「家賃収入」の特徴

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月 新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号 H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 現在リフォーム検討中

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、「家賃収入」について


世の中に 投資 の類はたくさんありますが、

代表的なもので

・株
・投資信託
・外貨
・金

などでしょうか。

「株」「投資信託」「外貨」「金」 などは

安く買って ⇒ 高く売る

という、商品その物の値動きで 「差益」 を狙う投資です。


不動産の場合は、

不動産「売買」 で 「差益」 を狙う方法と(バブルの頃は多くありました)

不動産「賃貸」 で 「家賃収入」 を狙う方法があります。



不動産「賃貸」で 「家賃収入」 を狙う方法の大きな特徴は、

その物件の価格(値動き) と 「家賃収入」 が連動していない

ことにあります。

「株」「投資信託」「外貨」「金」などと決定的に違うところですね。


例えば、

土地・建物で 1000万 の 一戸建て 購入し 家賃8万 で賃貸中。



世界的な不況になった。



土地・建物の価値が 75%下落し 250万 になった。



家賃も 75%下落し 2万 になった??



原発問題や津波は論外ですが、

普通に住める地域であれば、こういったことにはなりません。



「家賃」が決まる大きな要因は、

その地域の需給のバランス」 なんです。


もし、賃貸住宅が 10戸 のエリアに 100人 の希望者 がいれば

大家も強気で、家賃を高く設定するでしょうし、

逆に、賃貸住宅が 100戸 のエリアに 10人 の希望者 なら

大家同士で、値下げなどのサービス合戦になります。




「株」「投資信託」「外貨」「金」なども「需給のバランス」があると思いますが、

「世界市場での需給のバランス」なんですね。



「その地域の需給のバランス」と小規模なので、自ら工夫できる余地がたくさんあります。



経済状況が悪くても、お金に余裕のある方は存在しますから、

少々家賃が高かろうが、そういった方から順番に優良物件に住んでいくことになります。



まとめ
・不動産の価格(値動き)と家賃収入は連動しない。
・家賃は「その地域の需給のバランス」で決まる。
・市場が小さいので、世界経済に左右されにくく、自らコントロールしやすい。




おしまい

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誰にきこうか?

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☆物件1号 H18年 5月 新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 現在リフォーム検討中

 
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こんばんは。岡山大家です。

不動産投資を検討する際に相談する相手って

どんな人がいいと思います?


身近に詳しい人がいない場合の候補としては、


新築の場合なら

アパート、マンションを建ててくれる会社の人とか...



中古の場合なら

不動産を販売している会社の営業マンでしょうか...



......


ところで、

賃貸物件の運営をする上で、一番大切なことはなんだと思います?



まぁ細かいことを言うといろいろあるでしょうが、

一番の肝は

入居者の確保だと思っています。


当然、入居者がいなければ家賃が入ってこないですもんね。



ですから、

まずは、入居者に関する情報 に詳しい人に聞くのがよろしいかと思いますよ。



おしまい

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昨日の続きを少々...

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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々書きます。

昨日のブログに、

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家賃2万円台なら充分貸せそうなんですけど、

修繕費とか

入居者の質とか

入居後の故障など

リスクが満載
なので 減価償却用物件 として活用する予定です。

-------------------------------------------------------------------------------------------
と書きました。


簡単に補足しておきましょう。


「修繕費」のリスク

貸せる状態にするために、畳や壁紙の交換などで

20〜30万程度はかかりそうなので、

家賃1年分ぐらいが吹き飛びそうということです。


「入居者の質」のリスク

一般的に、古くて安い物件に入居される方は低所得の方が多く、

(あくまでも一般的にですよ困った

家賃延滞生活モラルのトラブルが怖いということです。


「入居後の故障」などのリスク

一般的に、古い物件は、ポロポロ故障個所が出てきやすく

雨漏りや水漏れなどの危険性も高まってくるということで、

予期せぬ高額修理費用が怖いということです。


ということで、リスク満載と書きました。


わたくしの周囲の方々に、

「せっかくなら貸さないともったいないが〜」

的なことをよく言われますが


毎月2〜3万程度家賃をもらって、

修理に20〜30万使ってたら何やってるかわからないですからね〜
落ち込み


極力、リスクは避けたいものです。


おしまい


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土地を買うかもしれませぬ。

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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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こんばんは。岡山大家です。

実は、昨年12月頃から、岡山市内のとある学区内で

土地を探しておったのです。


子供の進学の関係で、今の家からでは

バスと電車の乗り継ぎで小一時間程度かかるのです困った

最短距離を自家用車で行けば15分程度なんですが...

さすがに、小学校1年生の女の子にはきついかなと...


まぁ、その小学校に合格するかどうかもわからなかったので、

漠然と探していたのですが、

運よく、抽選に当たってしまったので、

本格的に探すことになりまして。


で、合格した時のために目星はつけておいたので、

1月10日 合格発表 

1月15日 に 不動産会社へ赴き、1週間押さえ

明日 1月19日 に 建築会社と打合せ

1月20日 に買付

という忙しい流れになりそうです。


あなたなら、この土地をどう料理しますか?


※図面右下が購入予定です。
※図面下側には約3mの道路があります。
※図面はセットバック済の寸法です。
※縦 約15m、横 約16mです。



おしまい


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どちらを選ぶタイプですか?

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 まだリフォームはしておりませんが...

  
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こんばんは。岡山大家です。


いきなりですが、あなたはどちらを選びますか?


ひとつ目は 物件A とします。

平成10年築(築14年)の木造2階建てアパートです。

1K(24u) の 8世帯 で 駐車場は各戸1台あります。

敷地面積は247u(約75坪)あり、

価格は3000万円です。


満室時家賃 は 月額276,000円

年3,312,000円です。

満室時表面利回りは 11.04%





もうひとつは 物件B とします。

物件A と同じ土地で 土地価格 1,230万円

ここに 新築一戸建て を 2棟 建てようと思います。

建物は 木造2階建て 80u

建築費は 2棟 で 1,800万円

外溝工事 が 170万円

合わせて 3,200万円



満室時家賃 は 月額240,000円

年2,880,000円です。

満室時表面利回りは 9%




細かいことは置いといて、

あなたはどちらを選ぶタイプですか??


つづく



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どちらを選びましたか?

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 まだリフォームはしておりませんが...

  
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こんばんは。岡山大家です。


昨日、あなたはどちらを選びますか? ということでお尋ねしました。


物件A

平成10年築(築14年)の木造2階建てアパート

1K(24u) の 8世帯 で 駐車場は各戸1台

敷地面積は247u(約75坪)

価格は3000万円


満室時家賃 は 月額276,000円

年3,312,000円

満室時表面利回りは 11.04%




物件B

土地は物件Aと同じ 土地価格 1,230万円

新築一戸建て を 2棟 建築

木造2階建て 80u

建築費は 2棟 で 1,800万円

外溝工事 が 170万円

合わせて 3,200万円



満室時家賃 は 月額240,000円

年2,880,000円

満室時表面利回りは 9%



---------------------------------------------------

物件A 3000万円 利回り 11.04%

物件B 3200万円 利回り 9%

---------------------------------------------------


物件Aのほうが、投資額が低く利回りもよく

満室時家賃収入で、年間45万ほど多いですね。



地域性や方針の違いでそれぞれでしょうが、

わたくしは 物件B にします。


主な理由は

・新築は税金が安い(不動産取得税、登録免許税、固定資産税)
・初回募集は、プレミア家賃が取れる
・ファミリーは入居期間が比較的長めで安定的
・人気の学校区であれば入居が途切れない
・建物が新しいので故障などのリスクがほぼ無い
・事業撤退の際に売却がしやすい


などでしょうか。


アパートと違い、入居率が 0% か50% か 100% になってはしまいますが、

「場所」と「間取り」さえ間違えなければ、そんなものはどうにでもなります。


その他、

・自分で場所を探せる
・自分でプランニングができる
・ローンが長く組める


といったことも言えると思います。


税金も100万程度は安く収まるでしょうし、

ローンが長く組めると、キャッシュフローにも大きく影響します。


プランニングの自由度 や 出口戦略の描きやすさ なども考えると

土地が安く手に入る「地方」での投資は、

人気学校区での ローコスト新築戸建て賃貸 はオススメかと思いますが

いかがでしょうか?


表面利回り以外にもたくさん見るところがありますよね。


おしまい



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なぜ1R、1Kが余るのか?

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 契約書作成中!


 
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こんばんは。岡山大家です。

なぜ1R、1Kが余るのか?


わたくしなりに考察してみました。


特に市場に多く余っている物件って、

昭和60年頃から平成2.3年頃に建った

トイレとお風呂が一緒になったものが中心
です。


時代はバブル前後

不動産市場の過熱、土地の高騰。

限られた小さな土地に、

できる限り部屋数を取り、上へ伸ばすこと


利回りを合わせようとしたのだと思います。


6帖、トイレお風呂が一緒。17u〜20u程度。

家賃45000円。

これが40uになったとしても 家賃90000円は取れませんわね。


建築屋のマジックに嵌められた?可哀そうな大家さんもたくさんいますね。

将来性など全く考えることなく、

表面利回りを求めた人達が大勢いた
ということではないでしょうか。


無知 な家主が 目先の利益 を追ったために起こった出来事だと思います。


嵌められないようにしっかり勉強しなければ汗


おしまい


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たたみであれこれ

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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、あつさんからご質問をいただきました。


「6畳の部屋といっても畳によって広さがかなり変わってきますが岡山ではどの畳が主流なんでしょうか?」



たたみっていうのはいろいろサイズがあってややこしいですよね汗

・京間  横95.5cm×縦191cm
・中京間 横91cm×縦182cm
・江戸間 横88cm×縦176cm
・団地間 横85cm×縦170cm


っていうのが主なところですけど、

詳しくは

こちら や こちら を参考にしてください。



岡山のたたみはどれが多いかということでは、

昔の家はともかく、最近(築20年ぐらいかな)の木造の建物は 

いわゆる 中京間(91cm×182cm) が多いんじゃないかなと思いますよ。

元々91cmを基準に図面を引いてますからね。


このたたみ大きいな〜っていうのは、

かなり古い家でしか見かけないですね。



マンションとかだと、それに合ったたたみを作ったりもしますから、

サイズはバラバラな感じですね〜


今頃は洋室も多いですから、われわれは縦横の寸法を実測したりします。


一応、1帖の基準が ほぼ中京間サイズ(91cm×182cm=1.65u) の

1.62uで以上必要と決まってますから、


例えば、3m×4mの部屋なら

12u÷1.62=7.4帖

ですねって話をしますし、

ネットや資料用の間取りの作図もそれを基準にします。



概ね 中京間 だと考えてもいいかと思いますが、

同じ部屋に、違うサイズのたたみを入れているケースもありますよ困った


正確に把握したい場合は、実測しかないでしょうねまる



おしまい



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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


最近、畳のサイズが話題になったので、

今日は少々話を広げてみます。


一般的に中京間が多いだろう的なことを書きました。

こんな感じですね。






でこれが 2帖になると



...


これが 1坪 ですね。


なので、店舗物件などで 坪表記 をされている場合は

畳2枚分をイメージします。





ところで、これは何の大きさに近いと思いますかはてな




...


...


...



これは、軽四スペースに近いんです。

軽四って、幅1.48m 全長3.4m までなので、

約4帖=2坪 あれば駐車は可能と。


すっぽりはまるけど、両サイドが壁なら降りられません落ち込み

片方が道路や空き地ならいいですけど、

乗り降りする隙間を考えると、2.2mぐらいはいりますかね。





ではこれははてな

畳9枚分。結構でかいですね汗




...


...


...




こちらは、クラウンやベンツクラスの大きさです。

クラウンで 全長5m近く あります。

ベンツの大きいのだったら全長5.3mぐらいです。

幅は1.8mぐらいなのでこれぐらいあれば、

両サイドが壁でも、片方からなら乗り降りも可能です。

約4.5坪ですね。

結構場所を取りますよ困った



一般的なスーパーの駐車場なんかだと

幅2.5〜2.7m

全長5m

ぐらいです。



一軒に駐車場を2台取ると

約8坪程度が消えます。




1階40u、2階40uの一戸建てを建てようとしたら

建物スペースが 12.1坪

駐車スペースが 8坪

は削られるので、

最低でも20坪後半は必要だなと想像できますね。



駐車場の取り方も大切でね、

例えば15m×5mの土地で

2.5m幅なら 6台 取れますけど

前面道路が狭いと、取り回しが難しくなるので

幅を広めに取ってあげないとダメですしね。


2.7mとか3m幅にすると 5台 しか取れませんからね〜悲しい



つづく



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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きでもう少しサイズについて引っ張ります。


これってなんのサイズだと思いますはてな




...


...


...



これは、標準的な冷蔵庫と洗濯機のサイズなんです。


冷蔵庫は3ドアぐらいのものまでなら、

ほとんどが60cmで収まりますし、

実際、冷蔵庫スペースの空間は60cmで取ってあることが多いです。

20年ぐらい前のキッチンがせまい1Kは50cmのところもあります汗

ファミリー用の観音開きなんかはもう少し大きくて70cmぐらいありますね。




洗濯機も6kgぐらいまでなら60cm×60cmで収まります。

脱衣所の余裕のある物件なら気にしなくてもいいですけど、

最近の物件は脱衣所にシャンプードレッサーを置いて

その横に洗濯機置場を持ってくることが多いです。

その場合はだいたい60cmで取ってあります。


一般的な容量の洗濯機なら、ほとんどがこのサイズでOKですが

最近やっかいなのは、ドラム式洗濯機です。

これは65cmとか70cmあって設置できません困った


普通の単身者ならそんなの持っていないんですけど、

最近は離婚で部屋探しの方がかなり多いです困った


新婚生活で、大型冷蔵庫やドラム式洗濯機を買ったはいいが、

離婚したから家賃を下げて単身用物件に持ち込もうとすると


入らないびっくりびっくり


みたいな...悲しい



まぁそれでも、たまたま洗濯パンに余裕がある物件でよかったよかった笑顔

と思いきや...


今度は、脱衣所の入口が通らないびっくりはてな

なんてこともあります困った




ちなみに、排水ホースを横に出すタイプの洗濯パンなら60cm×90cmあります。

最近は、60cmに収まる小型のドラム式が開発されていますねバニー


ヤマダ電機とかのチラシに家電のサイズも一緒に書いてあるので、

参考になると思いますよバニー





もうひとつ知っておいたほうがいいサイズはこちら




...


...


...



これは、グリル付きの2口ガスコンロのサイズです。

幅が55〜57cmぐらいです。


キッチンのガスコンロ置き場は60cmです。

昔の小さいサイズのキッチンでしたら、

1口ガスコンロしか置けないケースが多いですダメ


グリルのない2口ガスコンロが50cmぐらいなので、

たまに置けるケースもあります。


女性の単身で、自炊をする方には 2口ガスコンロ は必須アイテムですまる

キッチンは広いほうがニーズが広がります。





お客さんを賃貸物件にご案内中、

「この幅って冷蔵庫入るかな〜。なんか狭く感じる。」みたいなことがあります。

車に戻ればメージャーもあるんですが、

私は裏技はてなを使います。

ある物を使って測ってあげるんです。



何を使うと思いますはてな


...


...


...



正解は A4 の用紙です。

案内中には必ず A4 の物件資料を持って回ります。

A4のサイズは



なので、


横に2枚並べれば 約60cm

横と縦で並べれば 約50cm

です。



一般的な冷蔵庫など60cmであることを教えてあげて

この方法でざっくり測ってあげて

店に帰ってヤマダ電機とかのサイトで、類似家電のサイズを確認してあげれば

この人詳しい〜キラキラみたいな(笑)

一丁あがりです
笑顔




不動産屋には家電の知識も必要なんです(笑)

古い建物を買う場合は気を付けてくださいよ笑顔




おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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