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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆南区福島250万円→190万円
 店舗兼住居見学&ランチ2日

  19日(土)12時半〜
  参加予定(定員9名)
  1いなせさん
  2まっきーさん
  3しっしーさん
  4たろぽんさん
  5たかとしさん
  6ロバートS田さん
  7児島大家さん
  8じいじさん
  9わたくし
  ※満席になりました。


<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ
14日(月)13時〜 北区相談日
15日(火)12時半〜視察(南区北浦,中区原尾島)

19日(土)12時半〜南区福島250万円→190万円
         店舗兼住居見学&ランチ2日目
25日(金)19時15分〜勉強会1日目(シティホテル桑田町)
      21時〜 ディナー

6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目
      21時〜 ディナー

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場したTAKEさんが手掛けた現場。

4.JPG

関連記事
2018年03月07日 オープン前の現場



ここで 和食料理店 御料理 きたかど が


5月20日にオープンだそうで(*^▽^*)









繁盛店になればいいねー(^^)


今度お邪魔してみよう(*^_^*)


...



さて、今日は和気町に視察へ


和気町いうたら下道で軽く1時間...

和気町.jpg


赤磐のまだまだ向こうじゃからな〜(;´Д`)




ひとことで和気町いうでもやたらデカいし(;´Д`)

和気町1.jpg



南部はJRやインターがあって割と便利だから


和気町で物件を持つならこのあたりが無難。


北の方行って賃貸経営いうのはしんどいだろうな〜(;´Д`)




今回見に行ったのは幸いにも南部(^^;



任意売却絡みのお話しで


「150万円ぐらいでどうか?」とのこと。


場所とモノによるんで


とりあえず見せてもらうことにしました(^^)/





着いてみると


駅から少し離れるけど、場所はまぁまぁ


インター近いのがいいねー




ただ、草木がボーボー(;´Д`)

3.JPG
4.JPG



ボロ家あるあるだね。


まぁまぁこんなの想定内


問題は室内...


もう5年ぐらい住んでいないらしい...


さて、どんなもんか...


...


...


ガラガラガラ...


...



おー!?


きれいじゃねーか!?Σ(・□・;)

3.JPG




4.JPG 5.JPG



荷物はまぁまぁあるけど全く問題なし!




水回りも上等(*^▽^*)

6.JPG 7.JPG

8.JPG 9.JPG



荷物出してちょっと手を入れたらすぐ貸せるなー




電気も余裕〜

10.JPG





木を伐採すれば車も2台置けそうだし


こんなとこでも下水だし


こりゃよろしいわ(*^▽^*)





さらにいいことに


ここ、入居予定者付き(*^▽^*)




実は、任意売却でいまの家を売らないといけない人が


元々住んでいたこの家も持ってて


こちらも処分して返済に充てないといけないんだけど


そうなると住むところが無くなるので


ここに住ませてほしいそうな。



そりゃどうぞどうぞ(^^♪





できれば将来、買い戻せればなんてことも。


買い戻せるまで復活するかはわからんけど


ぜひそうなってほしいねー




そんな状況なんで、家賃は3万円で交渉中(^^;



実質20%ぐらいかなー



大して驚くほどのもんじゃないけど


人助けになるなら


それはそれでいいんじゃないかな(^^;



うまいこと話しが進んでほしいねー




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

6月
☆横井上100万円平屋見学会2日目
  5日(火)16時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2OCさん
  3てっぺいさん
  4こももさん(女性)
  5Y口さん→拾
  6DDMさん→拾
  7じゅんこさん(女性)
  8こーへーさん
  9摂津屋さん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆単なる飲み会
  5日(火)18時〜

  参加予定(とりあえず定員16名)
  1taimanさん
  2しっしーさん
  3あつさん
  4DDMさん
  5そうさん
  6なおとさん
  7ロバートS田さん
  8たろぽんさん
  9Y口さん
  10りょういちさん
  11よーすけさん
  12u-kiさん
  13J子さん(女性)
  14M本さん
  15麒麟さん
  16わたくし
  ※満席になりました。

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ

5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、夕方から高速で和気郡和気町へ。


岡山インターからなら30分ぐらいかな。


わたくしの住む中区から


岡山インターだと逆方向なので


高速使うなら山陽インターからかな〜


下道なら軽く1時間超えコース(◎_◎;)


測ってみたら半径30kmぐらいでした...

地図.jpg




そんな遠くへ何しに行ったかというと


ここで登場した物件の決済


関連記事
2018年05月18日 人助け



流れとしては


売主がいまの家を処分しないといけない事情に

近所に使っていない旧宅を保有も、それも早期処分に

住むところがなくなる

できれば旧宅に住みたい

誰かに買ってもらって、その後貸してもらいたい

貸してもらうにしても
3年半ほど放置でいろいろ荒れている...
さらに、車椅子なのでバリアフリーなど
その他リフォームをしてもらいたい

でも家賃は高くは払えない

そしてできれば近い将来買い戻したい




こんな話しが、大手不動産屋さんからきたのが始まり。




わたくしにとっては絶望的に遠い和気の方でも


アグレッシブなチャレンジャーはきっといるでしょう。


3年半放置の末の木々ボーボー


残置物の処分なんかはなんとも思わない


変態認定されそうな人もたくさんいますからね(^^;

変態.jpg





ただ、いくつか問題点

早期売却で現金決済。

大手の仲介なので
 いつものような途中で買主チェンジは不可。

・ある程度要望に沿ったリフォーム対応のため
 現時点で費用は不明

・賃料ベースは3万円も
 リフォーム費用次第で増減する可能性があり
 現時点では確定できない

・買戻しを希望なので第三者への譲渡は不可

・数年以内の短期買戻しの可能性もあり。(短期譲渡)
 しかし買戻しできない可能性もあり。

・貸すにあたって保証人なし

・自力で保証会社を段取する必要あり。

・挙句、借りてくれない可能性も否定できず





話しを詰めていけばいくほど


不透明なところがでてきて


その時点で見学会をするのも難しい...


そんな中、わずかな時間で


これらをクリアできる人を絞るのはなかなかね...


大手の仲介だと融通が利かんのが痛いし


なんせ、売主さんに会うのは今日が初めて。


時間無いから、契約決済同時なんでね...




売主さんも不安いっぱい


このままトントン言われるがまま


ハンコ押していっていいのか...


どんな人が買おうとしているのか...


買った後、ちゃんと住ませてくれるのか...


ちゃんと買戻しをしてくれるのか...




「不動産関係の買主さんがくるってきいて
 年配の怖い感じの人がくるのかな...
 ってすごく心配でした(汗)」



って言ってました(^^;




お互い顔を合わせて話さないとね。


そりゃこっちも


どんな人がでてくるか不安ですもん^^;



それでも100なら


飲み込んであげようと思ってね。




売主さんも不動産屋さんも安心してくれましたよ(^^;




まずは木々の伐採の見積りから。


その後残置物の撤去へ


そしてようやく内装の打ち合わせ...


6月中にはなんとかしてあげたいですな。





また遠くの物件が増えたのがストレスですが(-_-;)



西は水島・総社、東は和気...

地図1.jpg
※青い円は半径30km。赤円5km、緑円10km。



東西60km...


ちょっと広すぎですな(-_-;)



赤磐や植松がマシに感じます(^^;




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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