異業種で考えれば気づくことも...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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※見学会のお知らせ※

9月24日(水) 11時、28(日) 14時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン 原尾島店

※場所と時間が一部変更になっています!

ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっているそうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面(南面)入口にきてください。

28日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
11時 → 14時 に変更しています。



関連記事
2014年09月13日 売り物件候補?


24日(水)
 参加予定
  ハルタナさん
  H田さん
  麒麟さん
  まっきさん(初登場)
  mtanaさん
  かこさん
  わたくし

28日(日)
 参加予定
  kotaさん
  わたくし

都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、
 お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のS山さんと、土地の契約に行ってきましたー車(セダン)

DSC_2169.JPG


このS山さん、ひとつ区分マンションを賃貸中で、


ご本人はアパートに住みながら


投資用物件もいろいろお探しなんですがなかなか出てこず...


アパートの家賃を払うのももったいない...


建築価格の高騰、消費税の問題などを考えると...


などなど...


将来貸すことを念頭にひとまずマイホームを建てることにして


その土地の契約に行ってきたという訳でした。


土地自体は、元々安めだったんですけど


50万円ほどの値下げも通ってまぁまぁな感じですわーい(嬉しい顔)


あまりお金をかけないけれど、


最初から貸すターゲットを絞って、


きちんと貸せるものにしておく予定
です手(チョキ)


...


さて、夕方から家族で、北区青江のイオン岡山店(旧ジャスコ)に行ってきました。


20年ぐらい前は比較的よく行ったもんですが


9月30日で閉店ということで久々に足を運んでみました。


...


何年ぶりでしょう。10年ぐらいはきてないかなー


建物の前は時々通るんですけどねー


建物の雰囲気は昔と変わっていないですねー


屋上駐車場から繋がる長いスロープが懐かしい。


1976年にできたそうで。


当時は、大きな商業施設もありませんでしたから


子供の頃から何度も行ってましたけどね。


閉店セールということで人出も多く、商品も随分減っていました。


少々殺伐とした雰囲気です。

DSC_2170.JPG


この地で38年


最盛期の売上の半分以下になったそうですよバッド(下向き矢印)


まぁイオングループは体力があるからどうにでもなるんでしょうが...



つづく



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 新築で表面利回り 9%超

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

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28(日) 14時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン 原尾島店

※場所と時間が一部変更になっています!

ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっているそうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面(南面)入口にきてください。

28日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
11時 → 14時 に変更しています。



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2014年09月13日 売り物件候補?

28日(日)
 参加予定
  kotaさん
  わたくし

都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、しょーですさんが買う予定の物件の見学会でしたーグッド(上向き矢印)

 ハルタナさん
 H田さん
 麒麟さん
 まっきさん(初登場)
 mtanaさん
 かこさん
 O倉さん
 わたくし


の8名でいってきました。

DSC_2172.JPG


19uほどの1Kに8人あせあせ(飛び散る汗)入りすぎでしょ(笑)


...


午後からは、先日大家さんになったばかりのO幡さんと

2014年09月17日 分けにくいんだよねー


ガス会社、管理会社を現地に呼んで打ち合わせ。

DSC_2173.JPG


リフォームやら、大家さん変更の通知やら


いよいよ始動ですグッド(上向き矢印)


...


さて、昨日の続きで。

2014年09月23日 異業種で考えれば気づくことも...


青江のイオン岡山店 は売上が最盛期の半分以下で閉店...


岡山駅前にあった ビブレ や オーパ も閉店...


これらの商業施設は、20年前はそりゃすごかったんですよねーたらーっ(汗)


それが最近じゃ寂しくなっちゃってましたから...


岡山駅前にイオンモールが12月にオープンするんで


少し南のイトーヨーカドーや天満屋なんかの表町界隈も


結構な影響を受けるんじゃないでしょうか...バッド(下向き矢印)


...


こういうのって、賃貸業界でも似たようなことが起こりますよね。


かつては、最新設備を誇り、常時満室稼動のマンション


今では空室で困っているなんて。


周辺環境の変化(ライバルの増加)や老朽化などで


売上(入居率や家賃下落)が低迷...



そりゃそうですよ。


市場はどんどん変化するんですから


いつまでも勝ち続けるなんてそうそうあるもんじゃないです。


いつかは古くもなるし、ライバルも出てくるもんですバッド(下向き矢印)


ちょっと考えればわかりそうなもんですけど


自分の物件だけは勝ち続けられると思っている。


建築屋が持ってくる、25年とか30年とか先までの計画を鵜呑みにして...


そこの農家のあなたのことですよ。


賃貸経営に関して何のスキルもコネクションもない


ど素人の あ・な・た




ネギを背負ったカモがきた! おいしそーグッド(上向き矢印)


そんな感じで狙われているんですよもうやだ〜(悲しい顔)


...


そういうステージで勝てるのは、


イオングループのように体力(資本力)があるところになるでしょうよ。


ましてや、賃貸物件なんて年々改良が進む分野なんですから


後発組ほど有利でしょう?


先発組を上回るものをどんどん投入してくるに決まってるでしょう?


10年前のエアコンが、最新のエアコンに勝てますか?


10年前の車が、最新の車に勝てますか?



それも、今は自分は後発組でも、次から次へと後発組が出てくるんですよ?


競争の激しい舞台ではそうなるでしょうよ。


そんなことに気づかんもんかねーたらーっ(汗)


欲に目がくらんだら仕方ないかもしれないですが...


...


でもね、古いものが新しいものに勝てる例外もありますね。


ビンテージ物や中古市場ですね。


古ーいジーパンとかクラシックカーとかね。


じゃあ古ければ勝てるかって?


これらは古さで勝ってるんじゃなくて、希少性で勝ってるんですよね。


今じゃなかなか手に入らないものや


マニアに根強い人気を誇っているものだったりですね。


大量生産されたものは、その中にはなかなか入ってこれないですよね。


昔のお菓子に入っていたプロ野球カードとかで


長い年月を経たものとか


穴の空いていない50円玉みたいなエラーコインのような


超例外、超レアなものぐらいのもんじゃないですかね。


住宅だったら、長い年月を経た古民家とかかな。


まさかエラーコインならぬ、エラー住宅は無理よね(笑)



つづく



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3 異業種で考えれば気づくことも...

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

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こんばんは。岡山大家です。


今日はしょーですさん2号物件の契約でしたーグッド(上向き矢印)

DSC_2177.JPG


引渡しは来年になりますが、ひとまずおめでとうございますわーい(嬉しい顔)


しょーですさんとは、2年ちょっと前にブログから連絡をいただいて以来ですね。


赤磐の奥の方の急坂の上の安い戸建を一緒に見に行ったのが懐かしい(笑)


低属性(失礼あせあせ(飛び散る汗))でどこの不動産屋からも相手にされなかったのに


今や2棟8室の大家さんです(゚o゚;;


相手にしなかった不動産屋さんが聞いたらきっと驚きますよ(笑)


...


さて、今日も昨日の続きを少々。

2014年09月24日 2 異業種で考えれば気づくことも...


例えば、100円均一


多品目を揃えて、薄利多売の売り方ですね。


一方、高級ブランド店


それほど多くは売れないけれど、


ひとつひとつの値段を高めにしている
のでしっかり儲かっていることでしょう。


...


不動産賃貸で考えると


家賃の安い 1Kアパート とかが 100円均一タイプかな


人気学区の戸建賃貸 や 駅近区分ファミリーマンション が 人気ブランドタイプ




1K 2万円 が 10室 で 20万円


3LDK 10万円 が 2室 で 20万円



不動産って、保有戸数が大事なんだっけ?



家賃2万円の50戸なんていらんけどね。


そんなん面倒くさいわーバッド(下向き矢印)


10万円が10戸のほうがいいわーグッド(上向き矢印)


...


えっ?


50戸なら1戸空いても 入居率98% だけど


10戸なら1戸空いたら 入居率90% じゃんバッド(下向き矢印)


そりゃそうだー(笑) 正解!


...


でも、50戸のほうは1戸決めても2%しか上がらんよ?


10戸のほうは1戸決めるだけで10%UPグッド(上向き矢印)


お互い入居率90%からヨーイドン!ダッシュ(走り出すさま)


って、5戸も決めるの面倒くさーふらふら


...


ぶっちゃけね、入居率なんてあんまカンケーないのです。


長く住んでくれそうな物件 や


退去してもすぐに入ってもらえそうな物件を買えばいいし


空いたってすぐ入ってもらったらいいんだから。


...


入居期間が比較的短くなりがちな物件 だったり


空いたらなかなか入ってもらえそうもない物件 だから


入居率で分散させないといけなくなるんだよー


...


決まる物件(立地や設定、ライバル関係など)

決まるテクニック(まぁいろいろ(笑))

決まるコネクション(これもまぁいろいろ(笑))



を持っていれば、入居率は意識しないで済むでしょう。


逆に、入居率100%にすぐ回復しない場合は何かが欠けているのでは?



つづく



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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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28日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
11時 → 14時 に変更しています。



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2014年09月13日 売り物件候補?

28日(日)
 参加予定
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都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
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 何でも構わないのでお持ちいただければ、
 お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
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こんばんは。岡山大家です。


今晩は、読者のOCさんに焼肉をご馳走になりましたーグッド(上向き矢印)

DSC_2178.JPG


いつもありがとうございますわーい(嬉しい顔)


さて、今日も昨日の続きを少々。

2014年09月23日 異業種で考えれば気づくことも...
2014年09月24日 2 異業種で考えれば気づくことも...
2014年09月25日 3 異業種で考えれば気づくことも...


いろんな職種がありますけど、


営業職を経験したことがある人って結構多いんじゃないかと思います。


どんな物を売っていました?


自動車?

貴金属や宝飾品?

家電製品?

食品?

何かの材料?

機械類?


などなど、製品化された物やその材料など、世の中には売り物ってたくさんありますね。


それを誰に売りに行きました?


道行く人?

どこかの個人商店とか企業?



そこはいつもお世話になっているところでした?


それとも初めて行くところでした?


いつもお世話になっているところは


先輩方が開拓したところだったりして


関係が出来上がっているので話しも早かったでしょう。


初めて行くところって結構きついことが多いですよね?


そりゃ今まで会ったことも話したこともないところに


いきなり自社の商品を持って行ったって


門前払いされても仕方ないですよね...ふらふら


営業でそんな経験をしたことや


逆に訪問してきた営業マンを適当に追い返したことも


一度や二度はあるんじゃないです?


門前払いされる理由ってなんでしょうね?


すでに似たような商品を扱っていたり利用していて必要ない とか


初対面の営業マンの話をゆっくり聞くほどヒマじゃない とか


そんな感じでしょうか。


...


営業って、大家業にも共通すると思いません?


自社の商品(貸室)を不動産会社へ売り込みに行くんですから


大家も立派な営業職と言えますよね。


実際、管理を任せていない大家さんは不動産屋回りをするでしょう。


これって、営業活動ですよね。


そんな中、門前払いや、門前払いに近い扱いを受けたことってありません?


或いは、話しも聞いてくれて、資料も受け取ってくれたけど


その後は全く音沙汰なしとか...




折角、資料とかを作ってわざわざ持っていったのに...


不動産屋にとって、紹介できる物件が増えるんだからメリットだろ?


なんで、そんな扱いを受けるんだ?



つづく



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5 異業種で考えれば気づくことも...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


何度か取り上げて、先日見学会をさせてもらったT戸さん物件。


関連記事
2014年05月27日 大きなヒビが...
2014年07月28日 ももももしや!?
2014年07月29日 Mr.SLIM
2014年09月22日 諦めなかったらいいんです。


このように仕上がっておりますグッド(上向き矢印)

T戸さん.jpg


床はご自身で貼られたそうであせあせ(飛び散る汗)


お疲れ様でしたーわーい(嬉しい顔)


...


今日は、しょーですさんが契約した物件の見学会でした。


関連記事
2014年09月13日 売り物件候補?
2014年09月16日 見学会のお知らせ 2
2014年09月24日 2 異業種で考えれば気づくことも...
2014年09月25日 3 異業種で考えれば気づくことも...

  kotaさん
  Y原さん
  A山さん
  NMOTOさん
  O幡さん
  F原Kさん(初登場)
  わたくし

DSC_2192.JPG


...


その後、北区花尻の物件の退去立会へ

DSC_2193.JPG


畳はある程度仕方ないけど、他の部分はきれいなもんですグッド(上向き矢印)


...


さて、前回の続きを少々。

2014年09月26日 4 異業種で考えれば気づくことも...



不動産会社へお願いに行くことって、


要は、新規開拓 や 販路拡大 ってことですよね。


こういう営業って一番難しいんじゃないかなー


飛び込みで行っても追い返されることって多いでしょうねたらーっ(汗)



クソ忙しいのにどこの誰だかよくわからん人が


アポなしで突然やって来て


よくわからん商品(物件)を売ってくれって言ってきてるんですから。



...


似たような商品(物件)をすでにいくつも扱っていたりもしますバッド(下向き矢印)


売るためには自分とこでそれなりの準備も必要ですたらーっ(汗)


新商品を初めて扱う、要は初の取引をしようとするんですから


いろいろ手続き的なものも発生しますよ。


不動産の場合


謄本を取ってみたり

現地を確認したり

写真を撮ったり

データベースに登録したり

自社で使っているソフトで間取りを作ったり

自社の様式の資料を作ったり



などなど。


初訪、初対面でそこまで動かすのって簡単じゃなさそうですふらふら


その人のことは良くわかっていないし...


本当にその人のものかもわからないし...


その人が持ってきた資料をそのまま鵜呑みにできないし...


超えないといけないハードルがいくつもあるんですよね。


そもそも、そのハードルを越えようと思わせられる物件になっているのかも重要ですがあせあせ(飛び散る汗)


...


不動産屋に相手にしてもらえないって嘆いている方は


ちょっと足りないんじゃないかと思います。


本来、飛び込みで何度か訪問したぐらいで


即導入してもらえる商品なんてそうそうない
と思いますよ。



つづく



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6 異業種で考えれば気づくことも...

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日の続きを少々。

2014年09月26日 5 異業種で考えれば気づくことも...


販路の新規開拓 や 拡大 って一番難しいところだと思います。


巷の不動産投資本にもいろいろ書いてはいますけど


あんまり役に立つことは書いていないですしね。


...


訪問される側の立場から思うことは


・忙しい時にきてほしくない

 目の前でお客さんの応対をしているのが見てわかりません?

 電話もじゃんじゃん鳴ってるでしょ?



・しょーもない物件はどうでもいい

 どこにでもある普通の物件、普通の条件だと魅力を感じません。

 何か特徴を持たせないとね。



・細かすぎることをウダウダ言わない

 ボロ物件なのに、法人契約限定とか無理ですから。

 そんなに色々心配なら大家さん止めといたほうがいいよ。



・アドバイスは否定しないほうがよい

 聞きかじった知識でやたら知った風なことをいう人。

 素人大家さんに何がわかるというのか...

 もう、あなたには何も言いません。



・その力作のマイソク(物件資料)はいらない

 どうせその店のフォーマットに作り変えるので。

 自己満足に終わる可能性が高いです。



・何度か来たほうがよい

 大家さんなんて何人もいるんだから、一度来たぐらいで覚えられません。

 一度きりしか来ない人がほとんどです。

 しつこくない程度で、顔見知りになるまで通ったほうがよいです。



・話のわかる人と話したほうがよい。

 事務員さんに力説してもあまり効果的ではないです。



・物件とかあなたの自慢話しはいらない。

 こっちも忙しいのです...



などなど。


みなさんの業界でも似たようなことってあるでしょ?


自分が訪問された際に嫌だと思うことをしなかったら良いと思いますよ。



おしまい



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物件を選ぶ際の最大のポイント

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<忘年会のお知らせ>


12月28日(月)18時〜

岡山市北区磨屋町5−15
あぁ それなのに おかやまっ子
8品 120分飲み放題 3500円

 28日 18時〜(13名で予約中)
  1 隠密さん
  2 namiさん(女性)  
  3 ロバート島田さん
  4 Sさん
  5 Y田さん
  6 ジムさん
  7 HR田さん
  8 S農さん
  9 T本さん
  10 S藤さん(初登場)
  11 S藤さん奥さん(初登場・女性)
  12 68さん
  13 わたくし


締め切りました。

-----


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目
 12月27日(日)11時半〜 忘年会 昼の部
 12月27日(日)18時〜  忘年会 夜の部1日目

 12月28日(月)18時〜  忘年会 夜の部2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


.....


欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


必殺さんがまた旅行を企画中ですグッド(上向き矢印)

平成28年1月16日(土)
加賀温泉カニ食べツアー

参加フォームはこちらから

わたくしもエントリーしておきました(^-^)
岡山合流または出発の方は一緒にいかがですか?


---


こんばんは。岡山大家です。


クリスマスも終わって、あとは忘年会を残すのみって感じですが


今日は、忘年会 昼の部 と 夜の部1日目 でした。


昼の部は奉還町の Ryoutei - リョウテイ へ

 I崎さん
 HTさん
 摂津屋さん
 F木さん
 わたくし

の5名で 1500円のランチレストラン

DSC_5105.JPG


ここのランチは立派なもんでねー


完全予約制で平日は結構いっぱいなんですよ(^_^;)


たまにリッチな昼食を取りたい方はオススメですよ(^-^)


...


午後からはジョーシン電気 岡南店へ


何しに行ったって?


ついにわたくしも時代の波に飲まれ


16年も使ったソフトバンクからauへmnpすることにしました。


関連記事
2015年11月29日 ボスのご機嫌


最近、我が家のボスの携帯をmnpしたんですけど


mnpしないほうがめちゃ損なんですよね〜もうやだ〜(悲しい顔)

DSC_5106.JPG


1つ型落ちになりますが iphone6 Plus 64G です。


2台同時に(家族のと)mnpすると


2台とも一括0円ってことで、機種がタダでもらえて


さらに、ジョーシンポイントなどが12万円分ぐらい付くんですよ(゚o゚;;


12万円あげるから、機種をタダでもらってーって言われてる状態です(^^;


そこまで言われてもらわないってのもね...


しかも毎月の使用料もいまより安いんですよね...


もう変わらないと損なんです!(><)


...


16年も付き合ってきたソフトバンクちゃん...


長く尽くしてきたけれど


わたくしのことなんか見向きもしないで


新しい人ばかり大切にするんだもん...


わたくしも新しいところへいくわ...もうやだ〜(悲しい顔)


...


まぁ全体のパイが限られていますし


顧客が増えれば増えるほど収入も上がる訳ですから


そりゃ争奪戦になりますわね...


既存顧客は2年縛りと本体の分割払いでブロックして


相手が仕掛けてくれば、さらにこちらも仕掛ける。


それの繰り返しでしたふらふら


こういう競争は消費者からすれば大歓迎グッド(上向き矢印)


携帯3社の殴り合いで、利益は消費者が享受する。


...


この構図、大家業界も一緒ですよね。


・限られたパイの争奪戦

・料金(家賃、初期費用)ダウン

・過剰なまでのキャッシュバック(広告料)など



携帯大手だからいいけれど


零細がこういうことをやっていたら持つわけがない...



競争


消費者にとっては ◎


事業者にとっては × なんです。



わたくしは携帯については消費者として享受しますが


大家業については 零細事業者 なんです。


だから競争に参入しては絶対ダメなんです。


それとプラスして、


折角獲得した既存顧客の流出をブロックできるか?なんです。



競争には参入しない。

既存顧客の流出もブロック。




わたくしが物件を選ぶ際の最大のポイント


この2つが果たせるかですね。


利回りなんかはそのずっと先の話しです。



あなたがこれから買おうとしている物件は


競争に巻き込まれそうな物件ではないですか?


顧客がどんどん流出しそうな物件ではないですか?



...


そんなこんなで、忘年会夜の部1日目へ

 F原Hさん
 O幡さん
 よーすけさん
 K原さん
 麒麟さん
 taimanさん
 minakoさん(女性)
 minakoさんご主人
 minakoさん娘さん(女性) ※途中から
 JBさん
 わたくし

の11名で、あっという間の5時間(°°;)"((;°°)


6時スタートで飲み放題も2時間でラストオーダーなのに


気づけば終電の時間が迫っていました(^^;



わたくし、明日も同じ料理をいただいてきます(笑)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




その値上げ、賛成です。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会&ランチのお知らせ 1>

よーすけさんが先日購入された記念すべき1号戸建

関連記事
2015年12月05日 第17回あみだくじ

こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(๑≧౪≦)
1.jpeg  2.jpeg

というわけで、よーすけさん1号戸建 見学会&ランチ
2月21日(日) 12時〜


詳細、エントリーは専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1 よーすけさん
 2 Bさん
 3 mitsueさん
 4 tamioさん(初登場)
 5 O幡さん
 6 I崎さん
 7 K原さん
 8 HTさん
 9 じいじさん
 10 わたくし
※締め切りました(ーー;)

---

<イベント一覧>
 2月 2日(火)11時半〜  DDMさんの1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 5日(金)12時〜   東区トリプル見学会 1日目
 2月 6日(土)12時〜   東区トリプル見学会 2日目
 2月 9日(火)12時〜   HTさん1号戸建 見学会 1日目
 2月11日(木・祝)12時〜 HTさん1号戸建 見学会 2日目

 2月21日(日)12時〜   よーすけさん1号戸建 見学会
 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG


...


こんばんは。岡山大家です。


HR田さんの1号戸建がついに完成!


DIYで約1年かけて仕上がりました(^-^)

関連記事
2015年03月12日 とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日 これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日 外国人向けシェアハウス
2015年10月09日 水面下で動いております。


ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀`*)


HR田さん1号DIY戸建 見学会&ランチ

1日目 2月26日(金) 12時〜


1日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。


2日目 27日(土) 12時

2日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。


...


さて、岡山ネタは書く事がいくらでもありますが


時事ネタを少々(^^;


東京ディズニーランドなど4月から値上げへ


3年連続で値上げだそうで(゚д゚)


開園してすでに30年超。


わたくし、何を隠そう未だ一度も行ったことがありません(゚д゚lll)


次女がもう少し大きくなったら


家族で行ってみようかなーとは思っていますが(^^;



まぁそれはさておき


1983年の開園当初は3900円だったそうで(°°;)"((;°°)

1.jpg


実に2倍近くまできてますね〜(ーー;)



USJはすでの7年連続の値上げ(><)


USJがまたチケット値上げ、大人1日券200円アップで7400円に


どちらも強気です(゚д゚)


でも集客力も収益力も落ちないんでしょうね〜(^^;


...


値上げには賛否両論あるようですが


強いほうが価格決定力を持っているのは当たり前ですわね...


そりゃ行きたい人が山ほどいるんですから


少々値上げしても行く人は行きますよ(^^;


ロレックスとかベンツとか


値下げせんでも買う人は買いますもんね。


ロレックスとかベンツが値上げしても誰も何も言わないのにね(笑)


...


経営的にはこっちのほうが正解でしょうねー


もし客数が減っても、客単価は上がりますし


混雑も緩和されるでしょうし


混雑が緩和されれば


待ち時間が減って顧客満足度は上がるでしょう。


スタッフや警備の数も減らせるかもしれませんね。



端的に言うと、客層をもっと絞ろうとしているんでしょう。


低価格で幅広く来園(購入)してもらう薄利多売型より


高価格で少ない客数を相手にする方が絶対楽です(^^;


わたくし、某FCの店長時代に似たようなことやってました。

関連記事
2014年01月04日 平成21年 7 自己紹介 その39


...


お会いした方には時々話しますが


賃貸経営でも同じような話しで


家賃収入が100万円ほしいとしたら


2万円 × 50室 = 100万 より


10万円 × 10室 = 100万円 のほうが


絶対いいですよーって。


9万円 × 11室

8万円 × 12〜13室

7万円 × 14〜15室

6万円 ×  16〜17室


でもそれほど大きく変わらないんですけど


要は、少ない数で単価を上げて


客層の良いところを取っていったほうが経営が楽ですよってことですね。


...


10室しかなかったら


1室空いただけで入居率90%になるけど


50室あれば1室空いても98%じゃん



なんて言う人いますけど


その物件、年間通したら何室も何ヶ月も空くでしょ?って(^^;


管理料も5%払ってるでしょうし...


5%も払ってたら100万円の家賃で常に5万円マイナスじゃんってね(^^;


それ、常に入居率95%以下ってことよ?


...


そもそも空いたってすぐ決めればいいの


ディズニーランドみたいに


人が集まる希少価値のある物件ならすぐ決まるわけ。


決まらん物件だから


数でカバーしたり、値下げでカバーしたりするわけ。



価格決定権、顧客選定権をこちらが持たないと


有利に戦えないよねー



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




リピーターが最高!

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
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☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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 11月5,6日(土日)    必殺北海道研修旅行
 11月 12日(土)13時〜 なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会
 11月 8日(火)12時半〜見学会予定
 11月 13日(日)12時半〜見学会予定
 11月 14日(月)12時半〜見学会予定
 11月 19日(土)12時半〜見学会予定
 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜見学会予定
 11月 29日(火)12時半〜見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


USJがまた値上げを探っているようで(^^;

産経新聞ニュース
8年連続?USJまた値上げか 「海外のテーマパークに比べるとまだ安い」


相変わらず強気ですね〜


しかし商売としては素晴らしい。


外国人客が増えたり、ハロウィン企画で入場者数も増えているそうですが


ベースとなるのはリピーターでしょう。


どんな商売でもリピーターが一番ありがたい(^^♪


不動産屋に勤めていた時は


新規顧客の取り合いを制するのがカギでしたから


広告宣伝費も多く使いながら


大変な労力を費やしてきました
(^^;


部屋探しの場合も、


もちろんリピーターはありがたいですけど


同じ個人がそんなに何度も引っ越しするもんじゃないですからね(-_-;)


リピーターとなると法人契約で定期的に転勤のある会社が中心ですかね。


個人の方相手だと、紹介をなるべくもらえるような形にするとかね。


いずれにしても全体の契約数に対しては多くはないです。


なので、来る日も来る日も新規顧客獲得に明け暮れる毎日でした(^^;


しかし、これがなかなか辛い(-_-;)


今月は好調に新規客が増えているけれど


次月以降はどうなるかわからない...


一気に客足が落ちるかも...



新規客に頼った商売だと、どうしてもそうなりますわね...


どんな商売でも新規客頼みだとそうですよね(;´Д`)


どこもそんなことは分かっているので


割引券やポイントなどで再来店を促す訳で。


新規獲得にかかるコストや手間を考えると、


再来店を促す方が楽
なんですよね〜


...


これは賃貸経営にも例外なく当てはまることで。


やっぱりリピーターが最高な訳です。


じゃあ賃貸経営におけるリピーターって


なんだと思います?


...


...


...


それは、今日も明日も明後日も


毎日毎日住み続けてくれる入居者



長く住んでくれる入居者こそが最高のリピーター


この方がいる限り、新規客(次の入居者)を探す必要がないですもんね。


新規客を探すコスト、手間こそが


経営を安定させず、ひいては経営を悪化させる
ようになります。


宿泊施設のような一泊の単価が数千円〜数万円と高いならばともかく


普通の賃貸物件の1日あたりの家賃はそんな高額にはできません(-_-;)


但し、宿泊施設のような日々退去(チェックアウト)ということはなく、


月単位での退去にはなりますが。


それでも普通の賃料で毎月毎月退去されてたら


商売として成り立ちませんわね(;´Д`)


退去=新規客獲得が必要=コスト発生


となるんですから


どれだけ退去を減らせるかが安定経営のカギなんですが


そういうところは抜け落ちたまま物件をチョイスして


苦しい思いをするんですよね〜(-_-;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




価格競争の始まり

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


またまた忘れていました(-_-;)

関連記事
2014年10月16日 すっかり忘れてた...
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)


そう、不動産取得税...
ファイル_000.jpeg


今度は赤磐市の土地1号、2号。


所有権移転は昨年の4月末...


随分のんびりしとりますな〜(^^;


...


さて、高速バス業界でこんなニュースが出ていましたね。

東京〜大阪間2万円の業界初「完全個室」
 夜行バス、全貌明らかに 寝返りの必要なし



個室風ってのは以前にも見たことありますけど


完全に仕切られた個室ってのは初めてだそうで。


車内を贅沢に使って、


幅およそ85cm、奥行きおよそ160cmで、わずか11席


かなりゆったりできそうですね〜


わたくし、一度だけ高速バスを使ったことがありますが


1列3席をカーテンで仕切っているだけで、


狭いし、乾燥するし、音も気になるしで


あまり寝られないので


到着した途端にしんどいという目に遭いました(-_-;)


その点、この車両だとゆったりできそうですね(^^)v


高速バス業界は価格競争が酷くて


無理な運行から事故が起こったりしていましたから


こういう方向性はアリなんじゃないかと思いますね。


車両は1億円近くするそうですが


かなり差別化になりますわね(^^;



ただ、どうなんでしょうね?


1台1億円近くするとはいえ


好調なら他社も真似てくるのでは?


賃貸住宅でいえば


部屋の設備を充実させたりして、快適にしたようなもんでしょ?


資金力さえあれば同じことができますよね...


それどころか他社にさらに上回ることをやられるかも...



先行者利益は得られるかもしれませんが...


結局、これがポピュラーになったら


また価格競争の始まりでは?



不動産賃貸の業界でも


家賃を下げて

初期費用を無くして

広告料を増やして

ネットなどの設備を増強して


というような競争の歴史でしたよ?


新しいことをやって差別化を図るのは


大いに結構なことですけど


どうせ差別化を図るなら


他がなかなか真似のできないことが良いのでは?


お金で解決できる差別化では


長期で勝てない
と思うんですがね?


いかがなもんでしょう?



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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