デカすぎるとほんと困る(>_<)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


<見学会&ランチ会のお知らせ1>

かつて猫24匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日 現状200% 満室時330%
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日 猫屋敷再生マスター?
2015年05月08日 DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日 猫ピタ
2015年06月11日 やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件4号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日 物件4号のお話し


11月21日(土)両日12時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号


その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜グッド(上向き矢印)

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも?

関連記事
2015年10月27日 またひとりスタートラインに。

11月21日(土)12時〜
 参加予定
  OCさん
  ロバートS田さん
  I島さん
  よーすけさん
  68さん
  わたくし


ご希望の方は info@okayamaooya.com へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


<必殺さんセミナー&懇親会のお知らせ>

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ 自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
11月28日(土) 受付13時40分〜
セミナー 14時〜17時

岡山市北区本町6-36 第一セントラルビル1号館
5階 A会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円(税込)

セミナー内容は下記の通りです。
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

11月28日(土)18時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F

元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円 3時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひわーい(嬉しい顔)
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜グッド(上向き矢印)


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
 受付フォーム


 11月17日現在 53名+2

 定員53名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
 受付フォーム


 11月17日現在 34名+4

 定員34名満席になりました(>_<)


数名なら押し込めるかもしれませんので
 どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com へ
 とりあえずお尋ねください(^^;
 

もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


......


<確定申告勉強会のお知らせ>

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時   11月22日(日)14時〜
集合場所
 THE CHAYA(TAKEさんのお店)
  ※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
   岡山市東区広谷352−1 ニューシティハナミズキの東隣なので、
   ここまでくればすぐわかります(笑)
参加費 4,000円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会 受付フォーム」

参加予定
 IW本さん
 O幡さん
 A木さん奥さん(女性)
 あつおさん
 わたくし

......


<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

今回は12月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね!
(バンガローですので、人数調整が簡単なため)
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 わたくし

.....


<見学会&ランチ会のお知らせ2>

大家仲間&ブロガー仲間のジムさんが
最近戸建てを購入しDIYを施しました。
で、その物件を見学させていただけることになりました〜グッド(上向き矢印)

このジムさん、マイホームの内外装を自分でやってしまうツワモノ(゚д゚lll)
そのあたりはジムさんのブログを読んでみてください。
リンクを貼らせてもらっている

ホームセンターコーナン 高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

11月18日(水)13時〜
 参加予定
  ジムさん
  68さん
  わたくし


11月22日(日)10時半〜


それぞれ時間があればお茶かランチでも。
DIYに興味のある方はぜひ(^-^)


...


<見学会のお知らせ3>

大型戸建のノーリフォーム案件です。
今回はどんな物件がノーリフォームで貸し出されるのか

倉敷市松島1137-1
ホームセンタータイム 中庄店

に集合でお願いしま〜す(^-^)

11月17日(火)15時半
 参加予定
  じいじさん
  HR田さん
  mariさん(女性)
  わたくし

11月21日(土)16時
 参加予定
  Bさん
  68さん
  わたくし  

---

<シークレット見学会1 北区某所テナント> 17日10時〜
  参加予定
   いいてんきさん
   じいじさん
   N岡さん(女性)
   かこさん(女性)
   O崎さん
   HR田さん
   わたくし

<シークレット見学会2 倉敷市某所平屋> 17日14時〜
  参加予定
   じいじさん
   N岡さん(女性)
   かこさん(女性)
   N村さん奥さん(女性)※現地
   み〜ちゃん(女性)※未定
   こももさん(女性)
   HR田さん
   mariさん(女性)
   mtanaさん
   わたくし

----

<イベント一覧>
 11月 7日(土)12時〜  so goodさんリノベ見学会
 11月 9日(月)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 1日目

 11月17日(火)10時〜  シークレット見学会1 北区某所テナントビル
          14時〜  シークレット見学会2 倉敷市某所平屋 
          15時半〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 1日目
 11月18日(水)13時〜  ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 1日目
 11月21日(土)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 2日目
          16時〜  大型戸建ノーリフォーム 見学会 2日目
 11月22日(日)10時半〜 ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 2日目
          14時〜  確定申告勉強会
 11月28日(土)14時〜  必殺大家人さんセミナー&懇親会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山


※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


第12回あみだくじでIW本さんが当たった平屋家も着々と進んでおります。

関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月23日 200万→10万→190万
2015年07月25日 利益率の高いほうが好きです。
2015年08月19日 スタートライン
2015年08月31日 初仕事
2015年11月06日 一発目でこれなら文句なし


こんな感じで木が激しく邪魔をしていましたが(ーー;)

DSC_4023.JPG


...


すっきりして通りやすくなりました〜グッド(上向き矢印)

0.JPG

0.1.JPG


入居が近づくとドキドキしてきますね(^-^)


...


さて今日は、TAKEさんとある戸建てを見に行ってきました。


立派な庭(゚д゚)

1.JPG


広いルーフバルコニー(゚д゚)

2.JPG


これだけでもなんとなく大きな家だとわかりますけど


ほんとデカイ(ーー;)

3.JPG


間取り自体は5LDKですけど


玄関も広いし、広縁があったりと


当時としては贅沢な造り(゚o゚;;



将来性も見込める場所で販売価格としては安い...


でもこれだけデカイと普通に貸すにはリフォームが...


うーん(。-_-。)


...


...


そうだ... 京都行こう


「そうだ、京都行こう」
 YouTube

「そうだ京都、行こう。」の20年

新品価格
¥1,944から
(2015/11/17 06:16時点)






あっ、じゃなくて


「そうだ、ノーリフォームで行こう」



まともにいったら100万円コースだからな(ーー;)


デカすぎる家は困るね〜(>_<)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




現状表面利回り5.3%

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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<新年会 第三弾>

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思いますグッド(上向き矢印)

倉敷方面の某金融機関の現役融資担当の方も参加決定!
いろいろお聞きするチャンスですよ(^-^)


1月30日(土) 17時〜

倉敷市寿町1-26 松田パーキング1F
海鮮居酒屋 はなの舞 倉敷北口店

3時間飲み放題 3,480円

参加予定(とりあえず12名で予約中)
 1 倉敷大家さん
 2 現役融資担当 Iさん
 3 よーすけさん
 4 mitueさん(女性)
 5 O幡さん
 6 Bさん
 7 K原さん
 8 HR田さん
 9 あつおさん(途中から)
 10 あきこさん(女性)
 11 namiさん(女性)
 12 わたくし

あっという間に満席(゚д゚lll)
あまり多くなっても話しが聴きにくので今回は締め切ります(ーー;)

---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目
 1月16日(土)昼から   必殺さんと行く加賀温泉 in 石川
 1月18日(月)11時〜  みーちゃん&じいじさん DIY戸建見学会&ランチ
 1月19日(火)11時〜  シークレットトレジャーハンター3
 1月23日(土)17時〜  必殺新年会&ミニセミナー in 岡山
 1月25日(月)13時半〜 シークレット見学会 in 玉野市
 1月26日(火)11時半〜 新年会 昼の部 ホテルグランヴィアランチ

 1月30日(土)18時〜  新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、昼しか参加できない人向けに


新年会 第二弾ということで


ホテルグランヴィア岡山 でちょっとリッチなランチへレストラン

taimanさん
ロバートS田さん
ロバートS田さん奥さん(女性、初登場)
N村さん奥さん(女性)
じゅんこさん(女性)
mtanaさん
摂津屋さん
こももさん(女性)
倉敷大家さん
かこちゃま(女性)
麒麟さん
A木さん奥さん(女性)
OCさん
OCさん奥さん(女性)
tomoeさん(女性)
わたくし

の16名(゚д゚)


平日の昼間ってことで女子率も50%(゚д゚)


8対8でいったい何が起こるのか!?


...


...


って別に何も起こりませんが(笑)



そんなこんなで向かった先は


19階の スカイラウンジ アプローズ


いゃ〜えぇ眺めですな〜(´∀`)

6.JPG



雰囲気もえぇですな〜(゚∀゚)

3.JPG



料理も(゚д゚)ウマー

4.JPG

1.JPG

2.JPG


そろそろグルメブログでも書き始めようかな〜(笑)



実はこの企画、taimanさんがグランヴィアで使える割引券をお持ちということで


「じゃあランチでもいきましょー」 なんてところから発展。


2000円のビュッフェを1500円でいただきましたひらめき



平日の昼間から大人16人で


高級店でうまいもの食べながら3時間近くも楽しくおしゃべり( ̄ー ̄)


ほんと贅沢な時間です(^^;


日本でまともに生活できて


こういう時間が過ごせるってだけで幸せですね。


わざわざ割引券を提供してくださったtaimanさん始め


わざわざ集まってくださるみなさんのお陰です。


いつもありがとうございますm(__)m


...


さて実は先日、ある物件の買付けを出しました。

DSC_5369.JPG


それがタイトルの、現状表面利回り5.3%の物件(ーー;)



わたくしから放出する情報だと


あみだくじになってしまい


しかも一番最後の残りくじを引くのでなかなか買えない(^^;



そんな中自分が買うには


いま新築を進めている物件11号土地のように


誰も買わなかった物件か


普通にネットに載っているような物件に...


今回のは、後者。



戸建が3棟で、そのうち2つに入居中。


表面でわずか 5.3%(笑)


利回り星人にはめちゃ馬鹿にされそう(^^;


なんでそんな低利回り物件を買うのって?


...


...


...


大きな声じゃ言えないんですけどね...


ここに埋蔵金が隠されているんですよ...


もし見つかったらちょっと分けてあげますよ♪



なーんて(・∀・)


先日、吉本新喜劇で 埋蔵金 → my雑巾 なんてやってましたが


my雑巾なら何枚かあげますよ(笑)



そんなこんなでいま指値の返事待ちですが、果たしてどうなるやら?


話しが進んだら、そんな利回り5.3%の物件を買う理由を


詳しく書きたいと思います(゚∀゚)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




12号,13号,14号のお話し

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。



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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
※各自スリッパや名刺(自作でもなんでもOK)など必要なものを持ってきてくださいね。
 みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


こももさんの2号戸建のキッチンがかっちょよくなりましたよー(*'▽'*)♪

1.jpeg


こももさん2号戸建関連記事
2016年01月15日 残された大物たち
2016年01月20日 男が3人??
2016年01月24日 大家仲間
2016年02月11日 8 借りる・返す ということ。
2016年02月15日 ありがたい。
2016年02月26日 入りたくない率 100%


キッチンのインパクトはでかいですね〜(゚д゚lll)


...


さて今日は、12号,13号,14号の決済でした。

2.JPG


売主さんの希望で、全て新券です(^_^;)



毎年ひとつは何か買いたいと思っていますが


今年最初の物件購入。


去年は土地(10号赤磐市、11号南区植松)しか買えなかったので


久々にボロ戸建がラインナップに追加です(^_^;)


これで、

北区  1号(売却済)、2号、3,4,5号、9号
中区  6,7号
倉敷市 8号
赤磐市 10号(土地) ※新築1〜2棟予定
南区  11号(土地) ※新築4棟進行中
東区  12,13,14号


ということで、何気に岡山市4区コンプリート(笑)


...


どんなのを買ったのかというと、以前登場したこれでした。

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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%


その他関連記事
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?


こんな感じの 平屋2つ と 大きな戸建が1つ

3.JPG


平屋2つは、どちらも3.8万円で入居中。


大きい方は空き家で残置物満載(°°;)"((;°°)


これが1720万円でネットに出ていました。

4.JPG


家賃3.8万円×2棟 で 年91.2万円 なので


表面利回り5.3%というわけ(゚д゚lll)


残置物はこちらで処理するということで


1720万円 → 1500万円 の指値に成功。


表面利回り6.08%へアップ!


指値万歳\(^o^)/ (笑)


...


大きな戸建はどうするかなー


大きすぎる家は、直すところが多くなるから困るんよね〜(´・_・`)


でも、建物の程度はかなりよかったので、


ここもいつものノーリフォーム作戦かな(^_^;)


って、程度に関係なくノーリフォームだけどー(笑)


駐車場も2台以上取れるし


家賃は6万円ぐらいいけんかなー?


それなら

12号 3.8万円
13号 3.8万円
14号 6万円(希望)

計13.6万円  年163.2万円 で


ようやく表面利回り 10.88%(; ̄O ̄)


あはは。


利回り星人には完全に馬鹿にされるレベルじゃな( ̄◇ ̄;)



つづく



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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

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 約52坪。土地50万、建物200万
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 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2015年04月06日 臭いがなー
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☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
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 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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4.JPG  5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


さて今日は、12号,13号,14号の続きで。

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2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し


12号 3.8万円
13号 3.8万円
14号 6万円(希望)

計13.6万円  年163.2万円


1500万円で買ったので表面利回り 10.88%


...


ここ、3棟がまとまって建っていて


土地が174坪あるんです。


それが1720万円だったので、坪9.88万円


1500万円になったので、坪8.6万円


実は、このあたりの宅地は坪20万円ちょっとで取引されているんですよ(゚д゚)


東区では一番人気のある学区で、意外と高いんですよ〜( ̄◇ ̄;)


将来、解体費なんかは必要ですが


3つのうち2つは入居中ですし


利回りは出ないけど土地として考えたら安いなと思っていました。


ただ、できる限り安くしたいなと...


...


そこを後押ししたのはこれ。

5.JPG


しばらく止まっていた事業が再開することに!



ここは、いまは奥まった場所ですが


近い将来新たに道路ができる場所に、ほぼ隣接するんです(*'▽'*)♪

地図.jpg


その調査が再開されて、数年後には道ができるんですね〜

DSC_5609.JPG



供用済みの箇所沿いは建物が建ち並んでいて


買えるような場所はもうありませんし、坪25万円ぐらいはします...


でも、マイホームや店舗用地で買うのはアリでしょうが


賃貸向けで相場で買って合うような場所ではないのでね(^_^;)


...


ということで、平屋2つの家賃で返済


2階建てが入居すればそのままキャッシュフローになり


将来は、解体して売却


新たに新築用地として仕込んでおこうかな


という作戦でした(^_^;)



期待されたようなスペクタクルお話しではなくて


ごめんなさいね(°°;)"((;°°)



おしまい



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農道を買おうと思います。

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
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 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提

 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
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<見学会のお知らせ1>
 南区某所 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
  7月 13日(水)12時半〜 
  参加予定(定員9名)
  1HR田さん
  2じいじさん
  3GOGOさん
  4こももさん(女性)
  5Mさん
  6OCさん
  7かこちゃま(女性)
  8ayakoさん(女性)
  9わたくし
  ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 南区某所 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
  7月 17日(日)12時半〜 
  参加予定(定員9名)
  1よーすけさん
  2摂津屋さん
  3むーさん(女性)
  4むーさんご主人さん
  5みっちゃん(女性)
  6mayumiさん(女性、初登場)
  7yasuさん
  8
  9わたくし


<食事会・飲み会のお知らせ>
  岡山花火大会&食事会&飲み会
  8月 6日(土)19時〜 定員40名
  7/12 15:28現在 定員に達しましたので、以降12名分は抽選になります。
  大人30名、小学生8名、幼児2名、(3歳以下7名)


<イベント一覧>
 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行
 7月 8日(金)12時〜 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土)12時半〜yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ

 7月 13日(水)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 7月 22日(金) 予定
 7月 24日(日) 予定

 8月 6日(土)19時〜 岡山花火大会&食事会&飲み会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、東区広谷の物件14号の売却の契約をし


手付金をいただきました。

ファイル_002.jpeg


この物件14号、トレジャーハンター6の舞台にもなりましたが

関連記事
2016年04月01日 またありました!
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目


家が大きすぎて(155u)リフォーム代が嵩むので


賃貸にはあまり向いていません(-_-;)


幸いなことに、室内の程度もよいので


ノーリフォームで6万円ぐらいで貸そうかと思い放置中でしたが


購入希望の話しが舞い込んできたので


じゃあ売ってしまおうかという流れ。


...


12,13,14号の土地はこんな感じ。
2.jpeg


全部で10筆もあるんです(;''∀'')


三角形部分は飛び地...


で、間の黄色の部分が農道なんですね...


1mぐらいの幅で、普段は近所の人しか通らないので


通常の利用には支障はないですが。


...


で、今回の売買の対象地は青色の部分
3.jpeg


もちろん間に農道が入りますΣ(・□・;)


買主さんが銀行へ相談に行ったところ


このままでは貸せないそうで(-_-;)


...


で、黄色部分の農道市から買い取ろうという計画(*´▽`*)


早速、東区役所に相談したところ


こちらで測量や分筆費用を負担すれば


路線価程度で売ってくれる模様(≧▽≦)



そうなればこんなイメージに。
4.jpeg


ほとんど使われていない市所有の農道を


民間が買ってくれれば市もありがたいよね(^^


こっちも安く買い取れるなら買ってもいいしね(^^♪


ただ、農道に隣接する緑○オレンジ○のお宅の承諾も必要...
5.jpeg


どちらかのお宅が水色部分を買ってくれれば
6.jpeg


話しは早いけど、たぶんいらんでしょうね〜(^_^;)


市もここだけ残されても困るので


たぶん、青色の買主さんに引き取ってもらうようになるんでしょうが(^^;


測量、分筆から市に申請で、


はっきりするのは9月ぐらいの話しになりそうです(^^;



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




そのまま貸したいんだってば...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月06日 臭いがなー
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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
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  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
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  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
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  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月  7日(火)11時〜
 参加予定(10名)
 1namiさん(女性)
 2じいじさん
 3DDMさん
 4ロバートS田さん
 5そうさん
 6わたくし


<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
   こももさん倉敷1号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


東区広谷のわたくしの物件12号戸建。
※過去記事は上で見てね(^^;


農道を買い取った上で、一時は売却の話しも進めていましたが


町内会長の反対に遭って農道購入が頓挫(-_-;)


その結果、接道義務を果たせず買主のローンが通らず(-_-;)


さてどうしたもんかと悩みながらも


人様の物件のことほうが忙しくて、その後放置プレイ(笑)


さすがに繁忙期を迎えて、とりあえず募集だけでもしとこうかと思い立ち


家具、家電、布団などなど残置物も結構ある状態


そのまま募集開始(^^;


現状貸し 家賃4.5万円...


「誰かおるやろ?」的なノリ(笑)


ここ、家が150平米ぐらいあるんですな...


賃貸としては大きすぎるので


なんやかんややってたら優に100万円コース...


なので、手を掛ける時間もお金も使いたくないのが本音なのれす。


安くするからそのままで借りてよーってな感じなんですが


人気学区で安くてデカくてP4台だからか


ちょいちょい問い合わせや案内がΣ(・□・;)


で今日、かなり本気度の高い交渉がやってきました(*´▽`*)


何度も書きますが、わたくし、現状で貸したいのれす。


で、交渉の内容はというと


1、犬1匹、猫1匹を飼いたい...

 ボロじゃしまぁええか...




2、荷物の撤去してほしい...

 いやいや、そのまま貸したいんよ...




3、畳表替え、絨毯撤去をしてほしい...

 いやいや、だからそのまま貸したいんよ...
 



4、ハウスクリーニングをしてほしい...

 だからね、そのまま貸したいんだってば...




5、2階の天井にシミ?雨漏りなら直してほしい...

 .........




6、2階のトイレが故障?直してほしい...

 .........




7、風呂の蛇口のカバーが外れているので直してほしい...

 .........




8、蜂の死骸があったので巣がある?駆除してほしい...

 .........





やっと終わった(◎_◎;)


だーかーらー。そのまま貸したいの


そんなにやったらもっと高く貸せるでしょうが。


えぅ?家賃上がってもいい言うてる?


そーなん?そんなにあれがいいの??


だったら少し検討してみましょうか(´・ω・`)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




これで貸せちゃうんだぜ?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
 そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 
   わたくしの赤磐市新築完成間近&G地さん2号戸建完成&
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月  9日(日)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ1日目
 4月 11日(火)12時半〜
   登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ2日目
 4月 14日(金)12時半〜 
   入札案件&見学会 北区牟佐戸建
 4月 15日(土)10時〜17時頃 
   お花見(後楽園河川敷)
 4月 18日(火)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ 2日目
 4月 18日(火)15時半〜

   中区某所 シークレット戸建見学会
 4月 26日(水)12時半〜
   わたくしの物件12号
   「これで貸せちゃうんだぜ?また見てみるかい?見学会&ランチ」
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


昨年3月に買った東区のわたくしの物件10.11.12号


10,11号はオーナーチェンジで入居中


12号はトレジャーハンターの舞台にもなりました。


空き家の12号は155平米もあって


家賃とリフォームの関係を考えると


広すぎて賃貸物件としてはあまりにも不向き...


で、とりあえずこれだけを売却しようとして


土地の間を走る農道の取得を模索


で、どうにか売買契約も済み手付金もいただきましたが


その後、なんと町内会長の抵抗に遭い


残念ながら農道の取得は断念(-_-;)


町内会長って何の権限なのかやたら力もってます...


こういうわけのわからん権力を振り回す方は


昔は大手企業のお偉いさんだったとかで


いつまでも昔のお偉いさん気分でいらっしゃる方が多いのかな...


まぁ善良な町内会長さんがほとんどでしょうが。



そんなこんなで売買契約も流れ


大きすぎる家を触るのも面倒で当面放置...


今年に入ってようやく重い腰を上げて


残置物たっぷりのまま募集開始(^^;


すると、そのまま貸したいって言ってんのに


借りたいって方が現れたと思ったら


なんだかんだ要望を出してきたやつです(◎_◎;)


覚えてるかな?


忘れた方はここを見てね(^^;

関連記事
物件10,11,12号の話し


結局、なんだかんだ言ってきた割に話しは流れ


その後も懲りずにそのまま募集(^_^;)


ほんと家が大きいから直したくないのよ...


...


...



すると、なんと!?


TAKEさんが希望者を連れてきてくれましたー(*´▽`*)


そして、4月29日(土・祝)に契約決済の運びに。


条件的には

・家賃4万円、敷金1、礼金1

・現状貸し修繕なし
 ※火災保険で直せるところは直してあげる

・リフォーム自由
 ※構造に支障のない範囲で




で、貸しちゃうともう内見できなくなるので


「これで貸せちゃうんだぜ?また見てみるかい?見学会&ランチ」を開催(笑)


段取ができればシークレット物件も一緒に行けるかも??


詳細はメールでお伝え致するゆえ、しばしお待ちを。



おしまい


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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
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☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
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 4月 14日(金)12時半〜 
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 4月 15日(土)10時〜17時頃 
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 4月 18日(火)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ 2日目
 4月 18日(火)15時半〜

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こんばんは。岡山大家です。


今日は小雨の降る中、わたくしの物件12号物件で


「これで貸せちゃうんだぜ?また見てみるかい?見学会&ランチ」

T田さん
真中さん(女性)
ryokoさん(女性)
摂津屋さん
TAKEさん
じゅんこさん(女性)
Kさん
あつおさん
じいじさん
わたくし

10名で出発。

過去記事はこちら
物件10,11,12号の話し


ここ、紆余曲折ありましたが


結局、現状で貸すことになり最後に見学ということで(^^;


ということで現地到着。


ここ、元々の敷地とは別に飛び地があって


そこは自由にしてもらって構いません(*´▽`*)


一般的には駐車場とかになるんでしょうが


現況はボーボー(^^;
1.jpeg

当然のように庭もボーボーです(^^;
2.jpeg


空き家にしとくと草木の管理がほんと困るよね(-_-;)



そんなこんなで室内へ
3.jpeg


みなさん思い思いに探索する中


じゅんこさんが湯呑を物色しだし...
4.jpeg


そしてお持ち帰り(^^;
5.jpeg


じゅんこさんはこの後家庭訪問なのでサッサと退散(^^;


この後登場する大物たちも着払いで送りつけてやろう(*´▽`*)



さて、わたくしが購入した際には家財道具が満載でしたが


2度のトレジャーハンターのみなさんと


リサイクルの方に引き取ってもらって割とスッキリしたものの


まだまだ残る大物のみなさん...


布団付きベッド、食器棚、冷蔵庫(◎_◎;)
1.jpeg 2.jpeg

家具類もまだまだ(◎_◎;)
4.jpeg 3.jpeg

衣類も満載(◎_◎;)
5.jpeg 6.jpeg

極めつけは、もう使えない電気温水器
7.jpeg


これらはもちろんこのまま貸します(^^;


リフォームはもちろん、美装もしません(^^;



ここなんかは、きれいすれば6.5万円ぐらいはいけるんだけど


家が大きいからまともになんやかんやしたら


150万円〜はかかりそう...


家賃2.5万円のプラス分があれば


5年ぐらいで回収できると思うんだけど...


でも、現状で借りてくれるんならそれが一番簡単(^^;



少々大変でも、


家賃の安さを重視する人もいる


ここはDIY自由にしたからそんなニーズもあるよね(^^;


なんでもかんでもリフォームすればいいってもんじゃないってことね(^^;



その後はTAKEさんとこでランチ
8.jpeg


せっかくなら仲間内にお金を落としてあげたいからね(^^)v



それからシークレット物件へ
9.jpeg


ここの詳細はいずれ(^^;



おしまい


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 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
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 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
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    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
 そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 
   わたくしの赤磐市新築完成間近&G地さん2号戸建完成&
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月  9日(日)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ1日目
 4月 11日(火)12時半〜
   登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ2日目
 4月 14日(金)12時半〜 
   入札案件&見学会 北区牟佐戸建
 4月 15日(土)10時〜17時頃 
   お花見(後楽園河川敷)
 4月 18日(火)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ 2日目
 4月 18日(火)15時半〜
   中区某所 シークレット戸建見学会
 4月 26日(水)12時半〜
   わたくしの物件12号
   「これで貸せちゃうんだぜ?また見てみるかい?見学会&ランチ」

 5月  3日(水祝)12時半〜 見学会予定
 5月  7日(日) 12時半〜 見学会予定
 5月 10日(水) 12時半〜 見学会予定
 5月 13日(土) 12時半〜 見学会予定
 5月 16日(火) 12時半〜 見学会予定
 5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
 5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
 5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
 5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


nanacoにチャージしながらチマチマ抵抗しています。
0.jpeg


不動産取得税と固定資産税。


わずか1%のポイントとはいえ、そのまま払うよりマシ(;´Д`)


次の納付期限は7月31日...


憂鬱な日ですな...


...


さて、今日は物件12号の賃貸借契約でした。
1.jpeg

前回記事
2017年04月26日 いろんなニーズがあるからね。

その他過去記事
物件10,11,12号の話し


併せてお金もいただいて、カギもお渡ししました。


6月ぐらいから使いたいそうなんですけど


4月日割、5月分はサービスしておきました。


こちらではどうせ何もしないので


早めに自由に使えるようにしてあげようと思いまして(^^;



さすがに今のままで住み始めるわけにはいかないので


6月までに少しずつ環境を整えていかれることでしょう(^^♪



そうなると、いろんな業者さんも出入りするかと思って


ついでに、使っていた現地キーボックスもプレゼントしました(^^;

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感想(1件)





借りてくださるのはお若いご夫婦。


将来はここをカフェ的なものにしたいということで


構造に支障がない範囲でリフォームは自由にしました。


その際には、庭に山羊Σ(・□・;)を飼いたいそうなので


近所に迷惑のかからない動物ならOKにもしておきました。


そんな風にいろいろ手を入れていかれると


きっといつかは購入したいということにもなるかもしれないので


購入される時には、


それまでいただいた家賃に近い額を値引きしてあげることにもしました。


2年以内にすぐ近所に橋が架かることが決定したので


恐らく10年も経てばそこそこ変わってくるでしょう。



こちらはノーリフォームで貸せて


そのまま売却の可能性も高い



入居者さんは安く借りられて自由にでき


改装に投資してもそのまま自分のものにできる可能性が高い




お互いにメリットがあっていいんじゃないですかねー(^。^)y-.。o○



最終的に、

・購入価格 1500万円
・仲介手数料 54.8399万円
・登記費用 30万円
・清算金  10.0156万円
・リフォーム 0円
計 1594.8555万円

10号 3.8万円
11号 3.8万円
12号 4万円
計 11.6万円 年139.2万円



で、実質利回りは8.72%となりました(^^;


利回り最優先の方には理解できないかもしれませんね〜(^^;


まぁのんびり運営していきますよ。


...


午後からは不動産屋さんと物件を2つほど視察。


1つめ
2.jpeg


「5万円なら」って言っときました(^^;



2つめ
3.jpeg


こっちも「5万円なら」って言っときました(^^;


果たしてどうなりますやら(^^;



おしまい


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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