コストのバランス

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

  関連記事
   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月1日(水)12時半〜 
  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2TAKEさん
  3HR田さん
  4みっちーさん
  5わたくし

<見学会のお知らせ2>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月5日(日)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2O村さん
  3Y原さん
  4むーさん(女性)
  5O幡さん
  6真中さん(女性)
  7ryokoさん(女性)
  8Bさん
  9とっこさん(女性)
  10u-kiさん
  11O本さん
  12Mさん
  13BLXさん
  14わたくし
  ※満席になりました(^^;

<見学会のお知らせ3>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定
  1DDMさん
  2taimanさん
  3そうさん
  4じいじさん
  5K本さん
  6摂津屋さん
  7かこちゃま(女性)
  8こももさん(女性)
  9みっちゃん(女性)
  10わたくし


<新年会第一弾のお知らせ>
 2月4日(土)19時〜
  参加予定
  1よーすけさん
  2O幡さん
  3真中さん(女性)
  4摂津屋さん
  5I崎さん
  6わたくし

<新年会第二弾のお知らせ>
 2月7日(火)19時〜
  参加予定
  1ryokoさん(女性)
  2DDMさん
  3HR田さん
  4わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
        12時半〜 motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目


 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 見学会予定
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


 ※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


昨年末にふるさと納税をしたところ


少し前にお礼の品が届きましたー


段ボール2箱!
3.jpeg

中身はぎっしり!
4.jpeg 5.jpeg

我が家の冷凍庫もぎっしり!
6.jpeg


なにが届いたのかというと、大量のお肉など。


いくらか忘れたけど全部で4kgだったかな??(^^;


寄付金はわずか2万円


寄付した自治体は、宮崎県都城市

ふるさとチョイス

ふるさと納税の世界では有名?なようです(◎_◎;)


さっきサイトを覗いたら、2万円で6.1kgの肉もありましたΣ(・□・;)



宮崎県と言えば、以前車で弾丸ツアーをした地(^^;

関連記事
2012年11月27日 岡山大家 in 宮崎


そこで食べたチキン南蛮が美味しゅうございまして(≧▽≦)


そんなこんなで我が家はチキン南蛮三昧でございます(^^;


...


さて先日、リクシルさんのショールームで

LIXIL岡山ショールーム 水まわり・内装建材館


赤磐市で進めている土地1号の「じゅうせつ」を決めてきました。
1.jpeg


不動産屋で「じゅうせつ」と言うと重要事項説明ですが


この場合は、住宅設備ね(^^;


以前似たような話を書きましたが

関連記事
2012年07月10日 じゅうせつ


具体的には、風呂やトイレ、キッチンなどです。


風呂のサイズは1216で決めていたので


あとは内側のパネルのデザインとか


棚の有無、シャワーヘッドのタイプなど。


サイズの1216の意味。


これ、内側の寸法が1200mm×1600mmってことですね。


サイズはいろいろあって

ユニットバスサイズ別一覧


小さいものだと1014とか。


これはワンルームアパートとかでみかけますかね。


かなり小さいですねー(-_-;)


戸建賃貸なんかで使われる1坪バスと言われるものは


1616とかですね。


これだと浴槽内でしっかり足も伸ばせます(*´▽`*)


新築分譲マンションだと1418が多いですかね。


グレードの高いマンションだと1620とか見かけます。


まぁそれなりの価格で売るにしろ


それなりの価格で貸すにしろ


高額を狙うなら風呂も1418か1616以上にはしておかないと


しょぼく見えますから(^^;



今回の物件は家賃6〜6.5万円ぐらいで考えているので


そこまでの風呂は必要なく、1216で充分かと。


リクシルには1014、1116があるようですが

リクシルユニットバス


あまり狭すぎてもしょぼく見えるし、大きすぎてもコストがね...


ターゲット層の賃料とコストのバランスが悩ましいところです(^^;



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コストのバランス(風呂編)

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月5日(日)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2O村さん
  3Y原さん
  4むーさん(女性)
  5O幡さん
  6真中さん(女性)
  7ryokoさん(女性)
  8Bさん
  9とっこさん(女性)
  10u-kiさん
  11O本さん
  12Mさん
  13BLXさん
  14わたくし
  ※満席になりました(^^;

<見学会のお知らせ2>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1DDMさん
  2taimanさん
  3そうさん
  4じいじさん
  5K本さん
  6摂津屋さん
  7かこちゃま(女性)
  8こももさん(女性)
  9みっちゃん(女性)
  10
  11
  12
  13
  14わたくし


<新年会第一弾のお知らせ>
 2月4日(土)19時〜
  参加予定
  1よーすけさん
  2O幡さん
  3真中さん(女性)
  4摂津屋さん
  5I崎さん
  6K本さん
  7わたくし

<新年会第二弾のお知らせ>
 2月7日(火)19時〜
  参加予定
  1ryokoさん(女性)
  2DDMさん
  3HR田さん
  4わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 見学会予定
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


 ※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日はお風呂のことを書きましたが

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2017年02月01日 コストのバランス


一口にお風呂いうてもいろいろ検討することがありましてねー


今回で4度目の新築企画ですけども


実は最初(物件2号)はあまり考えていませんでした(-_-;)


ちなみに最初の新築の物件2号のお風呂はこんな感じ。
1津島東風呂.JPG

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2013年01月16日 物件2号の収支
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


これ、H21年に積水ハウスで建てたんですけど


そもそもアパート仕様を強引に平屋にしたんで


住宅設備も基本、アパート仕様。


まぁよく見かける普通のユニットバスです(^^;


NBPシリーズっていうようです。


当時の記録を見ると1318ってなっていました。


内寸が1300mm×1800mmですね。


このサイズはいまはもう無いようですが


そもそも風呂なんか普通だったら良いと思っていたので


サイズすら検討した覚えがありません(-_-;)


ちなみに見積りでは30万円ですね。



当時、とにかく平屋を建てたくて


どうやって一風変わった平屋にするか?


にフォーカスしていたので


和室や土間収納などの設置に思いを巡らせて


風呂については

窓の有無?
浴室乾燥暖房機の有無?
浴槽のふたの有無?


ぐらいしか検討しなかったように思います(-_-;)


8年という時代の流れもあるんでしょうが


いまみると結構しょぼいですね(^^;



ですが、ここは立地も悪くなく


風呂以外の部分で差別化ができて


いまのところライバルもいないので


入居者も比較的簡単に確保できて


家賃もそれなりに取れているんで


逆にもうワンサイズ小さくしても良かったのかも?


なんて思ったりもしますが、まぁ今更言ってもね(^^;


昔から考えると、風呂のサイズは徐々に大きくなっていますから


長い目で見るとこれぐらいあったほうが良いのかもしれませんし


もっと細かいところも検討した方が良かったのかもしれません。


結局のところよくわかりませんね(^^;



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コストのバランス(風呂編2)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
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  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
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☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
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こんばんは。岡山大家です。


今日もお風呂のことで。

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2017年02月01日 コストのバランス
2017年02月02日 コストのバランス(風呂編)


最初の新築(物件2号)に使ったお風呂はこれでした。
1津島東風呂.JPG


単身か若いカップル、夫婦狙いという感じの2LDKの平屋で


あまり深く考えず、普通のアパート仕様にしましたが


次の新築(物件6,7号)は


人気学区の3LDKでファミリーの高額家賃狙い


お風呂はそれなりに力を入れようと思いました。


10万円を軽く超えてくるような物件に入居するのは主に転勤族。


各地を転々とし、いろいろ目も肥えてたりしますし


賃料なりの水回りにしておかないと


主に決定権を持つ奥様の心を掴めないと思いまして(^^;


そんなこんなで採用したのはこちら。
2門田本町風呂1.JPG


サイズは1616のいわゆる1坪。


新築したH24年以前でも

カシーヤ
ユニキューブ
プライムアセット


といったローコスト(カシーヤは高い(-_-;))で


高額家賃の戸建賃貸はそこそこ増えてきていました。


が、仕事柄いろいろ見て回りますがどれもイマイチ(-_-;)


ローコスト住宅だけあってどれも安っぽいんですよ...
※カシーヤは高いのに...


そんな中、出会ったのがこれでした。


この戸建賃貸には


クリナップ hairo という商品の1616サイズが標準で入っていたんです(^^)v
※hairoはもう無いみたいで、後継はyuasisかな?


物件2号と比べてみると一目瞭然。

1津島東風呂.JPG 2門田本町風呂2.jpg

パネル

小物棚
カウンター
水洗金具
シャワーヘッド


と全てにおいて凌駕。


サイズ以外にもいろいろ要素があるんですね。
パネル.jpg 水洗.jpg

ミラー.jpg



これなら立派に高額家賃で戦えるぞと思いました。



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




クロス選び

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
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  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近&
 G地さん2号戸建見学&
 TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1N村さん
 2N村さん奥さん(女性)
 3namiさん(女性)
 4TAKEさん
 5HR田さん
 6A木さん奥さん(女性)
 7
 8
 9
 10わたくし
 ※トリプル見学会になりました(≧▽≦)
 

<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ

 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建完成&
                TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜 見学会予定
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、現在進行中の赤磐市の新築の


クロスとクッションフロアを選んできました。


内装材といえば、サンゲツというメーカーをよく聞きますね。


他に、シンコール、リリカラというメーカーも聞きます。


各社のシェアは

サンゲツ 4割強
リリカラ 2割弱
シンコール 1割強


だそうで。


市場規模は1100億円ぐらいなんですって。


住宅には100%に近いぐらい使われるでしょうに


そんなもんなんだーって感じですが。



そういえば、先日各社が


価格カルテルで公正取引委員会にやられてましたね(◎_◎;)


壁紙カルテルで2社に課徴金2400万円 公取委


やっぱり価格競争は避けたいですもんね...


消費者側としては


これを機に、正常な価格競争が起こってほしいもんです(^^;


家賃もこういう対象になるんでしょうかね??


まぁわたくしには特に関係ないですが(笑)


...


さて、岡山にはサンゲツのショールームがあってですね。


今日はそこでクロスの見本を見ながら決めてきました。
1.jpeg


調べてみると


大きいのが、品川、名古屋、大阪、福岡にあって


小さめのが、仙台、金沢、岡山、広島、沖縄にあるようで。

岡山県都窪郡早島町矢尾836
岡山ショールーム


グーグルマップ


コンベックス岡山のあの山の一角ですね。


配送センターみたいな雰囲気でパッと見はよくわかりません(^^;


全国に9か所しかないのに、岡山にあるなんて珍しい(笑)



壁紙を選んだことがある人はよくわかると思いますが


普通は、冊子状のカタログやWEB上で選びますけど


サンプルが小さく


イマイチ壁全体としての感覚が掴みにくい(^^;


ここだとかなり大きなサンプルで見せてくれるので


随分わかりやすくなります(*´▽`*)


自由に行って、自由に見ることができるので


内装選びをしたい方にはおススメスポットですよ(^。^)y-.。o○



さらに、選んだクロスやクッションフロアのサンプルを


A4サイズで頂いて帰ることもできます(≧▽≦)


在庫がなければわざわざ後日郵送もΣ(・□・;)


決めたあとに、「あそこはどんなのにしたっけ?」


みたいなことになるので、ありがたいですねー(^^)


ちなみに今回決めたクッションフロアの一部がこんな感じ。
2.jpeg 3.jpeg


クロスの一部はこんな感じ。
5.jpeg 6.jpeg



どんな仕上がりになりますかね〜?


楽しみ半分、不安半分です(^^;



おしまい



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ついついやりすぎちゃいますね...

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
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 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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  2016年07月15日 持ってる女


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  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 わたくしの1号アパート&
  シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月 8日(土)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2むーさん
 3ロバートS田さん
 4こーへーさん
 5norikoさん(女性)
 6minakoさん(女性)
 7T畠さん
 8陽ちゃん(初登場)
 9
 10わたくし

<見学会のお知らせ2>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 9日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2namiさん(女性)
 3K只さん
 4真中さん(女性)
 5むーさん(女性)
 6
 7
 8
 9ロバートS田さん
 10わたくし


<お花見のお知らせ>
4月 15日(土)10時〜17時
 参加予定
 1Sさん
 2Y田さん
 3じゅんこさん
 4T井さん
 5わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建完成&
                TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ

 4月  8日(土)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 11日(火)12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)10時〜17時頃 お花見(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日はトリプル見学会で

・わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近
・TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建てビフォー
・G地さん2号戸建アフター
 
を見に行きました。


まずは、わたくしの赤磐市の新築へ。
1.jpeg


ついでに先日決めた壁と床をすえちゃんと打ち合わせ。

関連記事
2017年04月04日 クロス選び


ついついいろいろ選んじゃって


床のクッションフロアが4種類(^^;

・サンゲツ HM1014
・サンゲツ HM1004
・サンゲツ HM1002
・サンゲツ CM1201



HMシリーズが一般的なやつでちょっとお安め。


CMシリーズは店舗用に使われるちょっと厚めでお高め(^^;



壁と天井のクロスは9種類(◎_◎;)


ちょっとやりすぎですかね...


SPシリーズがいわゆる量産タイプでお安め。

・サンゲツ SP9941
・サンゲツ SP9950
・サンゲツ SP9901
・サンゲツ SP9907
・サンゲツ SP9953
・サンゲツ SP9956



REタイプは種類が多いんですけどちょっとお高めです(^^;

・サンゲツ RE3033
・サンゲツ RE2406
・サンゲツ RE2876



少々クロスを変えたところで


家賃は変わらないんですけど


ついついやってしまいますね...


今回は、「ローコスト」がテーマなのに...



かなり面倒ですけどよろしくお願いしますm(__)m


...


さらについでに、IKEAで手配した小物を置いてきました。
2.jpeg


IKEAでは

・カーテンレール
・レールと壁の固定具
・レールを通す輪っか
・輪っかとカーテンの留め具
・トイレのタオル掛け
・トイレの棚
・ペーパーホルダー
・洗面所のタオル掛け
・洗面所の鏡
(1つはじいじさんがくれました(≧▽≦))
・洗面所の鏡の上の照明

を用意。


これらでざっと3万円でした(*´▽`*)


これも手間ですけど取付をお願いしますm(__)m


...


室内の様子はというとこんな感じ。

玄関、ウォークインクローゼット
1.jpeg 2.jpeg

LDK、風呂
3.jpeg 5.jpeg


まだまだイメージが湧きにくいですね(^^;


クロスと床が貼られたら随分雰囲気も変わるでしょう。



月末頃には完成するので、完成見学会でお楽しみに(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コストのバランス(洗面台)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
 そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ>
 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ 2日目
 4月18日(火)12時半〜
 1ロバートS田さん
 2OCさん
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<見学会のお知らせ2>
 中区某所 シークレット物件見学
 4月18日(火)15時半〜
 1よっさん(初登場)
 2じいじさん
 3mihoさん(女性)
 4わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 
   わたくしの赤磐市新築完成間近&G地さん2号戸建完成&
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月  9日(日)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ1日目
 4月 11日(火)12時半〜
   登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ2日目
 4月 14日(金)12時半〜 
   入札案件&見学会 北区牟佐戸建
 4月 15日(土)10時〜17時頃 
   お花見(後楽園河川敷)

 4月 18日(火)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ 2日目
 4月 18日(火)15時半〜
   中区某所 シークレット戸建見学会

 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


すえちゃんから赤磐市の新築の様子が送られてきました。

関連記事
物件16-1,2号の話し


1.jpeg 2.jpeg


賃貸物件では珍しい柄にしましたが


どんな感じになりますかね〜(^_^;)



今日は、遅ればせながら洗面台を発注しました(^^;


サンワカンパニーの、LINDO2 (リンド・ツー)という商品。

リンド.jpg


普通の洗面台いうたらこんな感じで

LIXIL 洗面台 PV洗面 幅600mm 奥行き500mm 両開き ホワイト ミラー 1面鏡 蛍光灯照明 PVN-605S/VP1H MPV-601Y INAX 洗面化粧台 600 60cm

新品価格
¥33,500から
(2017/4/18 07:58時点)




安いお店だと2万円台でも買えますけど


このLINDO2 (リンド・ツー)1台61,800円...


2台で123,600円...


これでもサンワカンパニーの中では安い方(◎_◎;)


プラス送料10,800円...


これ、台の部分だけですからねΣ(・□・;)


普通のやつは鏡の部分もついていますけど


これは別に用意しないと...



今回はローコストをテーマにした新築なんで


こういうのはNGなんですけど


普通の安っぽいのは使いたくなくてですね...


見栄えが良くて安めというと、


これになるんですよね(-_-;)


これにしても家賃は変わらないんですけどね(;´Д`)



いくつもローコストの戸建賃貸を見てきましたけど


確かに安いけど、全体的に安っぽさがにじみ出てますからね...


ローコストなのに安っぽくない ってのをどう実現するか...



今日から下水升の引込工事にも入っていて


赤磐市に下水道負担金も払わないといけませんし
3.jpeg


あまりお金もかけられないんですけどね(-_-;)


ただ、早く払うと奨励金が交付されるそうで(^^)v
4.jpeg


少しでも返ってくるとありがたい(*´▽`*)




物件2号、6,7号、物件13,14,15-1,2号に続き


4度目の新築ですけど毎回難しい(◎_◎;)


今回もまたチャレンジ中です(^^;



おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
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 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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 6わたくし
 
 
<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目

5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は赤磐市の新築へ。


いよいよ大詰めな感じ。
3.jpeg


先日注文していたものが届いたので持っていってきました。
1.jpeg


中身はこれ。
2.jpeg


そう。コンセントプレート


陶器製でちょっとお高く見えます(^^;


元々はこんな感じでイマイチ(◎_◎;)
4.jpeg


それがこんな感じに(*´▽`*)
5.jpeg


おー、なかなかGOOD。
ファイル_000.jpeg


1穴、2穴 それぞれ5個を2室分で1万円ぐらいです。



ついでにIKEAと東急ハンズで調達した備品の


取付個所の打ち合わせをしました。
6.jpeg


・洗面所のキャビネット×1
 ※もうひとつはじいじさんがくれました(*´▽`*)
・洗面所の照明×2
・洗面所のタオル掛け×2
・トイレのタオル掛け×2
・ペーパーホルダー×2
・トイレの棚×2
・カーテンレール3本×2
・飾りのフック3か所×2



5万円ちょっと


それなりの雰囲気を出すには小物も重要かと(^^;



その後、今日到着予定だった洗面台が入りました(*´▽`*)


ここで登場した

関連記事
2017年04月17日 コストのバランス(洗面台)


サンワカンパニーの、LINDO2 (リンド・ツー)という商品。

リンド.jpg



設置されるとこんな感じです(*´▽`*)
7.jpeg


この洗面台は2つと送料で13万円ちょい...


それなりの雰囲気を出したいのにこんな普通の洗面じゃね(◎_◎;)

LIXIL 洗面台 PV洗面 幅600mm 奥行き500mm 両開き ホワイト ミラー 1面鏡 蛍光灯照明 PVN-605S/VP1H MPV-601Y INAX 洗面化粧台 600 60cm

新品価格
¥33,500から
(2017/4/18 07:58時点)



これは奮発しちゃいました(^^;




あとは以前トレジャーハンターin倉敷で獲得した玄関灯。

関連記事
2017年01月27日 カリモク

4-a320c-thumbnail2.jpeg


これも設置してもらいました(*´▽`*)
8.jpeg


これはタダね(^^;



ローコスト住宅をローコストに見えないよう


いろいろ小細工しております(^^;



おしまい


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




スイッチ類は悩ましい。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2デンチさん
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 4こももさん(女性)
 5こーへーさん
 6けんぞーさん
 7けんぞーさん奥さん(女性)
 8ryokoさん(女性)
 9三Mさん(女性)
 10わたくし
 ※満席になりました。
  

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関連記事
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2017年01月21日 開口部は抜けますよね?
2017年01月23日 市場の反応はどうでしょうか?
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年03月11日 封印します。
2017年03月13日 斬新過ぎる...
2017年04月27日 なかなかの活況のようで。


土間打ちの模様です。
2 (2).jpeg

2 (3).jpeg


ここに車が入るようになるんですね〜(*´▽`*)


...


今日は赤磐市の新築に


以前、1個500円で買っておいた


ダウンライトを持っていってきました。
1.jpeg


関連記事
2014年03月10日 6棟 113室
2014年04月01日 TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー
2016年08月09日 ボロと新築の使い分け


今回は6戸×2室の12個。


もちろんLEDじゃないですがこれで充分(^^;


2014年(H26年)に12ダースちょい買って


2016年(H28年)に植松の新築で4ダース使用。


今回は1ダース使用...


まだ7ダースぐらいあるがなΣ(・□・;)
ファイル_002.jpeg


残りはどこで使うんよってね(-_-;)



今回の新築。


もっとダウンライトの数を増やせばいいんでしょうが...


ダウンライト本体はたくさんあっても


設置の数を増やせば増やすほど


配線やスイッチ類が増えるので


当然、電気工事が増えていくんです...


今回はローコストで仕上げるのがテーマなんで


あまり増やしたくもない...


と言いながら妥協できないところもありますが(◎_◎;)



で、使ったところは

・玄関1
・クローゼット2
・廊下1
・トイレ1
・洗面所1


ファイル_000 (1).jpeg

の6個×2戸。


使い勝手を考えながら


スイッチの場所にも頭を悩ませます(^^;


トイレなんかはスイッチが一か所でいいけど


通り抜けるような場所だと


入口側と出口側の2か所スイッチが必要ですから(^^;


玄関入ってここにスイッチがあった方がいいなとか


居室はこっちとあっちだなとか


スイッチ類はある程度集中させておいたほうがいいかなとか


電気配線って結構頭を使います(◎_◎;)



他にもコンセントの場所もね。


ある程度家具類の配置を想定して


ここは2口、ここはTVとかね。


コンセントも多ければ便利ですけど


そこは予算との相談だしね〜


少ない予算で作ろうとするといろいろ難しんだよね〜(;´Д`)



おしまい


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 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
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  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
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   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
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    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


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  ※土地2号は売却依頼中。


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  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
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 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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 トレジャーハンター in 福富 1日目
 5月 19日(金)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1じいじさん
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 3TAKEさん
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 6わたくし
 
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 ※軍手やマスクがあったほうがいいかも(^^;

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2017年05月14日 スイッチ類は悩ましい。


かなりかっちょよくなってきましたよ(*´▽`*)

1.jpeg


...


さて、ネットで注文していたこれが届きました。
1.jpeg


そう。赤磐新築で使うウォシュレット2個。


ここに付けます。
2.jpeg


以前は一体型のこれを使いましたが
3.JPG


これだとウォシュレットだけの交換は不可(-_-;)


壊れたら全体を交換することに...


まぁ10年程度使ってしまえば


壊れて全交換でも充分ペイなんでしょうし


きっとその時にはデザイン的にも古くなっていることでしょうから


水回りの更新ということで実施してもいいんでしょうけど


今回はローコストがテーマ


こっちのほうが一体型より安くなるのと


ウォシュレットだけの交換もできるので


今回はこれでやってみることにしました。


この程度のトイレの違いでは家賃は変わらないでしょうしね(^^;


...


ウォシュレットを現場へ持っていってみると


IKEAで買った下駄箱が組みあがっていました(*´▽`*)

HEMNES 靴収納用キャビネット 2コンパートメント, ホワイト
00.jpg


7.jpeg 8.jpeg


収納力を考えると物件6,7号、物件13,14,15-1号で使った


トールタイプがいいとは思ったんですけど

物件6,7号 ・ 物件13,14,15-1号
000.JPG 0000.JPG


価格も結構しますし

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感想(0件)





なんといっても普通な仕上がりになるんで(^^;


収納力よりも雰囲気重視にしてみました(^^;


こっちのほうがかなり安いですしね(^^)v


市場の反応はどうでしょうかね〜


...


ついでに100均で買ったこれを置いてきました。

3.jpeg 2.jpeg


何に使うと思います?


塩でも盛りましょうか?(笑)


...


こうやって玄関の壁に沿って置きます。

4.jpeg


なんでしょうね??


...


...


ちょっと引いた写真。


東急ハンズで半額で買ったアイアンのフックと合わせてみました。
5.jpeg


すると...


...


...


傘立てのできあがりです(*´▽`*)

6.jpeg




明日は完了検査で


明日明後日あたりで一部の塗装が入り


月曜日から駐車場に砕石が入ります。


その後、室外機やボンベの設置でほぼ終わりですね。



さすがにそろそろ募集を開始しましょうかね(^^;



おしまい


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塗ってみました。

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 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
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    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ1>
 瀬戸内市
 5月 23日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)


<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目

5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日はトレジャーハンター in 福富 2日目

M本さん
しっしーさん
ryokoさん(女性)
真中さん(女性)
こももさん(女性)
Kさん
わたくし

の7名が出動。

関連記事
2017年05月11日 はい!います!!
2017年05月19日 超強力召喚獣


昨日で概ね魅力的なものは無くなっただろうにも関わらず


果敢に捜索していきます(^^;

1.jpeg 2.jpeg


早々にryokoさんはリタイアしおくつろぎ中Σ(・□・;)
3.jpeg


まぁこれが普通の反応かと(^^;



しかし、人が変われば見方も変わるもんで


今日もそれなりに収穫が(^^;

Kさん
4.jpeg


こももさん
5.jpeg


網戸や銅線などもはやプロの風格が(^^;


懐かしのファミコンソフトも。動くかどうかは不明(^^;
6.jpeg


M本さんは大物を。家で使うそうで(^^;
7.jpeg


わたくしは懐かしのチクタクバンバン(^^;
8.jpeg


わたくしより上の世代じゃないと知らないでしょうね〜(^^;

30年ぶりの時を刻め! 昔懐かし「チクタクバンバン」を今さら遊び倒す




あとはシルバニアの小道具をポロポロ(^^;
9.jpeg


今日もそれなりに収穫がありました(*´▽`*)


同行してくださった不動産屋さんは完全に呆れてましたけど(^^;


お忙しいところありがとうございました(^^;


...


さて、タイトルの 「塗ってみました。」


といっても自分で塗った訳じゃなくて


塗装屋さんにお願いしていた案件で写真が届きました(^^;


どこをお願いしていたかというと、


赤磐市の新築の一部。


土間の基礎部分がコンクリートのまま剥き出し


なんだかちょっと雰囲気が合わないので


塗ってもらうことに(^^;
1.jpeg



あとは収納棚の木材が、木材そのままという感じなので


ちょっと浮いた感じがイヤでね(^^;
2.jpeg



だったら、外部の基礎部分もということでついでに(^^;
3.jpeg


数種類の色の中から選び
ファイル_003.jpeg ファイル_002.jpeg



結果こんな感じに。


薄い茶色に。
d.jpeg


?これはわかりにくいな(^^;
c.jpeg


薄い緑に。
a.jpeg



写真じゃわかりにくいけど


割と雰囲気に馴染んでる感じがしますねー(^^)



ここはローコストがテーマなんですけど


雰囲気に合わないと台無しなんで


安くできるんならね(^^;



明日にでも現地確認行ってみよー



おしまい


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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