岡山の鉄板エリア1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 契約書作成中!


 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、岡山のファミリー向け鉄板エリアを順番にご紹介。

こちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




文句なしの一番人気

伊島小学校

ここはもうダントツ一番人気びっくり

転勤族はみんなここがいいと言う


だけど、ファミリー向け賃貸物件の絶対数が少ない!

そして、運良く空室があっても高い!



このエリアに昔から土地を持っている方は超ラッキーです


我々のような個人投資家が買うには高すぎる落ち込み


ここは京山中学校区で、隣の津島小学校からも通うのですが

伊島小学校とは比べ物になりません。

伊島がいいけど、物件がなかったら津島でも...

みたいな感じで天と地ほど違います汗

同じような物件で、 伊島 対 津島 になったら 津島 は必ず負けます。


ですが、伊島でも津島でもいいから

とにかく物件を持っていさえすれば 

築30年近くの戸建てでも7〜8万は取れます
力こぶ


伊島学区には、池田動物園っていうマイナーな動物園があります。

ここは、江戸時代の岡山藩主の子孫が作った動物園で、

その池田家には昭和天皇の娘が嫁ぐほど困った

いわゆる高級住宅地なんですね。


こんなところに買えたらな〜


つづく


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鉄板2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 契約書作成中!


 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、岡山のファミリー向け鉄板エリア 紹介 2回目 です。

こちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




昔から安定的に人気があるのは、

三勲(さんくん)小学校

岡山全体では 伊島小学校 の次かな。

中区ではダントツ一番人気。東の雄です。


ここは私服通学なので、転勤族からの人気に拍車をかけます。

岡山城下で、後楽園も近く閑静なところで、

徳吉町、住吉町、門田屋敷など、

大きな武家屋敷などの残る、由緒正しい歴史のある町
なのです。



公立ながら、国会議員も多数輩出している

岡山屈指の進学校 朝日高校
 もあります。


戦前からずっとあるらしく、確か元首相もいたような...


ちなみに、岡大付属小学校・中学校もあり、

いわゆる文教地区と言える
でしょう。




この中でも徳吉町、住吉町は特に高い困った


ここ数年、分譲マンションが6〜7棟建ちましたが、

少々高くても早い段階で完売してますね。

価格が高すぎて苦戦した物件もありましたけど悲しい


1ヵ月ぐらい前から

積水が新築アパート2棟8戸の募集を始めましたが結構秒殺でしたね汗

1L48.29u〜55.45u 家賃5.9万〜6.3万 共益費3千 P1台込
2L68.4u〜75.35u 家賃7.3万〜7.6万 共益費3千 P1台込


元々空き地が少ないですから、新しい建物が建つ余地がそれほどないんです。


前回紹介した伊島・津島エリアと同じく、

土地は高いけど、家賃も高く取れてしかも値崩れしにくいので

ファミリー物件ならぜひ押さえたいエリアです。


道路一本隔てて学区が変わるだけで家賃相場が大きく変わるので、

学区の境界をしっかり調べましょうね
まる


つづく


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鉄板1.5

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!


 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、このブログの数少ない読者 あつさん のリクエストで

1月30日のブログで紹介した、伊島エリアについて掘り下げてみたいと思います。





正直なところ、人気の確証的なものはないんですけど、

岡山駅東口の店舗で2年半、岡山駅西口の店舗で1年

の間で得た経験則を語ってみます。



実は厳密には、転勤者に、「伊島・京山学区」で探しているとよく言われます。

物件がなかったら 津島小⇒京山中学校 のラインでもまぁOKみたいな感じです。

ポイントは 京山中学校 のようなのです。

ここは、公立ながら進学校のイメージが高く、実際、県内の有力高校への合格者も多いそうです。

なので、小学校は 伊島 か 津島 といった探し方になるのだと思われます。

まぁ大概、中学進学前に再び引越していきますけどね困った


伊島(津島)・京山エリアは、三勲エリア同様、

岡山ではいわゆる文教地区
と言われます。

・岡山大学
・ノートルダム清心女子 幼稚園、小学校、大学、大学院
・岡山工業高校(工業高校ですが歴史があります)
・烏城高校(夜間高校)
・岡山商科大学、付属高校
・岡山理科大学、付属高校
・明誠高校

・生涯学習センター 三学ぱる
・県立児童会館


などがあり、県内有数の集積地帯です。


・岡山県総合グラウンド
・済生会総合病院
・岡山中央病院

などもプラス要素でしょう。


県営グラウンドと岡山大学は、軍の施設でしたから、

昔からある程度栄えていたのかもしれませんね。



都会からの転勤族は、岡山駅近くの会社へ通勤しますから、

自転車や徒歩圏内で環境の良いところを求めます。



閑静、緑(子供の遊び環境)、治安、教育、通勤などを総合的に勘案したところを

岡山の職場の同僚に訪ねると、

「伊島がいいよ!」

みたいになるのだと思われます。


実際、「上司や同僚が、伊島がいいっていうんだ」っていう方が山ほどいます困った


結局のところそんな流れが続いて、大きな評判になったのだと思います汗




岡山駅周辺に通勤の方は、ほとんどが車通勤できません

駐車場が高すぎるんですね。

なので、徒歩・自転車範囲でファミリー物件を探すわけですが、

・旭川は越えたくない
・岡山駅から半径2km以内
・繁華街はイヤ
・清輝橋のほうは治安が悪いと聞いた
・三門のほうも悪いと聞いた


ってみんな言うんで、閑静、緑(子供の遊び環境)、治安、教育を考えると

結果的に 伊島・京山エリア しか残らないんですよね。




でも、物件がないんですけど困った




そんな転勤者ファミリーに大人気の 伊島・京山エリア ですが、

基本的に岡山の人達は選びません。


明日はそのあたりのお話をしてみましょう。



つづく


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鉄板1.6

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

昨日は、

伊島(津島)・京山エリアの人気について考察してみました。




岡山の在住の方は、

この大人気エリアに全くと言っていいほど興味を示しません



実際わたしの10年のキャリアの中で、

岡山市内 ⇒ 岡山市内 の引越しで、

学区重視で、伊島(津島)・京山学区を選んだ方に会ったことがありません。



なぜそんなことが起こるのかはてなはてな


伊島(津島)・京山学区は、

・街並みが古く道が狭い
 ⇒道が入り組んでいて、車のすれ違いも難しいので運転の苦手な奥さんが嫌う

・周辺の道路の渋滞がひどい
 ⇒運動公園北側の道路に流入道路が集中している

・住宅密集地なので、敷地内での2台目Pの確保が難しい
 ⇒近隣駐車場も満車のところが多く、相場は7〜8,000円程度と安くない
 ⇒昔の家は、2台目Pを想定していなものがほとんど

・買い物が不便
 ⇒津島モールぐらいしかない

・ノートルダムや済生会看護学校の女子寮周辺は変質者が出やすい

・学生の街のイメージ
 ⇒学校が多く、学生物件が混在しているので迷惑なイメージ


など、教育面での評判以外は特にメリットがありません


岡山に定住する人にとってはとても住みにくいイメージです。


ですから、伊島(津島)・京山学区 は 転勤族特区 といった感じです。

細かく言うと、

・証券会社関係
・製薬会社関係
・医療関係
・放送関係
・外資系関係


です。

これらの業種の方は、ほとんどが世界的企業で、岡山駅周辺に会社があります。

好景気時より衰えたとはいえ

会社からの 家賃補助が 全額に近いレベル で支給されるところが多く

10~15万程度の家賃でも手が届くのです。

転勤が多いので、福利厚生でカバーしているのですね。


このタイプの方たちは、

・転勤から転勤までのスパンが短い
 ⇒2〜3年周期

・辞令から引越しまでのスパンも短い
 ⇒来週から行ってくれみたいなこともある

・ゆっくり物件選びの時間がない
 ⇒忙しい。引継ぎなど

・都会から頻繁に足を運べない
 ⇒忙しい。引継ぎなど


結果、物件選びは 

家賃は少々高くても、会社が払うんだから

駅に近くて評判の良いところ ということになります。



ちなみに、わたしの

1号 の最初の入居者は 大手証券会社社員

2号 の最初の入居者は 大手製薬会社社員

です。

こういう会社を捕まえる物件を持っていると、

延滞の心配もなく、高額家賃が入ってくる訳ですが、

要は、自分の物件は、どんな客層を狙うのか が大きなポイントになるわけです。



岡山は

・バブル期以降、ドーナツ化現象が起こった
 ⇒地価・賃料高騰で中心市街地の人口が減少

・郊外人口が増えることで、郊外型のスーパーが発達した
 ⇒東西南北、どこに住んでもそれなりのスーパーが近くにある

・公共交通機関が貧弱
 ⇒2台目駐車場がほぼ必須なので、郊外でないと確保が難しい


という土地柄で、平野も広いので、

薄くのぺ〜っと広がっている感じです。


完全に車社会なので、実際、どこに住んでも車で5分程度走れば

スーパー、コンビニがあります。



わざわざ、狭くて細くてゴチャゴチャして学生もわんさかいる土地より

・P2台取れる
・道もゆったり
・日当り良好
・スーパー、コンビニ近く
・滅多に岡山駅には行かないけれど、
 たまの飲み会の帰りに電車を使うので駅が近いといいかな
・便利でおしゃれな店が多い


といった場所を好むのです。


それを満たすのが、西の雄 大元・西小エリア です。

明日はそちらを考察してみます。


つづく


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鉄板3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は 西の雄 大元・西小学区 の

西小学校にスポットを当ててみましょう。


大元・西小と一括りにされることが多いのですが、

大元小学校は 桑田中学校

西小学校は 御南(みなん)中学校 になります。


近年、著しい人気高騰を見せる 西小学校

地名で言うと

中仙道、辰巳、北長瀬、今、平田 などです。

このあたりは、

・JR北長瀬駅
・駅周辺の再開発
・岡山西バイパスの開通
・問屋町の再生


などを中心に利便性の向上が大きく図られました。


・道路がきれいで広く、ゆったりした街並
・おしゃれな店(飲食や雑貨)も多くある
・公園が多い
・駐車場2台目の確保が容易
・バイパスなどで車のアクセスがよい
・たまに使うJR山陽本線は便数が多く便利



主に

・新婚さん(子供なし)
・若いファミリー(子供が小さい)
・駐車場の必要な単身の方


に人気があります。


特に目立つのが、新婚さんの部屋探しです。

新たな一歩をここからスタートしたいという方はとても多いです。

このタイプの方たちは、

・若い
・車が2台
・おしゃれな雰囲気を好む
・新婚なので新しめの建物を好む
・共働きのケースが多く、お金に余裕がある


といった特徴があります。


希望の条件は、

・2LDK
・新築級(新しさと充実設備)
・駐車場2台
・日当たり良好
・2階以上
・家賃は7万前後


といった感じで、判を押したようにみんな同じです。


あ〜またか みたいな感じです汗


同じ条件ばかりですから、物件の供給が追いついておらず

積水のシャーメゾンシリーズや大東、ダイワの新築が建てば

建築中の段階(内見できない)であっさり満室
になります。


向こうから勝手に仕留められにきてくれるので

そんな方が部屋探しにきて、物件さえあれば

「はい。ごっつあんですびっくり

的な、営業テクニックや努力は必要なく

どんな営業マンでも簡単に秒殺することができます笑顔


西小学区にはアパート用地も少なく、土地も安くないので

極端にライバルが増える見込みも少ないと思います。



このエリアに 2LDKアパート を持っておけば

今のところ 安心・安全 に運用が可能です。


今のところね


つづく


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鉄板4

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。

今日は久々に鉄板シリーズで。


鉄板1鉄板1.5鉄板1.6で 北の雄 伊島・京山エリア を

鉄板2で 東の雄 三勲(さんくん)エリア を

鉄板3で 西の雄 大元・西小エリア を

考察しましたが、

今日は 南の雄 芳泉エリア を話題にしてみます。


南方面でしたら 文句なしに芳泉学区 ですまる





芳泉幼稚園、芳泉小学校、芳泉中学校

岡山五校に数えられる 芳泉高校 が集積しているエリアで、

国道30号線や2号線バイパスへのアクセスもよいので

昔から結構人気があります車

ちなみに保育園も近くにあります。



今から6〜10年程度前、岡山市西部が発達する以前は、特に人気がありました。

最近は少し陰り気味かもしれませんが、

南方面ではやはり根強いです力こぶ




岡山市の区割りは地図上では少し複雑になってまして、

南区と北区の境目はかなりややこしいです。


バイパスとかでズバッと切ってくれたらわかりやすいんですが、

これは、学校区を境に使っているからなんです。


なので、

同じようにバイパスより北で、地理的には似ていても

 新保 は 南区 で大半が 芳田小学校

 青江1〜5丁目 は 北区 で 岡南小学校

 豊成 は 南区 で 芳泉小学校

なんです。

 ちなみに、同じ青江でも、バイパスの南側の 青江6丁目だけは 芳泉小学校 です。


学区を気にする家庭は

×新保
×青江
豊成

になりやすいです。

でも、豊成1丁目.2丁目はバイパスより北で学校が遠い困った

なので、豊成(丁目なし) か 豊成3丁目

か 泉田 を希望されます。


泉田は東西に広く、30号線が縦断します。


ここはひとつポイントで、

30号線を境に、東が芳泉西が芳田 になります。

同じ泉田でも 天と地ほどの差 が生まれます。


岡山市南部で、ファミリー物件を手に入れようとする場合は

バイパスより南で、30号線よりも東


芳泉学区がよろしいかと思いますまる



おしまい



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鉄板4.1

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、南方面は芳泉学区が人気というお話をしました。

近年、バイパス沿いに分譲マンションが建ったりしてますけど、

学区を気にする方々に合うような物件はかなり不足していますダメ


中古物件が頻繁に出てくるイメージもないので、優良物件を掴めたらチャンスですキラキラ


気を付けるポイントは、バイパス近くのホテル街ですね。

そのあたりは避けたほうが無難です。



バイパス南で30号線より東に、うまいこと物件がなくても

・学区を気にしない家庭
・お子さんがそれなりの年齢に達している家庭
・新婚(同棲)家庭

などをターゲットにする場合は

それほど気にすることはないと思います。




2号線バイパス・30号線沿いには、商業施設や病院もそろっているので

車があれば便利なエリアですもんね。



学区を気にしない方たちは、比較的バイパスよりも北を好むので

駐車場が2台確保できるなら、新保、青江、豊成あたりの物件で

普通に勝負できます
力こぶ


そこそこの家賃も取れて値崩れもしにくいですお金

売買価格も安くはありませんが...





バイパスの南で30号線の西の

万倍、当新田 あたりだと家賃が下がります落ち込み



それに合わせて客層が変わってくるんです。


バイパスの北だと希望家賃で物件がないので、

家賃を抑えると、しかたなく南に降るイメージです。




このあたりは、怖い人たちの家があったりするので、

世間一般的にはあまり好まれませんが、

中古物件は比較的安く売られているので、

物件は買いやすいと思います。


ターゲットに合った物件を作れれば、

それなりに運営できるとは思いますが...



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ようやく融資の事前承認が下りましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区楢津の苦戦中の新築物件の写真を入手したので、

不動産探訪に載せておきましたカメラ

参考になればと思います笑顔




今日は、昨日の続きで。





△はあまりおすすめしないですけど、

物件の作りこみ次第でなんとかなるかなみたいな...

ことを書きました。



これより南はどうかというと、

個人的にはあまり食指が動かないです悲しい



この地図のあたりもそうなんですけど、

岡山市南部は全体的に 地盤 が悪いんです。


土地を見るときは、

昔の地図を引っ張ってきたり、図書館で調べたりするんですけど、

岡山市南部は多くが 干拓地 なんですね。

浅瀬を堰き止めて干上がらせていったんですね。

長崎県の諫早湾と同じような感じです。


ポートアイランドみたいな 埋立地 ほどひどくはないでしょうけど

江戸時代ぐらいまでは  だった訳ですから

当然地盤は良くないです汗


参考HP

岡山平野の干拓年代図

児島湖流域エコウェブ

児島半島


ネットの情報なんてどこまでほんとかわからんわ〜みたいな意見もあるかもしれませんが、

まぁ参考にしてみてください。


図書館とかで岡山の歴史を勉強するといろいろ面白いですよ笑顔



この地図より南だと、土地の相場的には 坪20万前後が多いですかね。

南区藤田のほうにいくともっと安いですね。


市街地の中では比較的安く買えますけど、

なるべく北に寄りたいところです。




地盤改良もね

建物部分にはしっかりするんですけど、

駐車場部分とかはやらないですから、

家はそのままでも周りが沈んでい〜くみたいな困った


藤田や灘崎のあたりだと

基礎がむき出しになったり、ひび割れたりしている

建物を見かけますね汗



土地値だけで判断すると安く買ったつもりが、

トータルではあまり安くなかったみたいなこともありますから

こういうことも要注意 です。



つづく



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鉄板4.3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きで。


昨日は地盤のが心配みたいなことを書きましたけども、

南部の方にはもう少し懸念材料がありまして。


考えすぎかもしれませんけど、

自然災害 がちょっと汗



岡山市のサイトに便利なものがあるので、

参考にしてみてください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
岡山市防災マップ





津波の浸水予想



濃い青 深さ2〜3m
薄い青 深さ1〜2m
 深さ0.5〜1m
 深さ0〜0.5m


バイパスより南は結構やばいです汗





ちなみに、洪水時の予想もあります。



こちらは、河川に近いところは青いですね〜汗


こうしてみると、

バイパスより北 で 河川からやや離れた


大元、西古松、東古松、下中野 あたり

トータルでバランスがよさそうですね〜まる








よっぽどお買い得で、

短期で回収できて、出口が売却なら

気にすることもないかもしれませんけど。


それでも、旭川より東の南部は止めといた方がいいんじゃないですかね〜

家賃も高く取れないし、入居付けも厳しいですから悲しい








長期保有でいくなら

こういったことも頭にいれておいたほうがよいかもしれませんね。



ちなみに、数か月前の大雨では、南区は広範囲で冠水雨

深いところはひざまで困った

灘崎の方では床下浸水汗



まぁ災害なんかいつ起こるかわかりませんけど汗



岡山人は、普段から災害慣れしてないんでね〜

できればそんな心配はしたくないな〜(笑)



おしまい



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スーパーサブ

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


以前、鉄板シリーズで岡山の超人気エリアを紹介してきました。


もちろん、超人気エリアに物件があれば万々歳なんですけども、

何が何でもって訳ではありませんので、

その他のエリアも紹介してみようかなと思いまして。


...


...


西の雄は 大元・西小エリア と書きました。





このあたりは、

北長瀬駅 や 岡山西バイパス のおかげで

急速に発展しているエリア
です。


道路が広くて、公園なども多いし、

問屋町にはおしゃれなお店などもあるので

賃貸の部屋探しの方に対しては、

一番人気のエリア
なんですね。



現在は、物件の供給が追い付いていないので、

圧倒的に不足しているのと

求める人が多いのとで

家賃も高めの設定が多い
んです悲しい


新築級の2LDK で P2台込 なら

8万円近くになります
汗



新築級の2LDKを求めるのは、新婚さんが多いんですけども


とにかく物件がないびっくり


運よく物件があっても とにかく高いびっくり



新婚さんたちって、

「きれいで新しいのがいい〜」ドキドキ小

「駐車場は2台ほしい〜」ドキドキ大

「でも家賃は7万までびっくり
怒り


みたいな...



不思議なことに、ほぼ100%みなさん同じこと言います落ち込み




だけど...



このエリアにそんなんありゃせんのじゃびっくり怒り



と、散々説教して怒り




いやいや、きちんと説得して

場所を変えさせる訳なんですね。






その有力候補地がこちら





家賃帯が、笹ヶ瀬川でひとつのラインになってましてね。



ここを超えると、

新しめの 2LDK が 7万円ちょっとで手に入るんです。



この辺りは、結構スーパーとかコンビニもあったり

最近は、旧2号沿いに大型商業施設も建ったりと

ボチボチな感じなんですよね〜




道は混みますけど...



陵南学区 や 御南学区 もかなり評判が良いですから、

水害の心配や将来の需要のことはわかりませんけど、

客付けではそれほど心配のいらないエリアですよ
笑顔



物件によりますけどね



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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