あっ、そういえば...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、業界の方と食事へビール


いろいろと情報交換ができましたーグッド(上向き矢印)


そして相変わらず写真は撮り忘れ...バッド(下向き矢印)


...



あっ、そういえば最近、物件8号を買いまして。


こんな感じです。

DSC_1154.JPG


昭和40年築です... 


かなりボロに見えます...


敷地いっぱいに建っています...


軽四なら1台置けます...


80歳ぐらいのおじいちゃんが一人で住んでいます...


足が悪いそうです...


室内は意外にも手すりなどあり


玄関土間にはスロープもあり


床は綺麗に貼られていました...


車椅子のまま出入りできるようです...


ヘルパーさんがちょこちょこ出入りしているようです...


家賃はヘルパーさんが振込んでくれています...


なぜか、家賃は後払いで、次月の初旬に入ります...


...


実は、読者のいいてんきさんからの紹介で


いいてんきさんが買ってもよかったけども


ちょっと遠いから面倒だなーということで


読者のあつさんに話しを持って行きましたが


事情があってパス...


・早めに決済して欲しい

・あまり大々的にはしたくない

・不動産屋は入らない



などということで、できればある程度経験・知識のある方への売却がよいとのこと。


一応、倉敷の大家さんたちに声をかけましたが、


検討時間も1日しかないしボロいのでパス。


購入希望者が誰もいなくて、とにかく時間がないので結局わたくしが買うことに...


...


倉敷かー...


遠いなー...


場所もビミョーなんよなー...


かなりボロだしなー...


固定資産評価よりはかなり安いけど...


でも、亡くなるまで住んでくれるだろうなー...


ヘルパーさんがくるから、孤独死みたいなんはないか...


ちゃんと家賃入るかなー?...


これで表面16%ほどじゃ良くもないしな...


ここって数年後に売れるんかなー?...


うーん... 見れば見るほどボロい...


大丈夫かな...


わざわざここを買わんでもいいしな...


でも、誰も買う人がいなかったら買うって言っちゃたしな...


...


そんな不安要素満載の中


売主さんのところへ出向くと


これがまた、看板もない怪しい喫茶店...


ちょっと強面の方もいる...


うゎー、大丈夫かなー...


って感じでかなりドキドキしていました。



でも、決済当日に、入居者さん、ヘルパーさんに会って、室内を見たら


ちょっと安心しました(o´Д`)=з


初心者が一人でやれって言われたらちょっと難しいでしょうねーバッド(下向き矢印)



まぁなんとかなるでしょう。


おじいちゃん、長生きしてくださいねー




おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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 約52坪。土地50万、建物200万

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廃材活用企画 のお知らせです。

北区某所で戸建の解体がありまして
解体前に古い木材や庭石など使えそうなものを
持って帰ることができるように大家さんから許可をいただきましたグッド(上向き矢印)
もしかしたら、庭の造作やリノベなどに使えるかもしれませんよ?

10月26日(日) 10時から 実施しますので、興味のある方はご連絡ください。

10時半 → 10時 に変更になりました。

参加予定
 じいじ(T戸)さん
 わたくし

...


忘年会のお知らせです。

12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。

7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で

8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひわーい(嬉しい顔)

7日(日)
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 わたくし

8日(月)
 あつさん
 Sさん
 M谷さん
 H間さん(初登場)
 mtanaさん
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


見学会のお知らせ 3

先日、読者のかこさんが競売で落札した物件を

見学させてくださいますひらめき

22日(水) 12時

岡山市南区福富東2丁目32−38
わたなべ生鮮館

へ集合でお願いします。

その後ランチでもいきましょう。

参加予定
 かこさん
 mtanaさん
 TAKEさん
 toukaさん
 S本さん(初登場)
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


O幡さんの物件にカーテンを付けたんですってー

関連記事
2014年10月04日 水周りのリフォームが終わりました。
2014年10月18日 毎日いろいろありますなー

DSC_0026.JPG


カーテンがあるだけで雰囲気が良くなりますねーグッド(上向き矢印)


...


さて、わたくしの物件8号にはお年寄りが一人でお住まいですが


足が不自由なのでヘルパーさんが出入りしています。


先日、そのヘルパーさんから電話がありました。


もしや入居者の身に何かあったのか!?


なんて、ちょっとドキドキしましたが


ヘルパー 「別のヘルパーさんが駐車場に車を入れていたら
       車の重みでマンホールの蓋を割ってしまったんですぅ」



わたくし 「あー(ーー;) わかりました。とりあえず数日中に見に行きます」


ってことで見てきました。


こんな時に遠いとめんどくさいなーふらふら


これが駐車場。真ん中右のあたりの丸いところが

DSC_2409.JPG


こんな感じに。直径30cmほどですが、ほっとくわけにもいかんわね...

DSC_2407.JPG


片隅にはこんなものが...

DSC_2408.JPG


うーん(。-_-。) 鉄なのに割れちゃったんだね...


もう古いもんねーバッド(下向き矢印)


パズルみたいになっちゃったんで


パズル好きの誰かにあげようと思います。


欲しい人は勝手に持って帰ってください(笑)


...


しかし、どうしようかな。


どっかで鉄板でも探して敷いとこうか。


とりあえず、北区某所の廃材活用企画で何か探してくるかーひらめき



おしまい




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水島完了。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で

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7日(日)
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 わたくし

8日(月)
 あつさん
 Sさん
 M谷さん
 H間さん(初登場)
 mtanaさん
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
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こんばんは。岡山大家です。


見学会のお知らせです。


読者のしんさんが落札された物件を


見学させてくださいます手(チョキ)


関連記事
2014年08月21日 今日は開札でしたね。
2014年10月18日 毎日いろいろありますなー


内外装リフォームを行いますが


ひとまずビフォー状態を見てみませんか?


11月6日(木)11時、9日(日)13時に


岡山市中区神下475−1 シュープラザ東岡山店



集合でお願いします。


その後食事でも行きましょう。


参加希望の方はご連絡ください。


...


さて、今日は水島まで行ってきましたよーバッド(下向き矢印)


理由はこちらを読んでください。

関連記事
2014年10月21日 パズル好きですか?
2014年10月23日 トレジャーハンター


解体する家で拾った鉄板を

DSC_2430.JPG


読者のあつさんが綺麗にしてくれて

DSC_2442.JPG


駐車場に空いた穴を

DSC_2409.JPG


こんな風に塞いできましたわーい(嬉しい顔)

DSC_2454.JPG


塞いだって言っても、ただ敷いただけですけども(笑)


ヘルパーさんには、


「敷いてあるだけだからゆっくり乗ってねー」 って言っときました。


業者に何らかの措置を頼んだら結構取られるだろうなーたらーっ(汗)


あつさん、ありがとうございましたわーい(嬉しい顔)


バイパスで30〜40分程度で着くとはいえ


遠いとやっぱり面倒くさいなーふらふら


まぁ、年に1回行くかどうかですが。


...


その帰りに、倉敷市東部の某所に土地を見に行ってきました。

DSC_2455.JPG


80坪弱で400万円。


調整区域だけど...


なんか使えんかな...



おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

☆南古都水没平屋見学&ランチ1
 11日(金)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1むさしさん
 2なつさん(女性)
 3なおとさん
 4ちくさん
 5まきさん
 6しろうさん
 7こももさん(女性)
 8わたくし

☆南古都水没平屋見学&ランチ2
 12日(土)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1よーこさん(女性)
 2A藤さん
 3児島大家さん
 4まゆさん(女性)
 5たろぽんさん
 6OCさん
 7わたくし


1月
11日(金)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ1
12日(土)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ2
19日(土)18時〜  勉強会&公開抽選会1(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会第一弾(イオン岡山6階)
20日(日)新年会予定第二弾
25日(金)18時半〜 勉強会&公開抽選会2(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会第三弾(イオン岡山6階)

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


わたくしの水島にある物件8号。


ここはオーナーチェンジで購入しましたが


入居者は元々ここを持っていたおじいちゃん。



このおじいちゃんが建てたものの


競売にかかってしまったようで


落札した方に所有者が移ってからは


家賃を払って住み続けていました。




しかし今度は、落札した方がお金に窮して


わたくしに話しが回ってきたというのが平成26年。




元は、いいてんきさんに話しがきたんですけど


ちょっと遠いからということで(^^;


で、当時はまだまだ少なかった大家仲間にも聞いてみたんですけど


見た目のボロさと


入居者の高齢さにみなさん辞退
(;´Д`)


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2014年04月09日 あっ、そういえば...



どうしても急ぎでお金が要るということで


わたくしが半ばボランティアで購入しました(-_-;)


いまのようなスタイルの原型ですね(^^;




しかし、水島って空気が悪いから


黒い雨が降ってほんと汚いんよね〜(;´Д`)


昔、水島へ通勤してたことがありますけど


白い車が一雨で黒い斑点だらけに(-_-;)


そりゃ家も汚くなるよ...



しかも80歳台のおじいちゃんの独り暮らしだから


何かと心配になるよね...



まぁ初心者にはちょっと思い切りのいる物件ではありました(^^;





しかし、購入後もトラブルといえば


この時の鉄板の件ぐらいで


関連記事
2014年10月21日 パズル好きですか?
2014年10月27日 水島完了。



あとは80歳台と思われるおじいちゃんが


ヘルパーさんに頼んで毎月3.5万円振込んでくれていました。


この1月分で計199.5万円


孝行物件です(^^)v




が、今日、ヘルパーさんから電話があって


身体も不自由で体調も良くないし


家も古いから



引越しを検討しているとのこと(;´Д`)


それにあたって


退去後にどこかを直したりとかどうなりますか?


ってお話しでした。



えー、もうちょっとで回収なのにね(;´Д`)




で、

「元々このおじいちゃんの家だし
 わたくしは買ってから何もしていないので
 特に何もしてもらわなくても結構ですよー」
「退去されたらもう壊すかもしれませんし」



って返事をしておきました。



出ていかれるのは痛いけど


それはそれでしかたないね...





しかし、次はもう貸すレベルじゃないかもしれんな...


下手に直すより


1〜2万円で倉庫で貸したほうがいいかもな...


概ね回収してるから


解体して土地で売るのもいいかもね...




やっぱり特にボロは早く回収しとかないとダメだね...




まだどうなるかわからないけど


引越しされたら見学会でもしましょうかね(^^;




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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