物件3号の収支

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


物件3号もは昨年3月に入居。現在も入居中でーすバニー


収入


家賃43,000円 × 10ヶ月


計430,000円


---------------------


支出


こちらも


管理費、修繕積立金なんかはありませーん
バニー



固定資産・都市計画税 

土地 10,048円

建物 3号7,402円



計17,450円




昨年12月に買ったので


不動産取得税が5月に発生悲しい


土地 46,500円(4,5号も含む)

3号 13,000円



計59,500円



3月に入居したので


広告料などで 58,750円



火災保険料(1年ごと) 4,640円


支出計 140,340円


-----------------------------


収入430,000円 − 支出140,340円 =

差し引き 289,660円



現金購入なので

ローンの支払い

0円





キャッシュフローは 289,660円


となりました笑顔


...



今年そのまま入居してくださったら


家賃は12ヶ月分丸々入って(516,000円)


不動産取得税と広告料など(118,250円)がいらないですからねーバニー


出ていくものは 固定資産税17,450円 と 火災保険料4,640円


ぐらいのもんですから


493,910円残る見込みですお金


お願いだから出て行かないでくれーすいません





物件1号、2号に比べて家賃は安いですけど


現金買いっていうのが強みですねまる


1号 548,719円

2号 532,146円

3号 289,660円


今年、3号がそのまま満室なら 493,910円残る見込みですから


1号、2号と変わらない水準になりますね。



ちなみに表面利回り

1号 9.5%

2号 6.75%

3号 20.6%


なんですよ。


残るお金と、表面利回りはあまり関係ないんでねー


...



この3件に共通するのは


修繕費用がかかっていないということですねまる




経営を圧迫するのは


入退去に伴う、修繕費や広告料
だと思うので、


入退去の少ない物件を買うべきかと思うのですが


いかがでしょうかはてな



おしまい




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勇気を持って貸しましょう(笑)

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 

 12月28日に正式に申込が入ったそうです。
 スケジュール的に1月下旬〜2月上旬の引渡しになりそうです。


 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 H26年12月末で4号が退去しましたー
 次はどうするかね...


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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こんばんは。岡山大家です。


妻と子供は帰省し、仕事も入れていないので


今日は久々に自由に動けましたよーグッド(上向き矢印)


...


ってことで、リフォームの依頼を受けていた


北区花尻の物件の工事が概ね終わった
ということで


確認に行ってきました。


この部屋は和室を洋室に変更して


ちょっと落ち着いた雰囲気にしてみました。

1.JPG


繁忙期でなんとか決めたいところですあせあせ(飛び散る汗)


...


我が家の近所で進んでいる、読者のY原さんの戸建賃貸の様子も見てきました。


着々と進んでおるようですグッド(上向き矢印)

2.JPG


こちらももちろん繁忙期で決めないとね。


...


もうひとつ、今月中旬に退去していた物件4号


ようやく退去後の確認に行ってきました。


3年ぶりの再会ですあせあせ(飛び散る汗)


購入時に一度だけ内見して


リフォームすることさえ放棄した物件4号。


そんなんでも客付けできるもんで


家賃14,000円で入居しておりました。


2LDKの平屋で14,000円なんて世の中にないもんね(゚д゚)


...


この平屋、大きな問題が...


ななななんと、鍵が無いがく〜(落胆した顔)


鍵が無いから当然契約時にも渡していません...


そんなありえない状態を、こうやって克服していたようです(゚д゚)

3.JPG


自転車なんかに使うチェーンロック...


これ、ヤバイよね...


よくこんなで借りたよなーふらふら


...


室内もひどい状態だったので


どうやって住んでたんだろう?と不思議に思っていましたが


驚くことにかなりまともな状態に( ゚Д゚) ス、スゲー!

4.JPG


床はこんなんだったかな?


全然覚えてない...


もしかしてCFを貼ってくれた?


壁もこんなんだったかな?...


壁はご自身で塗ってくれたような気がします(゚д゚)


...


水道を変えてくれています(゚д゚)

5.JPG


この風呂とトイレを使ってたんだよね...

6.JPG

7.JPG


すげーな...


1年11ヶ月、322,000円も払ってくれて


しかも綺麗になって返ってきました(°°;)"((;°°)


なんと言いますか... ありがとうございますあせあせ(飛び散る汗)


こんなんでも借り手がいるという特殊な事例ですねたらーっ(汗)


ボロ戸建をお持ちのみなさん、勇気を持って貸しましょう(笑)



あまり参考にもなりませんが、


一応、年始に見学会をしようと思います。



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

物件4号の見学会でした。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 

 12月28日に正式に申込が入ったそうです。
 スケジュール的に1月下旬〜2月上旬の引渡しになりそうです。


 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 H26年12月末で4号が退去しましたー
 次はどうするかね...

 幸運にも次が決まってしまいました...
 しかも、+11,000円の 家賃25,000円
 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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見学会のお知らせ 1

1月16日(金) 10時半〜16時
大東建託 新築見学会
岡山市中区平井1丁目14−14

当時、ここの土地の売り情報はもらってて
このあたりにしてはかなり安いから少し建築を検討したんですよねー
どういったものができたのか?
どのぐらいの予算でできたのか?
わたくしは11時頃に出没していろいろ勉強したいと思います。

ご一緒してくださる方は
ホームセンタータイム 平井店 岡山市中区平井6-7-1
へ集合でお願いします。

時間のある方はその後ランチでも。
 

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、物件4号の見学会でした。


3号、4号、5号まとめて250万円というオンボロ平屋。

DSC_2779.JPG


特にこの4号には玄関のカギはないわ、コンセントもないわ

関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)


よくこれで住んでたなーというシロモノ...


そんな平屋に19名が集結(゚д゚)

 ODさん
 EDさん
 I島さん
 F木さん
 68さん
 ジムさん、奥さん
 しょーですさん
 K田さん(初登場)
 ほへいたんさん(初登場)
 O村さん(初登場)
 じいじさん
 HR田Sさん
 A木さん、奥さん、お子さん
 K原さん
 あつおさん
 わたくし

狭い2LDKの平屋もパンパンに(゚o゚;;

DSC_2771.JPG


かなり怪しい集団でした(笑)


その後、食事に流れたのが12名。


楽しい時間は早く流れるもので


あっという間の2時間半でしたわーい(嬉しい顔)


お疲れ様でしたーわーい(嬉しい顔)


...


その後、14時からジムさんのお宅を訪問。


ジムさんのお宅といえば


この記事で登場したマイホームDIY物件。

2014年05月17日 中古マイホーム戸建リノベ中 & 見学会のお知らせ


よくぞここまで仕上げましたねー(((゜Д゜;)))


廊下。全部杉板です(゚o゚;;

DSC_2775.JPG


リビング。素敵なブラインドぴかぴか(新しい)

DSC_2777.JPG


階段。古い階段がおしゃれに見えますねーひらめき

DSC_2774.JPG


子ども部屋。可愛らしく仕上がってますねーるんるん

DSC_2773.JPG


夫婦揃ってDIY能力が高いって素敵ですねーわーい(嬉しい顔)


...


その後、17時からはY原さんの戸建賃貸の打ち合わせで某工務店へ。

2.JPG


関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)


今日は照明関係の打ち合わせでしたが順調に進んでおります。


あとは入居者探しだけですねひらめき


...


その後、19時から物件1号の売却の打ち合わせなどで某不動産屋へ。


1月18日(日) に契約 

2月9日(月) に決済・引渡し


ということになりました。


売却価格は希望通りの1850万円。


8年半空室0日でフルに回して


購入価格よりも値上げして売却ですから万々歳です手(チョキ)


参考までに、近々きちんと損益を計算して公開してみたいと思います。



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


 ドル箱だった物件3号にH27年4末退去の通知が出てしましましたバッド(下向き矢印)

 次はどうしよう...



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)
 4月3日にまさかの入金あり(゚o゚;;
 6日から入居予定...ほんとに入るのか?(ーー;)

 そして、ほんとに入居した(@_@;)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


<物件見学会 1>

mtanaさんが最近購入された南区のアパートです。

5月13日(水) 11時 に
岡山市南区箕島1270番1 ディオ妹尾店
集合でお願いします。


※こちらは定員8名まででお願いします。
参加予定
 mtanaさん
 麒麟さん
 68さん
 taimanさん
 わたくし

...


<物件見学会 2>

麒麟さんがあみだくじでゲットしたアパートのアフターです。

5月23日(土)、27日(水) 両日18時 に

倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店

駐車場が広いので西のほうでお願いします。

ご都合の合う方は、中庄駅周辺で晩ご飯でも食べに行きましょう。

23日
 O幡さん
 68さん
 わたくし

27日


関連記事
2014年11月21日 なかなか買えないです(笑)
2014年11月30日 圧倒的でした。
2014年12月03日 手数料だけで100万円超え
2014年12月06日 どんな物件をお探しですか?
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日 即買いですよ。




※どの見学会も、当日はスリッパなどを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますが。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

※すみませんが、エントリー漏れがあれば教えてください。

よろしくお願いしますm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしの物件3号の見学会でした。


駐車場が1台しかないので


すぐ近くのI島さんが第3回あみだくじでゲットした

関連記事
2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー

駐車場用地に車を止めさせてもらいました。

DSC_3764.JPG

DSC_3766.JPG


ラミネートで募集看板を作って


ラインテープを貼っていました(^-^)


随分駐車場っぽくなりましたねーグッド(上向き矢印)


...


さて、参加したのは

こももさん
68さん
IW本Tさん
O幡さん
じゅんこさん
じゅんこさん娘さん
じゅんこさん息子さん
N岡さん(初登場)
I島さん
わたくし

の10名


じゅんこさん、今からお子さんに英才教育です(^-^)

...


平成24年の3月から丸3年お住まいいただきました。


60代のご夫婦と30代の娘さん + 猫1匹


当初、ずっと住みたいとおっしゃっていたんですが


残念ながら?市営住宅が当たったということで


そちらにお引越しされましたバッド(下向き矢印)


...


で、肝心の室内はというとこんな感じ。

DSC_3770.JPG

DSC_3777.JPG

DSC_3773.JPG


猫を飼っていたので、めちゃめちゃになってるかなー?


と少々心配でしたが、綺麗なもんでしたよーグッド(上向き矢印)


ノーリフォームの現状貸しだったんですけど


もういっちょいけそう(笑)


...


現状貸しということで、好きにしてくれたらいいと言っていたんですけど


入居者の使い勝手がいいように改良してくれていましたひらめき



小さな庭というか物干し場があるんですけど


当時、そこに木が伸びていて


「切らせてもらっていいですか?」と連絡がきたので


「どうぞどうぞ。好きにしてくださいよー」って言っておいたら


そこにこんな屋根を作ってくれて

DSC_3771.JPG


床はお手製のウッドデッキに!?

DSC_3768.JPG


ウッドデッキというと言い過ぎかもしれませんが(笑)


...


その他にもところどころバリューアップ箇所が(笑)


換気扇もきれいになってグッド(上向き矢印)

DSC_3778.JPG


照明器具も置いていってくれていましたグッド(上向き矢印)

DSC_3779.JPG

DSC_3780.JPG


...


そして、ふとエアコンを見ると


左下に何か貼っています。

DSC_3776.JPG


ん?

DSC_3775.JPG


「この冷暖房は開き口がこわれていますが、まだ使用できます。」


ははは。親切な入居者さんでよかったですわーい(嬉しい顔)


たぶん、見学会2日目もやると思いますひらめき



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

ほんまなんもしませんよ?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居
  もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
  3号のみでも 利回り20%!

     H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
      関連記事
       2015年05月06日 まだ使用できます。


 4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
     +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
     当然、ノーリフォーム(^^;

      関連記事
       2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
       2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
       2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
       2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


<探しています。>

倉庫物件 藤田〜灘崎方面 3万円以内 水道は必須。

みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
7月から使いたいそうで、2トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m


...


<見学会のお知らせ>

見学会チラシ 雄町 (226x320).jpg

わたくしの物件6号、7号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、1棟は自宅、1棟は賃貸用ということで。

80uのほうは初登場の間取りで

s2.jpg

それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思いますわーい(嬉しい顔)

お時間のある方はいっしょにいかがですか?
その後ランチでもレストラン

6月28日(日)11時集合
参加予定
 O幡さん
 yuriringoさん(初登場)
 T政さん(初登場)
 こももさん
 じゅんこさん
 じゅんこさん息子さん
 わたくし

6月29日(月)11時集合
参加予定
 隠密さん
 わたくし


岡山市中区雄町153−5
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、玉野市の戸建てをtomoeさんとOCさんと一緒に視察に。


この狭くて長い坂を車で登りました(゚o゚;;

DSC_4023.JPG


たどり着いた家はこんな感じでボーボー(ーー;)

DSC_4003.JPG


さっぱりさせるだけで一苦労ですが


家自体はそこそこ綺麗でしたねーグッド(上向き矢印)


以前は5万円で貸してたって言ってたけど


難しいだろうね...


せいぜい3.5〜4万円かな...


200万円ぐらいで譲ってくれたらいいんですけどねー


どうなるかわかりませんが


話しが進むようなら公開しようと思います手(パー)


...


さて、今日はBLXさんの築浅戸建の賃貸借契約でした。


関連記事
2012年06月02日 BLXさんの物件を見てきました!
2012年08月26日 祝・引き渡し!
2015年05月07日 猫屋敷再生マスター?
2015年05月25日 2 1年ほどですか〜(><)

DSC_4026.JPG


こんな中途半端な時期に、


値下げもせず、礼金も2ヶ月(゚д゚)


大手法人⇒医者⇒医者と1年ごとに変わっていますけど


属性がいいから綺麗に出てくれて


退去精算と礼金でむしろ儲かるぐらいで(゚o゚;;


場所がいいと強気で勝負できますねー


うらやましい(^^;


...


実は、わたくしの物件3号も契約でして(^_^;)

関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。


市営住宅が当たったそうで、4月末で退去していたんですけど


リフォームするのもな〜


あんまりお金かけたくないな〜


どうしたもんかな〜



なんてね(ーー;)


リフォームに取り掛かることもなく...


もちろん募集をすることもなく...


ここのところ、人の物件の世話ばかりで


自分の物件は完全に放置プレイでした(^_^;)



それが、某不動産屋を訪問中に


不動産屋
 「いま、すぐ近くの立ち退きをやっててね」
 「あと一戸まできたんだけど、どっか物件ない?」

わたくし
 「ありますよー。北区○○の物件3号が」

「○○かー。場所はたぶんOKじゃわ」
 「その人ある程度街に近くないといけんから」
 「家賃いくら?その人いまが3.5万円なんよ」

「前は4.3万円でした」
 「4万円ぐらいでもいいですよ」


「その人3.5万円までじゃないといけんのんよ」

「3.5万円ですか〜(ーー;)」
 「なんもリフォームせんでもいいんなら考えますけど」
 「前もなんもやってないんですよ」
 「でもこの前見に行ったら結構きれいでしたよ」


「一度案内してみるわ」


...


「あれでいいって言ってるけど、3.5万円でいい?」

「マジですか〜。ほんまなんもしませんよ?」

「それも話しとるから」

「うーん。まあいいですわ」
 「保証会社入れてくれます?」


「立ち退きじゃから難しいわー」
 「でも今まで一度も滞納ないよ」

「敷金、礼金はもらえるんですか?」

「立ち退き料をもらってるからそこは大丈夫」
 「敷金5、礼金1でどう?」

「おー、そんなに!?」
 「でも敷金はいらんですわ。返さんといけんし」
 「礼金に振り分けてもらえます?」


「敷金3、礼金3ぐらいにしようか?」

「じゃあそれで」


ってことで、契約書に署名捺印してきました(゚д゚)

DSC_3999.JPG


またもやノーリフォームで(笑)



7月上旬からってことみたいですが


ちゃんと入居するかな?



おしまい



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 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
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 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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     ここももちろんノーリフォーム。
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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

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 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

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 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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<セミナーのお知らせ>

7月5日(日)10時半から
岡山市中区浜2−3−12 プラザホテル で
エンディングノートとマイナンバーについて
ランチ付きで教えてくださるそうです。

DSC_4010.JPG

DSC_4011.JPG

個人的には、マイナンバーに興味がありますが
興味のある方はランチついでにいかがですか?
そのあとお茶でもいきますか喫茶店


...


こんばんは。岡山大家です。


都会は景気がよろしいようで(゚д゚)

東京都心部「億ション」完売


うらやましい話ですなー


わたくし、お金が余ってても絶対買いませんが(笑)


...


今日は、某金融機関の方とお会いしましたが


同じ支店内でも担当者によって全然違うんですねー


この方は良心的で、危険度の高い融資は行わないそうなんですけど


イケイケドンドンの担当者だと


全然キャッシュが残らないような案件でも


フルローン、オーバーローンで稟議を上げるんですって(゚д゚)


やっぱり目標というかノルマがあるそうなので


ある程度仕方がないんですかね...



不動産業界も、賃貸でも売買でも管理でも


そろぞれ売上目標が設定されて


毎月毎月追いかけていますからねー(ーー;)


良くないとわかっていてもそれを押す人は必ずいます...



金融機関がOKだからといって


それが優良案件とは限りません
のでね(^_^;)


...


さて、わたくしもお金を借りてやっている物件もありますが


物件3,4,5号の平屋三連棟は 現金 で購入しております。


購入したのは、平成23年12月


契約時は3号が入居中だったんですが


引渡し前に退去してしまったので


全空の状態で、


3号以外は使い物にならない状態でのスタートでした(゚д゚lll)


元々、ストリートビューの確認だけで、


物件も見ずに購入しましたが


4号、5号を引渡し当日に初めて見て


あまりのボロさに、一瞬で


「こんなボロ、一銭もお金かけんぞ!(修繕しない)」


と心に誓ったほどです(笑)


当時の同僚からは


「直して貸したらええがー」とかよく言われましたが


「いやいや、直したところでせいぜい2〜3万円しか取れんから」
「何十万円もかけてやってもアホらしいですが(ーー;)」
「3号だけで利回り20%ありますし」
「残りは減価償却に使えたらそれでいいです」



と頑なに拒否しておりました。


そんなこんなで3号を家賃4万円(共・P1込)で募集しておったんですが


これはそこそこキレイなので


そのまま掃除だけで貸せるな と放置しておいたところ


近所に住んでいた方が現地看板を見て

「今の家賃が高い(6万円ぐらい)ので引越ししたい。」
「でも環境を大きく変えたくないので近所がいい。」
「猫が1匹いる。」


と問合せをしてきました。


で、当時の担当者が相談してきて


「プラス三千円で現状でいいならOK」 としたところ


そのまま借りることに(笑)


4.3万円で24年3月1日から契約になりましたグッド(上向き矢印)


という訳で、


24年 は10ヶ月分と翌1月分の 47.3万円 が入金に。



25年 は完全放置プレイ中


4号が2月1日から、ノーリフォームで1.4万円で契約開始(゚д゚)


5号が6月1日から、これまたノーリフォームで1.9万円で開始(゚o゚;;


減価償却でと割り切っていた物件の予想外の入居で


85.5万円 が入金に(゚д゚lll)



26年 は11月末で4号が退去するも


89.8万円 が入金(^_^;)



今年27年 は


2月1日から、またもやノーリフォームで4号が2.5万円入居したものの


3号が3月末で退去(><)


で、ここまで46.2万円が入金。


まとめると

23年12月購入
24年 47.3万円
25年 85.5万円
26年 89.8万円
27年 46.2万円(6末時点)

計 268.8万円


ということで、4月末の時点(3年5ヶ月、利回り換算29.3%)で、


本体250万円を回収することができましたーグッド(上向き矢印)



リフォームは0円だから、


あとは仲介料、登記費用、不動産取得税の回収ですが


もう1〜2ヶ月です手(チョキ)



おしまい



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 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
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 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居
  もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
  3号のみでも 利回り20%!

     H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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 4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
     +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
     当然、ノーリフォーム(^^;

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       2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
       2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家



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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
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<セミナーのお知らせ>

7月5日(日)10時半から
岡山市中区浜2−3−12 プラザホテル で
エンディングノートとマイナンバーについて
ランチ付きで教えてくださるそうです。

DSC_4010.JPG

DSC_4011.JPG

個人的には、マイナンバーに興味がありますが
興味のある方はランチついでにいかがですか?
そのあとお茶でもいきますか喫茶店

※食事の段取りがあるということで、
 もう締め切られちゃいました(T_T)


...


こんばんは。岡山大家です。


7月16日から契約開始ってことで


ちゃんと物件3号の契約金が入りましたよーグッド(上向き矢印)


築40年以上のボロで、敷金3、礼金3(笑)

DSC_4018.JPG


そして現状貸し。掃除もなし(^^;


さすがに不動産屋さんには広告料1ヶ月あげときましたよわーい(嬉しい顔)


前回から賃料を8000円も下げちゃったけど


投資額も回収したからなんでもよろしいわ(笑)


スペアキーすら持っていないので


一応作ってもらって1950円の出費(笑)


まぁこれもよろしいわ。


長く住んでくれたらいいなー


...


さて、都会で億ションがバンバン売れているそうですが

2015年07月01日 実質利回り29.3%


岡山初の 億ション は、柳川交差点のとこの


グレースタワーの最上階。


その後、知る限りでは伊島のマンションの最上階が


億超えだったように記憶しています。


...


岡山はせいぜい 万ション ですが


500万円を切るぐらいの安いマンションが活況のようです。


ナッツクラッカー医大東 160万円
4.jpg


ダイアパレス京町 320万円
5.jpg


センチュリー清輝 250万円
6.jpg


朝日プラザ中山下 340万円
7.jpg


ライオンズマンション岡山医大東第2 270万円
8.jpg



ライオンズマンション岡山南 540万円
9.jpg



うーん(。-_-。)


自己利用ならまだいいんですけど


昨今の投資熱に冒され


安さにつられて買ってみた...


なんてことでなければいいんですが...ふらふら


これぐらいの価格だと買いやすいから


ついつい誘惑に駆られてしまうんですよねあせあせ(飛び散る汗)



それが不幸の始まりとも知らず...


まぁ100%コケるとも限りませんし


それぞれの人生ですけども。



売る側からしたら


お荷物を処分するには絶好の相場ですねるんるん



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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