入居率0%

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


入居率0%の物件があります...


要は全室空き...


新築募集開始時ではないです。


中古です。




12戸中 0 です。


...



この物件、某※※パレスの築古です。


※※パレスはアパート新築の際に


一括借り上げ(サブリース)をしますけど


古くなってくると、借り上げ賃料を維持できなくなってくるので


どんどん査定額を下げてくる
んですよねー


それで、金額が折り合わなかったら


「じゃあ仕方ないので解約ですねー」みたいな...


...



で、借り上げ物件をお返しするには


綺麗な状態でってことで


ご丁寧にきちんと室内をきれいにしてくれる訳ですが


入居者を引越しさせてやっちゃうんですよー悲しい


もちろん引越し先は自分とこの物件ですよ。


古い物件は処分できて、


比較的新しい物件の入居率は改善される
ので


一石二鳥ですねまる


...



という訳で、入居率0%の中古物件ができあがる訳ですけども


駐車場なしの築20年超えの木造アパートを


この繁忙期で何室ぐらい埋められるでしょうか...


残り1ヶ月。


要注目です。




半分埋まれば上出来かなー



おしまい




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入居率0% ⇒ 8.3%

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日ブログで取り上げた 入居率0% の


元○○パレス物件。




ついに動きがありましたーまる





とりあえず、1件申込があってよかったですねー


...


はてな


よーく見てみると


家賃が下がってるーお金


1階が 28、000円 ⇒ 25、000円 の


3、000円ダウン


2階は 30、000円 ⇒ 26、000円 の


4、000円ダウン


...



ようやく落としてきましたねー汗


やっと世間の相場に気づいたのか?


それとも心が折れたのか?


は知りませんけども


なんとか勝負できそうな水準まで落としてきましたねー


101の人はそのままみたいですけども汗


...



1階28、000×6室 + 2階30、000×6室 + 共益費2、000×12室 の


月37.2万円  年446.4万円


入るつもりだったものが


1階25、000×5室+28,000円 + 2階26、000×6室 + 共益費2、000×12室 の


月33.3万円  年399.6万円


で10.5%ダウンですからねー悲しい


しかし、これでもギリギリの勝負ラインだと思いますがねー


個人的には、共益費2、000円分が邪魔だなーと思います。


25、000円を切ってきたら決まりやすいと思うんですが...


場所は悪くないだけに


この繁忙期でサクッといっておきたいところです。



おしまい




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繁忙期終了ー

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


長いような短いような繁忙期も終わっちゃいましたねー汗


入居が決まってホクホクの大家さんもいれば


チャンスを逃してガックリの大家さんもいることでしょうね汗


...



何度か取り上げてきた、元〇〇パレスの全空き物件

2月24日 入居率0%

3月11日 入居率0% ⇒ 8.3%


どうなったでしょうか...


...






101と201が入居して、203に申し込みがまる


申し込みベースで 12室中 3室


入居率25%...


繁忙期で3室ですか...


結果的に、強気の家賃で発進したのが裏目に出たのかなと...


値下げに踏み切るタイミングがもっと早ければとも思いますが


あとの祭りですね悲しい


...



どのような属性の方かは知りませんけども


資金に余裕があって強気でいきたかったのかはてな


全空きの早期解消を目指して安めで行くのかはてな



結果論にはなりますが


いずれにしても中途半端な作戦だったように思いますね...


...



こういった事例を見ると、


地域のニーズ、賃料相場などを知った上で


思い切った判断や決断を求められるんだなってことを


改めて思いますねーまる




おしまい



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入居率33%

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


追跡シリーズでお馴染み


中区小橋町の元○オパレス物件


前回は 2013年04月02日 繁忙期終了ー 時点で


12室中 3室 入居 でした。


その後、2ヶ月半経過してこんな感じです。




1部屋決まってまーすまる


これで 12室中 4室入居 で


入居率 33%...


コツコツいってますけどこのペースでいくと


満室はいつのことになるやら...


...


一応、「ネット無料」「ロフト付き」



ではあるんですけど、威力を発揮していませんね...


...



報奨金(広告料)も 2ヶ月 程度出してるんですが...




こちらも威力を発揮していません...


じゃあ 3ヶ月 にしますかはてな


...



いやいや


もっとできることってありますよねバニー




きっと管理会社に任せっきりなんでしょうね...



そんな甘くないんですけどねー



おしまい





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4、繁忙期にかける!

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
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こんばんは。岡山大家です。


読者のみーこさんの自宅を賃貸に出すことになったので


今日は、今後の方向性を話してきましたーバニー


場所はいいので、リフォーム次第で結構いけそうな気がしますまる


...


さて、久々に中区小橋町の元○オパレス1Kのその後を。


12戸 全空き からスタート。

2013年02月24日 入居率0%


相場より高い家賃を大きく改訂。

2013年03月11日 入居率0% ⇒ 8.3%


時すでに遅しで大ゴケ困った

2013年04月02日 繁忙期終了ー


少しずつ動く。

2013年06月23日 入居率33%


...


まぁ、場所も悪くはないので


条件さえ適正なら決まるであろう物件だと思っていたんですけど


今月に入って


来年3月入居希望を受け入れて、


ようやく満室になりましたー拍手


...


元○○パレスとはいえ


ここまで苦戦する物件じゃないんですけどねー汗



なんでこんなことになるんかなー...



大家さんのミスジャッジなのかはてな


はたまた管理会社の怠慢なのかはてな


どっちでもいいけど、ほんともったいない悲しい



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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