下駄を履くまでわからんので...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 

 H26年11月27日に売却の契約をしました。
 決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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こんばんは。岡山大家です。


以前登場した 倉敷市中庄 RC 2階建 1K 6室

関連記事
2014年10月20日 一足先に。
2014年11月21日 なかなか買えないです(笑)


実は、読者のトナカイさんが購入予定で進めていたんですが、


本日無事に決済が済んだそうでグッド(上向き矢印)


トナカイさんのお母さん名義で進めていた南区豊成のアパートも


19日に決済が終わったとのことグッド(上向き矢印)


中庄のほうは満室ですが、こちらは空きがあるので


近日中に見学会をさせていただけますひらめき


...


希望者が5名いて、抽選で麒麟さんが権利を手に入れた


倉敷市某所の高利回り物件

2014年11月21日 なかなか買えないです(笑)
2014年12月06日 どんな物件をお探しですか?


明後日だったかな?に契約で、年が明けてから決済引渡し。


順調そうですグッド(上向き矢印)


とりあえず、契約までいけばね。


...


先日、読者O幡さんと見に行った戸建

関連記事
2014年12月21日 何かで突き抜ける。


こちらは○○○万円の指値が通って来年には契約の運びへグッド(上向き矢印)


引渡しは少し先ですが


恐らくトレジャーハンターを招集することになりそうです(笑)

2014年10月23日 トレジャーハンター


これもサッサと契約まで持ち込みたいね。


...


一方、先日抽選でS山さんが権利を獲得した北区原の平屋2棟は

関連記事
2014年12月13日 世の中狭いですね...
2014年12月16日 物件を持っていない方に頑張ってほしいんです。


売主さんが病気で入院中(゚д゚)


年が明けてからになりそうですたらーっ(汗)


条件的にも折り合っているんで契約自体は大丈夫だと思うんですが


下駄を履くまでわからんのでね...


まぁ何はともあれお大事にm(__)m


...


わたくしは全然絡んでいないん案件ですが


知人の会社が購入予定の物件が


今日の午後契約予定でした。


が、午前中に連絡が入り


「100万円高い価格で買いたい人が現れた」

「100万円上げてくれるなら優先してあげる」
 って。


はぁー?ほんまかー? って感じでかなりご立腹ふらふら


その後はまだ聞いていませんが、どうなったんでしょう...



売主が不動産業者で


この仲介会社は売主からは手数料が出ないらしい...


それでこんな土壇場で値上げ話なんかもってきよったら


売主とグルか!?って疑いたくもなるわね...


基本的にこんな業者とは付き合いせんほうがいいかもね...


...


しかし、いろんな話しがありますねー(゚д゚)


順調に進む契約もあれば


なかなか進まないものもたらーっ(汗)


明日は、S山さんが購入する土地の決済・引渡しなんですけども


これも契約から3ヶ月ぐらい経ってますからねーたらーっ(汗)


登記簿の面積と実際の面積が20坪近くも違っていて


確定測量、境界確定協議、登記簿の地積更正などで


相当時間がかかりましたふらふら


銀行が地積更正せんと融資が出せんって言うからバッド(下向き矢印)


そこまで言わん銀行もあるし、ほんまややこしかったですわふらふら


まぁ、今回は土地が広がったのでかなり得はしたんですけども。


...


実はちょっと前に、北区某所の戸建の話しがあって


先日、これがなんと100万円でもよいと正式決定(゚o゚;;


まさかね... 数ヶ月前まで500万円ぐらいだったから...


読者の方に配信しようかとも思ったんですが


普通に再生するには相当お金がかかりそうってことも含めて


ちょっと事情があって


超スピードで年内に決済・引渡しに持ち込むことに。


そして、わずか1週間後の今日、


契約・決済・引渡しを同時に実行しました。

DSC_2704.JPG


いやー、もうパンパンパンって感じでね。


いくらOKもらってて、相手も売りたいって言っても


どっからチャチャが入るかわからんし


仲介も入ってるし


契約事は下駄を履くまでわからんですしねあせあせ(飛び散る汗)


...


でも、まともに取り組んだらかなりしんどそうな建物なんで


果たしてクリスマスプレゼントと言えるのかどうか(笑)


まぁ100万円そこらで買ってたらどうにでもなるとは思いますが...


とりあえず面白物件として近日中に見学会でもしましょうかね。




あっ、NMOTOさんの質問は明日こそあせあせ(飛び散る汗)

2014年12月21日 何かで突き抜ける。

逆に極端に郊外
の部分で、何か事例があれば是非記事にお願いします。
郊外だと、
・ペット
・駐車場4台
・庭広い
でしょうか。
素人なので駅近でなければならないという固定観念にとらわれています。



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

架空のお話ではございません。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 

 12月28日に正式に申込が入ったそうです。
 スケジュール的に1月下旬〜2月上旬の引渡しになりそうです。


 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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こんばんは。岡山大家です。


今日は100万円&200万円戸建ての見学会でした。

 O田さん(初登場)
 E田さん(初登場)
 O幡さん
 HR田Sさん
 ジムさん
 68さん
 Y原さん
 A山さん
 K原さん(初登場)
 TORAさん
 HMDさん
 F原Hさん
 S山さん
 わたくし

の14名

DSC_2740.JPG


みなさん好きですねー(笑)

...


まずは200万円戸建てへ


こちら、意外に良かったです。(失礼(^_^;))


お風呂

DSC_2730.JPG


キッチン

DSC_2731.JPG


トイレはちょっと...

DSC_2732.JPG


部屋

DSC_2733.JPG


土地は35坪ほどでも、


駐車場も小型や軽四なら2台取れそう。


ちょっと家が大きいので修理となると結構お金かかりそう...


どうしたもんですかねー?


...


お次はわたくしの100万円物件9号へ。


ネットの世界だとなんでも書けちゃってなかなか裏も取れないから


「これ、ほんまに100万かー?」って思っている方もいるかもしれないので


一応、契約書の一部と領収証を載せておきます。


こんなん載せなくても、純粋に信じてくれる人もいるんでしょうけど


「この人の言うことほんとかなー?」 なんて思われてくはないので(^_^;)


この写真だけ見てもあまり信ぴょう性は変わらないかもしれませんが


現場で参加者にも公開しておりますので


架空のお話ではございません(笑)



内訳は 土地50万円、建物50万円 にしました。

DSC_2752.JPG


名義はわたくしの会社にしました。

DSC_2753.JPG


ネットだとなんでも書けちゃうし


簡単に拡散しちゃうからほんと怖いよねー(゚o゚;;


...


ということで現地へ。


ここ、庭に大きな石があって大きな車が入れないのです...バッド(下向き矢印)

DSC_2736.JPG


やっぱり動かすしかないかな...


誰か欲しい人いません?


さすがにそんな人いないよね(笑)


...


買う前に一度1階をザーッと流して見ただけで買ってしまいましたが


増築部分の2階は意外ときれいでした(゚д゚)


みなさんは買う前にちゃんと2階にも上がりましょうね(笑)


...


そして、読者の方が1階部分に雨漏りを発見(゚o゚;;

DSC_2739.JPG


みなさんは買うときにちゃんとチェックしましょうね(笑)


っていうのも、室内がどうなっていようが


100万円なら買うつもり
でしたから(^_^;)


まぁなんとかなるでしょ(笑)


ちょっと遊んでみるのも面白いかなーなんて思っていますが


このまま2〜3万円で貸せんかなーとも。


2万円で貸しても表面24%


3万円なら表面36% なんでねー


果たしてどうなりますやら(笑)



おしまい



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契約書上は○○

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


 ドル箱だった物件3号にH27年4末退去の通知が出てしましましたバッド(下向き矢印)

 次はどうしよう...



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)
 4月3日に入金あり(゚o゚;;
 6日から入居予定...ほんとに入るのか?(ーー;)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


ついに契約金の入金がありました(゚o゚;;


なんのかっていうと


例の100万円9号物件の契約金...


完全ノーリフォームでほんとに入居するんですね,,,


家賃3.5万円で...

関連記事
2014年12月29日 架空のお話ではございません。


以前見学会を開催しましたが


庭の大きな石、ニョキッと伸びた立水栓、蛇腹のフェンス


を撤去しないと車も入らないという...


これの撤去に11万円という見積もりも出て


結局放置...


...


今もこの状態です(゚д゚)


入口の大きな石...

DSC_3483.JPG


入口側からの写真です。

DSC_3484.JPG


左下にチラッと見えるので蛇腹のフェンス


中央下に見えるのがさっきの石...


...


実はこれとは別にもう一つ大きな石があるんです(ーー;)

DSC_3485.JPG


これらの石を入居する方の伝で砕くそうです(゚д゚)


たぶん立水栓も撤去するんでしょうね...


でないと車入りませんから...


...


玄関付近から庭の奥を撮影...

DSC_3486.JPG


ボーボーです...


...


これキッチン...

DSC_3487.JPG


廊下...

DSC_3488.JPG


お知り合いに工事業者がいくつもいるそうで


その方たちの協力の元


いろいろ変えていくそうです(@_@;)


一応、ガス屋さんの協力のもと


ガス設備は新しくなりましたが...


水も電気も開栓してみないとどうなるか...


...


この方、ゴールデンレトリバーを連れてくるそうです。


そんなのがOKされる物件なんてなかなかないもんね...


こっちはこの先どうせ壊すか売るかだから


近所迷惑にならないんなら何でもいいしね。


でも、敷金はなしですけどちゃっかり礼金1ヶ月もらってます(笑)


それは不動産屋さんにあげるけどね。



どうせならすぐに出られてもイヤなんで


短期解約違約金つけてます(笑)



大家さんとしては一応最低限住めるものにしてあげないといけませんが


まともに住める状態でもなく、


はっきり言ってこのままでは住居としては機能しない
ので



契約書上の利用目的は○○ということに。


ま、ここは揉めたときには敗訴するかもしれませんが


一応防衛線を張っています。


勘の良い方はすぐわかるでしょうが


この○○は直接聞いてきた方だけにお伝えして


ブログ上では秘密にしておきます(^^;



入居予定日は6日(月)で鍵は不動産屋に渡しましたが...


ほんとに入居するんだろうか...


まだ疑っています(^^;



おしまい




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臭いがなー

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


 ドル箱だった物件3号にH27年4末退去の通知が出てしましましたバッド(下向き矢印)

 次はどうしよう...



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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)
 4月3日にまさかの入金あり(゚o゚;;
 6日から入居予定...ほんとに入るのか?(ーー;)

 そして、ほんとに入居した(@_@;)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、100万円物件9号の契約開始日でした...


本当に契約書を持ってくるのか?


ギリギリまで信じていませんでしたが


どうやら契約書を持ってきて、鍵を持って帰ったそうです(゚д゚)


本当に入居するんですね...


表面42%、諸費用含めても35%... ごっつぁんです。


今度は3号が月末に空くのでそっちをどうしたもんか...


とりあえず見学会でもやるかね...


この他にも見学会などの予定をいくつか調整中なので


近日中にお知らせしたいと思います手(パー)


...


さて、今日はこももさんの物件の決済引渡しがありましたーグッド(上向き矢印)

DSC_3524.JPG


関連記事
2015年03月10日 リフォーム練習用?
2015年03月17日 またひとり増えます。


これで晴れてオーナーになりましたグッド(上向き矢印)


...


その後、物件現地で、リフォーム屋さん、水道屋さん、ガス屋さんに


お集まりいただいてリフォームの相談を。

DSC_3525.JPG


敷地パンパンに建っているので


プロパンのボンベ置き場が気になっていましたが


そこは問題なくクリアひらめき



水道関係は今ある浄化槽をそのまま使えば


安く済みそうとのことひらめき


洗濯置場を新設しないといけないので


その分は余計な出費ですがバッド(下向き矢印)


しかし、洗濯機置場を安く作ろうと思えば


今度は洗面台を置く場所が無くなってしまう...バッド(下向き矢印)


個人的には、洗面台は無くてもよいと思うんですけどね...


そりゃ当然あったほうがいいに決まってますけども。


今どき洗面台があったところで大したアピールにもなりゃしませんし


入居にも家賃にも影響力は小さいんでね...


無けりゃ無いで入居者が勝手に考えます


この手の物件に住む方は


洗面台重視ではなく、家賃重視なんでね...


設置しておけば基本的にみなさん喜びはしますけどね...


顧客サービス?

自己満足?

経営的視点?



どれも重要といえば重要なんですけどねー(^_^;)


なんぼで貸したいか? 或いはなんぼで貸せるか?


というところからの逆算になると思うんですけどねー


...


まぁ内装はどうにでもなるとして、ひとつ問題があせあせ(飛び散る汗)


見学会の日は思ったほど動物臭もしませんでしたが


今日は雨で湿気っていたので随分臭いを感じましてねたらーっ(汗)


この臭いをどうするか?


何か良い案をお持ちの方がいらしたら


ぜひ教えてください(^_^;)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

普通の庭

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

     H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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       2015年05月06日 まだ使用できます。


 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

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       2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
       2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
       2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
       2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)
 4月3日にまさかの入金あり(゚o゚;;
 6日から入居予定...ほんとに入るのか?(ーー;)

 そして、ほんとに入居した(@_@;)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


<物件見学会 1>

麒麟さんがあみだくじでゲットしたアパートのアフターです。

5月23日(土)、27日(水) 両日18時 に

倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店

駐車場が広いので西のほうでお願いします。

ご都合の合う方は、中庄駅周辺で晩ご飯でも食べに行きましょう。

23日(土)
 O幡さん
 68さん
 F木さん
 わたくし

27日(水)


関連記事
2014年11月21日 なかなか買えないです(笑)
2014年11月30日 圧倒的でした。
2014年12月03日 手数料だけで100万円超え
2014年12月06日 どんな物件をお探しですか?
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日 即買いですよ。




※どの見学会も、当日はスリッパなどを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますが。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

※すみませんが、エントリー漏れがあれば教えてください。

よろしくお願いしますm(__)m


...

TAKEさんがイベントに出店されるそうですよ(^-^)

5/23(土)10時〜15時
オーガニックマーケット まごころいちば
プレステージ城東内 パープレア前広場
http://ma556.exblog.jp/

5/30(土)10時〜16時
こそだてポケット感謝祭 ポケット祭り
RSKハウジングプラザ内(北区撫川1575-1) RSKバラ園となり
http://www.okayama-tbox.jp/kosodate/pages/17298

5/31(日)10時〜16時
五福通りレトロマルシェ
西大寺中3丁目五福通り
http://www.city.okayama.jp/higashiku/soumu/soumu_00105.html


ご都合の合う方はぜひどうぞ(^-^)

...


こんばんは。岡山大家です。


先日、北区某所の既存物件の見学をする機会がありまして。


その物件内の収納がこんな感じなんです。

DSC_3843.JPG

DSC_3844.JPG


これに扉をつけたほうがよいという意見がかなりあるそうで。


最近は、こういう扉をつけていないタイプも時々見かけますが


扉1枚だけでも数万円はコストが下がりますし


個人的には あり かと。


...


もう一つ別の収納にも扉がありません。

DSC_3840.JPG



うーん(。-_-。)


さすがにこっちはあったほうがいいかな...



ポイントは収納内部が見えるかどうか?じゃないかな。



前者は、部屋の端っこにあるので


角度的に普通の生活ではあまり気になりません。


ここが壁や扉の場合よりも空間の奥行を感じるし


収納内部が見えにくいので


これでいいんじゃないかなと思いました。




が、後者は部屋の真ん中で


ハンガーパイプと棚が丸見え(゚д゚)


収納っていうのが一目瞭然なので


やっぱり 隠したい って思いましたね。


ハンガーパイプや棚が、見えない角度にあればいいのになー(^_^;)


...


実はその前に、近所の物件9号の様子を覗きに。

関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年04月04日 契約書上は○○


物件9号といえば、100万円のボロボロジャングル物件(ーー;)


当時はこんな感じでした。


敷地入り口から見たところ。

DSC_3484.JPG


ボーボーです(ーー;)


これはボーボーの中間点にある玄関から奥を見たところ。

DSC_3486.JPG


ここからもボーボー(ーー;)


これがどんな風になったかなー?と気にしていましたが...


...


...


...


じゃーん(゚o゚;;

DSC_3839.JPG


(°°;)"((;°°)


流石に岩はそのままだけど、フェンスを撤去して


砕石も敷いてある(゚д゚)


草木もさっぱりしてキレイに(゚o゚;;



普通の庭になってるじゃん(@_@;)


よく頑張りましたね...


ありがとうございますm(__)m



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

また忘れてた(ーー;)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

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...


こんばんは。岡山大家です。


物件8号を買った際に、


すっかり忘れていた 不動産取得税


その時は、24年4月に買って、10月に通知が届きましたけど


昨年12月に買った物件9号の通知が


ようやく届きまして(ーー;)

DSC_4228.JPG


土地が 57,500円

建物が 34,500円



計 92,000円 (><)


...


不動産取得税というのは


土地や家屋を 売買、交換、贈与 などにより取得したり


新築や増築したら発生します。


金額は、固定資産の評価額の 4% ですが


特例で平成30年3月31日まで


土地と住宅は3% になっています。


この物件9号は 100万円 で買った訳ですが


買った価格とは全く関係ないんですね。


...


わたくしの場合


土地の評価が 191.8万円

建物の評価が 115.3万円



となっているので


それぞれ3% で


土地 191.8 × 3% = 57,540円

建物 115.3 × 3% = 34,590円



10円以下が切り捨てで


土地 57,540円 → 57,500円

建物 34,590円 → 34,500円



ということですね。


不動産はそれなりの価格になるので


たった3%とはいえ小さくないですね〜(><)


...


例えば、近々契約決済になる


第10回あみだくじであつおさんが当たった


備前市の200万円の戸建なら、評価が


土地 96.5万円

建物 114.6万円



なので


土地96.5万円 × 3% = 28,950円

建物114.6万円 × 3% = 34,380円



10円未満切り捨てで


土地 28,900円

建物 34,300円


計 63,200円


ですね。


半年後ぐらいに届きますから


忘れないでくださいね(^_^;)



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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