餅は餅屋?

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


昨今、不動産投資に参入しようって方がすごく増えましたけども


わたくしの感覚的に


大概、何かしらのサラリーマンの方が多いような気がします。


もちろん自営業の方もいらっしゃいますが


業種は様々です。


で、わたくしが感じることですけども


様々な業種の方が不動産投資に参入しようと試みているのに


なぜか、不動産業に従事している方で


不動産投資に参入しようって方はかなり少ない
と感じます。


...


わたくしの周りの不動産関連の方々も


ほぼ不動産投資をしていません。


統計を取った訳ではないですし、たまたまわたくしの周辺だけかもしれませんが


90%以上、100人いたら5〜6人程度の感覚です。


不動産業界に従事している訳ですから


完全にインサイダーな訳ですよ。


普通に考えれば、


地元で異業種のサラリーマン大家さんなんかに遅れを取る訳がない
のに...


なんでなんでしょうはてな


...



わたくし、世間話の中で周りの不動産業界の方に


よく不動産投資をススメます。


「そもそもお金がない」っていう


しょーもない返事も多いですけど


「不動産なんか儲からんでしょはてな


「困ってる家主ばっかりじゃないですか」


「変な入居者入れられて、滞納されて...」


「報奨金(広告料)ばっかりむしり取られて...」


「リフォームで金取られて...」


「クレームばっかりで...」



って...



賃貸現場や管理部門の多くの人間は、


ネガティブイメージしか持っていない
んです悲しい



まあ、日常的にそんなネガティブな出来事ばかりが


仕事になるから仕方ないのかもしれませんが...




つづく





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餅は餅屋? 2

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続き


不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
と書きました。


...


基本的に、賃貸も管理も現場で矢面に立っているのって


若い方が多い
です。



新人クラスだと20歳そこそこだったり


店長クラスでも社歴が2〜3年の


20歳代後半から30歳前後の方が多い
ですね。


その傾向はどこの会社でも似たりよったりでははてな




少なくとも、岡山市内で比較的客付け力のある


有力フランチャイズはそんな感じです。


どことは言いませんが、会社によっては、


茶髪でロン毛とか、飲み屋のおねえちゃんみたいなので


ロクに敬語も使えないようなのがゴロゴロいますね
(笑)


...


それはさておき


わたくしもそうでしたが、若い頃って そもそも お金の使い方 を知らないですよねー困った




世の中の仕組みというか、


労働者階級のことや


お金が増えていくメカニズムがわからないので


極限まで浪費してしまいます
困った



若いので将来のお金より、今のお金に目がいってしまうんですねー悲しい


若い頃は何かと誘惑が多いですしね(笑)


高級車や高級腕時計とかデート代とかね。


...


こういう話しをしても耳を傾ける若い人ってほとんどいないんですよねー


たまに耳を貸しても


「お金がない」

「貯金ができない」

「失敗したら...」



みたいな返事しか帰ってこないです落ち込み



目先の欲望に負けて


自分たちの置かれている


とてつもなく有利な状況全く気がついていないんですよねー汗



わたくしもそうでしたが...


...



という訳で、まずは


投資そのものに目が向いている人が少ない


ということは言えると思います。




つづく





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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き



不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
ということで


理由の一つが、若い方が多くて


投資そのものに目が向いている人が少ない


ということかなと書きました。


...


他の理由では


業界全般に 離職率が高い というのもあると思います。



不動産業界って従業員がコロコロ変わります汗


入社1日 とか 数日、数週間 とか


しょっちゅういます困った



わざわざ履歴書とかを用意して


面接ではいいことばかり言った挙句


たった数日で辞めるやつ...



君は何しにきたんだー


って感じです(笑)



そんなこんなで辞める人って1年で数十人単位になります悲しい


大げさじゃなくてマジです〓




でも職がないのか、次から次へと入ってはきますけど


次から次へと消えていく みたいなダメ


名前も知らない、一度も会うこともなく消えていきます(笑)



3ヶ月ぐらいがひとつの山で


そこを超えると次の山まではなんとか持ちます。


次の山は1年ぐらいですね。


で、繁忙期を一度でも経験すると


あまりの忙しさで燃え尽きて、繁忙期明けに辞めたり


粘っても、次の年の繁忙期が近づいてくると


あの恐怖の日々を思い出して


繁忙期前に消えていくパターンもあります汗


...


殺人的な繁忙期...


お客さんからのクレーム...


大家さんからのクレーム...


管理会社からのクレーム...






不動産投資に気づく前に 大半が消えていくーダッシュ




つづく





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餅は餅屋? 4

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  ※最高値時 142,000円

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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 土地1,230万  建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き



不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める



...


離職率が高いっていうのは


賃貸業界全体的なことかもしれませんし、


個々の会社レベルでのことかもしれませんが、


わたくしの感覚的に、今風に言うと


多くの企業がいわゆる ブラック企業 だからでしょう。



ブラック企業までいうと言いすぎかなはてな



でも巷で報道されている、○ニクロなんかと同等か、或いはもっと激しいと思いますよ汗



わたしくしも、残業は月200時間以上、休みは年30日程度


何年もやってましたからねーダッシュ



それなりに目的意識を持ってたのでなんとかなってましたけど


生活のためにやってる人じゃ無理ですわね。


...



上司からは売上目標で絞られて...


お客さんからはクレームを受けて...


大家さんからも怒られて...



そりゃ辞めたくもなるでしょ(笑)


中小企業なんてどこも似たりよったりだと思うんですけど


一刻も早く逃げ出したいんでしょう。


...



そんな日々に耐えながら何年かやってると


大家さんからそれなりに相談を受けたりするようになりますまる


空き部屋が多くて...

滞納で家賃が入らない...

騒音クレームが...

素行が悪くて...

外国人入居者が...

無断駐車が...



...



時には怒られたりもします。


お宅は全然客付けしてくれんがなびっくり

お宅は修繕費が高すぎるわびっくり

お宅が入れたのはクレームばっかりじゃびっくり

お宅は広告料増やせとか、家賃下げろばっかりじゃ
びっくり



...



そもそも、実力のある大家さんや


うまくいっている大家さん



滅多に相談なんかしてきませんので...



相談の内容も、新築案件だったり、物件購入の話ですから


基本的に相談っていえばほとんどネガティブ系になりますわねー悲しい


...



そんなネガティブ電話ばかり受ける側からすると


ほとんどの大家さんが困っているって認識にもなりますよ落ち込み


...



一般のサラリーマン大家さんとかは


巷の書籍などでよく勉強されていますけども


それらの書籍には


あまりネガティブなことが書いていないから


自分でもできそうな気になって


どんどん参入してくるって感じでしょう。




一般サラリーマン



内部事情をあまり知らない



参入したくなる





不動産会社関係者



内部事情を中途半端に知っている



参入したくなくなる




...



中途半端なサラリーマン大家さんより、


ある側面で言えば


賢明な判断ができているとも言えるかもしれませんね。




つづく





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餅は餅屋? 5

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


もちろんわたくしもトラブルに遭ったことはありますけども


大概、自分のミスから大きくなるもんですからねー汗



時々、何年も前に辞めた社員の不祥事が発覚して


巻き込まれることもありますけども落ち込み


幸いにも、わたくし自身もわたくしの下で働いてくれていた人達も


それなりにきちんとしていましたから


目立ったトラブルはなかったですけども


トラブルで仕事がイヤになって辞めた人もたくさんいますからねー悲しい



業界から去っていった人の多くは、


不動産投資には否定的
だと思いますね。


...



最近の不動産賃貸の会社って、10年前とは随分変わったと思います。


○イブルや○ンチュリー21、○ームメイトなどの


フランチャイズ系
が随分増えましたもんね。



10年前の岡山駅東口にあった賃貸不動産屋って


○吹ハウジングサービス、○パマンショップ、○ニミニ、○ティホームぐらいのもんでしたから。


現在は、○吹ハウジングサービスの場所に ○部屋SHOP


○パマンショップの場所に ○イブル


○ティホームはビルの5階から降りてきて


○ニミニは隣の角地に引っ越してきましたね。


...



そんな中、競争が激しくなって手数料収入が落ち込むのを


報奨金(広告料)の増額をオーナーにお願いしてカバーしたりもしますが


各社安定収入を狙って管理取得に力を入れるようになりました。



10年前だと、岡山NO1が


○子不動産 の 4500戸 ぐらいだったかなはてな


次が、○ンホーム岡山 で 3500〜4000戸 ぐらいで


追撃していたような記憶があります。




そんな業界の変化が


不動産会社関係者が不動産投資に目覚めないことに


拍車をかけたのかとも思います。




つづく





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  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


10年前はまだまだでしたけど、


新規参入が増えるにつれて


業界全体の流れとして


管理取得に目が向くようになってきた
ように思います。


...


賃貸仲介って、一度契約(入居)してしまうと


基本的に数年は住むケースが多い
ですし、


従業員の定着率も悪いので


リピートっていうのが少ないんですね汗


なので、常に新規顧客を見つけてこないと売上が立ちにくいなか


管理料というのは安定的な収入が見込めるので


ある程度シフトしていくのは自然な流れだったとは思います。


...



ですが、当時はまだまだ管理の重要性に対する認識は甘かったんです。


わたくしの勤めていた○ンホーム岡山では


3500程度の管理戸数に対して


専従者が何人いたと思います
はてな


...


...


...


たったの 一人 です悲しい


これ、マジですよ。


ありえないでしょはてな


ちなみに当時の担当者は、○カハラさん。


今はどこで何をしているのやら...


...


たった一人で対処できるはずがないですよね汗


ですが、管理のクレーム処理的なところに


人を割くっていう認識があまりなかったんですよ困った


そうなると、どういうことが起こるかはてな




店舗にクレームの電話が入る



管理の担当者にパス



担当者は順番に処理する



なかなか処理されずに溜まる



再度、クレームの電話が入る



管理の担当者へ



...


こんな流れが延々と続くので


結局、受電した人間が処理をするようになるんですね困った




とにかく当時は なんでも屋 でしたよ汗



騒音クレーム

ゴミクレーム

設備クレーム

水漏れ

電球交換

無断駐車

延滞の督促

退去精算

管理受託

管理料集金

...




ほんとあらゆることをやりました汗


それでいて賃貸の売上も上げないといけませんからねー落ち込み



当時は、そんな体制がイヤで仕方なかったですけど


今となっては、いろいろ経験しておいてよかったなと思いますまる



古き良き時代の不動産屋でしたねーバニー



つづく





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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き



不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


ここ6〜7年ぐらいでしょうか。


管理を重要視するにつれて


どこの会社も管理部を作ったり


管理の人員を増やすようになって
きましたね。


なので、昔のような なんでもかんでも営業マンがやる


みたいなのはなくなったと思います。


それなりに組織がしっかりしてるとこは


かなり 仲介 と 管理 の 分業化 が進んだと思いますまる


...



しかし、実情は、管理の重要視というよりは


賃貸現場からの要請が強かったからかも
しれません。



賃貸現場からすると、


賃貸の売上数字は追わないといけないわ


管理の仕事もあるわで


ほんととんでもない状況でしたから汗




分業化、専業化を進めるのはひとつの正解だったとは思います。


それなりに管理の質も上がったはずですしねまる



その後の不動産会社を見ても


そこそこの規模の会社は 分業 していますもんね。


...



しかし、当時の社長はよくこんな趣旨のことを言ってぼやいてました。


「お前らどんどん仕事ができんようになるぞ。それがわからんかのー」




当時のわたくしにはさっぱりわかりませんでした。


なんせ、管理の仕事がなくなれば、賃貸仲介に注力できるとしか思っていませんでしたし


これで楽になるわぐらいの感じでしたから。



実際、管理も仲介も良くなったんですから。




でも今は、この時の意味がよくわかります。




つづく





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餅は餅屋? 8

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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今日も昨日の続き



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実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


管理部がしっかりしていくにつれて


賃貸営業に注力できるようになったのは


当時は単純にありがたかった
ですねー


...


社長の 「お前らどんどん仕事ができんようになるぞ。それがわからんかのー」


この言葉の意味に気づいたのは


次の会社に入ってからでした。


残念ながら、在籍中には気づくことができませんでした落ち込み




当時は、管理戸数が急激に増加中で


そのスピードに管理部のキャパが追いついていなくて


相当バタバタしていた状態でしたが


分業という意味では完全にはっきりしている会社でしたまる


...


賃貸現場で働いていると


いろいろと問題も勃発しますが


そういった問題をサクサク解決していくと


結構驚かれことが多くてですねー




そんなことが何度か続くと


いろいろ質問や相談を受けるようになっていった
んですけど


わたくしにとっては大した内容でないことがほとんどだったんです。


その時


「みんなしっかり申込は取ってくるけど、賃貸営業のことしか知らないんだなー」


って思いましてねー




それなりに大きくなって組織がきっちりしてくると


与えられる仕事の範囲がすごく狭くなって


できることが少なくなるんだなー





客付けのスペシャリストは何人かいましたけども


経験値がそこだけ突出しているというか


極端に言うと、もうそこにしか経験値がないぐらいの勢いでした。




「あー、当時社長が言ってたことはこういうことか」と...



なるほどなーと思いましたね。



賃貸業界に入って7年目のことでした。


遅っ(笑)



つづく





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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 土地1,230万  建物本体 約900万

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実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


随分話しが長くなってますけども


分業化によって、スペシャリストが出来上がるんですが


その人間は それしかできない って感じになってしまうんです困った



賃貸営業なら


営業トークや、案内のテクニックがぐんぐん伸びて


申込をもらうプロ や


繁忙期にお客さんガンガンを回すプロ


は生まれるんですよ。


...



そこから先のスキルは


自分で勉強するしかない
んですけど


そもそも、大家さんになろうと思っていないですし


給料が入ればそれでいいというか


その現状に何の違和感も持っていないので


ひたすら同じことを繰り返すだけの毎日になっているんです汗



そうなると、もうただの マシーン なんで


そのうち、疲弊して去っていくんです悲しい


...



お客さんの求めているものはわかるけれど


トラブル対応などに自信がないとか、


平気でマイカーローンなんかを組むくせに


不動産購入のためにお金が借りられるとも思っていないとか...




要は、物件の選び方や買い方、運営方法、税金関係 なんかを


ほとんど知らない
から


参入できないってことなんですね。


そもそも参入自体が頭にない人がほとんどですけど...



異業種のサラリーマンの方は相当勉強してますからねー



学ぶことで自信もできますからねまる


多くの賃貸営業マンは、単純に自分で運営できる自信がないんです悲しい



つづく





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  ※最高値時 142,000円

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 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

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・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる


・多くの賃貸営業マンは、単純に自分で運営できる自信がない


...


賃貸の営業マンってほんと特殊なんですよ。


賃貸に力を入れている会社って


スーモとかにそれなりに広告を打って
ますから


待ち の営業なんですね。


大手のフランチャイズに加盟してたりすると


それはもう、ほっといてもお客さんはくるんですよ。


なので、ほんとに案内マシーンのレベルで成り立つんです。


大概、入社して3ヶ月ぐらいでそれなりの形になります。


...


お客さんはと言うと、


基本的に、自分の探しているエリアの不動産屋にいくことが多いです。


お店の戦略として、意図的に遠隔地の物件を広告掲載して


遠くまで案内にいくこともありますけど


基本的には、そのお店の周辺がテリトリーになります。


...


なので、必然的にお客さんを案内に行く頻度が高いのは


自分のお店の周辺の物件が多くなりますし、


物件写真カメラを撮ってきたりするものも


自分のお店のテリトリーの物件になります車


...


その自分のテリトリーの物件を


案内とか写真撮りで


仮に、1日3件見たとして、月25日なら


3ヶ月で200件以上
になりますから


テリトリー内で営業する分には


問題ないレベルになる
んです。


実際、そのお店の範囲内で探す人がほとんどですからね。


...


月日が経っていくと


ロクに営業力もなく、自分の店舗の周辺のことしかわからない


使い勝手のいい 案内マシーン の出来上がりです
汗


...


多店舗展開している会社で何度か異動を経験しながら


それなりに目的を持って働いているとか


自分の得意エリアの物件を買えたとか


って感じじゃないと


ただ不動産会社に勤めているってだけでは難しいでしょうねダメ



つづく





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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