オーバーローンが通りました。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>

☆見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
 13日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1ayakoさん(女性)
 2しろうさん
 3こももさん(女性)
 4OCさん
 5Y口さん
 6わたくし


<イベント一覧>
11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)

16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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 追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


今日は某行の役員会だそうで。


その金融機関では


1億円超えの案件


支店OK→審査部OKでも


最終の役員会でOKが出ないとダメなんですって。


昔から1億円いうのはひとつの壁ですな...






実は先日、1億円を少し超える案件をいただきまして。


いつも通り、配信するつもりで受けたんですけど


弁護士案件ということで


話しを進めるうちに広くは出しにくくなってきて...


かといって特定の人にだけ出すのも難しい...





案件としては


自分としてはとても良いと思うもので


市内の人気地区の300坪


築12年のアパート2棟


駐車場はほぼ200%




そんなスペックなもんだから


表面は8%足らず...


でも、場所もいいし、土地の形もいい。


土地相場からもかなり価値があると思う。


出口的にも


アパートを分割して売ってもいいし


最終、宅地で5区画でもいいし


もちろん再建築してもいい。





激安ボロ戸建推奨派としては


アパートは好きではないけれど


激安ボロ戸建


できる限り、


これからの人やまだまだ小規模な人に


譲ってあげるほうがいい



と思ってるから


自分としてはこういうのに


チャレンジしていかないといけないのかな


という考えも...





ボロ戸建マニアとしては葛藤があるけれど


もう買付も出して止めてるし


その後にきた購入希望は全部断ってるそうなんで


融資が通ればやってみようということで


お願いしていたんです。





で、その結果が今日の役員会で出まして。




希望としては

・物件
・太陽光
・諸費用

のオーバーローン





途中、審査部から


若干の自己資金と、若干の期間短縮を求められ




最終結果としては

・物件
・太陽光
・端数程度

のオーバーローン
(*^▽^*)




希望額、希望年数には少し届かないものの


100点に近い回答をいただきました。



融資が厳しい情勢の中でありがたい(^^;




これでアパートは3号。


詳細が書ける段階になったら


また公開したいと思います(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから引き取ることに。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

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<イベントのお知らせ>

☆トレジャーハンター in 赤坂台
  1日(土)12時半〜
 参加予定(定員9名)
 1OCさん※車
 2わたくし※車
 3K本さん
 4りょういちさん
 5まっきーさん
 6じゅんこさん(女性)
 7なつさん(女性)
 8児島大家さん
 9じいじさん
 10しろうさん
 11こーへーさん
 12
 13
 ※増枠しました(^^;


<イベント一覧>
11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター2日目
     15時〜 関西町40万円戸建見学
21日(水)12時半〜玉島長尾100万円戸建見学&ランチ
27日(火)15時〜 中区某所1K8戸全空きAP見学



12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
14日(金)夜   忘年会
29日(土)夜   忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はようやくアパート3号の契約でした。

2.JPG



11月12日に融資審査が通って

関連記事
2018年11月12日
オーバーローンが通りました。




当初は19日契約、30日決済で動いていましたが


なんやかんやでズレこんでしまいました(-_-;)



売り止めになるんじゃないかとか


いろいろ不安はありましたが


とりあえずは手付も入れて契約したんで


一安心といったところでしょうか。





この案件は、弁護士が間に入っているんですけど


どうもこの弁護士が不動産に慣れていない感じ...



ズレた原因は、


郵送で売主から戻ってきた契約書に不備が発覚したから...


それで再度郵送でのやり取りとなったそうで...


普通はそんなことにならんのだけどね...


契約書が、弁護士が用意したものでないとダメとか言うて


弁護士主導で進んでるんだけどね〜


しっかりしてほしいわ(;´Д`)




で今日、わたくしが署名捺印ということですけども


事前にもらってたひな形で


修正をお願いしておいた箇所がそのまま...


「売主は、会西に本物件の引き渡し時まで...」


ん?


会西(かいにし)?


もしかして、買主(かいぬし)のつもりじゃ...


弁護士事務所の契約書言うてもしれとんな...


わざわざ訂正も指摘してんのに


直ってないとはね...




もうこれで売主からは印鑑もらってるし


また作り直して送るなんてね...


結局、訂正印で対応...




で、12月上旬に決済できるのかと思いきや


まだ売主の抵当権抹消の依頼をしていないのよ...


いやいや...


売るの決まってるんだから


ちゃんと銀行に連絡しとかんと...


どこの銀行も2週間ぐらいかかるっていうんだからさ...




手付持ってきてんのに領収書も用意してないしさ...




時間通りに行ったのに全然でてこんし...


天下の弁護士様なんで


不動産取引なんぞ舐めてますか。


まぁちゃんと進めてくれたらそれでいいけど。





売主さんもいろいろ難しい人みたいでしてなー



平成25年に相続で得た方なんですけど


登記簿みたら


平成18年に1億円2.85%の抵当権があるんです。


地主さん大好きな、チャイナ銀行ですけども。




このアパート3号は


同じ敷地内に2棟建ってて

A棟 3LDK4戸
B棟 2LDK2戸、1LDK4戸


土地を持ってた地主さんが


当時1億円でアパート2棟建てたってことですな。


まぁ戸当たり1000万円ですから


D社(大東ではない)の新築としてはちょうどそんなもんでしょう。


何年ぐらい借りたんでしょうね?


20年か25年か30年かですかね?


なんにしても


サブリースと修繕で持って行かれて


ほとんど手残りが無い感じなんです...



元々、田んぼだったと思いますけど


土地活用でD社とチャイナ銀行とで進めた挙句


ご先祖様の土地と築12年の建物を手放すことになって


D社をすごく恨んでいるようでして...




実は、この方の別の土地を


わたくしと同じタイミングで別の方に売却するんですけど


「D社の建物を建てるなら売らん!」


とかいってナーバスな感じなんですって...


D社をうらんで、
D社で建てるならうらん...


...


ちーん...





買った人には関係ないけど


それだけ恨んでるんだね...




先日のK本さんの時のような不穏な空気になる予感...

関連記事
2018年11月07日 高く買うとこんなことになるね...



平穏に進んでくれたらいいけど...



おしまい




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しびれるな〜

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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;


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<イベントのお知らせ>

<イベント一覧>

12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日(火)12時半〜こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ1
14日(金)19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日(土)    見学会予定
16日(日)11時〜 こももさん4号萌え萌え完成見学&ランチ2
19日(水)20時〜 忘年会
29日(土)夜   忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


アパート3号の決済が19日に決まり


今日は銀行でいくつか準備をしてきました。

2.JPG



お金を借りる時は毎回ですがまぁ書くものが多い(◎_◎;)


法人部分はゴム印があるけど


個人部分は手が疲れますな(^^;




書くだけならなんぼでも書きますけど


お金を借りるためにはお金もかかります(-_-;)




お金を借りる行為は


金銭消費貸借(きんせんしょうひたいしゃく)契約といいます。


業界人は金消(きんしょう)契約って短縮していうので


初めて聞く人はなんのこっちゃと思うでしょうが


要はお金を借りる時に交わす契約のことですね。



契約書を作ると印紙税の対象となるんで


1億円を超え5億円以下 で 10万円...




あとは融資事務手数料


どこの銀行でも設定してあると思いますけど


3万円とか5万円とか10万円とか


まちまちですかね。


融資金額の〇%なんてとこもあるかな。


今回は10.8万円...




もう20万円以上...






不動産を買うにもいろいろお金かかります。


不動産の売買契約書にも印紙が必要だけど


いまは軽減措置があって


1億円を超え5億円以下 で 6万円...

3.JPG





あとデカいのが


不動産屋への仲介手数料...


今回の10300万円の場合の法律上の上限額が


10300万円×3%+6万円(税)なんで


3,402,000円...





もうひとつデカいのが登記費用。


登記費用ってほとんどが登録免許税っていう税金。


今回は約160万円...
4.JPG



司法書士の手数料なんて知れてるからね...





買った後は、不動産取得税がくるしね...


今回は200万円ぐらいかな...




恐るべし税金...





不動産を買う時の諸費用っていくらぐらいですか?


って聞かれる時があって


その時は、物件価格5〜7%ぐらいって答えますけど


内訳はこんな感じです(-_-;)




1億円の物件買うのに諸費用は700万円ぐらい...


しびれるな〜(;´Д`)



これだけあったら戸建何戸いけるやら...




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年11月28日契約 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪にH18年築が2棟

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

☆むーさん3号70万円戸建完成&
 Y口さんペット臭戸建?&
 大井180万円戸建見学&ランチ

 18日(火)12時〜

 参加予定(定員10名)
 1J子さん(女性)
 2なつさん(女性)
 3たかぱぱさん
 4デンチさん
 5ひろさん
 6麒麟さん
 7Y口さん
 8じいじさん
 9わたくし


☆忘年会第二弾 イオン岡山
 19日(水)20時〜

 参加予定(定員12名)
 1あつさん
 2じゅんこさん(女性)
 3yasuさん
 4たくみさん
 5S農さん
 6摂津屋さん
 7M本さん
 8じょーさん
 9しんさん
 10mtanaさん
 11たかさん(初)
 12わたくし
 ※満席になりました。

☆忘年会第三弾 昼の部 ホテルグランヴィア19階
 20日(木)12時〜

 参加予定(定員12名)
 1かこちゃん(女性)
 2HTさん
 3なおとさん
 4OCさん
 5S波さん
 6麒麟さん
 7N村さん
 8N村さん奥さん(女性)
 9tomoeさん(女性)
 10わたくし
 11
 12

忘年会第四弾を調整中です(^。^)y-.。o○


<イベント一覧>

12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日(火)12時半〜見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ1
14日(金)19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日(土)11時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             大井180万円戸建見学&ランチ1
16日(日)11時〜 見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ2

18日(火)12時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             Y口さんペット臭戸建?&
             大井180万円戸建見学&ランチ
19日(水)20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
20日(木)12時〜 忘年会第三弾 ホテルグランヴィア19階
21日(金)11時〜 OCさん1万円長屋完成見学&ランチ
24日(月)13〜18時 相談日(北区)
26日(水)20時〜 忘年会第四弾
29日(土)    見学会予定
29日(土)18時〜 忘年会第五弾

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は19日に実行される


アパート3,4号の決済の最終の準備に行ってきました。


何度も当たり前にやってることなんで


別に意識もしていませんでしたが


これから買う人は全然知らないことだよなー


と思ったので


ちょっと掘り下げてみようと思います。




銀行からお金を借りるにあたって


銀行との金消(きんしょう)契約(金銭消費貸借契約)を交わしますが


その為に、印鑑証明や収入印紙を用意したりします。


今回の場合は

印鑑証明
 ・会社   2通
 ・わたくし 1通
 ・保証人  1通


収入印紙
 ・10万円 1枚
 ・200円 1枚



なんせ書くものが多いので


そういうことは事前にやっておきます。



これは先日済ませたので


今日は、当日の支払の段取でした。

1.JPG



この写真は出金伝票


¥100,520,202と書いていますが


物件は1億300万円ですけど


これが売主さんに当日渡ります。


あれ?少ないじゃん?


そうなんです。





物件の決済の際には、精算書(計算書)というものが作られます。


普通のお金の流れは

わたくし→売主




わたくしから

・物件代金
・固定資産税(+都市計画税)日割

※都市計画税のない地域もあります。

が渡ります。




固定資産税日割というのは


まぁそのままの意味ですけど


例えば、ある物件の固定資産税が


年36,500円だったとしましょうか。



固定資産税というのは


1月1日時点での所有者に課せられるので


行政から売主に通知が行っていて


時期によっては支払い済みのことも多いですね。



で、新しい人に渡る決済日(所有権移転日)が


12月31日だとしたらその年の1日だけ、


新しい人の名義
になりますわね。



だからといって、行政はそんなことおかまいなし。


でも、売主としては1日分の固定資産税を負担してほしい...


それで慣行的に日割清算をするんですね。


この場合は、


年36,500円の固定資産税を


365日で割って、1日分ということで


100円を売主に渡します。


まぁ12月31日なんて法務局も空いていないんで


現実にはそんなことはないですが(^^;




今回のわたくしの場合はこんな感じ。

2.jpg


固定資産税+都市計画税が年518,800円


12月19日から所有権移転なので


365日のうちの13日分がわたくし負担


計算すると18,478円 というわけ。


書式は各社様々ですが、どの売買もこんな感じです。



なので、わたくしからの売主への支払は

・物件代金  103,000,000円
・固都税日割      18,478円

計      103,018,478円




あとは、登記費用と不動産屋へ支払で


普通はこれで終了なんだけど、


今回は入居者がいて家賃が入っているんですね。



なので


売主→わたくし


へ渡るお金もあります。



そう。

・家賃、共益費、駐車料など
・敷金


ですね。


家賃などは

12月19日〜31日の分。


これは、もう売主に入ってますから


こちらに日割で頂くようにします。




いまは管理会社が入っていて


こちらも新管理会社にするので


入居者と両社の間で引継ぎをしてもらうことになりますが


もう月末が近く


月末に入る予定の1月分家賃の処理が間に合わないので



今回は

・12月日割家賃、共益費、P代
・1月家賃、共益費、P代
・敷金


が逆に精算されることになります。


それぞれ

・家賃 875,774円
・共益費 23,800円
・P代  73,566円
・敷金 526,000円

計  1,499,140円




ということで

支払
・物件代金  103,000,000円
・固都税日割      18,478円
計      103,018,478円


受領
・家賃 875,774円
・共益費 23,800円
・P代  73,566円
・敷金 526,000円
計  1,499,140円



差引 101,519,338円 となります。


で、手付金を100万円支払済なので


100,519,338円になって


これを売主口座に振り込む864円も一緒に出して


冒頭の¥100,520,202の伝票になるわけ。

1.JPG



残り2枚は、登記費用と不動産屋へのやつね。


もう1枚、売主への振込伝票があります。




1億円以上がわたくしの口座に入って


現物を見ることもなく、データだけが動いて


一瞬で無くなります(><*)ノ~~~~~サヨナラ




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

☆OCさん1万円長屋完成見学&ランチ
 21日(金)11時〜

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3児島大家さん
 4むさしさん
 5ちくさん
 6BLXさん
 7たかぱぱさん
 8なおとさん
 9そうさん
 10こももさん(女性)
 ※満席になりました。

☆忘年会第四弾 イオン岡山
 26日(水)20時〜

 参加予定(定員12名)
 1namiさん(女性)
 2わたくし
 3HTさん
 4たろぽんさん
 5ロバートS田さん
 

<イベント一覧>

12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日(火)12時半〜見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ1
14日(金)19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日(土)11時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             大井180万円戸建見学&ランチ1
16日(日)11時〜 見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ2
18日(火)12時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             Y口さんペット臭戸建?&
             大井180万円戸建見学&ランチ
19日(水)20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
20日(木)12時〜 忘年会第三弾 ホテルグランヴィア19階

21日(金)11時〜 OCさん1万円長屋完成見学&ランチ
24日(月)12〜17時 相談日(北区)
26日(水)20時〜 忘年会第四弾 イオン岡山
29日(土)    見学会予定
29日(土)18時〜 忘年会第五弾

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


昨日の夜は忘年会第二弾でしたが

関連記事
2018年12月19日
不動産賃貸業界の闇が暴かれてますね...




午前中は、アパート3,4号の決済をしてきました。
1.JPG



弁護士とはいえ、不動産はド素人


グダグダですったもんだありましたが

アパート3,4号の話し



どうにかこうにかこれで完了です(^^;


太陽光含め、10700万円お借りしましたが


もちろん現金を見ることもなく


データだけの移動で味気ないもんですが


ガンガン残高が減ると寂しいですね(;´Д`)

IMG_8273.JPG




売買価格は10300万円でしたが


売主への最終は一番上の

97,192,817円...
※手付金100万円を別途渡しています。


売主印紙代  6万円
売主登記費用 約2.7万円
売主仲介料  324万円



と売却するにもかなりお金が要りますね(-_-;)




わたくしの費用は

登記費用     約160万円
コンサル料     200万円
銀行の事務手数料 10.8万円

※印紙代6万円,10万円,200円は済 


本来なら仲介手数料で340万円ほど払う訳ですが


弁護士案件ということで


普通の仲介業務とは違うので


大幅にディスカウントしてくれました(≧▽≦)


140万円もあれば戸建が買えちゃうよね(^^;




物件自体も、元々は12000万円からの入札だったので


1700万円もダウン(^^)v


アパート5号より大きいもんな(;´Д`)



不動産は、日常生活とは単位が違い過ぎるから


ちょっとした値引きの威力がデカいね(^^;






さて、売主さんは約9700万円が手元に残るかというと


ここから残債の返済があります...


平成18年に1億円を2.85%で借りています。

3.JPG



何年融資かはわからないので


仮に25年として


その後、繰上げ返済は金利見直しがないなら


5700万円ほど残債がある計算...


ということで


4000万円ぐらいが手元に残ってよかったね〜(≧▽≦)




ってことにはなりません...




アパート2棟を建てるのに


土地建物で1億円借りて


12年後に売却して4000万円残り



なら万々歳でしょうが


地主で自分の田んぼに建ててますから


土地代は0のはず。


上物だけで1億円借りてるんですからね...





上物1億円を清算して


南区福田の300坪の土地を手放して


残ったのが約4000万円
...


ということになりますね...





新築直後の一番おいしいところをサブリースで抜かれ


退去の度にリフォーム費用で大きく抜かれ


月々の返済から考えると


全然お金残ってないどころか


持ち出しも相当あったろうに思います...


だから弁護士案件なんでしょう...





地主家主にありがちな話しです...




土地を持っていてこれですから


土地からの人がハウスメーカーなんかでやったら


どうなることやら...




途中で売ればいいとか言う人もいるけど


みんな同じようなこと考えてるんじゃないかな...


そうなると売り物件も多くなりそうだし


融資事情にも左右されるしね...




新築も、安く土地を仕込んで、安く建てないとね。



基本、ボロ戸建と一緒で、安く仕込むのが必勝法です。



おしまい




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自分のしたいことをするために必要

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

☆忘年会第四弾 イオン岡山
 26日(水)20時〜

 参加予定(定員8名)
 1namiさん(女性)
 2わたくし
 3HTさん
 4ロバートS田さん
 5S村さん
 6まっきーさん
 7よーこさん(女性)
 8K本さん
 ※締め切りました。

☆忘年会第五弾 イオン岡山
 29日(土)19時〜

 参加予定(定員16名)
 1taimanさん
 2わたくし
 3よーすけさん
 4りょういちさん
 5DDMさん
 6TAKEさん
 7Mさん
 8Y口さん
 9たかぱぱさん
 10なおとさん
 11GMさん
 12たぐぼーさん(初)
 13こーへーさん
 14にっさん(初)
 15
 16
 ※予約の関係で、28日23時で締め切ります。

<イベント一覧>

12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日(火)12時半〜見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ1
14日(金)19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日(土)11時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             大井180万円戸建見学&ランチ1
16日(日)11時〜 見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ2
18日(火)12時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             Y口さんペット臭戸建?&
             大井180万円戸建見学&ランチ
19日(水)20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
20日(木)12時〜 忘年会第三弾 ホテルグランヴィア19階
21日(金)11時〜 OCさん1万円長屋完成見学&ランチ
24日(月)12〜17時 相談日(北区)

26日(水)20時〜 忘年会第四弾 イオン岡山
29日(土)    見学会予定
29日(土)18時〜 忘年会第五弾 イオン岡山

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は5名の方にお会いしましたが


みなさんほんといろいろ相談があるもんで

1・これから始めたい人
2・鉄板エリアで戸建を買う人
3・300万円台の戸建を140万円で買った人
4・200万円台の戸建を100万円で買った人
5・いまある土地に新築を計画してる人


と様々。


みなさん精力的です(^^;





2,3,4の方は、自分で探してきて


わたくしもいいと思ったので賛成(^^)v


2の方は文句なしの立地で資産性抜群


3,4の方は大きな指値も通って


利回り20%は最低ラインで確保できそうなんで


反対する理由がありませんでした(^^)v


相談を受けた物件の多くはNGを出すんですけどね〜(^^;



しかし、ほんとみなさんいろいろ探してきますね(^^;



この3つは、これからリフォームをして


2月、3月には貸せるんじゃないですかね〜(^。^)y-.。o○





1の方は、初心者中の初心者(^^;


不動産業界の人なら誰でも知っている


業界全体を大きく揺るがした


かぼちゃスルガの問題もご存じなかったので


あんな大激震も、世間一般の人は無関心のできごとなんだな〜って。


不動産業界って極々一部の世界ってのを実感(^^;


その中でも特に我々は異端でしょけど(;´Д`)




まぁ確かに、


例えば政治の世界の話しなんて全く興味ないんで


永田町が大揺れになるような出来事があっても


特になんとも思わないもんね(^^;




まぁいまのレベルで飛び出したら


スライムにも確実にやられるので


まずは街で聞き込みして装備を整えてからかな(^^;



とりあえず、


本とかブログとかを読んで


基礎知識を得ることをおススメしました(^^;




5の方の新築はまだまだこれから。


一部を貸して、一部を自宅に。


この場所でどんな層を狙うのがいいのか?


世間のニーズに合ったものにしないとね...


0から作っていくのはほんと大変(^^;




ほんとみなさん相談が尽きませんね(^^;





さて、先日買ったアパート3,4号。


よくスペックを聞かれるのでここで公開(^^;



場所は南区福田


ここは南区の雄、芳泉学区


バイパスより南

30号線より東

空港線より西


芳泉エリアでも特に好まれるエリアですね。

3.jpg




ここで、土地は約300坪


これぐらいあればなんでもできるし


こんなとこでまとまった土地はなかなか手に入らないんです。




建物は、平成18年築のダイワハウス


軽量鉄骨2階建ての

・3LDK×4戸
・2LDK×2戸&1LDK4戸

2棟10戸


まだまだ新しい(^^;



抵当権が1億円だったので、


当時建物だけで1億円したと思われます。


メーカーなら戸あたり1000万円は妥当だしね。




こんな感じで2棟建っています。
1.jpg


駐車場は19台あるので充分でしょう。




ここに道を作れば別々にもできるし
1.jpg


こんな感じで5区画にも割れるので
4.jpg



出口的にも難しくはないんじゃないかと。



アパート、マンションを新築したい人もいるだろうし


サ高住とかを新築したい人もいるかもしれないし


分譲地にしてもいいし


一部を売って、そのお金で何かを新築するのもいいかな。





融資期間は28年


長い付き合い?長い戦い?になるし


アパートなんでどんどん競合も建つ


家賃もどんどん下がっていくよね...




そういうことが分かっていながらも


勝っていけると思っての参戦です(^^;





収益性やキャッシュフローを考えるなら


あみだに出すような


利回り20%30%40%50%とかの


ボロ戸建のほうが圧倒的にいいんだけど


もうわたくしにはほぼ順番が回ってこないのです(^^;



でもそれは自分のしたいことをするために必要だから


それはそれでいいし


こういうのを買ったり


好きなのを新築していけばねー(^^;




この物件、果たしてどうなりますやら...


ちゃんと勝たんと銀行に心配かけるからね


いっちょがんばりますか(^。^)y-.。o○




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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