違いは紙一重

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...



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<見学会のお知らせ 1>

北区富田町(とんだちょう)で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)

DSC_3066.JPG

2月25日(水)10時30分〜16時
北区富田町2ー5−13


ご一緒してくださる方は、12時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも喫茶店

参加予定
 HR田さん
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)


...


こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日のブログでチラッと書きましたが


実は先日物件を買いました。


今日はそのお話を少々。


...


場所は岡山市外の近郊で約120坪


周辺の坪単価の半額以下で買えました。


特殊な事情でみなさんには紹介できませんでしたバッド(下向き矢印)


これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ーー;)


...


この土地、400坪近くあります。


そこに、この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。


この方を Bさん とします。


この土地の売主を Aさん とします。


Aさんはこの土地全部を一度に売りたいんです。


...


そこでいろいろ問題が発生しますたらーっ(汗)


実はここ、現況は 田 で、地目も 田 なんです。


市街化区域内なので、宅地へ転用することは可能で


Bさん への所有権移転はもちろん可能ですし


全体で農地転用の許可は得ています。


じゃあ普通に Aさん → Bさん へ所有権移転をすれば...



細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合


開発行為 ということになり、許可がないとできないんです。


ここの土地全体の約400坪のままではそこに該当してしまいますたらーっ(汗)


で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると


開発行為に該当するので、


該当しない広さをBさんは欲しい...


でもAさんは一度に全部売りたい...


...


じゃあ、Bさんには開発行為に該当しない広さの土地を売って


残りを誰か(Cさん)に売ればいいのでは?



そうなると、いまはひとつ(一筆)の土地なので、区分け(分筆)しないといけません。


どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...


費用も発生する...


中途半端に残すと残りが売れにくくなる...



まぁそこはなんとかクリアするとして


まず、売るためには 田 のままではダメなので農地転用をします。


しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので


Bさんの買いたい土地だけを農地転用して売ります。


でも、残った土地は 田 のまま...


このままじゃCさんに売れない...


残った土地も 宅地 にすると開発行為になるので


では、この土地をBさん建築時の資材置き場にして 雑種地 に転用しようと。


それなら第三者(Cさん)に売れると。


でも、雑種地に転用するには


最初の土地をBさんが買って工事が始まらないといけないね...


となると、Aさん希望の同時に売却はできない...


...


一番丸く収まるのは、Bさんがその雑種地になる予定の土地も買って


その後Cさんに売れば


Aさんは一度に売却できるんですけど


そこまでの資金をBさんは用意していない( ;∀;)


...


ね、ややこしいでしょ(ーー;)


全体で約1560万円ぐらいになるんですけど


500万円ほどが足らないので


Cさんにわたくしがなって


買うことになったというお話し。

DSC_3102.JPG


...


なので、


Aさん → 全部Bさん → 一部わたくしへ という契約決済を同時にやりました(゚д゚)



お金の流れは


わたくしの500万円を → Bさん


Bさんわたくしの500万円と自分の1060万を → Aさんへ 


で、契約決済完了と。


...


で、所有権は Aさん → Bさんへ 


決済引渡しと同時にBさん部分の宅地へ変更をおこない


わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ...


...


気づきました?



「わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ」...



そうなんです。


お金をBさんに払いましたが


所有権はまだわたくしに移転していないんです(((゜Д゜;)))



雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない


最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)


Bさんのアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けですふらふら


あはは(;´∀`)


...


所有権移転をしてもBさんのアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。


ということは、今から数ヶ月〜半年程度は動きが取れず


その後わたくしの土地に新築なりを着工し


数ヵ月後に完成となると


かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねーあせあせ(飛び散る汗)


土地は減価償却もありませんしね...


あはは(;´∀`)


そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです( ̄◇ ̄;)


しかも最終的に話がまとまったのが2月9日


契約決済は2月13日。



これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど


こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ?(笑)


...


良い案件を安く買おうと思えば多少のリスクはあって当然


それに対し、どこまでリスクを許容できるか?



ボロいとか

道路がない、狭いとか

土地の形が悪いとか

土地が狭いとか

出口がないとか



いろんな障害が出現しますが


あーだこーだ言うてたら


リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話
です。


買う人はいっぱいいるんですから。


...


ただ、それらを買う人は


リスク教養度が高い人 と 無謀な人 に分かれます。


この違いは紙一重なのかもしれません。


わたくしは前者でありたいものですが(ーー;)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

近況報告

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会&ランチのお知らせ 1>

東区トリプル見学会

その1 motoさんの4号戸建アフター

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;
2015年12月07日 物件力と...


その2 HTさんの2号戸建ビフォー

9.JPG


その3 GOGOさんの1号戸建ビフォー

関連記事
2016年01月21日 未来予想図


3連発( ̄ー ̄)


1日目(2月5日(金))をご希望の方はこちらの専用フォームから

参加予定(定員10名)
 1 motoさん
 2 ayakoさん(女性)※見学のみ
 3 JBさん
 4 こももさん(女性)
 5 じいじさん
 6 わたくし


2日目(2月6日(土))をご希望の方はこちらの専用フォームから

参加予定(定員10名)
 1 GOGOさん
 2 よーすけさん
 3 摂津屋さん
 4 I島さん
 5 わたくし

ここも住宅地なので、各日車2台の10名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー


...


<見学会&ランチのお知らせ 2>

中区のHTさんの1号戸建も見学させていただけますよー(^-^)

1日目 2月 9日(火)12時〜
 1日目ご希望の方はこちらからお願いします。


2日目 2月11日(木・祝)12時〜
 2日目ご希望の方はこちらからお願いします。

参加予定
 mitsueさん(女性)
 わたくし
 
の2日間開催です。ランチも一緒に(^-^)
こちらも車2台の10名でお願いしますm(__)m


---

<イベント一覧>
 2月 2日(火)11時半〜  DDMさんの1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 5日(金)12時〜   東区トリプル見学会 1日目
 2月 6日(土)12時〜   東区トリプル見学会 2日目
 2月 9日(火)12時〜   HTさん1号戸建 見学会 1日目
 2月11日(木・祝)12時〜 HTさん1号戸建 見学会 2日目
 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


時々、どんな状況か聞かれるので近況報告を少々(^^;


昨年の今頃に買った、物件10号土地

関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


契約して500万円お金を払って早1年(^^;


まだ所有権移転しておりませーん(笑)


ちょっと前でこんな感じです。

1.JPG


お隣でアパートを建築中ですが、それが終わってからだねー


今回の土地のお隣が田んぼで


田植え→稲刈りが終わるまで工事に着手できなかったんですよ...


それで秋から工事開始しているので


3月か4月ぐらいにはようやく所有権移転かな?


まぁ別に急ぎもしないのでいつでも構いませんが。


丸1年以上資金を寝かしたままってのがもったいない気がするけど


特に買いたいものがある訳でもないので


まぁいっかって感じですね(^^;


来春完成に向けて新築でもしましょうかね。


...


昨年末に買った、物件11号土地

関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


いまこんな感じです。

2.JPG


新築をするべく、1月中旬ぐらいから動いています。


ここを駐車場にしたいので、今はすき取り中です。

3.JPG


ここに 3棟4戸の住居 と 1棟3戸のテナント を造ります。


計画図は大概いつも持っているので


興味ある方はお会いした際にでも聞いてみてください(^-^)


...


物件12号候補現状表面利回り5.3%の物件は

関連記事
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%


思い通りの指値が通り 表面利回り6%へUP(笑)


契約書雛形待ちで融資もほぼOK(*´∀`*)


まぁ金額的にも普通に通ると思ってるから


融資特約無しなんだけどね(^^;


3月1日の決済・引渡し予定で進めています。


...


その他では、第17回あみだくじに登場した


北区某所の○○万円の戸建

関連記事
2015年10月18日 崩壊していました(><)
2015年11月23日 空白の時間
2015年11月29日 ボスのご機嫌
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。
2015年12月05日 第17回あみだくじ
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜


先日解体が終わり、スッキリー(*゚▽゚*)

4.jpeg


解体費は約100万円


オーナーさんの伝手で頼んだそうです。


これで月極駐車場として生まれ変わります(^-^)


月極駐車場としての運用でも、利回り12%は超えそうですよ(゚д゚)


...


お次は、先日の倉敷新年会で見学させていただいた


猫被害を受けた倉敷大家さんの2DKアパート(ーー;)


ビフォーはこんな感じでしたが

5.jpeg


フロアタイルを貼ってかなりキレイになりました(。・ ω<)ゞ

6.jpeg


まだ作業中ですけど、


機会があれば完成見学会もさせていただきたいですねー(^-^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




1年2か月超し(^^;

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<アパート見学会&ランチ1>

岡山市中区にある、猫専用アパートの見学会です。
 1日目 4月28日(木)12時〜
 参加予定(定員10名)
  1O村さん
  2mikachiさん(初登場・女性)
  3HR田さん
  4NG田さん
  5かこちゃま(女性)
  6摂津屋さん
  7じいじさん
  8こももさん
  9Y田さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 5月8日(日)12時〜
 参加予定(定員10名)
  1よーすけさん
  2よーすけさん奥さん(女性)
  3HTさん
  4倉敷大家さん
  5じゅんこさん(女性)
  6むーさん(女性)
  7むーさん娘さん(女性)
  8YK田さん(今治から初登場)
  9Y田さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

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<戸建見学会&ランチ2>

OCさんのDIY戸建の完成見学会です。
何度かブログに登場しているのでちゃんと読んでいる人ならご存知かと思いますが、
シロアリ、雨漏りと戦った一戸建てです^^;

2015年10月27日 またひとりスタートラインに。
2015年11月10日 次は「シロアリ格闘中○○○万円戸建」

 1日目 5月1日(日)12時〜
 参加予定(定員10名)
  1倉敷大家さん
  2minakoさん(女性)
  3よーすけさん
  4むーさん(女性)
  5むーさん娘さん(女性)
  6摂津屋さん
  7M口さん
  8SB田さん
  9OCさん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 5月2日(月)12時〜
 参加予定(定員10名)
  1ロバートS田さん
  2ロバートS田さん奥さん(女性)
  3HR田さん
  4Y口さん
  5みっちゃん(女性)
  6しゅんさん
  7
  8
  9OCさん
  10わたくし

---

<平屋見学会&ランチ3>

 倉敷市某所のかこちゃまが100万円で獲得した平屋見学会&ランチです。

 1日目 5月7日(土)12時〜
  参加予定(定員14名)
   1よーすけさん
   2OCさん
   3OCさん奥さん(女性)
   4OCさん母(女性)
   5J子さん(女性)
   6minakoさん
   7O幡さん
   8 I島さん
   9としさん(初登場)
   10G地さん
   11
   12
   13かこちゃま
   14わたくし
   ※周りに家が少ないところなので増枠しました。

 2日目 5月12日(木)12時〜
  参加予定(定員14名)
   1HR田さん
   2ロバートS田さん
   3sachikaさん
   4しゅんさん
   5摂津屋さん
   6norikoさん
   7mtanaさん
   8麒麟さん
   9K本さん
   10HTさん
   11F森さん
   12こももさん
   13
   14わたくし
   ※周りに家が少ないところなので増枠しました。

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<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目
 
 4月 28日(木)12時〜 中区某所 猫専用アパート見学会 1日目
 4月 29日(金)11時〜 大阪府堺市浜寺公園 必殺熊本震災募金バーベキュー

 5月 1日(日)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 1日目
 5月 2日(月)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 2日目
 5月 7日(土)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 1日目
 5月 8日(日)12時〜 中区某所 猫専用アパート見学会 2日目
 5月 12日(木)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 2日目
 5月 14日(土)、15日(日) 必殺三朝温泉旅行
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


以前トレジャーハンター7で登場したmihoさん購入予定のビル。

関連記事
2016年03月03日 麻痺気味?
2016年04月16日 再利用されていきます(^^)


今日は記念すべき決済日でしたー(*´▽`*)

1.jpeg


終始緊張気味のmihoさん(^^;


初々しい(*^_^*)


大量にあった荷物も片付いたそうで


これからリフォームです。


どんな風に変身するか楽しみです(^^)


...


その後わたくしの事務所で打ち合わせ。


変身といえば、この事務所も変身中。


以前買ったマッサージチェアの置き場を作っています。

関連記事
2016年03月29日 目標450万円
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目

2.jpeg


時間ないからTAKEさんに丸投げお願いしています((+_+))


5月中旬には、さらに大物が搬入予定(*´▽`*)


これらがくればきっと身体が楽になるはず(^。^)y-.。o○


早くこないかな〜


...


その後、司法書士さんのところへ。

3.jpeg


ようやく物件10号土地の名義が変わりそうです(*´▽`*)

関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重


赤磐市内ではいい場所を


市場の半額以下で買えたのはよかったんですが


お金を払ったのが昨年2015年の2月19日...


今日は2016年の4月27日...


1年以上経てようやく所有権移転となりそうです((+_+))


関連記事を読んでもらえばある程度わかりと思いますが


いろいろややこしい(^^;


その間に隣で田植えが始まり収穫までの半年ぐらいは凍結...


それから隣でアパート建築が始まり


わたくしのものになる予定の土地を資材置き場に使い


それがほぼ終了ということで


ようやくわたくしの名義に変わることになりました(;´Д`)


500万円払ってから1年2か月以上...


その間資金を凍結した状態(^^;


信用できる筋からの話しなんで


お金を失う心配はしていませんでしたが


普通の人だと相当リスキーに感じるかと(;´Д`)


でもね、少々のリスクは取っていかないと


なかなか好条件では獲得できませんよ。


この話しを 「リスクがあるから止めておこう」 って思う人には


絶対手に入りませんわね。


なんでもかんでも買えばいいってもんじゃないですけど


普通多少のリスクは付きものです。


同じ案件でも


経験者のAさんはリスクを許容できる。


未経験者のBさんはリスクを許容できない。


それならAさんが買っておしまいです。


Bさんはどこかでリスクと取りに行かないと


いつまで経ってもAさんに先んじることはないですね(^^;



さて、この土地をどう料理するかな〜



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




まだ買ってないのに...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
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 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ>

 倉敷市某所のかこちゃまが100万円で獲得した平屋見学会&ランチです。

 2日目 5月12日(木)12時〜
  参加予定(定員14名)
   1HR田さん
   2ロバートS田さん☆
   3sachikaさん(女性)
   4しゅんさん
   5摂津屋さん
   6norikoさん(女性)
   7mtanaさん
   8麒麟さん
   9K本さん
   10HTさん☆
   11こももさん(女性)☆
   12倉敷大家さん
   13Y田さん
   14わたくし
   ※満席になりました。
   ☆14時半へ引き続きの方

引き続き、14時半から倉敷市某所の平屋の見学会です。

この平屋に果たして値段がつくのか??
初の入札制導入です(^_^;)

  参加予定
   1こももさん
   2ロバートS田さん
   3HTさん
   4Y田さん
   5わたくし

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<イベント一覧> 
 5月 1日(日)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 1日目
 5月 2日(月)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 2日目
 5月 7日(土)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 1日目
 5月 8日(日)12時〜 中区某所 猫専用アパート見学会 2日目

 5月 12日(木)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 2日目
        14時半〜倉敷市某所 果たして値段がつくのか? 平屋見学会
 5月 14日(土)、15日(日) 必殺三朝温泉旅行
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ながーく待っていたく物件10号土地が


ようやく来週には所有権移転できそうです(^^;

関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;


去年の2月に500万円を払って1年以上。


資金を寝かせていた分以上に取り戻さないとね(^^;


所有権移転を目前に控えて


土留め(どどめ)の見積もりを取りました。

1.jpeg

2.jpeg


ここ、隣が田んぼなんですよね。


6月中旬には田んぼに水が入るので、


そのままだとこちらも浸水して工事ができなくなるんです(>_<)


なので、この部分にコンクリートの壁を造るわけです。

土留め.jpg


月末までには完成の見込みです(^。^)y-.。o○


それから土を入れてですね。


...


さて、先日北区某所の戸建てを見てきました。


接道要件を満たさないものの再建築は可能。


そんなだから駐車場はなし


でも場所は悪くない


提示された価格がよかったので


「それだったらもう見ずに買いますわー」


って感じだったんですけど


とりあえず見せてもらうことに。


...


その頃、たまたま賃貸業者から物件探しの相談があって


「近々こんな物件が出るけど場所的にどう?」って話したら


借主が興味を示しているっていうんで


一緒に連れていくことに(^^;


まだ買ってもないのに客付けに動くという荒業(笑)


...


で、見てみると物件自体は全然問題なし(*´▽`*)

キッチン
3.jpeg

トイレ
4.jpeg

洗面脱衣所
5.jpeg

風呂
6.jpeg



借主も気に入ったようで


このまま完全ノーリフォームの現状貸し


話しがまとまってしまいそうですΣ(・□・;)


まず先に買えってね(笑)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




付帯工事は結構かかるよー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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<見学会のお知らせ>
 ayakoさん2号戸建完成見学会 1・2日目 &
 わたくしの赤磐新築完成見学会 2・3日目 &ランチ
 5月30日(水)11時半〜
 参加予定
 1じいじさん
 2N岡さん(女性)
 3HR田さん
 4摂津屋さん
 5OCさん
 6OCさん奥さん(女性)
 7K本さん
 8F木さん
 9かこちゃま(女性)
 10かこちゃま娘さん(女性)
 11ayakoさん(女性)
 12わたくし

 12時半〜
 1IW本さん
 2こーへーさん
 3麒麟さん

 6月 3日(土)11時半〜
 参加予定
 1じゅんこさん(女性)
 2真中さん(女性)
 3よーすけさん
 4O幡さん
 5F原Hさん
 6むーさん(女性)
 7minakoさん(女性)
 8わたくし


<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 mihoさん戸建2号工事中見学 &
                瀬戸内市60万円戸建見学 & ランチ
5月 28日(日) 12時半〜 わたくしの赤磐新築完成見学会&ランチ

5月 30日(火) 11時半〜 ayakoさん2号戸建&
                わたくしの赤磐新築完成見学会2日目&ランチ

6月  3日(土) 11時半〜 ayakoさん2号戸建2日目&
                わたくしの赤磐新築完成見学会3日目&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしの赤磐新築の見学会1日目。

Mさん
真中さん(女性)
I崎さん
しっしーさん
ryokoさん(女性)
むーさん(女性)
rikouさん
BLXさん
namiさん(女性)
倉敷大家さん
デンチさん
OKOさん
yasuさん
こももさん(女性)
わたくし

の15名で行ってきました。
1.jpeg 2.jpeg


2日目、3日目があるので詳細はまた(^^;



ここは27年2月に買った土地1号(60坪)に建てました。


土地2号(60坪)とセットで500万円で購入。
※正確には500万5千円。


この時点では農家しか買えない田んぼの状態。


ひとまずお金は払ったものの


わたくしに登記されたのは28年5月。


1年以上もお金を寝かせた形(^^;



その後、ここに建築するにあたってまずは土入れ


お隣も田んぼなので、その部分には土留めの構築が必要。

土留め 約40万円
土入れ 約100万円



この時点で土地1、2号の仕入れに約640万円


単純に半分ずつにして約320万円




これで、一応土地の格好にはなりましたが


建物を建てるにはいろいろ付帯工事が必要に。



まずは、地盤改良


物件6.7号、物件13,14,15-1,2号,テナント1号は


地盤の固めの場所だったのでほぼゼロ円


しかしここは、元々田んぼ。


改良に約100万円必要でした(-_-;)




他には上下水道


元々住宅があればすでに引込されているはずだけど


ここは田んぼだからもちろんない(^^;



上水道の引込(2戸分)に 約65万円

水道負担金で 約45万円



約110万円の出費(-_-;)



お次は下水道の引込。


工事は赤磐市がやってくれましたが


申請費用が約8万円

負担金が30万円



...


結局

土地   500万円
土入れ  100万円
土留め  40万円


土地は半分の320万円で獲得も


地盤改良 100万円
上水道  65万円
負担金  45万円
下水工事 赤磐市負担
下水申請 8万円
負担金  30万円


と、約250万円を追加で投入したことになったので


実質土地代に上乗せの恰好ですね(^^;


建築本体以外でもいろいろ要ります(◎_◎;)



地盤が良くてお膳立てされた宅地を安く買えるのが一番いいね(^^;


そんなんなかなかないけど(◎_◎;)



おしまい


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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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