物件2号の収支

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


物件2号も昨年、退去がありませんでしたーバニー


ほんと楽チンですまる


収入


家賃90,000円 × 12ヶ月


計1,080,000円


---------------------


支出


平屋なんで


管理費、修繕積立金なんかはありませーんバニー


固定資産・都市計画税 

土地 25,391円  建物 36,391円 = 61,782円



計61,782円


-----------------------------


収入1,080,000円 − 支出61,782円 =

差し引き 1,018,218円


-----------------


ローンの支払いは

40,506円 × 12 = 486,072円


486,072円



---------------------


1,018,218円 − 486,072円 =


キャッシュフローは 532,146円


となりました笑顔


...



物件1号に比べて


家賃は安いですけど


管理費 や 修繕積立金 がないから


物件1号と同じぐらい残りますねまる


1号 548,719円

2号 532,146円



2号は土地が残りますから区分マンションよりは安心感がありますね。


やはり1号はおいしいところだけを抜いて


どこかで売却しようと思いますまる



おしまい




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物件2号見学会に行ってきました。

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔


12月8日(日) 19時 から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる

 I島さん(初参加)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 わたくし



12月10日(火) 時間場所は検討中
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 わたくし
 


こんばんは。岡山大家です。


12月8日(日)の忘年会の時間と場所が決まっていますのでご確認ください。


読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる


10日(火)はまだ選定中です汗


...


さて、今日は、わたくしの物件2号の見学会でした家

10時半 あつさん、O崎さん、TAKEさん
13時 かこさん、みーこさん、Tさんご夫婦(初登場)、T戸さん、とーやさん
14時 mtanaさん、しょーですさん、大黒天人さん

12名の方にお越しいただきましたー笑顔



物件2号は自分で間取りを考えた物件なんですけど、


ちょっと変わった物件なんで参考になったかどうか汗




どうしても盛り込みたかったのが


・玄関横の土間収納

・和室

・ウォークインクローゼット

・洋室8帖



だったんですけど、限られたスペースに配置するのが大変でしたねー汗



・玄関横の土間収納

 ベビーカー、ゴルフバッグ、スノーボード、子供のおもちゃなどを

 収納できる空間を作りたかった。



・和室

 普通の賃貸物件に無い、モダンな空間を作りたかった。

 居酒屋の座敷のイメージで。



・ウォークインクローゼット

 大容量収納は受けが良い。


・洋室8帖

 若い方で、ダブルやキングサイズのベッドを買う方も少なくない。
 
 大型TVや女性のドレッサーなどを置くと6帖では狭いので
 
 ゆったりした寝室を作りたかった。



という感じで作りました家



若いカップルとか、小さいお子さんが1人ぐらいの方が入居するイメージ


・玄関アプローチにスロープ

・ダウンライトを多く配置

・防犯面に配慮して、シャッターを設置

・子供が外で遊ぶ裏庭のスペース

・自転車置き場

・来客用に駐車場3台(小さい車なら4台)

 (友人や両親が遊びにきたときなど)


なども作りましたまる



見学会にお越しになれなかった方も、


随時対応しますのでお気軽にどうぞ笑顔


...


その後、15時からしょーですさんと、某不動産会社の方と面会自転車


19時からは、初登場の7008(ナオ大家)さんとお会いしバニー


4時間のロングラン対談(笑)


不動産の話しをしていたら楽しいから


時間が経つのが早いですねー汗



みなさんお疲れ様でしたー笑顔




おしまい



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経営効率

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ 1>

北長瀬駅の近くの新築マンションの見学会&ランチです。

苦戦する新築マンションが多い中、ここはほぼ満室...
成功の要因はなんでしょう?

COTHAX(コザックス)北長瀬

こちらの専用フォームからお願いします。
専用フォーム 北長瀬新築マンション見学会&ランチ

3月18日(金)12時〜
 1 じいじさん
 2 こももさん(女性)
 3 HR田さん
 4 sachiさん(女性)
 5 Y山さん
 6 わたくし

3月21日(月・祝)12時〜
 1 O幡さん
 2 Mさん
 3 Y山さん
 4 わたくし


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<イベント一覧>
 3月 16日(水)12時〜  わたくしの物件2号見学会&ランチ
 3月 18日(金)12時〜  北長瀬新築マンション見学会&ランチ 1日目
 3月 21日(月・祝)12時〜 北長瀬新築マンション見学会&ランチ 2日目
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


最近、うちの近所に大きな家が建とうとしています。


今日はこんな大きなクレーンが入っていました(゚д゚)

1.JPG


たぶんこのクラスかと。

4.jpg


大きな重機が入らないと


小分けしたり人力の部分が増えてくるんで


建築費が上がっちゃうんですよね(ーー;)



うちの近所は道の狭いところが多いんですけど


一番狭いところでも2.3mぐらいはありますからね(^_^;)


どの場所で建てても、地盤関係以外の建築費は大きく変わらないので


土地値を安くする方向にもって行きがちですが


土地値の安いところって、大概道が狭い(;´д`)


道が狭いとか地盤の悪さとかを見落として


見た目の安さに釣られて買っちゃうと


建築費でしっぺ返しを喰らうということに(T_T;)


下水の有無や水道の引き込みのこともあるしねー(;´д`)


安価に建てられて、しかも土地値も安い


こういう土地を探すのが一番難しい(;´Д`A


...


さて、今日はわたくしの物件2号の見学会でした。

こももさん(女性)
HR田さん
倉敷大家さん
OCさん
OCさん奥さん(女性)
taimanさん
norikoさん(初登場、女性、見学のみ)
JBさん
GOGOさん
わたくし

児島大家さんはランチからの参加なので


ひとまず10名で出発ー

2.JPG

3.JPG


ここは、平成21年11月に新築しました。


2LDK 57u の 平屋で、建築中に申込。


9万円で4年住んでくださいました。

関連記事
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。



その際は、壁紙を1面だけ交換と美装。


きれいに使ってくださるとほんとありがたいですね〜(*'▽'*)♪


その後、5000円の家賃交渉があって


8.5万円で2年住んで今回の退去でしたが


今回も綺麗なもんで


美装だけでOKということで(*´∀`*)


賃貸経営って、入退去に掛かる費用が厄介なんですよね(><)


見た目の利回りばっかり見ている人はここに気づかない(^_^;)



入退去ってほんとお金かかりますもん(ーー;)


リフォーム代や広告料ね...


ここは、新築時は広告料なし、2回目は1ヶ月、今回も1ヶ月。


まぁ、これは仕方ないところですかねー(^_^;)


これを2ヶ月だ3ヶ月だ放出してたらきついわね...


あとは、リフォームを減らさないとね...


リフォームを減らすには


入退去の数を少なくするか


丁寧に使ってくれる人に入ってもらうか...


ボロにそのまま入ってもらってもいいけど( ̄▽ ̄;)



理想の家賃、理想の入居率から導かれる


理想の表面利回り




これは投資的な目線なんよねー


賃貸経営だから、経営効率を考えんといけんよね(^_^;)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




超簡単な退去精算

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆勉強会(融資関係)1日目
 23日(金)19時15分〜20時45分

  参加予定(定員24名)
  1ゆうじろうさん
  2ryokoさん(女性)
  3ゆうさん
  4まっきーさん
  5J子さん(女性)
  6じょーさん
  7DDMさん
  8GMさん
  9たかぱぱさん
  10Yアさん
  11じいじさん
  12かやのさん
  13たろぽんさん
  14O幡さん
  15u-kiさん
  16HTさん
  17なつさん(女性)
  18まゆさん(女性)
  19大工のT田さん
  20yasuさん
  21とっこさん(女性)
  22namiさん(女性)
  23わたくし
  ※締め切りました。

☆勉強会後の飲み会
 23日(金)21時〜23時

  参加予定(定員16名)
  1ゆうじろうさん
  2ryokoさん(女性)
  3まっきーさん
  4DDMさん
  5J子さん(女性)
  6じょーさん
  7namiさん(女性)
  8GMさん
  9たかぱぱさん
  10たろぽんさん
  11O幡さん
  12なつさん(女性)
  13大工のT田さん
  14じいじさん
  15わたくし
  ※締め切りました。

☆勉強会(融資関係)2日目
 24日(土)11時15分〜12時45分

  参加予定(定員16名)
  1しっしーさん
  2よーすけさん
  3じゅんこさん(女性)
  4A木さん
  5こーへーさん
  6てつさん
  7K本さん
  8じゅんじゅんさん(女性)
  9IW本さん
  10N岡さん
  11ロッカーキャットさん
  12K原さん
  13わたくし
  14
  15
  16
  ※増枠しました(^^;

☆勉強会後のランチバイキング
 24日(土)13時〜14時半

  参加予定(定員12名)
  1しっしーさん
  2よーすけさん
  3IW本さん
  4こーへーさん
  5てつさん
  6K本さん
  7ロッカーキャットさん
  8K原さん
  9わたくし
  10
  11
  12

<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目

23日(金)19時15分〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時15分〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学&
           N村さん万成5万円戸建アフター見学&
           わたくし2号平屋退去直後見学&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は、広瀬町・南方・津島西坂見学2日目でしたけど


夕方からは、物件2号の退去立会でしたー


自主管理なんで自分でやらないとね(^^;



ここでみなさんに伝授したことを実践です(^^;

関連記事
2018年02月24日 退去精算
2018年02月25日 退去あるある



現地につくと、50円玉発見(*^▽^*)

1.JPG



これは吉兆か?




入居者側はお父さんがひとりで登場。


数日前に荷物を空にして


みんなで掃除もしてくださったとか(^^;


いい入居者さんだー(*^▽^*)




早速室内へ


おー、きれいじゃないですか〜(^^♪

2.JPG

3.JPG

4.JPG




ちょうど2年しか住んでもらえませんでしたが


きれいに使ってくださったのはありがたい(^^♪




前回はノーリフォームの美装のみでしたが


今回は一部、クロスに傷があったぐらいで

5.JPG


それに近い感じでいけそう(^^♪




家賃8.5万円でしたから


やっぱりそこそこの属性の方がお住まいになると


きれいに返ってくる確率も高いってことで(^^;



まだ新しめの建物ってのもありますけど


入居中はただの一度も連絡がありませんでしたから


ほんと楽ちんな入居者さんでした(*^_^*)




最近は敷金預かるのも結構大変になってきたけど


ここは敷金1ヶ月、礼金2ヶ月だったから


1ヶ月分 8.5万円予算がある(^^;



クロスと美装だけなら充分足りるねー



超簡単な退去精算になりそうです(^^)v



次がサクッと決まってくれればいいんだけどね(◎_◎;)



とりあえず29日(木)に見学会しましょうか(^^;



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




年配の方向けに転用

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
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<イベントのお知らせ>

☆中区門田本町450万円アパート見学会&ランチ
  31日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)

  1なつさん(女性)
  2ひろさん
  3たろぽんさん
  4しっしーさん
  5ロバートS田さん
  6OCさん
  7わたくし

<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時15分〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時15分〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)11時半〜そうさん学南町新築完成見学&
           N村さん万成5万円戸建アフター見学&
           わたくし2号平屋退去直後見学&ランチ

31日(土)12時半〜中区門田本町450万円アパート見学会&ランチ

4月
 7日(土)     お花見(後楽園河川敷)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


アパート1号へ立ち寄ると、


ボーボー状態(;´Д`)

1.JPG



植物が伸びてくる時期になってきましたな〜(◎_◎;)


暖かくなってくるのはいいけど


花粉も酷いしこの時期はあまり好きではないです(-_-;)

春 → ×花粉
夏 → ×暑い

秋 → ○快適
冬 → ×寒い





戸建だと入居者任せで楽だけど


集合住宅の共用部となるとね...



管理会社が除草剤を撒いてくれるってことだったけど


少し時間があったんで草抜きを。


あっという間に1袋いっぱい(-_-;)

2.JPG



ほんま困ったもんじゃ(◎_◎;)


...



さて、今日は見学会3本立ての続きで。

そうさん学南町新築完成見学&
N村さん万成5万円戸建アフター見学&
わたくし2号平屋退去直後見学&ランチ



二本目は、わたくし2号平屋退去直後見学へ。

3.JPG 4.JPG




ここは3度目の見学会(^^;


新築時はまだ大家仲間がひとりもいなかったので


1度目の退去時
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


2度目の退去時
2016年03月16日 経営効率



ということで3度目(^^;



平成21年11月築なので


早いものでもう8年半





そうさんの新築に比べれば鼻くそみたいなもんですが

関連記事
2018年03月29日 まともにぶつかっても勝ち目ねー



当時から集合住宅には興味がなく


戸建志向


特に平屋志向だったんですよね〜



ここは55平米の2LDKなので


いまのところ


若いご夫婦、カップルをターゲットにしていますが


入居期間が4年、2年、2年


比較的短いのがイヤなところ(-_-;)




古くなってきたら


ターゲットを年配の方に変えようと思って


最初からスロープもつけています。

スロープ.jpg



いまのうちはベビーカー用でもいいしね(^^)





実は、南区の物件13,14,15-1,2号にも


スロープをつける計画があります。


いまは少し高低差があって階段でごまかしています(^^;

1.jpeg



完成見学会時に、


この高低差をごじゃごじゃ言うてる人がいましたけど


ここは43平米と少し狭いので、ベースとしては単身


まぁ複数でも住めないことはないですが


内外装のデザイン的にも若い人向けなので


いまのところはスロープは無くてもいいかと。




ここも古くなってきたら


年配の方向けに転用できたらと思っていて


一部駐車場を潰してスロープを作ろうかなと(^^;



高齢化が進む



階段は嫌われる



スロープキタ━━━━(゚д゚)━━━━!!!



なーんてことを想像しています(*/▽\*)




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

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☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
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☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆お花見(後楽園河川敷)
  4月7日(土)10時〜

  ※雨が降る確率が高いので中止にしました(^^;
 
☆視察(水島)&ランチ
  4月9日(月)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2しんやさん
  3わたくし


<イベント一覧>
4月
 7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
13日(金)     見学会(西古松)&ランチ1日目
14日(土)     見学会(西古松)&ランチ2日目
20日(金)     勉強会(夜)
21日(土)     勉強会(昼)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日退去した物件2号。

関連記事
2018年03月21日 超簡単な退去精算



2年住んでくださって


目立つ損傷は和室の壁の一部だけ。

5.JPG



何かをちょっと引っかけた感じ。


さすがに補修いう訳にもいかないので


ここはクロスの貼替ですね。


ということで


すえちゃんが貼りかえてくれましたー(*^▽^*)





じゃーん。

IMG_2854.JPG




傷があるのはこのあたり。

LDK4.JPG



全体を貼りかえる必要もないので


横に1本ラインを入れる形で。




全体を貼りかえるより


費用は下がるし


アクセント
にもなって上々です(^^)v





よくあるのが天井の照明の跡

1.jpg



こういうのも


このあたりだけ正方形に貼りかえたらいいね。


濃い色のクロスと使うと少々の汚れなら目立たないから


次回以降も当分いけるでしょう。




或いは、同じ大きさの照明器具をまた付けとくとかね。


照明器具は好みもあるから


クロスを替えておく方がいいかもね。




以前もこんな壁で

1.jpeg


余ったCFでこんな風にしてもらったことがありましたね。

4.jpeg




リフォームが避けられないのなら


少しでも工夫しないとね(^^;





ちょっとの面積でも動いてくれる


すえちゃんに感謝です(^^;



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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