火災保険は入ってた方がいいよ(^^;

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地2号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13、14号平屋長屋 入居中
  15号平屋 入居中
  16号戸建 入居中
  17号平屋テナント 募集中
  18号平屋テナント 募集中
  19号平屋テナント 募集中 


☆土地3号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
 12月 23日(金,祝)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1ryokoさん(女性)
 2とっこさん(女性)
 3よーすけさん
 4倉敷大家さん
 5むーさん(女性)
 6真中さん(女性)
 7N村さん奥さん(女性)
 8TAKEさん
 9じゅんこさん(女性)
 10わたくし
 ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 南区某所全空きアパート見学会1日目
 12月 23日(金,祝)15時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2むーさん(女性)
 3ryokoさん(女性)
 4とっこさん(女性)
 5真中さん(女性)
 6minakoさん(女性)
 7N村さん奥さん(女性)
 8rikouさん
 9kentaさん(初登場)
 10わたくし
 ※満席になりました。

<見学会のお知らせ3>
 南区某所全空きアパート見学会2日目
 12月 26日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2OCさん奥さん(女性)
 3こももさん(女性)
 4かこちゃま(女性)
 5じいじさん
 6麒麟さん
 7SB田さん
 8norikoさん(女性)
 9みっちゃん(女性)
 10わたくし
 ※満席になりました。

<イベント一覧>
 12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
 12月 7日(水)12時〜  OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
        19時半〜 忘年会第二弾
 12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
 12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
 12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
        18時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
        19時半〜 忘年会第三弾
 12月 14日(水)11時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
        12時〜  忘年会第四弾(昼の部)

 12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
          15時半〜南区某所全空きアパート見学会1日目
 12月 26日(月)12時半〜 南区某所全空きアパート見学会2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日も登場した、公売で落札したryokoさんの廃墟物件

関連記事
2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月09日 役所三昧
2016年11月20日 ふむとおちるよおちるよ
2016年12月21日 未踏の地へ


ryokoさんがあみだくじでゲットした


中区乙多見160万円戸建への

関連記事
2016年07月25日 こういうことはよくある
2016年08月11日 2日目あり
2016年08月19日 悩める乙女
2016年09月30日 ぎりぎり間に合った(^^;



車の進入ができるようになりました〜(*´▽`*)
1.jpeg 2.jpeg


1月中には駐車場として稼働できそうですね(^^)v


...


さて、新潟県糸魚川(いといがわ)市でどえらい火事ですねΣ(・□・;)

TBS News i
新潟・糸魚川市の大規模火災、140棟焼き鎮圧


とはいっても、新潟の糸魚川市がどこにあるのかわからない(^^;


ということで調べてみました(^^;

糸魚川市 グーグルマップ


火災は糸魚川駅のすぐ北の大町1町目の商店街だそうで。


駅の近くの商店街いうたら


岡山なら奉還町商店街みたいな感じですかね。


あのあたりも火事になったらひとたまりもないもんな...


こういう時のために火災保険に入っとけばいいんでしょうけど


時々ケチってる人がいますからね〜(-_-;)


自分は家事を起こさないみたいな根拠のない自信?


があるのかどうかわかりませんが


火事って自分が出火元とは限りませんからね(;´Д`)


火災に関しては、失火法(失火の責任に関する法律)というのがあって

自宅から出火し延焼!失火法について


自分が火元でも損害賠償責任を負わなくてよい場合があります。


自分とこが燃えれば、そりゃ自分の責任で直せばいいですけど


火災は際限なく広がっていく可能性があるので


燃え広がったもの全てに関して


火元に責任を負わせても払いきらんですからね。


それで、燃え移ったものまでは責任を負わなくてもよいことになっています。


ただし、重過失がある場合は除きます。


ここに書かれていますが

All About
失火責任法とは? 重過失と損害賠償責任

●天ぷら油
天ぷら油を入れた鍋をガスコンロで加熱したまま、長時間その場を離れた間に引火

●暖房器具
・電気ストーブをつけて布団で横になったところ眠ってしまい、布団に火が燃え移って引火
・石油ストーブのそばに蓋の無い容器に入ったガソリンを置いた

●寝タバコ
寝タバコで引火、火災が発生

などなど。


要は、普通に注意しとけば大丈夫だったでしょうに...


ということですね(-_-;)


なので損害賠償されなくて困らないように


自分の建物には自分で火災保険に入っておくほうがいいんです(-_-;)


わたくしはたまたま不動産屋の営業マン時代に


損害保険の募集人の資格の取得の際に知りましたが


もらい火で損害を請求できないなんて


ちょっとビックリしましたよ(^^;




火災保険には特約がいろいろあって


火災以外の損害に適用されるケースがあるんで


加入はもちろんのこと


どんな場合に適用されるのか?


ちゃんと理解しておかないと


え!?こんなケースでも保険が出るの??


みたいなこともあるんで


実は、せっかく貰えるものを貰っていないなんてことも


あったかもしれませんよ(^^;



世の中、知らないと損することばかりです(-_-;)



おしまい


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




地震リスク

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆総社市 見学会3件&ランチ
 3月13日(火)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1Y口さん
  2ひろさん
  3じいじさん
  4DDMさん
  5こももさん(女性)
  6ラーメンnnwさん
  7わたくし

☆茶屋町戸建視察&ランチ
 15日(木)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2N西さん
  3N西さん奥さん(女性)
  4わたくし

☆新京橋アパート見学会
 15日(木)14時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2まこりん
  3わたくし     


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ

13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ここで見学会をさせてもらったみーこさん

関連記事
2017年03月22日 「ふーん...じゃあ次へ」




もう4年ぐらいになるかな〜?


静岡県へ引っ越ししていったんで


こちらは遠隔で運営してますけど


ついに静岡で2号物件を購入する運びとなったそうで(≧▽≦)





それで火災保険を段取してあげたんですけど


やっぱり静岡って地震保険が高いんだね〜Σ(・□・;)




木造平家建て 57.93平米

火災 500万円
地震 250万円


の5年契約、1年払いで

本体 12,570円
地震  9,080円


ですと。


地震リスクをかなり高く見積もってますね(◎_◎;)





ちなみにわたくしの物件3号


同じく木造平家建て 50.08平米

火災 300万円
地震 150万円


の5年契約、年払いで

本体 10,590円
地震  1,710円




500万円と300万円の違いはあるけど


火災本体はそんなに変わらないのに


地震部分は


9,080円 と 1,710円(;´Д`)




物件4号なんて


木造平家建て 41.18平米 で

本体 200万円
地震 100万円
 で


地震は1,140円だからね〜(^^;



ボロだから万一大地震がきたら


壊れる可能性も高いだろうし


そんなに安いならついでに入っとけって感じで


本体が安いなら気軽に入れる価格(^^;




今年買った総社のアパート2号でも


鉄骨2階建て 245.52平米 に


火災 1000万円
地震  500万円


で、5年、年払いにしたけど


本体 23,600円 で


地震部分は 3,050円


6部屋のアパート1棟でこれなら


入っときゃよろしいがーって感じ(^^;


.....


みーこさん2号
木造平家 57.93平米
地震 250万円

地震 9,080円


物件3号
木造平家 50.08平米
地震 150万円

地震 1,710円


物件4号
木造平家建て 41.18平米
地震 100万円

地震 1,140円


アパート2号
鉄骨2階建て 245.52平米
地震  500万円

地震 3,050円


.....



毎年かかる費用だから


規模が大きくなったらのしかかってくるね...



わたくしが保険の勉強をした10年ちょっと前でも


南海トラフがどうのってことで


太平洋沿岸部は保険料が高いのは知ってたけど


こんなに違うんだね(◎_◎;)




一般的に災害が少ないと思われている岡山県


沿岸部では時々台風被害もあるけど


実際、岡山市内では台風とか地震とかそうそうない。



もしかしたら未知の断層とかがあるかもしれないけど


岡山っていまのところ恵まれてます(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




火災保険

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆茶屋町戸建視察&ランチ
 15日(木)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2しんやさん
  3真中さん(女性)
  4こももさん(女性)
  5norikoさん(女性)
  6わたくし

☆新京橋アパート見学会
 15日(木)14時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2まゆさん(女性)
  3まこりん
  4こももさん(女性)
  5しんやさん
  6norikoさん(女性)
  7わたくし     


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
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      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
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           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は地震保険のことを書いたから


今日も少し保険の話しを。


関連記事
2018年03月12日 地震リスク




勝手に自分の中で


知ってて当たり前的な認識になってたから


いままで特に触れることもなかったけど


よく考えたら


自分も火災保険募集人の資格を取るまでは


全然知らなかった
から


この機会に取り上げておこうかと(^^;




素人相手に専門用語をべらべら使って


話しをややこしくするやつは嫌いなんですけど


自分も似たようなことになってるかもしれませんね(◎_◎;)


完全初心者の方とお話することも多いくせに


配慮が欠けていてすみませんm(__)m




そんなこんなで


知ってる人にとってはつまらない内容ですが


ご勘弁を(^^;





さてまず火災保険について。




火災というのは


どんどん燃え広がっていく可能性があって


それに伴い、


損害額もどんどん大きくなる可能性がありますね。




ある個人宅が出火元として


周辺の家などにたくさん燃え広がっていった場合


基本的な考えでは


その出火元が、被害を被ったお宅の全補償をするべきでしょう。



ただ、そうなると


補償額が過大でどうにもならないケース考えられます。




そこで、「失火責任法」というのが登場します。


よく「失火法」なんて呼びます。



失火責任法とは



こちらから抜粋しますが

「民法第七百九条の規定は失火の場合は之を適用せず
 但し失火者に重大なる過失ありたるときは此の限りに在らず」

※カタカナ部分をひらがなに直しました。


とあります。



失火の場合は、民法709条は適用しない。




では民法709条はというと



「故意又は過失によりて他人の権利を侵害したる者は
 之に因りて生じたる損害を賠償する責に任す」




とあります。


故意というと、放火とかですかね。


過失というと、過って失敗した。そのままですね。



そんなときは、損害賠償をしなさいよということですが



「民法第七百九条の規定は失火の場合は之を適用せず」ですから



失火 → 過失による出火は民法709条を適用しないということに。



なので、火事を起こしても損害賠償責任を免れるわけです。




もちろん、故意の場合は免れません


それと


「但し失火者に重大なる過失ありたるときは此の限りに在らず」


とあるので


重大な過失があるときは免れません。




では、重大な過失とは?


これも先ほどのから抜粋しますが

失火責任法とは



・電熱器を布団に入れて使用し、火災が発生した
・寝たばこが原因で火災が発生した
・てんぷらを揚げている途中で台所を離れたため、
 過熱されたてんぷら油に引火した例




こういったケースは重過失であるとされています。



重過失とまで認められるケースはそんなに多くはないです。


多くのケースは過失止まり


そうなると類焼した先への


損害賠償責任を免れるケースが多くなる訳




出火元としてはありがたい。


自分のところだけを直せばそれでなんとか...



しかし被害を受けた先は泣き寝入り...



そういうことを防ぐためにも


自分のところは、


自分で保険をかけておかないといけない
んですね。




自分とこだけが出火元になる訳ではない<ですし


仮に出火元に


故意や重過失があって損害賠償責任を免れないとしても



その人の賠償能力が足りなければ


結局は泣き寝入りになります...




放火されて、放火犯に賠償能力がないとか


有名なところでは


2016年末に発生した新潟県糸魚川市の大規模火災



また抜粋しますが


その建物の焼損数は147棟、損害額は12億円近いと言われています。
出火原因はラーメン店の大型コンロの消し忘れとのことですが、
失火責任法により損害賠償責任はないという見方が強いです。
自宅が全て焼けてしまったのに、火災保険に加入していなかった家庭は、
保険金も下りず損害賠償もできず、泣き寝入りということになります。




あのラーメン店の店主は


火元から離れたときに火事になったんですから


これは重過失なんですね。




店主の賠償能力では到底足りないでしょうから


自分で火災保険に入っていなければ


自宅を直すことも困難でしょう。




ということで


自分の建物には必ず火災保険に入っておきましょう(^^;




つづく




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
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 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
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 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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<イベントのお知らせ>

☆広瀬町・南方・津島西坂見学&ランチ1日目
 19日(月)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1しっしーさん
  2Mさん
  3こももさん(女性)
  4norikoさん(女性)
  5わたくし


☆広瀬町・南方・津島西坂見学&ランチ2日目
 21日(水祝)10時〜

  参加予定(定員10名)
  1ryokoさん(女性)
  2摂津屋さん
  3J子さん(女性)
  4なつさん(女性)
  5じゅんこさん(女性)
  6じいじさん
  7rikouさん
  8そうさん
  9よーすけさん
  10わたくし
  ※満席になりました(-_-;)


☆勉強会(融資関係)1日目
 23日(金)19時15分〜20時45分

  参加予定(定員24名)
  1ゆうじろうさん
  2ryokoさん(女性)
  3ゆうさん
  4まっきーさん
  5J子さん(女性)
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  14O幡さん
  15u-kiさん
  16HTさん
  17なつさん(女性)
  18まゆさん(女性)
  19大工のT田さん
  20yasuさん
  21とっこさん(女性)
  22
  23
  24
  ※増枠しました。テーブル無しの椅子だけですが(^^;

☆勉強会後の飲み会
 23日(金)21時〜23時

  参加予定(定員16名)
  1ゆうじろうさん
  2ryokoさん(女性)
  3まっきーさん
  4DDMさん
  5J子さん(女性)
  6じょーさん
  7namiさん(女性)
  8GMさん
  9たかぱぱさん
  10たろぽんさん
  11O幡さん
  12なつさん(女性)
  13大工のT田さん
  14わたくし
  15
  16
  ※増枠しました(^^;

☆勉強会(融資関係)2日目
 24日(土)11時15分〜12時45分

  参加予定(定員16名)
  1しっしーさん
  2よーすけさん
  3じゅんこさん(女性)
  4A木さん
  5O村さん
  6こーへーさん
  7てつさん
  8K本さん
  9じゅんじゅんさん(女性)
  10IW本さん
  11N岡さん
  12ロッカーキャットさん
  13K原さん
  14わたくし
  15
  16
  ※増枠しました(^^;

☆勉強会後のランチバイキング
 24日(土)13時〜14時半

  参加予定(定員12名)
  1しっしーさん
  2よーすけさん
  3IW本さん
  4こーへーさん
  5てつさん
  6K本さん
  7ロッカーキャットさん
  8K原さん
  9わたくし


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会

19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時15分〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時15分〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


なにかしらの郵便物が届くと大概憂鬱に...


それは請求書の類が多いから(;´Д`)




あー、ほんま空室なんていいことひとつもね〜(;´Д`)



リフォームのために開栓しておいた


アパート2号の上下水道代が5部屋分(-_-;)

水道代.JPG



水道代 648円
下水道代560円

計 1,208円



が、5部屋で 6,040円(;´Д`)



さっさと入居してもらうことですな(-_-;)



...



こんな郵便も一緒にきてました(-_-;)

火災保険.JPG



火災保険の口座振替のご案内...


これは、東区広谷の物件10.11.12号のやつ。


年払いにしているので、その案内ですね。



10号  6,570円
11号  6,570円
12号 10,190円

計   23,330円



なんやかんや出ていきますな〜(;´Д`)




ここで書いたけど

関連記事
2018年03月13日 火災保険



自分の建物は自分で守らないといけないから


火災保険はしかたないけどね...




時々聞かれるのが


「入居者が保険に入ってたら、大家は入らなくていいの?」



いや。その場合でもやっぱり大家自身で入っとく必要があるね。



というのが、


入居者が火元となった場合


大家に対して損害賠償責任を負うのは


その室内のみ(;´Д`)



隣の部屋とかその他への類焼は


失火法で保護されて


重過失の場合以外は問われないんですね...



ということで


入居者の保険では室内しか直してもらえない...



自分の物件は自分で守るしかないんです(;´Д`)





逆に、入居予定の人から聞かれることもあります。


「火災保険って大家さんが入ってるんじゃないですか?」
「だったら自分たちは不要では?」



はい。大家さんで入ってますね。




ここで入居者さんにいう火災保険ってのは


細かいこと言うと、「家財保険」なんです。


自分の「家財」にかける保険なんですね。


「家財」いうたら、テレビとか冷蔵庫とかもろもろね。


なんやかんや全部いうたら


100万や200万はすぐいくから


万一の際には、家財をお守りしますよということで。




で、大家さんへの補償ももちろん必要なので


この家財保険に、


大家への補償(借家人賠償)もついたのが


「住宅総合保険」



これに加入してもらうんですね。


三井住友海上 リビングFIT



火災はもちろん

・落雷
・破裂、爆発
・風災、雹災、雪災
・落下・飛来・衝突等
・水ぬれ
・暴力、破壊行為
・盗難
・水災
・破損、汚損等


でも適用されることがあります。



これで、家財も大家へも(室内は)カバーされる訳だけど


それは入居者自身だけのことなんで


大家は大家で入っとかないといけないんですねー



つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




火災保険の支払いを受けました。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
    次はH27年7月16日から3.5万円で
    ノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>


<イベント一覧>
4月
7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
13日(金)12時〜 西古松新築見学&ランチ
14日(土)12時〜 西古松新築見学2
         &よーすけさん5号完成見学
         &ランチ
15日(日)16時半〜視察(原尾島アパート)
16日(月)13〜18時 北区相談日
17日(火)12時半〜よーすけさん5号完成見学
          2日目&ランチ
     14時半〜HTさん4号門田文化町戸建
         ビフォー見学
20日(金)19時15分 勉強会(メルパルク)
     21時   飲み会(イオン岡山)
21日(土)11時15分 勉強会(シティホテル厚生町)
     13時   ランチバイキング
     15時〜 あつおさん5号磨屋町ビフォー
     16時〜 HTさん4号門田文化町ビフォー見学2
22日(日)17時〜 「視察」当新田アパート
23日(月)12時半〜「視察」当新田アパート2


5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建
         &目黒町110万円戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、わたくしの物件2号に関して


火災保険金の支払いを受けました。



細かいことは置いといて


メインの支払いが 135,304円

特約部分が 27,061円

計 162,365円

1.JPG




え?火事なんてあったっけ?




はい。もちろん火事なんかありません(^^;





「火災保険」と名乗りつつも


実は、火事なんて滅多に起こらない(^^;


火事のニュース自体はよくあるけれど


自分の周りで火事なんかほとんどないでしょ?


わたくし、今年で46歳ですが


自分ちの極至近で火事が起こったことなんかないですもん。


案外そんなもんです。


でも、万が一があるんで加入はしますけど。






火災の確率を書いたサイトがありました。


自宅が火災に遭う確率はこんなに高い!
隣家出火のせいで自宅全焼、ローンだけ残る危険も



・住宅火災(2013年1〜12月) 1万3621件
(消防庁より)

・世帯数(13年1月1日現在) 5554万9282世帯
(総務省統計局より)

上記の数字から、

住宅火災は1年間に4078件に1件発生し、

その発生確率は0.024%



10000分の2.4回




記事のタイトルには

「火災に遭う確率はこんなに高い!」


ってあるけど、そんなに高いか??



確かに、万が一(1万分の1)よりは少し高いけど


万が二だね(^^;




確率が高いか低いかは


それぞれの感じ方だけど


今回は火事は起こっていない。




じゃあなんで保険金が出たのか?


それは、火事以外でも出ることがあるからだね。




一般的にはこんな感じ。

2.jpg


1.火災、落雷、破裂・爆発
2.風災、雹(ひょう)災、雪災
3.水ぬれ
4.盗難
5.水災
6.破損・汚損等




「火災保険」といいつつも


対象になる事象は結構いろいろあります。




で、それぞれの支払い件数の割合

 6% 1.火災、落雷、破裂・爆発
35% 2.風災、雹(ひょう)災、雪災
 8% 3.水ぬれ
 3% 4.盗難
 1% 5.水災
47% 6.破損・汚損等




火災関係なんてわずか6%しかない。


実は、火災以外で使うことのほうが圧倒的に多い


保険会社の統計ではっきり出てます。





今回、具体的にどういう部分で使ったかは


会った人にだけ教えるとして


知っているのと知らないのとでは


大きく違ってくる
よってことですね(^^;




おしまい




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地震保険

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。
 6/9 また外国人シェア... あと半分...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置


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<イベントのお知らせ>

<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ
13日(水)12時半〜 いいてんきさん原尾島マンション
           アフター見学&ランチ
          追加でじいじさんアパート途中経過見学
          &門田本町1円?物件外観見学

21日(木)13時〜  北区相談日
23日(土)12時半〜 見学会予定


7月

8月
4日(土)18時〜22時 花火大会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


大阪方面が大変なことになりましたね...


土日に滞在していたのでドキッとします。


関連記事
2018年06月16日 不動産の視察以外に何かあります??



お亡くなりになった方々もいるようで...


通学中の9歳の女の子が


ブロック塀に潰されていましたね...


なんでこんな子が死なないといけないんでしょうね...


切ないですな...




しかし、老朽化したブロックは怖いですね...


時々斜めってるブロックを見かけたりしますけど


我々が好むボロ物件には付き物なんで


他人事じゃないですね...



中には、ブロックを積んだだけで


鉄筋が入っていない軟弱なものもありますしね...


ほんと怖いです...



家のメンテには気を遣っても


ブロックや擁壁にはあまり目がいきませんからね...



古いブロックは早めに壊しておいた方が無難ですね...





さて、先日購入した


南区福島と和気町の保険証券が届きました。

1.JPG



ちなみにこれは南区福島。

2.JPG



通常の火災保険って、建物だけではなく


門、塀、垣、物置、車庫なども含んでいます。


もし、自分の物件でブロックが倒れたら


保険の対象になる訳ですね。




ただし、今回の場合は「地震」


なので、地震保険をセットしておかないとダメですね。




地震保険って、単体では加入できなくて


火災保険とセットでないとダメです。


さらに、火災保険の半分までしか掛けられません。


火災保険が1000万円の契約なら


半分の500万円までってことです。


保険会社によっては


特約で、火災保険と同額にする商品もありますが


基本は半額まで。




例えば、この福島の場合


最高に掛けられる金額は2392万円

2.JPG



家の大きさや構造などから算出されます。



MAXで掛けておけば


全焼した場合、2392万円出るってことですね。



190万円で買ったのに


全焼したら2392万円も出るなんてねー




マイホームの場合


いくらで買おうが


燃えてしまったら再建築しないといけませんから


同規模のものが再建築できるであろう金額が


補填されないと困りますわね。


そういうのを再調達価額といいます。




もし燃えて儲かったら


「焼け太り」なんていいますが


そういうのも時々ありますよね。



まぁ当然支払う保険料も大きくなりますけど(-_-;)


燃えたときにはいいですわね。




でも再建築するつもりは無くて


撤去費用ぐらいが出ればいいなんて時もありますから


そういう時は再調達価額を下げて契約すれば


保険料も安くなりますね。


ちなみに最低は、最高の10%にまで抑えられます。



ここのケースは


最低ラインに近い240万円

3.JPG



もし全焼した際には、再建築するつもりはないんで


保険料を安くする作戦です(^^;




で、地震は半分の120万円に自動的に決定。




マイホームだとこんな設定にできるはずもないですけど


再建築するつもりのないボロ戸建てなら


こんな感じの掛け方で


オプションを充実させたほうがいいと考えています。





近年は災害が多いように感じますし


今回の出来事も近場で起こりましたから


次回の勉強会は「火災保険」をテーマにしましょうか。




わたくしは損害保険募集人の資格の際に勉強したんで


基本的なことは理解しているつもりですけど


普通の人はなんとなく加入しているケースが多いと思いますから


この機会に理解を深めたらと思いますね。



火災保険って思った以上に奥が深いですから(^^;



って、まだ日程からだけど...




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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