アパート5号

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年11月28日契約 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪にH18年築が2棟

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

☆こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ1
 11日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1こももさん(女性)
 2わたくし
 3摂津屋さん
 4なおとさん
 5デンチさん
 6むさしさん(初)

☆忘年会第一弾 イオン岡山
 14日(金)19時半〜

 参加予定(定員16名)
 1こももさん(女性)
 2J子さん(女性)
 3O幡さん
 4そうさん
 5ひろさん
 6倉敷大家さん
 7よーこさん(初・女性)
 8OCさん
 9T本さん
 10F原Hさん
 11デンチさん
 12とっこさん(女性)
 13ryokoさん(女性)
 14ひろしさん(初)
 15K原さん
 16わたくし
 ※満席になりました。

☆忘年会第二弾 イオン岡山
 19日(水)20時〜

 参加予定(定員12名)
 1あつさん
 2じゅんこさん(女性)
 3わたくし


<イベント一覧>

12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日(火)12時半〜こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ1
14日(金)19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日(土)    見学会予定
16日(日)11時〜 こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ2
19日(水)20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
29日(土)夜   忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は2つ契約に行ってきました。


1つは、一気に4つエントリー開始した

第79回 旭東町50万円戸建    6人14口
第80回 玉島長尾100万円戸建 11人26口
第81回 西古松1600万円AP  4人 4口
第82回 関西町40万円平屋    2人 6口



第81回あみだの西古松1600万円アパート。


西古松といえば場所は相当いい


こんなところでこの価格じゃなかなか手に入らんしね。


ちゃんと接道もあるし、下水もある。


30坪ほどだけど


将来は何か建ててもいいし、宅地で売却でもいい。


出口はどうにでもなるね。


土地値に近いし、土地の希少性、価値は高い




ただ、利回りは低めの8.9%(-_-;)


しかも

・駐車場無し
・1Kで入れ替わりもそこそこありそう。




救いは、

・満室
・いまの家賃がかなり低め
・セパレート
・大元駅近い
・まだまだきれい




ってことで、客付けはそんなに困りそうにないけど


これが辺鄙な場所にあったら猛反対してるかな...



場所と運営しやすさが決め手でしたね。



そんな状況で4分の1の抽選に当たったのは


こーへーさん。

決勝結果.jpg



で、一緒に契約にいってきたわけ。

2.JPG



ちゃんと運営すれば良質な土地が残るんで


がんばっていきましょう(^^)/






もうひとつの契約は


第77回の伊福町1500万円アパート


ここは、8人16口とそこそこの戦いでした。


ここも1K4戸セパレートで満室。


利回りは8.9%と同様に低め(-_-;)


25坪しかないからPももちろんなしだけど


伊福町ってワードは相当な威力


さっきの西古松よりもさらに希少


ここなら学生でも社会人でも入るね。




そんな決勝4名に残った幸運な方は

1番手 u-kiさん
2番手 ryokoさん
3番手 けんさん
4番手 BLXさん




それがいろいろあって


1番手 u-kiさん は残念ながら辞退...


理由は道路状況


ここは前面道路が2項道路の私道


対象の土地(赤いとこ)の公図はこんな感じ。
4.jpg



で、道路はこんな感じ...
5.jpg




わかります?


左上の人と右上の人の土地を通らないと


公道には出られない
んです...


で、左上の人が車を停めていたりするのを見て


将来の活用について不安を抱き辞退ということに...



うーん...


折角当たったのにもったいないね...




で、2番手 ryokoさんに回ったものの


昨今の急速な融資状況悪化をモロにくらって


融資がダメ(-_-;)


エントリー前は、銀行も前向きだったのに...


残念(-_-;)




3番手 けんさん は


u-kiさん、ryokoさんで進めている間に


別の案件に挑戦することになって


こことの同時進行は断念...





4番手 BLXさん も


別案件が進行中ってのと


ちょうど海外旅行と重なり動けず...




そんなこんなで


もうかれこれ2ヶ月引っ張ってて


5番手以降を再度決めるのも時間的に難しく


わたくしが引き取ることにしました...



ということで


先ほどのこーへーさんと同じ不動産会社だったので


引き続きわたくしが契約してきました(^^;

3.JPG





まだアパート3,4号の決済(19日予定)も終わってないのにね...


さすがに同じ銀行でいう訳にはいかんので


ちゃんと担当者に相談した上で


別の銀行に持ち込みました(^^;



たぶん融資は大丈夫でしょう。


順調に進めば、これがアパート5号になりそうです(^^;




おしまい




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合意書

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年11月28日契約 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪にH18年築が2棟

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
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<イベントのお知らせ>

☆こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ1
 11日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1こももさん(女性)
 2わたくし
 3摂津屋さん
 4なおとさん
 5デンチさん
 6むさしさん(初)
 7たろぽんさん
 8まゆさん(女性)
 9かこちゃん(女性)
 10

☆忘年会第一弾 イオン岡山
 14日(金)19時半〜

 参加予定(定員16名)
 1こももさん(女性)
 2J子さん(女性)
 3O幡さん
 4そうさん
 5ひろさん
 6倉敷大家さん
 7よーこさん(初・女性)
 8OCさん
 9T本さん
 10F原Hさん
 11デンチさん
 12とっこさん(女性)
 13ryokoさん(女性)
 14ひろしさん(初)
 15K原さん
 16わたくし
 ※満席になりました。

☆忘年会第二弾 イオン岡山
 19日(水)20時〜

 参加予定(定員12名)
 1あつさん
 2じゅんこさん(女性)
 3yasuさん
 4たくみさん
 5たぐぼーさん(初)
 6摂津屋さん
 7こーへーさん
 8M本さん
 9じょーさん
 10しんさん
 11わたくし
 12

<イベント一覧>

12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日(火)12時半〜こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ1
14日(金)19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日(土)    見学会予定
16日(日)11時〜 こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ2
19日(水)20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
29日(土)夜   忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日のアパート5号候補の話しの続きで。


関連記事
2018年12月07日 アパート5号




1番手のu-kiさんが辞退した理由は道路状況でした。


前面道路が2項道路とはいえ


他人地を通らないといけない状況...
5.jpg





何が困るのかっていうと


例えばこんな感じで道にモノを置かれるとか...
2.jpg





普通は、みんなお互い様なんで


そんなことは起こらないですけど


ご近所付き合いが悪くなって


意地悪される可能性も無いことはないです...



実際、左上の人は駐車場代わりにしているようですし(;´Д`)




ただ、こういうのはやっちゃダメなこと


セットバックをして広がっている道路なんですから


私有地とはいえみなし道路。


といっても、面と向かって言うと角が立つから


言い方には気を付けないといけないけど...




最悪、争っても勝てる可能性は高いですけど


なるべくなら穏便にいきたいところです(^^;






もうひとつ問題があって


埋設物の関係。


こんな感じで他人地の地中を上下水道が通っていると思われる...
3.jpg




問題なく使えているときはいいとして


トラブルが発生すると


そこを掘削しないといけないケースも...


そうなると他人地を勝手に掘る訳にはいかない...


普通は、掘っても元に戻せばいい話しだけど


なんやかんや言って掘らせてくれないとか


高額な金銭を要求するような


意地悪な人もいるかもしれない...






他人地を経由しているということは


そんな不安が潜んでいます...





u-kiさんはそういった点を懸念して辞退したんですね...


大金を投じるんですから


いろいろ考えると怖いですよね(◎_◎;)





そこでわたくしは


右上の方に合意書にサインをもらうようお願いしました。

6.JPG




簡単に言うと

アパートへ接続されている上下水道管は、
あなたの土地の下を通っていますが
配管等の使用を承諾してください。


ということと

埋設管などに関する工事が必要な際には
事前に通知することで工事を認めてください。
費用はこちらで負担し
舗装工事を行い元に戻します。


ということと

売買、相続などで引き継がれた継承者にも適用します。

ということ。




相手にとっても別に不都合なことは何もないんで


あっさりサインしてくれましたよ(^^)v





将来、もし揉めたとしても


2項道路だし、もちろん現況も道路


ずっと利用の実態もある。


そして、合意書も。


もし争っても、こちらが圧倒的に有利な状況です。




もちろん争うつもりもないんで


結局は近所付き合いをうまくやれればってとこです(^^;



決済が終わったら挨拶でも行ってきましょうかね。




この道路の舗装をやり直したいような話もあるようなんで。


ただ、右上の人は使っていなくて(使う必要がない)
3.jpg


舗装の修理費用を出したくないと言っているとか...



そんな状態ならその部分だけ譲ってくれんかな〜


なんて思ってます(^^;



おしまい




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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
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   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
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  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は実際の手残りのお話しを。


いま話しを進めているアパート5号


関連カテゴリー
アパート5号の話し



価格は1500万円


1K4戸で家賃は全戸2.8万円


月11.2万円、年134.4万円なんで


表面利回りは8.96%...


平成元年築なんでもう30年...


古い割に利回りが低いのは


場所がいいからに他なりませんが


やはりお金は残りません(-_-;)





いまのところ


10年、1.5%、フルローンぐらいで


落ち着きそうな雰囲気ですが


計算すると


月の返済は134,687円


15年ぐらい借りられたら楽ですけど


築古なんで長期のローンは難しいんですよね...


融資が厳しくなった最近は特にね...





で、収入が満室で月11.2万円で


支出は
・管理料5%(税) 6048円
・共用部電気代   約1000円
・固都税(H30年)月あたり3500円

 ※年約4.2万円

で、月1万ちょいぐらい。


約10万円残りますけど


そこから返済なんで


毎月約3.5万円手出しになります(-_-;)


満室でね...





10年耐えれば借金が無くなって


建物には価値が無いとしても


伊福町に土地が残るってことで


資産性重視ということであれば


これはこれでアリかと思いますけども


普通のサラリーマンがこれから始めるにあたっては


おススメできない
ですね(^^;





高属性高収入の方には関係ないですが


普通のサラリーマンで


住宅ローンやマイカーローンがあったり


子どもの教育資金が出たりと


預貯金があまりできない世帯が


さらに持ち出しとなると相当きつい
(-_-;)


わずか月3.5万円の持ち出しといっても


年42万円ですからね〜(;´Д`)


一般家庭では相当きついはず...


そんな状況では家族の賛同も得られないでしょうしね...





それに対して


わたくしの物件3,4,5号は


無借金で月7.9万円生みますから


年94.8万円


支出は固都税約3万円だけ。



物件9号も無借金で月3.5万円生みますから


年42万円で固都税約3万円。





普通のサラリーマンの初期の段階なら


お金が残っていく物件のほうがいい
と思って


激安ボロ戸建をすすめる次第です。




もちろん、ある程度の規模になって


優良な中大型物件に出会えれば


それはそれでいいと思いますけど


各々人生は限られているとはいえ


属性や資産背景に合った


やり方でいかないと...




骨格や筋肉ができあがっていないのに


過度に筋肉増強剤に頼ってできた身体は


どこかで不調をきたすものだとものだと思いますよ。



キラキラなんかの華美な世界に惑わされず


身の丈に合ったものをおススメします。




おしまい




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総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

☆「見学会」牟佐9号戸建&ランチ
 15日(月)13時〜

 参加予定(定員10名)
 1Mさん
 2HTさん
 3しろうさん
 4しんやさん
 5わたくし


4月
3日(水)11時〜 Mさん大井戸建完成見学&ランチ
4日(木)12時半〜門田文化町200万円戸建見学&
         じいじさんDIY完成見学&
         たくみさん御成町完成見学&ランチ
5日(金)12時半〜よーすけさん羽島完成&ランチ
8日(月)11時〜 「視察」高梁市美邸見学&花見
10日(水)11時〜「視察」赤磐市美邸見学&花見
11日(木)13時〜「視察」奥田戸建見学&ランチ

15日(月)13時〜「見学会」牟佐9号戸建&ランチ
19日(金)12時半〜「見学会」関西町100万円&ランチ
22日(月)19時〜「勉強会」桑田町
25日(木)12時半〜 「トレジャーハンター」まゆさん戸建見学&ランチ
27日(土)18時〜「勉強会」桑田町


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日届いた電気料金の請求書を見たら


アパート5号の料金だけが高い(◎_◎;)

1716円
1.JPG




総社のアパート2号

337円
2.JPG



原尾島のアパート1号

337円
3.JPG




あれ〜?5号は何が違うんかな〜??


貧乏性なんでこんなんが気になって(;´Д`)





おっ?


5号だけ定額電灯になってる。

1.JPG




他はスマートコース
2.JPG
3.JPG



スマートコースのほうが安いと思って


買ってすぐに変えてたんだけど


結構料金が変わってくるね〜(^^;






定額電灯っていうのは、従来のメニューにあって

従来の電気料金メニュー



アパートの階段,廊下なんかに使われるケースが多いみたいで


昔の機器で消費電力が高い頃だと


定額電灯プランが安くなってたんだって。




でもいまは、LEDとか機器の消費電力が小さいから


定額電灯だと逆に割高になるみたい(◎_◎;)





いまは、新しくできたプランの


スマートコースで足りるそうで(^^;

ご家庭の料金メニュー一覧





早速、アパート5号もスマートコースに変更しようと


中国電力に電話したら


5号にはいろいろ付いてるんで
1.JPG



電気屋さんに工事してもらってからになるそうな(-_-;)





で、もりてるさんにお願いしたところ


工事代が3万円弱...




いまの電気代 月約1,700円程度


月340円ぐらいに下がると


毎月1,300円ちょっとお得に...


1年で15,000円ぐらいダウン...



約2年で回収


工事利回り50%以上(笑)




こりゃ工事しといたほうがいいですな(^。^)y-.。o○




お金持ちには鼻くそみたいな話ですけど


わたくしのような庶民大家には切実なんです(;´Д`)




おしまい





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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「トレジャーハンター」原尾島AP1号&ランチ
 24日(金)12時半〜

 参加予定(10名)
 1オーディンさん
 2ぺっぺさん(女性)
 3まさしさん
 4こももさん(女性)
 5わたくし

☆「視察」関西町2戸1平屋2棟&ランチ
 25日(土)10時半〜

 参加予定(14名)
 1よーすけさん
 2しっしーさん
 3OCさん
 4たろぽんさん
 5A藤さん
 6じいじさん
 7よーこさん(女性)
 8マジシャンかんかんさん
 9ゆたかさん
 10わたくし
 11まゆさん(女性)
 12こももさん(女性)
 13フランキーさん
 14かずさん
 ※増枠したけどまたあっという間に(◎_◎;)

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 27日(月)11時半〜

 参加予定(定員8名)
 1しんやさん
 2OKOさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4J子さん(女性)
 5ひろしさん
 6かずさん
 7よーこさん(女性)
 8わたくし
 ※再度満席になりました(^^;
 ※まだ2枚残っているので近日中に段取りします(^^;


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
20日(月)12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ
21日(火)12時〜「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ

24日(金)12時半〜「トレジャーハンター」原尾島AP1号&ランチ
25日(土)10時半〜「視察」関西町2戸1平屋2棟&ランチ
27日(月)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
29日(水)12時半〜「視察」西大寺射越戸建&ランチ

6月
1日(土)10時半〜「見学会」西大寺
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は伊福町のアパート5号


いいてんきさんとご紹介の業者さんと行きました。


アパート5号の話し





何しに行ったのかというと、前面の私道の件。


ご覧の通り、結構古くなってて...
1.JPG




一見普通の道路ですけど、公図上は結構バラバラ。


とはいえ、うちを含め3軒だけですけど。




で、アスファルトを一緒にきれいにしませんか?


とお隣から提案があったので


いいてんきさんを介して、業者さんを連れて行ったわけ。




自分とこだけきれいにしてもおかしなことになるし


私道整備に補助金が半分出るそうなので


そりゃみんなでやったほうがいいよね(^^;


道路に対する各種申請について


岡山市私道整備補助金交付要綱




前のオーナーさんにも何度かお願いしたんだけど


ずっと断られてたみたいで...





なんせ、前のオーナーさんは大阪の方でしたけど


新築時に一度見に来ただけで


その後、


約30年間一度も来たことがなかったとか ぉお!!(゚ロ゚屮)屮


なんぼ管理会社に任せてると言ってもね...


まぁこういう無関心なオーナーも珍しくないですけどねー(;´Д`)



特にここなんか場所がいいから


ほったらかしでも入居はついたと思いますけど...




まぁそういう無関心なオーナーが多いから


ちょっと頑張れば勝ち組になれるんですけどね(^^;




でも、以前勤めていた不動産屋での話ですけど


遠方のオーナーの物件の空き部屋を


オーナーに無断で貸して


普通に家賃取ってた営業マンがいた
そうで(◎_◎;)


そのオーナーがたまたま物件に足を運んだ際に


空き部屋のはずなのに誰か住んでる!?


ってことで発覚したそうで...



そんな信じられないこともあるんで


遠くの物件でも


時々は見に行ったほうがいいかもしれませんね(^^;





で、その時にお隣さんが

「屋根がだいぶ古くなってるよー」
「うちの3階から見てみる?」



と声をかけていただきお邪魔しました(^^;




まぁそんなオーナーだから


30年間メンテなんかしてないだろうしな


と思いつつ、案の定(;´Д`)

2.JPG




あら...


金属部は錆びてるし、1枚剥がれとるがな...




もう10年ぐらいは使いたいんで


ちょっとお金かけんといけませんわな(;´Д`)




おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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