資産性か収益性か。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地2号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13、14号平屋長屋 入居中
  15号平屋 入居中
  16号戸建 入居中
  17号平屋テナント 募集中
  18号平屋テナント 募集中
  19号平屋テナント 募集中 


☆土地3号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<イベント一覧>
 12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
 12月 7日(水)12時〜  OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
        19時半〜 忘年会第二弾
 12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
 12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
 12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
        18時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
        19時半〜 忘年会第三弾
 12月 14日(水)11時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
        12時〜  忘年会第四弾(昼の部)

 12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


YAHOOニュースこんなん出てましたね(^^;

無断駐車やめさせるため提訴、200円賠償命令


損害賠償200円いうて(笑)


弁護士をつけずに頑張った末


費用は5000円以上かかったそうですけど

「年間100台くらいの無断駐車があり、やめてもらうために訴えた」

そうで(^^;


こんなんで弁護士つけてたらどうもならんもんね(;´Д`)


執念ですな〜


必殺さんの知り合いだったりして(笑)


訴えられた側の言い分は

「駐車場ではなく空き地。車を止めたからといって所有者に損害は発生しない」と主張

は??


すごい言い分ですなΣ(・□・;)


こっちは弁護士つけたんですかね〜?


気になります(笑)


...


さて、先日中区某所の物件を見に行ってきまして。


室内は割とまともでね。

1.jpeg
2.jpeg
3.jpeg


建物も古いし、利回りも低いし


キャッシュフローもあまり出そうにない
んですよ...


そんな感じで、収益物件としては良くないんですけど


場所はいいんですよね〜


...


物件購入の際にどこを重視するかかと思うんですけど


初期の段階だと


少々は場所とかに目を瞑って高利回りで


キャッシュが残るようにして


それをコツコツ増やしながら


資金力を増強したらと思うんですよね。


そんなんが1つ2つ3つと増えれば


貯金のスピードがどんどん上がってきますから


次々買いやすくなりますわね。


その段階なら出口はあまり気にせず


再建築不可とかでも全然構わないと思うんですよ。


入居者が付いていれば


入居者に売ってもいいし、


利回りによってはどうせ他の投資家が買うでしょうから


出口が完全にゼロってことはないと思うんで。


まぁ物件があればの話しですが(^^;


...


それに対して、場所が良い物件は


大概、低利回りでキャッシュも残らない
...


その代わり資産性は高いことが多いですわね。


今回の物件はそんな物件なんです。


随分前からネットに出ている物件


数名から相談も受けましたけれど


場所は良いけれど、価格が高すぎる上に


当初、道路に難ありと思っていたんです。


しかし、それが解決したことで


10年、15年後には土地としてかなり価値がありそうな感じなんですよね〜


それでも、やっぱりそのままの価格で買ったんじゃちょっとね〜


できれば、ある程度収益性も確保しておきたいので


ダメ元で思い切ってガツンと指値してみたところ


さすがにそれなりに跳ね返されましたが


まさかまさか


そこそこ妥協できるとこで戻ってきちゃったんですよΣ(・□・;)


それで、思い切って話しを進めてみることにして


買付を書いてきました(^^;

ファイル_000 (2).jpeg


一応、価格はまとまっているので


恐らくそのまま進むんでしょうが


ちゃんと契約したらどこかで詳細を書いてみようと思います(^^;



おしまい


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




8人の暇人

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地2号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13、14号平屋長屋 入居中
  15号平屋 入居中
  16号戸建 入居中
  17号平屋テナント 募集中
  18号平屋テナント 募集中
  19号平屋テナント 募集中 


☆土地3号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 北区某所110万円戸建て見学会1日目
 1月 6日(金)12時半〜 
 参加予定(定員12名)
 1Y崎さん
 2真中さん(女性)
 3ryokoさん(女性)
 4ロバートS田さん
 5摂津屋さん
 6u-kiさん
 7麒麟さん
 8O倉さん
 9GOGOさん
 10mihoさん
 11わたくし
 

<イベント一覧>
 12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
 12月 7日(水)12時〜  OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
        19時半〜 忘年会第二弾
 12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
 12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
 12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
        18時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
        19時半〜 忘年会第三弾
 12月 14日(水)11時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
        12時〜  忘年会第四弾(昼の部)
 12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
          15時半〜南区某所全空きアパート見学会1日目
 12月 26日(月)12時半〜 南区某所全空きアパート見学会2日目
 12月 27日(火)12時半〜 北区某所110万円戸建て見学会1日目
 12月 28日(水)13時〜  ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
        19時〜  今年最後の忘年会第五弾!
 12月 30日(金)15時〜  緊急企画 「俺たちの隠れ家」
              見学会及びTaimanTV撮影会&飲み会

 1月 6日(金)12時半〜   北区某所110万円戸建て見学会2日目
 1月 8,9日(日月)     必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、じいじさんが午前中にryokoさん公売廃墟物件へ


ひとりトレジャーハンターにいったそうで(^^;


獲得したのはこの鍬。
くわ.jpeg


これは何に使う予定なんですか(?_?)


...


その頃わたくしはというと


先日買付が通った中区某所の物件の契約をして

関連記事
2016年12月15日 資産性か収益性か。


とりあえず手付金100万円を置いてきました。


場所は物件近くのオーナーさんのご自宅(^^;
契約.jpeg


未登記建物の登記と、境界確定を実施してくださるそうで(^^)



ここね、道路が少し弱いですけど、場所がいいんですよね〜


好立地だけに周辺には築浅のアパートが多く


まるで 「村」 を形成しているかの様(^^;


ここもご多分に漏れず


建替えとか数多くの営業に遭ってきたそうで(-_-;)


しかし、オーナーはご病気もされたりで


建替えて運営する元気もないし


相続人のお子さん方も不動産の運営に不安を感じる中で


結果、売却がよいだろうというようなお話しでした。


わたくし、このまま10年ぐらい運営して、


将来は平屋を3棟ぐらい建てたいなーと思っておりますが


果たしてどうなりますやら(^^;


...


そんなこんなで午後からは、


taimanさん<緊急企画>

「俺たちの隠れ家」 見学会及びTaimanTV撮影会&飲み会


ラファエルさん
mihoさん(女性)
倉敷大家さん
こももさん(女性)
ryokoさん(女性)
じいじさん
わたくし

の7名でのこのこ行ってきましたよ(^^;

1.jpeg


ここも100万円で獲得されたそうでΣ(・□・;)


ん?室内には危険個所が!?
2.jpeg



この時のこれを思い出しますね(^^;

「ふむと おちるよ おちるよ」
8.jpeg

関連記事
2016年11月20日 ふむとおちるよおちるよ


ひらがなで書くと緊迫感が伝わりにくいな(^^;




写真などはtaimanさんブログで公開されるそうなので

taimanさんブログ
岡山市の珍貸マスター taimanの負動産凍死日記


ここではネタバレ厳禁ということでね(^^;



その後、意外なことに、


こももさん、mihoさん、倉敷大家さんが


近所の、taimanさんの20万円アパートを見たことがないというので、

関連記事
2015年06月19日 利回り400%?
2016年12月14日 仲間はいいよね(^^)v


再度、緊急見学会(^^;


さらに、倉敷大家さんの120万円戸建へも立ち寄り

関連記事
2016年06月30日 ヤバイよ!ヤバイよ!
2016年07月24日 今日も見学三昧

3.jpeg

4.jpeg


なんだかんだでトリプル見学会となりました(^^;



夜は、ロケットキッチン イオンモール岡山店へ。


T本さんも集合して、今年最後の忘年会?(笑)
5.jpeg



しかし、年末のクソ忙しい時期に

関連記事
2016年12月27日 でてこいや〜


こんな呼びかけに8人もよー集まりましたな(^^;



おしまい


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諸費用もバカになりませんねー

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年07月15日 持ってる女
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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
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  2016年08月10日 3 土地探し
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  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
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<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)11時半〜みーこさん1号区分見学会1日目
          12時半〜こももさん1号アフター見学会1日目
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉
 3月 21日(火)10時半〜みーこさん1号区分見学会2日目
          12時半〜こももさん1号アフター見学会2日目


 4月  1日(土)12時半〜 見学会予定
 4月  3日(月)12時半〜 見学会予定
 4月  5日(水)12時半〜 見学会予定
 4月  8日(土)午前中〜夕方 お花見予定
 4月  9日(日)12時半〜 見学会予定
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)12時半〜 見学会予定

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
   G地さん東区戸建2号
   OCさん南区戸建3号

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区ビル2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、不動産に対してそれほど拡大志向もなく


常々、1年にひとつ程度物件を買えればいいと思っています。


いつかは今持っているボロ物件も解体の運命ですし


新築した物件も徐々に古くなっていくわけなので


購入や建築がゼロだと少しずつしぼんでいくと思いますし


減価償却も少しずつ無くなっていくので


物件の入れ替え、更新的なイメージ


毎年1つぐらいは買いたいなと。



そもそも、自分の身の丈やレベルを考えると


そんなガンガン買っていける訳でもないですし


足るを知るといいますか


自分に必要な(取り扱える)量はわかっているので


ならば、経営の安定性を重視するために


小さな戸建でコツコツ(チマチマ?)やろう


というのが根本的にあります。



なので、普段から積極的に物件を探すようなこともないですし


自らガンガン買い進めていくようなこともないですが


珍しく、今日はある物件を買ってきました。
2.jpeg



これで今年はもう要らないですね(^^;


とはいえ、4月に赤磐市の新築が完成するんですが(;´Д`)



で、今回は小切手で融資が出るということで


まずは発行された小切手を換金します。
3.jpeg


...


...


どーん(◎_◎;)
4.jpeg


2500万円...


売主さんが現金で持って帰りたいということで(^^;


売主さん、仲介さんと3人それぞれ記念撮影しました(笑)



融資は本体の2500万円だけだったので


諸費用は別途用意。


諸費用だけでも結構なもんです(-_-;)

5.jpeg

左から

固定資産税の清算金 63,931円

登記費用 434,915円

仲介手数料 874,800円


1,373,646円
...



今回は他に、土地清算金 1,410,000円...



計2,783,646円...


不動産買うのっていろいろお金かかります(-_-;)




えっ?どんな物件かって?


それはのちほど(^^;



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




まさかのアパート

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)11時半〜みーこさん1号区分見学会1日目
          12時半〜こももさん1号アフター見学会1日目
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉
 3月 21日(火)10時半〜みーこさん1号区分見学会2日目
          12時半〜こももさん1号アフター見学会2日目


 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 見学会予定
 4月  5日(水)12時半〜 見学会予定
 4月  8日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 4月  9日(日)12時半〜 見学会予定
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)12時半〜 見学会予定

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
   G地さん東区戸建2号
   
  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区ビル2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。

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2017年03月28日 諸費用もバカになりませんねー


どんな物件かといいますと...


2500万円ですから、まさか戸建ではないですわね...


そうなんです...


ついにアパートに手を出してしまいました...


戸建をこよなく愛するわたくしがまさかのアパートとは...


いままで戸建一筋でやってきたので随分葛藤もありました(◎_◎;)




この物件、以前からネットに出ていて、


そこそこの期間売れ残っていました。


中区の程よい場所で、ある日3500万円で登場


126坪に2K6戸の2階建ての古いアパートが乗っています。


周辺の更地相場としては坪30万円は軽く超えて


35〜38万円ぐらいですかね。


30万円ちょいならサクッと売れるでしょうか。


この界隈ではなかなか土地も手に入らなくなっていて


3500万円はまぁまぁ妥当なラインといえばそうなんですが


満室想定の利回りでみると7.8%ほどなんで


全く見向きもされないような状態でした。


それがしばらくすると3500万円3000万円にダウン


この時点で何人かから質問されましたが


場所は悪くないけれどまだまだ高いですよと。


この時点で9.12%


ちなみに、6戸中5戸入っています。


その後、2800万円にダウン


この時点で9.77%。


ここで、某不動産屋さんからAさんに購入打診がきました。


ですが、Aさんにはややハードルが高く


わたくしに声がかかりました。


以前から知っていた物件なので2800万円だと高いよと...


「じゃあいくらぐらいなら?」


ということだったんで


2200万円を提示しました。


解体に300万円として、計2500万円。


126坪なんで坪20万円程度の計算です。


もちろんすぐに解体する意向もありませんが


これで利回り12.4%


2200万円 10年 2% なら


月々の返済が22万円。


15年 2%なら 月々15.9万円



満室想定家賃が22.8万円なんで


キャッシュフロー的にはどうかと思いますが


土地の価値が高いので、2200万円で買えれば


10年程度耐えられる人なら、その後面白いと思い


そんな提示になった訳です。


...


...


それが、2500万円ならということで返事が。



3500→3000→2800→2500です。


利回り10.9%

15年 2% なら 月々返済は18万円


うーん... パツパツですな...


しかし、坪単価20万円なんかで手に入る土地ではない...


この土地に魅力を感じる人で、


自己資金を投入するか、


少ないキャッシュフローでも耐えられる人なら


2500万円でも充分お得な話しです。




わたくし「これ、仲間内に情報出してもいいですか?」

業者さん「岡山大家さんが買わないなら次の人がいるんで...」

わたくし「ガビーン(◎_◎;)」




できればアパートはやりたくないんだけどな...


でもここじゃ坪20万円じゃ手に入らんしな...


知らん人に持っていかれるのもスッキリせんしな...


(-ω-;)ウーン


(-ω-;)ウーン


(-ω-;)ウーン



まぁ場所がいいから将来的には平屋を3つほど建ててもいいか...


融資が通ればいってみてもいいんかな...



そんな心境でした(◎_◎;)



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




実測取引

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
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 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

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 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
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  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月05日 連系工事負担金
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  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ>
 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月 1日(土)12時半〜
 参加予定(定員テキトー)
 1よーすけさん
 2I崎さん
 3O幡さん
 4そうさん
 5じいじさん
 6ryokoさん(女性)
 7しんさん
 8こももさん(女性)
 9F原Hさん
 10OCさん
 11わたくし
 ※歩いて移動で、すぐ満席になったので増やしました(^^;


<見学会のお知らせ2>
 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員14名)
 1白猫さん(SB田さん改め)
 2じいじさん
 3ryokoさん(女性)
 4OCさん
 5OCさん奥さん(女性)
 6okoさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8O山さん
 9Y田さん
 10
 11
 12
 13
 14わたくし
 ※すぐ満席になったので増やしました(^^;

<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 見学会予定
 4月  8日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)12時半〜 見学会予定

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
   G地さん東区戸建2号
   
  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


先日みなさんにお送りした見学会案内メールで


@hotmail と @outlook の方だけエラーで返ってきました(-_-;)


他は送れているのでこちらの不具合ではないようなんですが...


心当たりの方は異常がないか確認してみてください(^^;


...


さて、第31回あみだくじで玉野市の物件が当選したK本さん。

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2016年12月08日 650万円→300万円→200万円
2017年01月19日 18年間ありがとう。


ここ、200平米近くあるかなり大きな家で


さすがにノーリフォームという訳にはいきませんでしたが


最終的には50万円程度で収まったそうで(*´▽`*)

キッチン
1.jpeg2.JPG

お風呂
3.jpeg4.JPG


そして

・ペット3匹までOK
・DIY OK
・敷金0、礼金0


4.〇万円で決まったそうですよ!


表面利回りだと30%近く。


実質で20%程度となりそうです(*´▽`*)



ぶっちゃけ、こんな場所でこんな物件が貸せるの??


って思った方も何人もいるでしょう(^^;


しかし、それが貸せてしまうんですね〜(^。^)y-.。o○


ここまで突き抜けた特殊物件は、逆に希少性が高いんですね。


自分とは、価値観や常識が大きくかけ離れた方が


世の中には存在するものです。


自分の価値観に固執していたら視野が狭くなりますよ(^^;


...


さて、今日はわたくしのアパート1号の話しで。

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2016年12月15日 資産性か収益性か。
2016年12月30日 8人の暇人
2017年03月28日 諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日 まさかのアパート


初めて見に行ったのが12月15日。


とりあえず融資特約付きで契約したのが12月30日。


で、決済したのが翌年3月28日。


まぁまぁ時間かかりましたけど、この物件、こんな状態でした。

・全面道路の関係で再建築不可かも?
・建物が未登記
・地目が田
・敷地面積が変わる可能性が高い



売主さんの費用でなんとか全部解決したんですけど


以前、仮測量をしたら、


登記簿に比べて面積が広くなったんですって。


登記簿上は292.28平米(88坪)


仮測量の結果は416.5平米(126坪)


よくあるのが、公簿取引というやつで


登記簿上の面積で金額を決めて契約して


将来、測量などで面積に増減があっても


金額の変更はしません
よと。


今回は面積の相違が確実なので


実測取引というものになりました。


416.5平米(126坪)&アパートで2500万円で契約をして


実測で面積が変わったらそれに合わせて清算しましょうと。


単純に割り算で、1平米あたり6万円


増減分は平米6万円で清算です。


で、実測の結果は439.34平米(133坪)Σ(・□・;)


23.54平米(7坪)も増えちゃいました(◎_◎;)


ということで、6万円×23.54= 約141万円


余分に141万円出ていくことになりましたが


このあたりで平米6万円(坪19.8万円)なんかで買えないので


地続きの7坪の土地を別途買ったイメージでしょうか。


まぁ7坪ぽっちなんて普通は売っていないですが(^^;


・測量関係費用 約40万円
・未登記建物の登記費用 約30万円



を負担してくださり


さらに、ここは浄化槽だったんですけど


・下水接続費用 約60万円


も負担してくださるというご対応Σ(・□・;)


なんともありがたい取引となりました(^^)v



つづく



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神?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年05月16日 普通の庭
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  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

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 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
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  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
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※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月28日 公売入札
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<見学会のお知らせ2>
 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1白猫さん(SB田さん改め)
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 3ryokoさん(女性)
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 5OCさん奥さん(女性)
 6OKOさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8O山さん
 9Y田さん
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 11KGさん(初登場)
 12こももさん(女性)
 13
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 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 見学会予定
 4月  8日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)12時半〜 見学会予定

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こんばんは。岡山大家です。


先日、お付き合いで定期預金をしました。


銀行員もいろいろ大変らしいです(^^;


とはいえ、長期間資金が動かせなくなるのもイヤなので


100万円を1か月だけなんですが(-_-;)


それが満期になりまして...


...


1,000,000円 → 1,000,017円
7.jpeg


きっちり税金を2円引かれて、残り17円...
6.jpeg


普通の人が貯金してるだけでは


お金は増えませんね(;´Д`)


軍資金をどこにどう使っていくか?


勇気もいりますけど、そこに踏み込んでいかないと


いつまで経っても変わらないどころか


相対的に目減りしていきますからね〜(-_-;)


...


さて、今日もアパート1号のお話しで。


ここ6戸中、5戸が入居中。


新しい人は、平成28年6月から
1.jpeg


建物は古いですけど、


場所がいいんで入居はそこそこいけそうなんですよねー



次に新しい人は2012年(平成24年)6月から
2.jpeg


もう5年も住んでくれてるんですねー


単身用で5年いうたらそこそこ長いですよね(≧▽≦)



次は平成13年11月から
3.jpeg


16年Σ(・□・;)


このあたりだと神の領域に近づいてきますわ(笑)



でもまだ上には上が...


平成6年8月Σ(・□・;)Σ(・□・;)
4.jpeg


23年...


もう崇拝します...


...


...


最後の1部屋は...


...


...


昭和53年1月Σ(・□・;)Σ(・□・;)
5.jpeg


39年...


ここ、昭和52年10月築なんですけど(^^;



もう、神入居者といっても差し支えないでしょう(笑)



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
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  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ2>
 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1白猫さん(SB田さん改め)
 2じいじさん
 3ryokoさん(女性)
 4OCさん
 5OCさん奥さん(女性)
 6OKOさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8O山さん
 9Y田さん
 10摂津屋さん
 11こももさん(女性)
 12
 13
 14わたくし
 ※すぐ満席になったので増やしました(^^;


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建見学&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜 見学会予定
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
      
  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今頃は便利なものがあって


グーグルマップで昔の写真を見ることができます。


Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


このサイトでは、下記の航空写真を見ることができます。

1947年
1963年
1975年
1980年
1985年
1990年


これが1947年の岡山市中区。

赤〇が後楽園青〇は競馬場
1.jpg


今日は中央競馬(JRA)でG1大阪杯というのがあって


北島三郎さんの会社所有の


キタサンブラックという馬が勝ちましたが


昔は、岡山市中区原尾島にも競馬場があったんですよねー

岡山競馬場

2.jpg
3.jpg
4.jpg


この界隈は、当時は田んぼばっかりですね。


いまは田んぼのほうが珍しいですが。


もちろん競馬場の影も形もありません(^^;



昔の地図と今の地図を重ねるとこんな感じだそうで。

気まぐれ日記
6.png 5.png


70年前にこんなところに競馬場があったなんて驚きですね。


残念ながら1953年には移転したんですって。



Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


各年代の航空写真を見ると


どんどん宅地化されていくのがよくわかりますね(^^;



実はわたくしのアパート1号、


この競馬場の一角にあります(^^;

関連記事
2017年03月28日 諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日 まさかのアパート
2017年03月31日 実測取引
2017年04月01日 神?


原尾島に競馬場があったという話しは知っていましたが


どこにあったかのかは知らなくて


今回の購入にあたって昔の地図を調べると


ここだったんだーってわけ(^^;


昔の地図を見るのも楽しいですよ(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




リアルクレーンゲーム?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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<体験会のお知らせ1>
 漆喰塗り教室&ランチ〜からの... 1日目
 6月 13日(火) 10時〜
 参加予定(定員10名)
 1ryokoさん(女性)
 2デンチさん
 3ゆうさん
 4真中さん(女性)
 5じいじさん
 6わたくし
 ※この日は下塗りになります。
 ※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;

<体験会のお知らせ2>
 漆喰塗り教室&ランチ〜からの... 2日目
 6月 17日(土) 10時〜
 参加予定(定員10名)
 1むーさん(女性)
 2真中さん(女性)
 3こももさん(女性)
 4よーすけさん
 5minakoさん(女性)
 6Y原さん
 7とっこさん(女性)
 8ゆかさん(女性)
 9じいじさん
 10わたくし
 ※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;
 ※タイルやビー玉などを持参して埋めてもらってもいいです^_^
 ※満席になりました(-_-;)

<イベント一覧>
6月  3日(土) 11時半〜 ayakoさん2号戸建2日目&
                わたくしの赤磐新築完成見学会3日目&ランチ
6月  6日(火) 12時〜  I崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会&
                シークレット250万円戸建見学会
6月  9日(金) 9時半〜  木こり伐採作業見学会その他&お茶

6月 10,11日(土日)   必殺福井県あわら温泉合宿
6月 13日(火) 10時〜  漆喰塗り教室&ランチ〜からの... 1日目
6月 14日(水) 11時半〜  利回り20%アパート見学会 in 備前市&ランチ1日目
6月 17日(土) 10時〜  漆喰塗り教室&ランチ〜からの... 2日目
6月 18日(日) 11時半〜  利回り20%アパート見学会 in 備前市&ランチ2日目
6月 20日(火) 12時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会&ランチ 1日目
6月 24日(土) 12時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会&ランチ 2日目

7月  1日(土) 11時〜  トレジャーハンターin玉野市奥玉 &
                taimanTV撮影会
7月 8,9日(土日)     必殺大家旅行『JR特急で行くホテル浦島』

8月  5日(土) 17時〜  花火大会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はプロの木こりの方の作業見学(^^;


これらの木々をどう処理してくださるのか...

ファイル_004.jpegファイル_005.jpeg
ファイル_006.jpegファイル_007.jpeg

関連記事
2017年05月31日 木こり登場?


ということで早速現場へ。


今日は、もはやレジェンド


殿堂入りいいてんきさんが久々の登場。


いいてんきさん、最近も物件を買っているようで


5万円の戸建を買ったらしいです(^^;


うらやましー(;´Д`)


そんなこんなで

いいてんきさん
ゆうさん
真中さん(女性)
じいじさん
F原Hさん
わたくし

の6名で興味深く見守ります。
0.jpeg



ゆっくり釣り上げられていき
1.jpeg


あっという間にあんな高いところまでΣ(・□・;)
2.jpeg


リモコンで調節しながらうまいこと電線の間を抜けて
3.jpeg


あっさり木に取り付きました(*´▽`*)
4.jpeg


あとはチェーンソーでバッサバッサ(^^;
5.jpeg6.jpeg


切った木々はクレーンで持ち上げてお片付け。
7.jpeg8.jpeg


細かいところを切って


はい。終了。
9.jpeg


ここまで30分ぐらいかなー


さすがプロはめちゃサクサクいきますね〜(^^;


残りの木々も切ってもらってスッキリです(*´▽`*)
ファイル_001.jpeg


リアルクレーンゲームでしたね(^^;


これで20万円ちょいぐらいでした(^^;


住宅地で電線も張り巡らされているので


さすがに素人が手を出すのは危険ということでね(^^;


木々で困っている方はおススメですよ(^^)/




いつもは古い物件にはお金をかけないんですけど


このまま10〜20年先の解体まで放置しておいても


もっと大きくなるだけでしょうし


建物の基礎にも悪影響を及ぼすでしょうからね(◎_◎;)


どうせ将来の解体時には必要になるお金ですから


いまのうちに対処しておいて


広がった空間を利用して駐車場を拡大しようかと思いましてね(^^;


たぶん1台4〜5千円ぐらいで貸せるんじゃないかと...


もし4〜5台貸せれば月2万円(*´▽`*)


まだ伐根が残っていますし


砕石を敷いたりロープを張ったりとなると


もう少し費用はかかりますけど


うまくいけば2年ほどで回収できそうです(^^)v


利回り50%の投資ですね(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




駐車場作り

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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<体験会のお知らせ1>
 漆喰塗り教室&ランチ〜からの...
 2日目 6月 17日(土)10時〜
 参加予定(定員10名)
 1真中さん(女性)
 2こももさん(女性)
 3よーすけさん
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 5とっこさん(女性)
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 7倉敷大家さん
 8K本さん
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 ※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;
 ※タイルやビー玉などを持参して埋めてもらってもいいです^_^
 ※満席になりました(^^;

<見学会のお知らせ1>
 利回り20%アパート見学会 in 備前市&ランチ
 2日目 6月 18日(日)11時半〜
 参加予定(定員10名)
 1ゆかさん(女性)
 2麒麟さん
 3ラーメンnnwさん
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 5norikoさん娘さん(女性)
 6Y山さん
 7わたくし

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 じいじさんDIY戸建完成見学会&ランチ
 1日目 6月 20日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
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 9じいじさん
 10わたくし

 2日目 6月 24日(土)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1真中さん(女性)
 2こももさん(女性)
 3倉敷大家さん
 4児島大家さん
 5摂津屋さん
 6N西さん
 7N西さん奥さん(女性)
 8じゅんこさん(女性)
 9じいじさん
 10わたくし
 ※満席になりました(^^;

<イベント一覧>
6月  3日(土) 11時半〜 ayakoさん2号戸建2日目&
                わたくしの赤磐新築完成見学会3日目&ランチ
6月  6日(火) 12時〜  I崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会&
                シークレット250万円戸建見学会
6月  9日(金) 9時半〜  木こり伐採作業見学会その他&お茶
6月 10,11日(土日)   必殺福井県あわら温泉合宿
6月 13日(火) 10時〜  漆喰塗り教室&ランチ〜からの... 1日目
6月 14日(水) 11時半〜 利回り20%アパート見学会 in 備前市&ランチ1日目

6月 17日(土) 10時〜  漆喰塗り教室&ランチ〜からの... 2日目
6月 18日(日) 11時半〜 利回り20%アパート見学会 in 備前市&ランチ2日目
6月 20日(火) 12時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会&ランチ 1日目
6月 24日(土) 12時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会&ランチ 2日目

7月  1日(土) 11時〜  トレジャーハンターin玉野市奥玉 &
                taimanTV撮影会
7月 8,9日(土日)     必殺大家旅行『JR特急で行くホテル浦島』

8月  5日(土) 17時〜  花火大会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


先日の漆喰教室1日目での


下塗りがあまりにも惨かったため

関連記事
2017年06月13日 下塗り


わざわざじいじさんとこももさんが


やり直してくれました(◎_◎;)

7.jpeg 8.jpeg


これで無事本番を迎えられそうです(^^;


ありがとうございますm(__)m


...


さて、その漆喰教室の舞台のわたくしのアパート1号の外側では


先日、いいてんきさんが呼んだ木こりさんが大活躍だった訳ですが

関連記事
2017年06月09日 リアルクレーンゲーム?


その後、いいてんきさんが伐根作業をしてくれ


こんな感じですっきり(*´▽`*)
ファイル_005.jpeg


いつもありがとうございます(*^_^*)




元々は青い部分が駐車スペースだったんですけど

ファイル_005.jpeg


木々や庭石が無くなったスペースを通路にして


写真右側の赤い部分も駐車場にしてしまおう


というのが今回のミッション。


どう区切ろうか?


ということで活躍するのがこれ。

1.jpeg


ちょっと変わった物差し


断面を見るとこんな感じ。
2.jpeg


不思議な物差しです(^^;


普段の生活では目にすることは滅多にないでしょうけど


建築関係の方ならみんな持っているであろう


三角スケールという特殊な物差しなんです。

三角スケール 縮尺目盛(計測方法6種類)

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感想(2件)




サンスケ なんて略して呼ばれたりします(^^;


さて、この三角スケール


なんで三角なのか?


目盛をよく見ると


これは100分の1
1.jpeg


同じ面の下側は200分の1
2.jpeg


もう気づきましたね?


転がして別の面を見ると


250分の1
3.jpeg


同じ面の下側は300分の1
4.jpeg


三角の最後の面は500分の1
5.jpeg


600分の1
6.jpeg


そうなんです。


1つの物差しで6つの縮尺に対応するという


とても便利な物差しが三角スケールなんですねー(^。^)y-.。o○


考案した人頭良いね〜



例えば、さっきの100分の1の目盛で
1.jpeg


6cmの線を測ったら


100倍で600cm = 6mってことになりますね。


次回は、これで実際の図面を測ってみます。



つづく



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 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
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  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
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  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

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  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
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 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
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☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


実際にサンスケを使って測ってみようと思います。

関連記事
2017年06月15日 駐車場作り


ここの土地の場合、測量をしてあるので


こんな感じの地積測量図というものを備えています。
1.jpeg


これには座標寸法が書いています。


今回の対象地は赤〇の3筆で、拡大してみるとこんな感じで


これは917−3の一筆分の測量図ね。
2.jpeg


南側の線は、15.91m7.49mを足して
2.jpeg


23.4mってことになります。


この地積測量図の右下に 1/250 と書いてあるので
3.jpeg


サンスケの1/250の目盛を使えば測れるってことね
3.jpeg


ちなみに916−3はこんな感じ。
4.jpeg
5.jpeg
6.jpeg



気を付けないといけないのが


この地積測量図はA3サイズが基本なので


A3サイズでの出力なら1/250ってことです。


縮小コピーしてA4で出力したら全く変わってきますけど


コピー機を操作してたら縮小率が出てくるの見たことありません?


A3→A4 70% みたいな。


なので、単純に70%掛けたらA4サイズでも測定できます(^^;


で、実際に図面とサンスケ1/250を合わせてみると...
ファイル_000.jpeg


左端は0で始まって
ファイル_001.jpeg


ね。多少誤差はあっても概ね23.4付近にくるでしょ?
ファイル_002.jpeg


そんな感じで使います。

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実際に駐車場の寸法を当ててみましょう。


5ナンバーなら5mあれば充分なんでこのへん。
ファイル_000.jpeg


ここは南の壁際で止めにくくなるので3m取っておこうか。
ファイル_001.jpeg


それを結んでみるとこんな感じ。
ファイル_002.jpeg



3ナンバーなら6mはいるのと


壁がなかったら2.5mでいいです。


スーパーの駐車場なんかはそんなもんですね。



切り返しができるスペースなんかも考えながら


こんな感じでどんどん測っていきます。



つづく



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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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