買物デー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


ついにきましたよ〜グッド(上向き矢印)


ふるさと納税のお礼のノートPC VAIO

2.JPG

関連記事
2015年07月21日 ふるさと納税ってお得ですね〜
2015年08月26日 2年以上は確実


いや〜助かりました。


いまのノートPCは4年ぐらい使っていて使い勝手もいいんですけど


何度か落としちゃって(ーー;)


いまは本体と液晶が外れそうなのを無理矢理使ってます(^^;

5.JPG




安曇野市の刻印がなんとなくかっちょいい(^-^)

3.JPG

4.JPG


長野県安曇野市なんてどこにあるか知りませんでしたけど(^^;

yahoo地図 長野県安曇野市


アルプスの山々や温泉いい気分(温泉)がたくさんあるんですね〜(゚д゚)


ほ〜、立山黒部アルペンルート、松本空港、松本城も近いんですね。


いつか行く機会もありそうだな〜飛行機


安曇野市さん、ありがとうございましたm(__)m


...


さて、もう9月が終わりましたね〜(><)


今日は30日なんで買物デーひらめき


イオン系は20日、30日は5%オフなんでまとめ買い(^^;

6.JPG


こうして時々業者さんへ差し入れします(^-^)


...


今日はもうひとつ大きな買い物を。

7.JPG


市内某所の土地に、1800万円で買付けを入れてみました。


買付けだけなんでまだ買い物じゃないですね(^^;


それなりに納得のいくプランができそうなんで


来年3月完成に向けて新築をやってみようかな〜って。


まだ銀行もこれからなんですけど(^^;


木造だったら3〜4ヶ月もあれば充分建ちますけど


調査や確認に時間がかかるから早め早めに動かないとねダッシュ(走り出すさま)


融資通したり、細かいこと決めたりしないといけないから


それなりに忙しくなりそうですあせあせ(飛び散る汗)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

1億、5億、10億

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
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 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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<見学会&ランチのお知らせ1>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)13時半〜
 参加予定
  1,かこちゃま(女性)
  2,HR田さん
  3,mtanaさん
  4,こももさん(女性)
  5,68さん
  6,shinobuさん(女性・初登場)
  7,OCさん
  8,OCさん奥さん(女性)
  9,nobuさん
  10,JBさん(改名しました。元の名前は本人に聞いてね(^^;)
  11,A山さん
  12,hiroakiさん(初登場)
  13,わたくし
※時間が変わっています(12時→13時半)のでご注意ください。


12月19日(土)12時〜
 参加予定
  1,O幡さん
  2,I島さん
  3,摂津屋さん
  4,よーすけさん
  5,N原さん(初登場)
  6,N原さん奥さん(女性・初登場)
  7,わたくし


両日ともにお時間のある方はランチかお茶でも。

※漏れがあったら黙っていないで教えてくださいよー(ーー;)

------


<忘年会のお知らせ>

昼の部
12月27日(日)11時半〜

人数によって場所を決めようと思います。




夜の部
12月27日(日)18時〜
12月28日(月)18時〜


2日開催です。

岡山市北区磨屋町5−15
あぁ それなのに おかやまっ子
8品 120分飲み放題 3500円

参加予定
 27日 18時〜(とりあえず12名で予約中)
  F原Hさん
  O幡さん
  わたくし

 28日 18時〜(とりあえず12名で予約中)
  
参加ご希望の方は、専用フォームからお願いしますm(__)m
専用フォームはこちら

電話、メール、LINEとバラバラに連絡がくると大変なんです(^^;


-----


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目
 12月27日(日)11時半〜 忘年会 昼の部
 12月27日(日)18時〜  忘年会 夜の部1日目
 12月28日(月)18時〜  忘年会 夜の部2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。



.....


こんばんは。岡山大家です。


お待たせしました(^^;


ようやく忘年会の時間と場所を決めましたひらめき


昼の部
12月27日(日)11時半〜

昼の部は人数によって場所を決めようと思います(^^;



夜の部
12月27日(日)18時〜
12月28日(月)18時〜


2日開催

岡山県岡山市北区本町4−18 コア本町2F
居酒家 土間土間 岡山店

全8品 3時間飲み放題 3,000円



参加ご希望の方は、専用フォームからお願いしますm(__)m

専用フォームはこちら


電話、メール、LINEとバラバラに連絡がくると大変なんです(^^;


...


さて、今日は決済が2つありました手(チョキ)


ひとつめは、ayakoさんの1号戸建家


そういえば、ayakoさんがブログやってたの忘れてた(ーー;)


こちらにいろいろ書いてあるので覗いてみてくださいね(^-^)

ayakoさんブログ
稼ぐ主婦になるための投資&節約ブログ




3児の母として奮闘中のayakoさん。


時々、見学会にもお越しになりますが


いま生後5ヶ月の赤ちゃんを抱っこしてやってきます(^^;


それで何件も不動産屋回って物件見て回ってますからね〜(゚д゚)


母はたくましいですね(^-^)


そんなayakoさんが自力で探してきた物件の決済が今日だったんですよグッド(上向き矢印)

1.JPG


夢の1号物件ですぴかぴか(新しい)


これを軌道に乗せて、2つ3つと増やしていきましょう手(チョキ)


決済後、自分で法務局へ登記に向かいましたよ(^^;


ほんと母はたくましい(^^;



暗闇に迷い込んでいるそこのあなた。


普通の主婦でも大家になれるんですよ!


少しは光が見えませんか?


...


さて、もうひとつの決済は、わたくしの物件11号

2.JPG


南区植松の208坪の土地を買いましたひらめき

関連記事
2015年09月30日 買物デー


春先にも土地を買ったのでこれで今年は2つめですね。

関連記事
 2015年02月19日 違いは紙一重



減価償却の面からも、年に1つぐらいは安いボロ戸建も欲しいんですけど


ほとんど全部があみだくじ行きになるから全然当たらない(笑)


もう何件放出したかな〜?


中には欲しいのがいくつもあったんだけどな〜(><)


まぁでも安いボロ戸建だと初めての人でも金額的に買いやすい


自分の富ばかり増やしてもおもしろくないしね。


またこんなん買ったんだぜ〜

オーバーローンなんだぜ〜

わずか○年で家賃収入○○○○万円なんだぜ〜

いいだろ〜

すげ〜だろ〜

羨ましいだろ〜



なんてやってても個人的には全然おもろくないけどね〜(ーー;)


でもその人にとってはおもろいんだろうね...


まぁよろしいわ。


要はね、自分がおもろいかおもろくないかなんですよ(笑)


関連記事
 2015年11月28日 判断基準



自分自身が現状でそれなりに満たされてるんなら、


それ以上そんなに得しなくても


彷徨っている人に光を見せてあげられて


その人の人生が変わっていく様を見ているほうが


ワクワクしておもろいって思うんだけどね〜



生活に困らないお金が入ってきて、ある程度の貯金ができれば


1億も5億も10億も一緒ですわ(笑)


...


そんなこんなで、この土地は誰も手を挙げなかったんで


じゃあ自分で買ってみようかな〜なんて(^^;


あみだくじ行きにならなかったのを


こうやってちょこちょこ拾っていくしかないかな(^^;



おしまい




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何建てようかね?

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?


 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
  6月 17日(金)14時〜

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2sachikaさん(女性)
   3ryokoさん(女性・初登場)
   4J子さん(女性)
   5HR田さん
   6わたくし
   
<見学会のお知らせ2>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
  6月 18日(土)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1よーすけさん
   2りょういちさん(初登場)
   3O幡さん
   4むーさん(女性)
   5むーさん娘さん(女性)
   6F原Hさん
   7わたくし
   
<見学会のお知らせ3>
 倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
  6月 19日(日)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1Mさん
   2OCさん
   3OCさん奥さん(女性)
   4わたくし

<見学会のお知らせ4>
 倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3わたくし


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目

 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


今日も打ち合わせ三昧(^^;

1.jpeg


設備、電気、ガス、水道...


もう大変ですΣ(・□・;)


...


そんな感じでどんどん進んでいる物件11号土地

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2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)


実際のところ何が建つのか?


ここ、少し寄付して減ったとはいえ、まだ200坪あります。


40m以上ある寄付した西側面を攻略すれば


こんな感じの配置が可能です。

植松.jpg


1階は少し狭いけど36uの1LDK 6室

2階は40uの1LDK 6室

駐車場は15台



南側を工夫すればもう3台ぐらいいけるかな?


客付けには問題のない台数でしょう。


このあたりの場所なら駐車場1台は必須ですし


二人で住むケースもあるでしょうから


2台目駐車場は多いほうが有利ですね。


JRが近いから1台で済むケースも案外多いかも?


...


家賃設定

1階
家賃  5万円
共益費 2千円
駐車場 3千円  
計 5.5万円

2階
家賃  5.3万円
共益費 2千円
駐車場 3千円
計 5.8万円

駐車場2台目 3千円×6台 1.8万円


これぐらいはいけるでしょ?


そんな強気で見てないつもりだけど...



これなら

5.5万円×6室 33万円
5.8万円×6室 34.8万円
駐車場2台目6台 1.8万円
計 69.6万円

年835.2万円 ですか。


...


この規模だったら1戸あたりどれぐらいで建つかな...


建物本体だけなら400万円台でいけんかな...


杭、外構、給排水、消費税諸々入れて


1戸あたり550〜600万円でなんとか...


それなら12戸で6600〜7200万円か...



面積が40u×12で480uで145.2坪


坪単価50万円で見たら7260万円...



7000いうたらそんな的外れでもないんかな...


土地が約1800万円


合わせて8800万円


土地の仲介料やら諸々で9000万円ぐらい?


...


想定家賃が年835.2万円だから


利回り9.28%


土地からの新築でこれなら上出来じゃないですかね〜


そんな無理筋じゃないと思うけどな。



超強気な賃料設定なら10%も超せるだろうけど


そんな計画で結局全然入居せずに


挙句、値下げ、広告料増額、初期費用なし、保証人なし


とかやってるとこいっぱいあるから(;´Д`)




つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




絶対やらん!(笑)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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<見学会のお知らせ1>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
  6月 17日(金)14時〜

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2sachikaさん(女性)
   3ryokoさん(女性・初登場)
   4J子さん(女性)
   5HR田さん
   6デンチさん
   7わたくし
   
<見学会のお知らせ2>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
  6月 18日(土)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1よーすけさん
   2りょういちさん(初登場)
   3O幡さん
   4むーさん(女性)
   5むーさん娘さん(女性)
   6F原Hさん
   7倉敷大家さん
   8じゅんこさん(女性)
   9
   10わたくし
   
<見学会のお知らせ3>
 倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
  6月 19日(日)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1Mさん
   2OCさん
   3OCさん奥さん(女性)
   4みっちゃん(女性)
   5わたくし

<見学会のお知らせ4>
 倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6わたくし

<見学会のお知らせ5>
 いいてんきさん村 見学会&ランチ
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2ロバートS田さん
   3HR田さん
   4OCさん
   5OCさん奥さん(女性)
   6かこちゃま(女性)
   7sachikaさん(女性)
   8じいじさん
   9いいてんきさん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目

 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村 見学会&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


現在進行中の物件11号土地に乗っかる建物の


洗面台を施主支給する形になりまして(^_^;)

ファイル_000.jpeg


いまは在庫がなくて、月末に25台だけ入るんだって。


で、先にお金払わないと確保できないってメーカーがいうから


さっさと払ってきたよ(;´Д`)


他にもいくつか施主支給品があります(^^;


...


さて、今日も物件11号絡みのお話しを。


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 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月14日 何建てようかね?



ここ、1LDK12戸とP18台

土地建物9000万円

年間収入年835.2万円

利回り9.28%


植松.jpg


なんていうプランができるって書きました。


...


先日、ある方に別の場所での建売プランを見せてもらいましたけど


それはそれはひどいもんでした(;´Д`)


ちなみにこんな感じですけども。

a.jpg


自己資金955万円出して


8450万円を35年借りて


予定利益は月155,475円ですと(;´Д`)


この家賃で満室ならね(-_-;)


その夢の時間はいつまで続くかな?


自己資金1000万円近く投入するぐらいなら


それで、戸建て3つ4つ買えば15万円ぐらい残せるけどな...


35年ローンだと残債もなかなか減らんし


木造で耐用年数が短くなると


いい価格でどっかで売り抜くのも難しいと思うがね〜


部屋も決まらんわ、退去も出るわ、リフォーム・広告料も出るわで


持ってても大してキャッシュも残らんしな...


この土地が最終的にほしいなら35年間頑張ればいいけど。


まぁ、お金に余裕のない人や初心者が手を出すもんじゃないね(^^;


...


内容的にも市場性を無視した、見た目重視の安普請アパート...


考え方はレ○パレスのパクリですな(-_-;)


8戸に対して駐車場は3台...


この場所ならできれば各戸1台はほしいね〜


駐車場が足りなくても貸せないことはないけど


もっと駅に近くないと...


それなりに時間もかかるし、いずれ苦戦しだすんよね...


場所は悪くないのに、


駐車場が足りないがために


決まらない物件なんてたくさん見てきたよ
(=_=)


「あ〜惜しい物件じゃな〜。駐車場が空いてたら決まるのに...」


って何度ぼやいたことか...


こういうのは一般の大家さんや建築営業マンにはわからんわね(;´Д`)



駐車場を減らして部屋にしたほうが


利回りが出しやすくなるから


ついこういうプランに釣られちゃうんだよね〜(-_-;)



このあたりはまだ田んぼも残ってるし


アパートの建て替えニーズもあるし


相続税対策でまだまだ物件増えるよ?


数年でヤバくなってくるのが目に見えてるのにね...



そのドMAX利回りがいつまで続くと思ってんの?


当初一瞬だけの利回りなんかより


その後の安定経営の方が大事なんだけどね〜


こんなこと書いてたらそのうち刺されるな(-_-;)


...


そんなこんなで、


わたくしの案件のほうがよっぽどマシなんですけど


それでも実はこっちも

植松.jpg


似たり寄ったりのクソプランの典型(笑)


自分でブログに書いときながら


こんなんどっかから提案されても


絶対やらん!(笑)



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




うん!やっぱりアパートにしよう!

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ
  6月 25日(土)12時〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1倉敷大家さん
   2Yさん(初登場)
   3OCさん
   4Mさん
   5じいじさん
   6よーすけさん
   7こももさん(女性)
   8りょういちさん
   9K本さん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7K高さん(初登場)
   8のぶさん
   9わたくし
   10

<見学会のお知らせ3>
 いいてんきさん村 見学会&ランチ1日目
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2ロバートS田さん
   3HR田さん
   4OCさん
   5OCさん奥さん(女性)
   6かこちゃま(女性)
   7sachikaさん(女性)
   8じいじさん
   9いいてんきさん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ4>
 いいてんきさん村 見学会&ランチ2日目
  7月1日(金)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2ryokoさん(女性)
   3nnwさん
   4こももさん(女性)
   5O村さん
   6デンチさん
   7わたくし
   8
   9
   10


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目
 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目

 6月 25日(土)12時〜 倉敷某所 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ
 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村 見学会&ランチ1日目
 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村 見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


不動産屋さんが、赤磐の物件10号土地に看板をつけてくれました(*´▽`*)

2.jpeg


いい値段で売れんかな〜?


...


さて、今日も前回の続きで物件11号土地のお話し。

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 2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月14日 何建てようかね?
 2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
 2016年06月16日 空間効率の最大化
 2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!



植松.jpg植松 戸建プラン.jpg


アパート12戸 480u

1階6戸 家賃5万円、共益費2千円、P3千円
2階6戸 家賃5.3万円、共益費2千円、P3千円
P2台目 3千円×6台
月69.6万円 年835.2万円 表面9.28%


戸建て5戸 400u

家賃8万円 P2台込み 2戸
家賃8.3万円 P3台込み 3戸
月40.9万円 年490.8万円...

...


今度は建築費で比較してみましょうか。


アパート12戸(480u 145.2坪)

1戸あたり550〜600万円
坪単価50万円なら7260万円
※杭、外構、給排水、消費税諸々含め

で、7000万円(土地込み9000万円)ぐらいでみていましたが


戸建5戸(400u 121坪)ならどうかな...


アパート2戸と戸建1戸は同じ面積だけど


アパート2戸のほうが住宅設備なんかが倍になるからな...


でも戸建てのほうは外壁が増えるか...


それなら、戸建1戸のほうがちょっと安くなりそうだけどな...


とりあえず、1戸あたり1150万円ぐらいでみてみようか。


ってことで、1150万円×5戸 5750万円


と、土地諸々で7750万円


賃料が年490.8万円だから


表面利回り6.3% Σ(・□・;)


Oh...


...


そもそもここが、80u3LDK戸建てで家賃が取れなさすぎなんよね〜(-_-;)


まぁ坪12〜15万円(購入は9万円)の地域だからそんなもんだけど(;´Д`)



家賃10万円取れたら、年600万円の表面7.74%

家賃11万円なら、年660万円の表面8.51%

家賃12万円なら、年720万円の表面9.29%




建築費はまともな場所ならそんなに変わらんのだから


3LDKの戸建ては家賃が取れるところでやらんと合わんってことです(=_=)


土地持ちの方なら

建物1150万円×5戸 5750万円

賃料年490.8万円 でも 8.53%


やっぱり土地の負担は大きいね〜(;´Д`)



ということで、ここは土地から3LDKの戸建てをやる場所じゃないんですね。



うん!やっぱりアパートにしよう!



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




アパートが効率いいんよな〜

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

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 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

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 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


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 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
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  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ
  6月 25日(土)12時〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1倉敷大家さん
   2Yさん(初登場)
   3OCさん
   4Mさん
   5じいじさん
   6よーすけさん
   7こももさん(女性)
   8りょういちさん
   9K本さん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7K高さん(初登場)
   8のぶさん
   9わたくし
   10

<見学会のお知らせ3>
 いいてんきさん村 見学会&ランチ1日目
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2ロバートS田さん
   3HR田さん
   4OCさん
   5OCさん奥さん(女性)
   6かこちゃま(女性)
   7sachikaさん(女性)
   8じいじさん
   9いいてんきさん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ4>
 いいてんきさん村 見学会&ランチ2日目
  7月1日(金)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2ryokoさん(女性)
   3nnwさん
   4こももさん(女性)
   5O村さん
   6デンチさん
   7わたくし
   8
   9
   10


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目
 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目

 6月 25日(土)12時〜 倉敷某所 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ
 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村 見学会&ランチ1日目
 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村 見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


先日見に行ったロイヤルガーデン伊福町。

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2016年06月17日 人気学区の秘境


そこの10階(12階建)が賃貸に出ていました。

70.8u 2SLDK
3.jpg


採光の関係でしょうね。


3LDKと表記できないのは残念ですね(^^;


まぁ3LDKとしては狭いんですが...


そんなこのお部屋。

2.jpg


家賃19万円Σ(・□・;)


いやいや...


なんぼなんでもそりゃ無理でしょ...


こんな査定するから相場が上がっちゃうんよ...


でも、3000万円ちょいで買ってるから


19万円で貸してもね...


諸々で3150万円使ったとして


家賃は年228万円...


管理費、積立金、駐車場代で年18万円ちょい...


となると、利回り6.66%...


19万円ではさすがに貸せんだろうからね(-_-;)


17万円で貸せたとしたら、管理費とか引いて利回り5.9%...


15万円なら、5.1%...


300万円の戸建て10戸の方がはるかにお金残ると思うが...


まぁいろいろ事情があって貸すだけで


純粋に投資用じゃないかもしれないしね。


わたくしなら、投資用としては絶対すすめませんけど


そこは人それぞれですな。


...


さて、連日のように


物件11号土地に乗っかる建物の打ち合わせをしておりますが

1.jpeg


内装のカラーも決まり、ようやく落ち着いてきました(^^;


明日は、いよいよ上棟だそうでΣ(・□・;)


もう天気は大丈夫かな?


...


さて、今日もその物件11号土地のお話し。

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 2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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植松.jpg植松 戸建プラン.jpg


アパート12戸(480u 145.2坪)

1階6戸 家賃5万円、共益費2千円、P3千円
2階6戸 家賃5.3万円、共益費2千円、P3千円
P2台目 3千円×6台

建築費 7000万円
1戸あたり550〜600万円(坪50万円なら7260万円)
※杭、外構、給排水、消費税諸々含む
土地 2000万円(諸費用込)
月69.6万円 年835.2万円 表面9.28%



戸建て5戸(400u 121坪)

家賃8万円 P2台込み 2戸
家賃8.3万円 P3台込み 3戸

建築費 5750万円
1戸あたり1150万円×5戸
※杭、外構、給排水、消費税諸々含む
土地 2000万円(諸費用込)
月40.9万円 年490.8万円 表面6.33%...

...


ここらあたりなら、3LDK80uで8〜8.3万円ぐらいだけど


もう少しサイズの小さい


2SLDK70uでも7.5〜7.8万円ぐらいにはなるだろうから


どうしても戸建でいくなら


サイズを小さくして建築費下げたほうがいいかもね。


内装や設備のグレードを落としても大きく額を変えられし


グレード落とし過ぎると入居に影響するけど


建物が小さくなれば


基礎、屋根、外壁、内装が減るから額が大きくなってくるし


70uで4人家族には無理でも、


ここならDINKSが狙えるからね〜
※double income, no kids


ということで、


70u×5戸(350u、105坪)だったら1戸あたりどれぐらいかな...


アパート12戸は 坪48.2万円

3LDK80u戸建は 坪47.5万円

でみたから、ここは坪48万円ぐらいでみてみようか...


それなら、5040万円

家賃7.5万円 P2台込み 2戸 15万円
家賃7.8万円 P3台込み 3戸 23.4万円
月38.4万円 年460.8万円

土地2000万円で

表面6.54%


3LDK80uよりは、2SLDK70uのほうが


この周辺のニーズにマッチするしな。


うん、戸建てでいくなら2SLDK70uじゃな。


1LDKアパート12戸より


入居期間も長くなって安定するだろうけど...



1LDK12戸 9000万円 年835.2万円 表面9.28%

80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%

70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%



やっぱりアパート(集合住宅)が効率いいんよな〜(;´Д`)



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




交通量が多いのはちょっとね...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7K高さん(初登場)
   8のぶさん
   9わたくし
   10

<見学会のお知らせ2>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋見学会&ランチ1日目
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2ロバートS田さん
   3HR田さん
   4OCさん
   5OCさん奥さん(女性)
   6かこちゃま(女性)
   7sachikaさん(女性)
   8じいじさん
   9いいてんきさん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ3>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
  7月1日(金)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2ryokoさん(女性)
   3nnwさん
   4こももさん(女性)
   5O村さん
   6デンチさん
   7norikoさん
   8わたくし
   9
   10


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目
 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
 6月 25日(土)12時〜 倉敷某所 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ

 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ1日目

 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行
 7月 8日(金) 予定 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土) 予定 yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は小学校の参観日で、子供たちと長縄跳びをしてきました(^^;

1.jpeg


朝から猛烈にあち〜ですな〜(-_-;)

...


午後からは老体に鞭を打ってセミナーへ

2.jpeg


わたくしが不動産で自ら実践したことや考え方をお話ししたりしても


基本的に共感してもらえないことが多いですが


今日のお話しはそっくりそのままなぐらい


いつも実践しブログに書いたりしていることだったので


「へ〜こんな変わった人もいるんもんだな〜」と妙に感心(^^;


これが庶民が成功する一番安全で確実な道だと思うんですが


一足飛びに行きたくなる気持ちが抑えられない人


後を絶ちませんね(-_-;)


まぁ最終的には自分の欲との戦いですかね。


欲に走ると自分に都合のいいことしか見えなくなって


そのクソ物件を買う理由を一生懸命探してるよね〜(;´Д`)


買うのが最終目標ならそれでいいけどさ。


...


その後は3日連続の飲み会へ(-_-;)

3.jpeg


これでしばらく休憩ですな...


次の土日は必殺伊豆温泉旅行が控えとりますからな(^^;


...


さて先日、物件11号土地に建築中の建物の上棟がありました。

1.jpeg

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 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月14日 何建てようかね?
 2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
 2016年06月16日 空間効率の最大化
 2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜



いままで図面上であーだこーだやっていましたが


少しずつ形を現してくると現実味を帯びてきます(;''∀'')



ここ、1LDK12戸アパート3LDK80u戸建5戸よりも

植松 - コピー.jpg植松 戸建プラン - コピー.jpg


70u2SLDKのほうがニーズにはマッチすると思いますが

植松 戸建プラン70u - コピー.jpg


南側の道路(赤い部分)が、交通量が結構多くて


大型トラックなんかもガンガン走るんですよね...


水島工業地帯へ向かう主要道路のひとつなんで仕方ないんですけど


今みたいな構想だと、


南から2棟はかなり割引になっちゃうと思うんですよね...


線路脇でガンガン電車が走るところなんかでも


家賃が安けりゃ入る人もいますけど


そこそこ家賃を取ろうと思ったらなかなかね...


ここも似たようなもんですからね〜(>_<)


...


アパートのほうが利回り的に圧倒的に有利なのは

1LDK12戸 9000万円 年835.2万円 表面9.28%
80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%
70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%


もちろんわかっとる訳ですが


かといってすんなりアパートなんかにしちゃうと


ここより上流の既存の茶屋町界隈の物件ともガッチャンするし


今後もさらなるアパート乱立で将来的に困るのは明らか...


いくら表面利回りがいいといっても


ガンガン入退去があったり、空室がたくさんあると


完全に絵に描いた餅(;´Д`)


12室×12か月で、144ヶ月分家賃が入れば満室状態ですけど


空室率10%で14ヶ月分マイナス...
空室率15%で21ヶ月分マイナス...



最初の数年は良しとしても


ガンガンライバルが増えた5〜10年後なら


12部屋もあれば14ヶ月分ぐらい空いてもおかしくないからね〜



5.8万円平均ならそれぞれ
空室率10% 81.2万円マイナス...
空室率15% 121.8万円マイナス...



利回りでいったら
空室率10% 9.28%→8.37%
空室率15% 9.28%→7.92%



その年に入退去が4部屋あって


それぞれリフォームに20万円、広告料に6万円使ったら計104万円。

空室率10% 8.37%→7.22%
空室率15% 7.92%→6.77%



80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%
70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%



9000万円も投入して、戸建5戸と変わらん水準になってくるね...


もちろん戸建も退去はするんだけど(-_-;)


要は、入退去が多いと利回りに直撃するってことですね。



だから、

・近隣ニーズにマッチ
・投資額も抑えられ
・入退去が少ない



戸建で攻める方向で考えたんですけど


目の前の交通量の多い道路がな〜(-_-;)



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




安心してください。ちゃんと変わってませんよ!

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...

 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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<見学会のお知らせ1>
 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7K高さん(初登場)
   8のぶさん
   9わたくし
   10

<見学会のお知らせ2>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋見学会&ランチ1日目
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2ロバートS田さん
   3HR田さん
   4OCさん
   5OCさん奥さん(女性)
   6かこちゃま(女性)
   7sachikaさん(女性)
   8じいじさん
   9いいてんきさん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ3>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
  7月1日(金)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2ryokoさん(女性)
   3nnwさん
   4こももさん(女性)
   5O村さん
   6デンチさん
   7norikoさん
   8mtanaさん
   9わたくし
   10


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目
 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
 6月 25日(土)12時〜 倉敷某所 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ

 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ1日目

 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行
 7月 8日(金) 予定 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土) 予定 yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


えらい長くなってますけど、今日も物件11号土地の話しで。

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 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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 2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
 2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...



1LDK12戸 3LDK80u5戸 2SLDK70u5戸

植松 - コピー.jpg植松 戸建プラン - コピー.jpg植松 戸建プラン70u - コピー.jpg

1LDK12戸 9000万円 年835.2万円 表面9.28%
80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%
70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%


まぁいろいろ書いてきましたが


実は、そもそも最初からこんなのするつもりはありませ〜ん(笑)


って、前振り長すぎ〜(笑)(@_@。


先日上棟が終わったので


今日、中間金の支払いの手続きをしに金融機関へいきましたが

1 (2).jpeg


担当者さんが

「ブログで全然別の話しが書かれてるから、
もしかしてプランが変わったのかと思って心配してた」


だって(笑)


「安心してください。ちゃんと変わってませんよ!」(笑)


...


アパート12戸 長期で戦えん...

80u戸建5戸 家賃がそんなに取れん...

70u戸建5戸 なんぼかマシ...



というところですが


実は、わたくしが元々狙っていたのは 平屋建て


何度もわたくしと会っている方々には話したことありますが


数年前から、いつの日か


150〜200坪ぐらいの土地に

平屋建てを4〜5棟程度建ててみたい



という構想を持っていたんです。


ただ、平屋建てをするには大きな壁が...


...


横から見ると

1LDKアパート12戸 表面9.28%
3.jpg


戸建5戸 表面6.33%〜6.54%
4.jpg


平屋5戸 ??
5.jpg

一目瞭然ですね。


そう。容積率上せっかく使える2階部分を使わないので


空間効率が最悪なんですね...


1LDKアパート12戸の半分以下Σ(・□・;)


これで無理なく収支を出すとなると...


...


実際、1LDKアパート12戸なんか


空間をフルに使って部屋にすることで


利回りが上がってますからね。


これを土地の高い街中で突き詰める


バブル期に爆発したユニットバスの狭小ワンルームマンションに...


郊外の高層化できないとこで突き詰める


レ○パレスに...


業界的なブームみたいなもんですね。


ある大手が新しい企画を発表すると


他の大手も追随しますから、後から考えると、


その当時の物件は時代を反映させるものにばかりなっていますね(^^;


それらが20年以上経ったいまどうなっているか...


...


ここ10年ぐらいの業界のブーム


1LDKをベースにした空間活用に、業界全体が傾倒していますね。


そんな時代からしたら


平屋建てなんて馬鹿馬鹿しすぎて話しにならんわね...



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
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  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!

 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7K高さん(初登場)
   8のぶさん
   9HR田さん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋見学会&ランチ1日目
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2HR田さん
   3OCさん
   4OCさん奥さん(女性)
   5かこちゃま(女性)
   6sachikaさん(女性)
   7じいじさん
   8いいてんきさん
   9こももさん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ3>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
  7月1日(金)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2ryokoさん(女性)
   3nnwさん
   4こももさん(女性)
   5O村さん
   6デンチさん
   7norikoさん
   8mtanaさん
   9わたくし
   10


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目
 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
 6月 25日(土)12時〜 倉敷某所 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ

 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ1日目

 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行
 7月 8日(金) 予定 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土) 予定 yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


先日、小学校の参観日で子供たちと長縄跳びをしてきて

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その程度のことで若干筋肉痛になっておりますが(-_-;)


上には上?というか下には下?というか


なんと!?


アキレス腱を切ったお父さんがいたそうで...(・・;)


一生家族のネタにされてしまいますね...


そんな目にあわないよう健康に気をつけたいと思います^^;


...


さて、今日は買付を書きました

b.jpg


ななじゅうごまんえん也


すでに値交渉は成立し金額は決定しているので


一応形だけの提出ですが^^;


追々公表していきますが、手掛ける人が出てくるかな?^^;


誰もやらないならわたくしがやるだけですがね(^^)v


...


今日はもうひとつ、今度は買付をもらいました(^^)v

a.jpg


詰めていくところはいろいろありますが


この話しはちゃんとまとまったら書きましょうかね^^;


...


さて、今日も物件11号土地の話しで。

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 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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 2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
 2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
 2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!


1LDK12戸 3LDK80u5戸 2SLDK70u5戸

植松 - コピー.jpg植松 戸建プラン - コピー.jpg植松 戸建プラン70u - コピー.jpg

1LDK12戸 9000万円 年835.2万円 表面9.28%
80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%
70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%

...

1LDKアパート12戸 表面9.28%
3.jpg

戸建5戸 表面6.33%〜6.54%
4.jpg

平屋5戸 ??
5.jpg


上から見ても(建ぺい率)も横から見ても(容積率)もったいない戸建。


それにさらに輪をかけてもったいな平屋...



「こいつあほか」って声が聞こえてきそうです(笑)



まぁね、相続絡みとか事業で大幅に黒字があるとか


どうしてもお金を使わないといけない人なら


そのアパート単体でトントンでいいんでしょうが


わたくしのような零細大家は


どうしても長期的に勝っていく戦略を築かないとね...(-_-;)


...


大家初期の段階で土地から新築アパートやっても長期で勝てんでしょ?


ドンドン新築建ってるよ?


新築なのになかなか満室にならなくて


敷金なし、礼金なし、保証人なしとかやったり


挙句の果てにいきなり家賃下げたり


広告料も吐き出す...


そんな物件いっぱいあるの知ってる?


どうにかこうにか満室にしても


周辺にライバルがドンドン出現する未来が見えん?


そのライバルって、収支はトントンでいい相続絡みの人も多いんよ?


いまだって、築5年〜10年程度で苦戦気味なの知ってる?


サブリースっていっても家賃変えられるんよ?


空室が目立ってきてるアパートの家賃なんて下がるの当たり前じゃん?



「そんなことになる前に売るから大丈夫なんよ。」



7〜10年後ぐらいに利益の出る価格で売れるかな?


融資を締め出す時期がきたら買える人が少なくなって


なかなか売れなくなるよ?


なかなか売れないってことは全体的に価格が下がるよね?


このジャブジャブ金融がいつまで続くかな?


やばくなる頃には売ればいいって思ってるのはあなただけ?


実は、そんな考えで新築アパートする人って結構多いよ?


あなたが売ろうと思う市況になったときは


他の人も売ろうとするんじゃないかな?


そうなると、売り物件が増えて余るんじゃないの?


...


基本的に売却を前提にしてちゃダメだと思うんよね〜


売却先が融資前提ってのは更にダメかと...



将来的にはいつか


融資が絞られる

買えるのは現金のある人に限られる

買える人が少ない



乱立した物件がやばくなる

そんなオーナーが売りに出す

売り物件が増える



売り物件が余る

買える人は少ない

価格が下がる(買い叩かれる)



そんなことになるんじゃなかろうかと思っていますが...


市況が悪くなった時は、投資家相手じゃないほうがいいと思うんよね...



売却も視野に置くなら

・現金で買える人がそこそこいるであろう価格帯

・投資家以外にも売れる可能性のある物件



それなら売却に苦労しないと思うけどね。


となると、アパートはちょっと難しいよね...


保有期間中も苦労して、売却時も苦労するかも...



有利に売却できないなら、保有すればいいだけだけど


その為には有利に保有できないと意味ないもんね。



だから、基本は売らない


そうなると、長期保有が前提の企画じゃないとダメだと思うんだけど


そういう考え方はあまり理解されないんだよね〜(>_<)



もちろん市況によって高く売れるなら売ってもいいけどね(^^;



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




安定的に長く戦うには

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

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  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
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  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
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 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 倉敷市某所 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
  7月 8日(金)12時〜
  参加予定(定員9名)
  1HR田さん
  2HTさん
  3OCさん
  4OCさん奥さん(女性)
  5ayakoさん(女性)
  6norikoさん(女性)
  7J子さん(女性)
  8
  9わたくし

<見学会のお知らせ2>
 東区某所 yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
  7月 9日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1摂津屋さん
  2HR田さん
  3よーすけさん
  4tokikoさん(女性、初登場)
  5TAKEさん
  6OCさん
  7OCさん奥さん(女性)
  8りょういちさん
  9yumiさん(女性、初登場)
  10わたくし
  ※満席になりました。

<イベント一覧>
 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行

 7月 8日(金)12時〜 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土)12時半〜yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 7月 22日(金) 予定
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はayakoさんと少々打ち合わせを(^^;
ファイル_002.jpeg


ついでにくつろいでもらいました(笑)
ファイル_000.jpeg



その後、無人で酸素カプセルをようやく始動してみた(^^;
2.jpeg



ちゃんと膨らみました(*´▽`*)
ファイル_003.jpeg


ただ、ひとりで中から密閉するのはかなり難しいな...


どうしたもんかね(-_-)


...


さて、今日も物件11号土地の話しで。

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 2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月14日 何建てようかね?
 2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
 2016年06月16日 空間効率の最大化
 2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
 2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
 2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
 2016年06月28日 長期保有が前提


1LDK12戸 3LDK80u5戸 2SLDK70u5戸

植松 - コピー.jpg植松 戸建プラン - コピー.jpg植松 戸建プラン70u - コピー.jpg

1LDK12戸 9000万円 年835.2万円 表面9.28%
80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%
70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%

...

1LDKアパート12戸 表面9.28%
3.jpg

戸建5戸 表面6.33%〜6.54%
4.jpg

平屋5戸 ??
5.jpg



空間効率が激しく悪い平屋建て...


せっかく2階部分が使えるのに使わない...


こういうのを愚の骨頂というんでしょうかね(^^;


...


でもね、岡山駅直近とか伊島京山の超絶立地の物件以外で


長期で安定的に戦えていた物件って


アパートやマンションじゃないんです。


こういうのは仕組上、どうしても類似品が多くなってしまうんですよね(-_-;)


アパートマンションを建てる大手ハウスメーカーは


建てるのが仕事で、主に建てさせることで収益を上げます。


逆に言うと、建てさせられないと死んでしまうんです...


だから、あの手この手で次々建てさせないといけない...


そして、効率よく経営していくには


原型モデルとなるものを造って


同じようなものをどんどんコピーしていく。


工場で大量生産されて部材を現場で組み立てる。


いくつかに集約されたパターンを繰り返し造るから段取りもいいよね。


すると工期も短くなるから人件費が安く済む。


自動車メーカーが同じ部品を複数車種で使うのと似てるね。


効率化を進めると高収益体質になれるんだよね。


それを、空間を余すことなく建てさせると建築費もMAX取れるよね。



ただ、それは建てさせる側の論理


自分たちが生きるため


自分たちの高収益を実現させるため


需要と供給のバランスは無視して


ひたすら供給だけに突き進む



...


建てる側も、相続税対策とか田んぼの活用とか、


地主側の論理で建てる。


建てるなら空間をフルに使おう。


ここでも需給関係は無視


...


建てさせる側(メーカー)と建てたい側(地主)


どちらも建てたい理由があって


どちらも自分の論理で建てて


どちらも需給関係を無視




こんな思惑で建てられたものなら


大半がうまくいくはずないでしょうが。


...


どんな建物が長く住んでもらえるのか?

どんな建物が供給不足なのか?

どんな建物が供給過多になりにくいのか?




そういう建物が安定的に長く戦えるんだよ。


誰もそんなとこ見ないけどね。



つづく



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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