岡山市中区古京町

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


以前、鉄板シリーズで取り上げた


三勲小学区エリアに新築がお目見えしておりますビル





人気の三勲小学校

名門朝日高校

岡山城

後楽園

がすぐそばにあります。


こんなエリアに物件を持てたらいいなー悲しい


...


間取りはいろいろあるようで

2階は1LDKばかり5部屋



面積は45.29u〜50.59u



3、4階は2LDKと3LDK



2LDK 71.76u と 72.65u
3LDK 85.42u


結構広くとってますねー




5階は3LDKと1LDK




501の3LDKと6階はオーナールームなのかなはてな

募集していないようです。


...



家賃はかなりいっちゃってるよー困った




もう分譲マンション並汗



2階の1LDKも高いんだよー悲しい


共益費5,000円 駐車場6,000円は共通で

201 50.59u 92,000円

202 45.29u 85,000円

203 47.97u 89,000円

205 46.74u 87,000円

206 49.97u 90,000円...


...



10年前に当時新築の分譲マンション


コア本町の4階1LDKの50u程度を


105,000円で募集したんですよねー




最近は強気な家賃の物件が多いような気がしませんはてな



おしまい




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岡山市中区古京町 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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おはようございます。岡山大家です。


昨晩書いた内容が消えてしまって今日は朝から更新しております汗

ちなみに子供の塾の模試のため、送迎先の駐車場で更新中(笑)



さて、以前取り上げた三勲小学区エリアの新築ですけども




ナンデミドリイロナンダ?


こちらもそれなりに動きがありました。


転勤族に人気の三勲(さんくん)小学校


がすぐそばということで


ファミリー層がターゲットになりそうなこの物件。


それを反映させるかのように


3、4階の

2LDK 71.76u と 72.65u

家賃10.7万〜10.8万 の 計4部屋
 と


3LDK 85.42u

家賃13.2万 の 計2部屋
 の


合計6部屋は、決まっています。まる


別途共益費5千円、駐車場8千円が必要にも関わらず


やはりエリアの威力でしょうか。


しかし、401号室は4月上旬に滑り込みでなんとか決定。


当初募集のかかっていなかった501号3LDKは


工事がずれ込んだことも、ありまだ残っているので


やや苦戦を強いられました。


が、ファミリー部屋7部屋中6部屋が決まって


工事が遅れた部屋が残るだけですから


まぁ概ね順調なほうでしょう。



人気エリアで、希少なRCファミリー物件とくれば


少々強気な家賃でもいけるんですねーまる


...



さて2階は1LDKばかり5部屋でしたが


面積は45.29u〜50.59uで


単身 か カップル を想定した感じでした。


ところが、ここは駐車場が1台しか取れません困った


車が2台必要なケースが多いカップルはやや難しい...


家賃は

201 50.59u 92,000円

202 45.29u 85,000円

203 47.97u 89,000円

205 46.74u 87,000円

206 49.97u 90,000円

これと

502 48.15u 90、000円



共益費と駐車場が加わりますから


合計10万円前後になります汗


果たして、単身者中心のターゲットでこの部屋が埋まるのかはてな


...


...


繁忙期を終えて出た答えがこちら




なんと、決まったのは201号だけ悲しい


あべし〓 ひでぶ〓

ホクトノケンヲシッテイルヒトジャナイトワカラナイネ



なぜこんなことになるんでしょうはてな



つづく




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岡山市中区古京町 3

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、中区古京町の新築マンション


ファミリーたタイプが決まって

1LDK

201 50.59u 92,000円
202 45.29u 85,000円
203 47.97u 89,000円
205 46.74u 87,000円
206 49.97u 90,000円
502 48.15u 90、000円



が、繁忙期を明けて残った訳ですが


なぜこんなことになるんでしょうはてな


以前、鉄板シリーズでも書きましたが


このエリアは、いわゆる文教地区


ファミリー向けのニーズが高いところなんですね。


そんな場所には、少々家賃が高くても


転勤族のファミリー系が住んでくれます



1LDKではそういう方々は住めません汗


...



1LDK 40u台 というと


大手にお勤めのちょっと余裕のある単身者 か


若いカップルで駐車場2台必要な方がターゲットです。


前者は、中心地の勤務先へのアクセスやスーパーなどの生活面を重視することが多いので


わざわざこのエリアに住む理由がそれほどありません
汗




後者は、2馬力なので7万円台ならなんとか払ってくれますが、それ以上はやや厳しく、


ほとんどの場合、駐車場が2台必要です。


ここは駐車場も1台で、家賃も10万級になってしまうので


選択肢に入ってきません
悲しい




要は、ニーズの少ないところに部屋を供給してしまったんですね。


結果はご覧のとおりです落ち込み


当分苦戦が続くでしょう...




なぜこんなミスマッチが起こるのかはてな



利回りに踊らされたりといったこともあるでしょうし


建築の専門家に賃貸の相談をするからってこともあるでしょうね。




工場で車を作っている人 と 販売店で車を売っている人 の違いでしょうか。


製造(建築) と 販売(客付け) は基本的に別個だと思うんですけど


なぜか販売のことを製造に聞いちゃって


そのまま鵜呑みにするんですよねー汗




おしまい




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3、繁忙期にかける!

,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、物件2号の追加見学会でした家

14時 
 Nさん(初対面)
 68さん
15時
 Aさん(戸建賃貸志望)
 Aさん奥さん
 Aさん赤ちゃん
 Mさん(女性、初対面)
 Mさん弟さん(初対面)
 I本さん
 O下さん
16時
 S村さん





意外と集まってちょっとビックリです汗

みなさん不動産好きなんですねーバニー

こだわったところや失敗したところなど少しでも参考になれば嬉しいですねまる

12月は見学会にフル回転でしたけど

そろそろ年明けからリフォーム入れて募集をかけましょうかね。


...


さて、久々に、以前取り上げたこちらを

2013年04月13日 岡山市中区古京町 3


とっくに満室かと思ってましたはてな


前回の記事の時点ではこれだけ残っていましたが

201 50.59u 92,000円
202 45.29u 85,000円
203 47.97u 89,000円
205 46.74u 87,000円
206 49.97u 90,000円
502 48.15u 90、000円

ポロポロ決まりはしましたけど


まだ 203号 47.97u 89,000円 が残っているんです困った


別途、共益費5000円、駐車場1台目6000円、2台目6000円 なので、


P1台でも10万円...


やっぱり高いんですよねーお金


よくここまで持ってきたと思いますよ拍手


この繁忙期には、1年がかりで何とかなりそうですが...


...


いろいろ考え方もありますけど


この部屋だけで、既に100万円の家賃収入が消えている訳じゃないですか。



相場よりもかなり高い家賃で時間かけて埋めていくのがいいのかはてな


相場よりちょっと高いぐらいでサクッと満室にするのがいいのかはてな



どうなんでしょうねー


まぁ、多分ここはサブリースだから関係ないか...


...


でも、1年もかけてグズググしてると


どんどん環境が変わっていきますからねー汗



ここで取り上げた北区幸町の新築の

2013年12月11日 2 激戦区に参戦

中部屋 1LDK 51.6u がこれですからねー



共益費5000円は必要ですが。


中区古京だと駐車場が欲しくなりますけど


北区幸町は駐車場はいらない人がほとんどですから


賃料的にはほぼ互角でしょう。



1LDKをターゲットとした顧客に対しては


幸町のほうが立地的に断然有利
ですね。



古京なら丸の内や県庁のあたりにお勤めの方とかなら選ぶかもしれませんけど


北区表町のあたりにいけば


類似の築浅なんかわんさかありますから


どうしても新築がいい とか


どうしても駐車場を安めで確保したかった とか


表町界隈の築浅1LDKに空きがなかった とか



でないと、難しいと思うんですけどねー落ち込み




もっとしっかりした提案ができんもんかねー...




おしまい



その後の動きはこちら
2014年02月08日 苦戦中物件 続報




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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