Lucky Day

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり
 
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日はラッキーといいますか


ありがたいことがいくつかありまして。




読者のしょーですさんが


家族でぶどう狩りに行ったそうで、


ぶどうを持ってきてくれましたーバニー




3房頂いたんですけど、


1房は会社の同僚にあげました笑顔


しょーですさん、ありがとうございますすいません


...



さて、もう一つ良いことがあってですね。


なーんと


建築中の6号に正式申し込みが入りましたー花火



わたくしの賃料の読みとしては


10万なら 余裕で決まる


11万なら まぁ妥当なところか


12万なら 繁忙期ならなんとかギリギリいけるかも...


...



というところで



125,000円で申し込みいただきましたバニー




BLXさんの戸建て


超人気エリアの超希少物件で


138,000円という高値でしたので


全く敵いませんが


それでも岡山市中区の雄


三勲学区で岡山大学付属幼稚園、小学校、中学校のすぐ近くという


人気エリアでこその家賃となりました。



同じ建物が普通の場所にあったとしたら


家賃は、せいぜい10〜11万円になっていたと思います。



...



契約者は、超大手の法人


そして


敷金4ヶ月



敷引4ヶ月



これは、敷金50万円は全く返金しなくてもよい


という契約
なんですOK



要は会社側が退去精算が面倒なんですね。


敷金は返さなくていいから、


それ以上は請求しないでねってことで。


もちろん故意過失は別ですけども。




とういう訳で、契約早々、50万円確保となりますまる


こんな契約あんまりないよ。



おしまい



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固定金利期間終了

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ>
 南区しっしーさん2号戸建てビフォー&
 ロバートS田さん戸建アフター&
 OCさん4号戸建てリフォーム中見学会&ランチ
 参加予定(10名)
 1しっしーさん
 2ロバートS田さん
 3OCさん
 4よーすけさん
 5こももさん(女性)
 6じいじさん
 7わたくし



<イベント一覧>
 10月  4日(水)11時半〜 じいじ先生のDIY教室&ランチ4日目
 10月  9日(月,祝)11時半〜じいじ先生&こもも先生のDIY教室&ランチ5日目

 10月 14日(土)12時半〜 南区しっしーさん2号戸建てビフォー&
                 ロバートS田さん戸建アフター&
                 OCさん4号戸建てリフォーム中見学会
 10月 17日(火)12時半〜 北区南方シークレット見学会&ランチ1日目
 10月 18日(水)12時半〜 北区南方シークレット見学会&ランチ2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


2か月ぐらい前かなー


物件6,7号のお金を借りている金融機関から


こんなんが届きまして。


「新型アパート・ビルローン固定金利期間終了」のお知らせ

1.JPG


9月28日に固定金利期間が終了とのことで。


5年固定1.5%だったんです。



そろそろ満了の通知がくるなーと思っていたところ


2か月ほど前に通知がきたというお話し。




当時はサラリーマンを辞める準備にせっせと励んでいましたが


もう5年も経つんですね〜(^^;


その間ずっと入居中(*´▽`*)


やっぱり長く住んでくれるのが一番平和(*^^)v


ありがとうございますm(__)m




で、当時の担当者の支店長代理はもう転勤でいないので


それ以来疎遠になっていましたが


通知が届いた後に、後任の方がお越しになりました。


また連絡するということで待っていたんですが


1ヶ月ぐらい経ってもなんの音沙汰もなし...


こちらから連絡してみると


なんとこの方も転勤とのことΣ(・□・;)


おいおい...



さらに後任の若い方になったんですけど


この方も一度連絡があったきり音沙汰無し...


おいおい...



どうなっとんじゃここは...


ほんましっかりせーよ(;´Д`)




手続きをしなければ自動的に変動金利に移行するそうで。

6.JPG
※6月30日時点



一気に1.1%も上がるがなー(;´Д`)



当初の優遇金利が終了して


次は5年固定でも2.9%が基準...


ここまで真面目に返済してそれなりに資金も預けてるんで


さすがに2.9%の提示はないだろうけど


果たしてどうなるやら...



ムカつくし、いまより少々条件が悪くなっても借り換えしようかなー


なんて思っていたんですけど


先日、ようやく連絡があって


とりあえず今日手続きに行ってみました。

2.JPG

3.JPG



以前話した際に伝えておいた希望は、従前と同じ5年1.5%で延長


変な条件だったら、


変動金利で手続きしておいて


そのうち借り換えようと思いましたけど


長く待たされただけあって?


同条件で延長ということに(^^;



手数料5400円、印紙200円がいるけど


それならまぁ延長でよろしいわ。

5.JPG



固定期間を選択すると


全額繰上げ返済の際の手数料が大きいから

4.JPG


イラっとしたけど、もう5年はまたお付き合いしましょうか。



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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