そこに建てるのが合理的かなと。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆半日見学会ツアー 1日目
  1月13日(土)
   11時〜備中高松見学会(満席)
   12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ(満席)
   15時〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV撮影会
   なつさん(女性) 10半→12→15
   J子さん(女性) 10半→12→15
   倉敷大家さん   10半→12→15
   わたくし     10半→12→15
   真中さん(女性) 10半→12→15
   しっしーさん   11 →12→15
   まっきーさん   11 →12→15
   たろぽんさん   11 →12→15
   こーへーさん   11 →12
   こももさん(女性)11 →12
   taimanさん           15
   
 ☆見学会ツアー 2日目
  1月16日(火)
  北区高松150万円ぐらい?戸建&
  総社市倉敷大家さんアパート&
  おまけでもうひとつ見学会&ランチ
   参加予定(定員10名)
   1倉敷大家さん
   2DMMさん
   3じいじさん
   4OCさん
   5摂津屋さん
   6麒麟さん
   7わたくし

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&
  中区トレジャーハンター&ランチ
  8日(木)11時

   参加予定(定員10名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3たかぱぱさん
   4デンチさん
   5N西さん
   6N西さん奥さん(女性)
   7かこちゃま(女性)
   8わたくし

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
  20日(土)12時半

  参加予定(定員10名)
  1いいてんきさん
  2摂津屋さん
  3よーすけさん
  4なつさん(女性)
  5OCさん
  6こももさん(女性)
  7倉敷大家さん
  8じゅんこさん(女性)
  9わたくし


<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ

13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は大安


不動産の決済は大安にすることが多いですけど


新年早々、よーすけさんが5号戸建ての決済だったようで(≧▽≦)


第52回あみだくじ


年末にゲットした5万円4号戸建に続き

関連記事
2017年12月10日 2年で5つ


2年半ほどで早くも5つめ。


今年も幸先がよろしいですなー



まずは4号5号を貸し出して


今年後半に6号がゲットできればいいんじゃないですかね(^^)


なかなかお得な物件が出てこないなか


毎年2つも買えてれば順調なペースでしょー(*^▽^*)


すばらしい。


5年、10年後が楽しみですね。


おめでとうございます(*^_^*)


...


...


わたくしは年に1つ買えれば充分


規模の拡大にはあまり興味がなく


両親や兄弟、妻の名義でも持たせてもいません。


身内にひとつも持たせることもなく


他人にばかり放出していくのもどうかと思いますが


ブログに書いてあるものが全部




ただ、どうしてもそれぞれの物件は古くなっていく一方なので


血の入れ替えは必要だと思っていて


古くなった物件の処分を見越して


ある程度の規模の維持するために


毎年1つは買っておきたいなと。


減価償却も減っていくしね。




いまある物件は、ほとんどが売却益が出てしまうものなので


税金を考えると売却はあまり考えていなくて


できれば解体後にそこに新築ができるようなものを好みます。




古い物件を使い切って


プラス解体費分も稼いで、返済もゼロになれば


土地がそのまま手に入るから


そこに新築するのが合理的
かなと。


・売却益にかかる税金
・売却時の仲介手数料
・新たに中古物件を探す手間
・購入時の仲介手数料
・登記費用などの諸費用



こういったものが要らないのはありがたいな。



激安ならそんなことも凌駕してしまうけどね(^^;




特に、最近買った

東区広谷の物件10.11.12号

中区原尾島のアパート1号は



利回りはかなり低いけれど


10〜15年後の新築候補地として買いました。



その頃だと


北区関西町の物件3.4.5号

倉敷市水島の物件8号

北区牟佐の物件9号



あたりの存在は怪しいので(^^;


建てるならライバルが少ないもの。


そう。もちろん戸建。できれば平屋ですよ(^^;






ただそれにしても、やはり近場がいいのは基本


遠いと何かと手間なんでね...





そんなことを考えつつも


実は、わたくしも今日物件の決済がありました(^_^;)

決済.JPG





場所は、総社市真壁...


自宅から1時間以上...


しかもアパート(2DK6戸)...



いくら年にひとつは買っておきたいといっても


そもそもわたくしの基準から大きく外れるんですが...





なぜそんな物件を買うことになったのか?


買った今でもしっくりこないところがありますが...


でも、買わないとしかたなかった側面も...


ブログに書けないこともいろいろね...


絶対損しないようには買ってますけどね...




13日(土)、16日(火)の見学会に組み込んであるんで


まずはそこでお話ししましょうか。



おしまい




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面白味に欠けるんよね...

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>
   
 ☆見学会ツアー 2日目
  1月16日(火)
  北区高松150万円ぐらい?戸建&
  総社市倉敷大家さんアパート&
  おまけでもうひとつ見学会&ランチ
   参加予定(定員10名)
   1DMMさん
   2じいじさん
   3OCさん
   4摂津屋さん
   5麒麟さん
   6u-kiさん
   7わたくし
   8
   9
   10

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&
  中区トレジャーハンター&ランチ
  18日(木)11時

   参加予定(定員10名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3たかぱぱさん
   4デンチさん
   5N西さん
   6N西さん奥さん(女性)
   7かこちゃま(女性)
   8わたくし
   9
   10

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
  20日(土)12時半

   参加予定(定員12名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3よーすけさん
   4なつさん(女性)
   5OCさん
   6こももさん(女性)
   7倉敷大家さん
   8じゅんこさん(女性)
   9ryokoさん(女性)
   10Mさん
   11わたくし
   12
  ※増枠しました(^^;

<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV

16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は

11時〜備中高松見学会
12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時〜水島テナント見学&トレジャー&taimanTV撮影会

と半日使った見学会ツアー。


10時半集合から、解散は16時半。


散々不動産で遊んできましたー(^^;




で、まずは

なつさん(女性)
J子さん(女性)
倉敷大家さん  
わたくし    
真中さん(女性)
しっしーさん  
まっきーさん   
たろぽんさん   
こーへーさん   
こももさん(女性)

の10名で備中高松の戸建へ

3.JPG

4.JPG



16日に見学会2日目があるので


詳しくはその時に書きましょうかねー(^^;





その後、先日わたくしが買った


総社市のアパートへ。

2.JPG

関連記事
2018年01月11日 そこに建てるのが合理的かなと。



ついでに現地キーを設置してきました(^^;

1.JPG





ここをわたくしが買わざるを得なかった理由は


会った人にだけ話すとして


わたくしにとっては不本意

「遠い」「アパート」


さらに、6戸中5戸が空き...


めちゃめんどくさい...



リフォームにお金かけすぎても


家賃に跳ね返らんしね...


差別化も簡単ではないし


儲かるのは儲かるけど面白味に欠けるのがイヤかな...




でも、そんなことを除けば、条件自体はいい




昭和63年築の軽量鉄骨造で2DKが6戸


基本、ファミリータイプのほうが入居期間が長めなんで


これは〇


単身でコロコロ入退去があったら


全然お金残らんしね...




敷地面積186.7坪もあって


1550万円だから坪単価は8.3万円。


周辺の宅地が坪15〜16万円ぐらいで


土地の固定資産評価だけで2000万円ぐらいあるから


割安なのは間違いない。



道路付けもいいので


3〜4分割ぐらいにして売却も可能でしょう。


自分としては、将来の平屋建築用地と思ってるけど。




順番的には


1〜2年うち

赤磐の土地2号(売ってもどっちでもいい)

北区二日市の土地4号 に何か新築
して



いまから10年後ぐらい

東区広谷の物件10.11号を潰して何か新築して



その1〜2年後ぐらい

中区原尾島のアパート1号を潰して何か新築して



さらに1〜2年後ぐらい

いまから15年後ぐらい

この総社を潰して平屋を4つぐらい新築できたらいいなー


なんて青写真を描いておりますが(^^;



その頃はもう60歳か...


どんな生活をしてるんだろうなー...




話しは戻って、その他


駐車場も増台可能な感じで


測量、境界確定(約80万円)もしてくれて


敷地内に貸看板(年5万円)、電柱(年1500円)もあって


各部屋のリフォームもそんなに必要なさそう(^^;



実は、空室の5部屋中2部屋しか見てなかったから


残り3部屋が汚かったらどうしよう(◎_◎;)


って思ってたけど一安心。





家賃はP2台で3万円後半はいけるかな。


もう下限に近いレベルだね。


3.7万円平均×6戸 年266.4万円


看板足して約270万円か。



これで17.4%だから


資産性も収益性もあって


ほんと条件自体はいいのよ...


総社市近辺の方にはかなりおススメですわ。





個人的にいろんな葛藤はあるけれど


ありがたいことに


オーバーローンで15年融資も通ったし


もう進むしかないもんな...




なんとか面白くできんかな〜(-_-;)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




金利競争

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>
   
 ☆見学会ツアー 2日目
  1月16日(火)11時
  北区高松150万円ぐらい?戸建&
  総社市倉敷大家さんアパート&
  おまけでもうひとつ見学会&ランチ
   参加予定(定員10名)
   1DMMさん
   2じいじさん
   3OCさん
   4摂津屋さん
   5麒麟さん
   6u-kiさん
   7K本さん
   8まきさん(初登場)
   9Y口さん
   10わたくし
   ※満席になりました。

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&
  中区トレジャーハンター&ランチ
  18日(木)11時

   参加予定(定員10名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3たかぱぱさん
   4デンチさん
   5N西さん
   6N西さん奥さん(女性)
   7かこちゃま(女性)
   8N岡さん(女性)
   9HIROさん(初登場)
   10わたくし
   ※満席になりました。

 ☆新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
  19日(金)19時

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2しっしーさん
   3真中さん(女性)
   4yasuさん
   5T本さん
   6わたくし

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
  20日(土)12時半

   参加予定(定員12名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3よーすけさん
   4なつさん(女性)
   5OCさん
   6こももさん(女性)
   7倉敷大家さん
   8じゅんこさん(女性)
   9ryokoさん(女性)
   10Mさん
   11じいじさん
   12わたくし
  ※満席になりました。

<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV

16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ
19日(金)19時 〜新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


アパートローンが急減速している模様。

アパートローンが急減速 新規融資が3四半期連続減




アパートローンっていうのは


簡単に言うと、その方の属性や年収を主な根拠


限度額をはじき出して融資するもの。


年収ベースにパッケージ化された商品。




何の不動産実績もない高属性ってだけの方


利回りも低く、入居も楽ではないような物件でも


簡単に一棟物で参入できたのはこれが大きい。


銀行はあなたの本業の収入で返済してくれれば


それでOK。


その後、ちゃんと入居するかどうかなんてあまり関係ない。




失敗していく人の多く


高属性を背景に、良くない物件を掴まされた人



そもそも事業内容なんてあまり評価されていないんだから


こういう層の人に対して厳しくしていくのは


ある意味当たり前。


不幸になる人を増やすことになるからね...





それに対して、すでに実績があって


不動産が事業として金融機関が認めてくれている場合は


事業として融資を引けるので


それほど悪くなったような感じはしないですね。



金融機関だって融資を増やしていかないといけないから


しっかり不動産事業を経営できている人には


どんどん貸していきたい


それも当たり前のこと。


金融機関がお金を貸したい人にならないといけませんねー





しかし金利は上昇傾向


とはいえ、まだまだ低金利領域ではありますが。



都市銀行から貸してもらえるような人なら


1%以下の話しなんて珍しくもないですもんねー(-_-;)


1%以下なのに


0.0何%の攻防を繰り広げる人もいるようでね〜(;´Д`)


少々よろしいがと思いますけど


金利交渉ってシビアなもんです(-_-;)




一般的に

都市銀行

地方銀行

第二地銀、信金、信組



下ほど金利が高くなりますね。


そりゃ資金調達力が全然違いますからね〜




わたくしの借入先は

地方銀行
第二地銀
信組
政策金融公庫



1%以下なんて夢のまた夢です(◎_◎;)




先日買ったアパート2号は

関連記事
2018年01月11日 そこに建てるのが合理的かなと。
2018年01月13日 面白味に欠けるんよね...



当初、信組に審査を依頼しました。



空室が多いものの


物件自体が、評価に対して格安なんで


大概の金融機関でOKが出ると思っていました。





その頃、たまたま別物件の地銀で借入中の固定期間終了

関連記事
2017年08月19日 5年経過
2017年10月12日 固定金利期間終了



その担当者さんにも打診してみたところ


ぜひ取り組みたいと(^^;


そりゃこのスペックならね〜



で、案の定、信組さんも地銀さんもOKでした(^^)v


もしかしたら、まだお付き合いのない都市銀行でもOKだったかも(^^;





出てきた回答は


どちらもオーバーローン


期間は15年


入居が半分埋まってればOKの水準なんで助かります(^^;




肝心の金利

信組  3年固定 2.1%

地銀 10年固定 1.5%



うーん...


こんなに違うんですね(◎_◎;)


どう考えても


金利競争では信組に勝ち目はありませんね...






こんなケースで普段みんなから相談を受けたら

「そりゃ今時金利の低い方を選ぶのはしかたないですよ...」
「向こうも仕事ですし、こちらも事業ですからね...」



なんて答えるんで


検討の余地もなく 100% 地銀 です。



...


...


...


...


でも、人にはそう言っておきながら


自分は金利で選ぶことができませんでした(-_-;)



有言不実行ですみません...




そう。


選択したのは 信組  3年固定 2.1%





もちろん地銀さんにはかなり説得されましたが...


申し訳ないな...


わたくしにとっては好条件だったのにね...


1%以下の人からすると鼻くそみたいな条件でしょうが





わたくし、経営者には向いていないですね(-_-;)


シビアになれません...




でも、これはこれで


自分らしくてよかったんだと思います。




次の案件は、


必ずこの地銀の担当者さんに持って行く約束をしました。


次があるかもわからないし


そもそも受けてくれるかどうかはわかりませんけどね(^_^;)




おしまい




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なるべく抱き合わせで。

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
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<イベントのお知らせ>

 ☆新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
  19日(金)19時

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2しっしーさん
   3真中さん(女性)
   4yasuさん 19時半
   5T本さん
   6よーすけさん
   7じょーさん
   8K本さん
   9わたくし(2回目)
   ※締め切りました。

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
  20日(土)12時半

   参加予定(定員12名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3よーすけさん
   4なつさん(女性)
   5OCさん
   6こももさん(女性)
   7倉敷大家さん
   8じゅんこさん(女性)
   9ryokoさん(女性)
   10Mさん
   11じいじさん
   12わたくし
  ※満席になりました。

 ☆新年会第三弾(北区本町)
  23日(火)19時

   参加予定(定員14名)
   1じいじさん
   2ryokoさん(女性)
   3こももさん(女性)
   4J子さん(女性)
   5DMMさん
   6riekoさん(女性)
   7デンチさん
   8Y口さん
   9OCさん
   10摂津屋さん(2回目)
   11まっきーさん(2回目)
   12わたくし(3回目)
   13
   14
   ※早々に満席なので再度増枠しました(^^;

<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ

19日(金)19時 〜新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、13日(土)、16(火)に行った

11時〜備中高松見学会
12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時〜水島テナント見学&トレジャー&taimanTV撮影会

※水島は13日のみ。

1件目 備中高松
2018年01月17日 70万円前後での攻防戦か...




見学ツアー2件目のわたくしのアパート2号の様子を。

アパート2号 1日目
2018年01月13日 面白味に欠けるんよね...

アパート2号関連
2018年01月11日 そこに建てるのが合理的かなと。
2018年01月14日 金利競争


1日目
2.JPG

2日目
IMG_0877.JPG




ここは2DK6戸のアパート。


そして5戸が空き(◎_◎;)


できるだけこの繁忙期に詰めておきたいよな〜(;´Д`)




しかし、幸いなことに4部屋は割ときれい(^^;

IMG_0779.JPG IMG_0785.JPG

IMG_0783.JPG IMG_0794.JPG

IMG_0781.JPG IMG_0782.JPG



1室が少し汚い程度(^^;

IMG_0873.JPG




物件自体に手を入れるところは少なめ。


すえちゃんにもらった見積りは


5部屋で30万円足らず(^^;



あとはやるとしたら

・外壁塗装
・駐車場の区割り変更
・植栽の伐採


ってとこ。


どこまでやるかですな。


家賃に跳ね返りはせんけど(;´Д`)




金額や工事内容の違いこそあれ


どこの物件でもやることは似たようなもん





ただ、やっぱり距離と時間がネック(-_-;)




片道約25km... 往復50km...


約1時間の道のり... 往復約2時間...



高速を使ってこの時間ね...


片道420円... 往復840円...


土日割で290円... 往復580円...





どうやって行く回数を減らすか...




すでに

初見 10月11日

境界確定測量立ち合い 11月24日

見学会1日目 1月13日

見学会2日目 1月16日



4回...




見学会もなるべく近場で抱き合わせで(^^;




見学会1日目についでに現地キーを設置


見学会2日目の日は

9時 現管理会社へあいさつ

9時45分 現地ですえちゃんと打ち合わせ


IMG_0871.JPG


11時 集合場所へって感じ(^^;




あと何回いかんといけんかな...




リフォームの確認したり

管理会社決めたり

動きが悪かったら自分で募集に回ったり

部屋が決まったら顔出してあいさつもせんとな
...




幸いなことに、


近所のタルト不動産さんへの用事があることもあるから


そこで抱き合わせにせんといけんな〜


忘れ物とかしたら大ごとよ(;´Д`)




一度軌道に乗せたら、


もうそんなに滅多に行くこともないけど


気軽にポンっと行けないって


ほんまストレスじゃわヾ(。>﹏<。)ノ



基本的に、近いのがええよ。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




あっちを直せばこっちが...こっちを直せばあっちが...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆茶屋町戸建視察&ランチ
 15日(木)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2しんやさん
  3真中さん(女性)
  4こももさん(女性)
  5norikoさん(女性)
  6わたくし

☆新京橋アパート見学会
 15日(木)14時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2まゆさん(女性)
  3まこりんさん
  4こももさん(女性)
  5しんやさん
  6norikoさん(女性)
  7真中さん(女性)
  8わたくし     


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター

15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、13日(火)


総社市 見学会3件&ランチ
 ・としさん〇〇万円平屋アフター
 ・わたくしの2号アパートアフター
 ・Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター


の様子を。




最初に行ったのはわたくしの2号アパート

1.JPG



外壁塗装が終わったということでね(^^)v



元はこんな感じで


ナショナルのどこにでもあるカラーリング(^^;

1.JPG




それをこんな感じにしてみました(^^;

1.1.JPG



側面は、濃い茶色


正面と裏面は、クリーム系薄い緑




全体を濃い色にして


汚れを目立たなくしようとも思ったけど


それだとちょっと重いかなと(^^;



明るい感じも出しておきたかったんよねー




でも、真っ白で汚れが目立つのも嫌だったんで


少し色をつけてみて


ポイントで緑を配色してみました。




物件6,7号では芝生で。

2.JPG



物件13,14,15-1,2号では玄関ドアで。

3.jpeg



物件16-1,2号では玄関ドアとアプローチと基礎で。

4.JPG




緑があると映える感じがして


個人的に好きなんです(^^;




おかしな組み合わせになっていないか少し心配でしたけど


出来栄えには満足です(^^♪

1.JPG





しかし、きれいになったらなったで


いろいろ気になりますな〜


室内のリフォームと同じです(◎_◎;)



あっちを直せばこっちが...

こっちを直せばあっちが...





きれいにするなら、やっぱり直した方がいいよね(-_-;)




部屋番号のプレート
1.JPG


玄関チャイム
2.JPG


チャイムなんかまだ鳴ってるけどね〜(;´Д`)




電気メーターのカバー
3.JPG


これはしかたないかな...




換気扇の汚れ
4.JPG


これは掃除しよう...




ポスト
5.JPG 6.JPG



これも変えんといけんわな〜(;´Д`)




どうせ家賃は変わらんけどな(◎_◎;)




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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