ
20日(火)12時「見学会」
 よっさん競売芳泉戸建ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今年の5月29日に買ったわたくしのアパート9号


ここで登場した北区奥田のやつですね。


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
2020年05月29日 結果残す営業マンはメンタリスト。





最初の取っ掛かりは結構無茶な状態でしてねー(;´Д`)





売り側の不動産屋がいい加減すぎて


ほとんど情報が無い状態...





年寄りの売主さん


これまた年寄りの不動産屋に任せちゃって


しかもその不動産屋がかなりの遠方ときたもんだから


不動産屋が数年間ほとんど放置していたという...






売主さんは解体して土地で売りたかったみたいなんだけど


この不動産屋が入居者と話したものの


結局話が進まず放置状態に...





それを、わたくしの知り合いの不動産屋が物上げしたんだけど


結局、そのおじいちゃん不動産屋を通さないといけないということでね...




売主のおじいちゃん

やる気ないおじいちゃん不動産屋

知り合い不動産屋

わたくし





これ、なんせ時間かかる(;´Д`)







そんなこんなで、


最初からわかっているのは見た目とかでわかる程度...



・木造2階建て
・1階店舗 4戸、2階住居 4戸
・1階が2つだけ入居
・土地は約50坪
・希望は1500万円
・1000万円台前半がいけるかも?





その後、徐々に判明していき


・昭和40年築
・家賃はどちらも2.5万円
・片方は大滞納中
...






めんどくさそうでしょ?(;'∀')






それでも希望者が数名いたんですよ。


再生派新築派で数名ずつ。


中には現金の方も。





でも、築50年超えの木造の再生に


お金出してくれる金融機関は皆無
...





現金の方も、滞納とか立ち退きとかを考えた結果辞退...





まぁしかたないわな...


滞納処理...


立ち退き...





やったことない人からしたら


恐ろしく見えるんでしょうねー





新築するにしても、再生させるにしても


乗り越えないといけないハードル...






でもね、場所はいいんですよ。





ちなみにわたくしはここは新築派。





50坪ぐらいだとちょうど宅地にいい


しかも角地で、前面道路も広い


ここらで坪24万円ぐらいだったらかなり安いしね。






これ、将来はどうにでもなるな...







再生は銀行的に無理だから、


新築で数字が出せるかどうかじゃな...






ってことで、自分が手掛ける場合は


向かう方向は最初から決まっていました。







地積測量図の寸法をみながら



「どんなサイズの建物をどう配置するかな〜?」

「吉備国際大学岡山キャンパスが近いけど」

「学生物件はライバルがめちゃ多いしな〜」

「ボリュームが大きすぎても総投資額が大きくなるしな〜」





「ん。ちょうど4m×7mのガレージハウスが3つ入りそうじゃん」

「全面道路も広くて取り回しがしやすいし」

「街までも近いから、学生狙いじゃなくてもいけるしな」




「家賃なんぼ取れるかなー」

「住居部分がこれぐらいで、ガレージ部分が...」




「1200で買って、諸費用、解体で1500...」

「建築が戸あたり800の2400〜2500でできんかな...」

「1戸の部屋の部分の面積が8.5坪...」

「坪50としても425...」

「ガレージ部分は割安にできると思うし...」

800(税込)ぐらいで充分いけそうな気がするな...」

「低く見て7%、上は8%いけるか...」

「この場所なら上出来よな...」

「まぁこれなら土俵に乗るじゃろー」







そんな感じでパーっと考えて


そうさんに図面と資金計画をざっくり作ってもらって


銀行へ持ち込み。





プランも数字も出してるからそうさんの段階も早いし


その間に、銀行の担当者とはLINEで何度かやり取りして


大まかな感触も得てるしね。






結果、融資もサクッほぼ満額OK。





頭の中でこれぐらいは


パンパンパンってイメージできないと


いい土地だとすぐ持って行かれちゃう(;´Д`)





新築考えて土地探ししてる人は


普段から鍛えとかんとスピードで勝てないよ。





そこを手を抜いて


たくさんの人がスルーしたであろう


土地と建物のセットで持ち込まれた案件に手を出してると


たっぷり仕掛けられた罠にはまるというね...





「建てさせる」「売る」で生きとる人


会社が損して、こっちが儲かる話しなんて


持ってるはずないじゃんww





「じゃああんたこの建売プラン自分でする?」


って聞いてごらん。




「自分でするのは会社的にNGなんです...」
「自分は借りられないので...」
「貯金がないので...」





なんだかんだ理由付けて


売りつける本人は絶対やらんというね(^^;





相手は引き渡したら勝ち確定


「あとは勝ち目のない、或いは勝ち目の薄い物件でがんばってねー」


だってさ。





そんなのはよっぽど体力がある人とか


罠の中身を理解した上で敢えてという人向けなんよなー



普通の人がやっちゃうと簡単に窮地に立てるよ。





新築するならこっちが主導権持たんとね。





そんなこんなで、融資までは漕ぎ着けた





さぁこっからが本番





滞納処理と立ち退きをどうしかけていくか...







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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

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☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
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H27年2月13日 赤磐市河本
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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<イベントのお知らせ>
10月
「見学会」中区OC村に追加された戸建&ランチ
 6日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3エムエスさん
 4児島大家さん
 5ひろた@さん
 6オーディンさん
 7タマさん
 8オタさん
 9カオリナさん(女性)
 10O村さん
 11K本さん
 12
 13
 ※増枠しました。


10月一覧
1日(木)12時半「見学会」
 はぴりたさん北畝戸建完成見学&ランチ
2日(金)12時「視察」
 玉野市奥玉戸建&ランチ
5日(月)12時「見学会」
 かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ

6日(火)12時「見学会」
 中区OC村に追加された戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂法人2号戸建アフター&ランチ
9日(金)12時「視察」
 西辛川戸建&ランチ
10日(土)11時「見学会」
 fujiさん南方5号戸建ビフォー&ランチ
12日(月)12時「視察」
 玉野市50万円戸建&ランチ
14日(水)12時「見学会」
 しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ
20日(火)12時「見学会」
 よっさん競売芳泉戸建ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きでアパート9号のお話し。


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
2020年05月29日 結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日 アパート9号のお話し。





こっからが本番ってことで


滞納処理と立ち退きね。





契約中の2つのうち1つが大滞納...


滞納いうても、前のオーナーの時ので


所有権移転に伴ってこちらに譲ってもらった債権なんで


別に回収できなくても全く損は無い




回収できればできたで丸々お得な状態ね。





契約自体はスナックなんだけど


すでに営業もしていないし、


もう使っていない感じなんよね。





この滞納を盾に、追い出ししやすいから


それはそれで武器になっていいね。






もうひとつはかつては居酒屋的な感じも


こちらもいまは営業していない様子...


ただ、ここに住んでる雰囲気があるね...




こっちは毎月2.5万円入ってるから


立ち退きにはちょっと手間がかかるかもね...






滞納とか立ち退きって


普通はちょっと抵抗あるわねー




弁護士?

裁判?

結構なお金かかるんでしょ?





みたいなイメージ?





立ち退き料に100万円ぐらいかかるんでしょ?


って言われたこともあります(^^;







不動産経営に関することなんて


実は蓋を開けてみたらそんな大したことないのがほとんど


滞納とか立ち退きもそんな類なんよね。





多くの人が知らないだけで。






幸いなことに、わたくしは


不動産屋勤務時代に両方経験してるんでね(^^;





督促も立ち退き要請も気持ちのいいもんではないけど


別に珍しくもなんともないしね。


全国で見たら、毎日どこかであるはずよ。





長短に関わらず滞納に遭った大家さんはたくさんいるだろうし


世間には相変わらずバンバン新築が立ち並んでいってて


完全に更地の状態に建つものばかりでなく


当然、古い建物を解体した後に建つことも多いよね。




その古い建物には誰かしらが直前まで住んでるわけで


解体するにはまずは出て行ってもらわんといけんから


立ち退きもどこかで日常的に行われてることなんよ。





不動産屋から部屋探しの相談でよく電話かかってくるけど


中にはいくつか立ち退き絡みの部屋探しも混ざってるからねー





そんな立ち退き






ズバリ!






話し合いとお金の問題だけね(^^;





そもそもね、基本的に


立ち退きしてもらう建物って相当古いわけ。





だから入居者側もある程度覚悟してんのよ。


「ここももう古いから、近い将来立ち退き話もあるんだろうな...」


なんて。





オーナーが変わったりすると特に。



「家賃上がったりしますか?」
「壊したりしないですよね?」





すごい不安だったり、心配だったり...




「あー、くるべき時がついにきたか...」
「この先どうなるんだろう...」





みたいな。





だから、話しとしては切り出しやすい。


理由は、老朽化による建て替えでね。


もうしかたない。


ほとんどの人が納得する。





問題は、引っ越し先


これが一番の問題ね。





いまの部屋がもう古いから家賃も当然安いわけ。


今回のとこなんて2.5万円...




で、大概住んでる人はご年配の方。


いまさら大きく住環境を変えたくないから


なるべく近くがいいのよ...





これがなかなか見つからんのよ...





少々ボロくてもいいんだけど


近くに安いのがそんなうまいこと物件も無いし


年配の方を受け入れてくれる管理会社もなかなかない...




ほんとここが一番大変(;´Д`)





見つかりさえすれば、あとはお金の問題だけ



1・預かっている敷金をそのまま返金

2・新しいとこの初期費用や家賃を負担

3・引っ越し屋さんの費用負担




大概こんなもん。





1は当たり前よね。原状回復しないんだから。


一昔前から長く住んでるパターンが多いから


預かってる敷金は2〜3か月ぐらいかな。


岡山だったら大概の物件でざっと10万円ぐらいでしょ。


まぁこれはオーナーチェンジの際に承継してると思うから


実質の手出しはなしね。





2も当然負担してあげないとね。


敷金1
礼金1
日割り家賃
次月家賃
仲介手数料
保証会社保証料
火災保険
カギ交換代



ぐらいかな。



新しいとこが家賃3万円だとして


ざっと20万円ぐらいか。





3の引っ越し屋さんの費用も当然よね。


基本的に近場での引っ越しとして


10〜15万円ぐらい。





岡山の場合で、ボロ家から立ち退いてもらうのに


引越し先が近場なら


全部で30〜35万円ぐらいみとけばいいんよ。




敷金礼金ゼロとか家賃がもっと安いとかだったら


10〜20万円ぐらいで決着することもあるからね。




まぁ多少ごねるようなら


プラスで5〜10万円握らせたら充分




普段、家賃3万円とかのとこに住んでる方だから


充分大金なんよね。





まぁこんなもんですわ。


MAX35万円。


よっぽど急ぎで強引に持って行っても50まででしょ。


50だとかけすぎだけどね。






出て行かんとしかたない。

引越し先は見つけてもらった。

費用はゼロ。むしろ敷金が返ってきた。
(゚д゚)ウマー




普通はこんな感じです。





無駄なお金っちゃ無駄かもしれんけど


スムーズに出て行ってもらって


予定通りに建築するには


必要な経費でしょうね。





立ち退きさせる予定で買うんなら


予め費用を見込んで買っておけばいい話しだしね。





相手は人間だし、基本日本語も通じるんだし


何も恐れることはないです(^^;






って、偉そうにつらつら書いたけど


新築完成後に管理してくれる予定の会社が


全部やってくれました
(^^;





元居酒屋は敷金3か月返金込みで35万円


まぁ妥当なところでしょう。





大滞納のほうはこちらの負担はなし


滞納分は毎月2万円の分割払いで


順調なら70万円ぐらい回収(^^♪





滞納分の回収で、立ち退き料も出ちゃいました(^^;





全部自分でやる予定だったけど


その分時間が取れて助かりました(^^;


管理会社の担当者には何かお礼をせんといけませんな( ´ー`)y-~~






多くの人が敬遠する物件も


経験と知識であとはやりよう
なんですね〜





そうやってボロを宝に変えていくんですよ(^^)v







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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かいたい?

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
10月


10月一覧
1日(木)12時半「見学会」
 はぴりたさん北畝戸建完成見学&ランチ
2日(金)12時「視察」
 玉野市奥玉戸建&ランチ
5日(月)12時「見学会」
 かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ
6日(火)12時「見学会」
 中区OC村に追加された戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂法人2号戸建アフター&ランチ
9日(金)12時「視察」
 西辛川戸建&ランチ
10日(土)11時「見学会」
 fujiさん南方5号戸建ビフォー&ランチ
12日(月)12時「視察」
 玉野市50万円戸建&ランチ
14日(水)12時「見学会」
 しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ
16日(金)16時「見学会」
 じいじさんがタダでもらった戸建ビフォー&お茶
19日(月)12時「視察」
 玉野市玉全空きAP
19日(月)13時「視察」
 玉野市宇野戸建&ランチ
20日(火)12時「見学会」
 よっさん競売芳泉戸建ビフォー&ランチ
22日(木)12時「視察」
 総社市古民家110万円&ランチ

27日(火)12時「視察」
 北区吉宗古民家&ランチ
28日(水)15時「視察」
 西辛川区分&お茶
29日(木)12時「見学会」
 しーさん真備町戸建アフター&ランチ
30日(金)15時「見学会」
 中区門田文化町築90年美邸古民家&お茶

11月一覧
2日(月)12時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&ランチ

12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


アパート9号の解体が始まりました。

1.jpg


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
2020年05月29日 結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日 アパート9号のお話し。
2020年10月05日 立ち退きのお話し。
2020年10月13日 実質、初新築アパートに取り組みます。




昭和40年築の木造アパートですからね...



お金をかければもちろん再生もできますけど


かなりボロで状態も良くないので


大金かけて再生してもね...




駐車場も無いし、家賃も伸びないと思うから


やっぱり解体が一番いいと思います。






ここで登場した倉敷市鶴形の300万円戸建

関連記事
2020年04月02日 倉敷市鶴形の戸建を見てきました。




はぴりたさんが14分の1で獲得したやつですが


ここもかなりのボロでした(^^;


増築を重ねて魔改造になってるし


建物が大きすぎて


直すとなったらかなり大変だろうな...


という印象。




ここもお金かければ再生はできるんだけど


やっぱり賃料とのバランスよね...




場所がいいだけに、


解体してアパートの新築がいいけどなー


と思っていましたが


やはりそういう方向になりました。

S__2269229.jpg



まだまだプランニングはこれからですけど


1K6戸が入るんじゃないか?と思います。






常々、安易で平凡な新築には反対していますけど


場所がそれなりに良くて、


土地の仕入れが安くできて、


オリジナルな物件が造れるなら


戦えるんじゃないかと思っています。






基本的に、わたくしの周りの人たちは


築古を買って運用することがほとんどなので


それなりの場所であれば


5年後10年後には


解体→新築 の流れが増えてくると思います。





もちろん土地で売ったり


途中でオーナーチェンジで売ることもあるでしょうが


新築しても良さそうなところなら


チャレンジしてみたほうがいいと思います。



そこで爆発的に儲かるなら売ってもいいですけど


優良な土地はなかなか安くは手に入らないので...







もうひとつ解体案件が。


ここで登場した、ryokoさんがクリスマスプレゼントで獲得した


ー20万円の戸建

0-22f1c-thumbnail2.jpg


関連記事
2019年09月25日 駐車場の重要性
2019年10月01日 1円の価値
2019年12月24日 ヘロヘロのサンタさん



ここも解体が完了しました。

2.jpg




ここもお金かければ再生できますけど


建物の状態からすると解体一択でしたからね(^^;





土地柄はよくないけど


市内中心部にはかなり近いので


なにか建ててもいい。



でも、駐車場で決まりそうな感じです。


が、なんかお隣が買いたいみたいな話も。





解体したのを買いたい...




ちーん...






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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