ワンルーム区分所有投資について1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中

 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ワンルーム区分所有投資について書いてみます。


良い点は
・初期投資が低い
・比較的、表面利回りは良い


でしょうか。

不動産投資の 入口 としては、かなり広く見えるでしょう。

200万とか300万とか、現金お金で買えるレベルの物も多くありますしね。

ワンルーム区分所有投資を薦める書籍もありますし、

東京など大都会では有効な手法なのだろうと思います。


要は、

・借り手が多くいる
・物件が不足している
・家賃が高く取れる

といった要件を満たす、場所の選択が重要ですね。



逆に、都心では土地から入手することなどほぼ無理でしょうから、

一般投資家にとって、区分所有しか選択肢がないのかもしれませんが...




さて、岡山などの地方都市ではどうでしょうはてな



例えば お部屋探しサイト スーモ で検索してみます。

・岡山市北区
・ワンルーム 1K
・家賃4万以下


こちら


現時点で2739件も出てきました。

最安値は 家賃5000円 です。 岡山駅徒歩圏の物件でこれです。
※どんどん更新されますので、検索時期で物件が変わっていると思います。


家賃10000円以下の物件がゴロゴロあります。

もちろん重複物件もありますが、逆にサイトに掲載されていない物件も山ほどあります。



ちなみに、なぜ掲載されていない物件が山ほどあるかというと、

スーモに掲載するには毎月お金が必要だから無駄打ちができないんです。

岡山では、基本的に 月に 1コマ 500円 です。

ですから、お客さんから問い合わせがきそうな物件しか載せないんですね。



今の岡山市は

・借り手が多くいる ⇒ 借り手は減っている
・物件が不足している ⇒ 物件は飽和状態
・家賃が高く取れる ⇒ 家賃は大きく下落


といった、

完全に単身用物件の需給のバランスが崩れた状態です。



個人的には ワンルーム区分所有マンション はもちろん、

狭い単身用物件 への投資はかなり苦労するように思います。



明日は、具体例を使って見ていこうと思います。

お楽しみに。



つづく



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ワンルーム区分所有投資について2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中

 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、岡山市北区某所の

区分所有マンションで見てみましょう。


これは実際にネットに広告を打ってある物件です

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・場所 JR岡山駅から南へ約1.7km

・交通 路面電車の電停徒歩5分、バス停徒歩2分

・築年 1991年(築21年

・面積 23.12u

・間取り ワンルーム(7.8帖、トイレ・風呂が一緒、ミニキッチン)

・階数 10階建ての4階

価格 300万円

満室想定収入 38万円

想定表面利回り 12.67%

管理費,修繕積立金 11,710円

現況 賃貸中

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一見、よさそうに見えますかね?

価格 300万円 ということで、現金で買えそうな額ですねお金

想定表面利回り 12.67% と悪くない感じです。

しかも、賃貸中なので家賃がすぐに入ってきます。




銀行に 300万円 置いておいても微々たるもんだし、

毎年38万円(毎月約32,000円)入るなら買ってしまおうか
びっくり



どうしましょうはてな



賛否両論あるかもしれませんが、単なる個人的見解を書いていきますね。


まず、

管理費,修繕積立金 11,710円

これは、入居に関わらず、毎月支払いが必要です。

11,710円 × 12ヵ月 = 140,520円

は 満室想定収入 38万円 から 引かねばなりません。

38万円 - 140,520円 = 約24万円




そこから税金が引かれます。

仮に、固定資産評価額が 売買価格(300万)の60%だとすると 180万円

固定資産税(1.4%)、都市計画税(0.3%)で 約3万円


24万円 - 3万円 = 約21万円

利回り 7% で 毎月 約1.75万円 残ります。



300万円の回収に 14.3年 を要します。


購入時の諸費用 が 仮に 売買価格(300万)の7%だとすると 21万円

それも考えると 総投資額 321万円 に対して 利回り 6.5%

321万円の回収に 15.3年 を要します。



ちなみに、これは 約15.3年もの間 満室 で 家賃も維持した 場合の話です。


15.3年間、この状態を維持できると思いますかはてな



気になる点は

・現在すでに築21年。ここからの13年間はどうなのか?
 ⇒家賃は下落し、入居付けは更に難しくなる。

・トイレ・風呂が一緒でミニキッチン(電気コンロ) は全く人気がない。
 ⇒かなりの場所的優位性がないと見向きもされない。

・この年代のマンションは、床がじゅうたんになっていて不人気。
 ⇒現在入居中だが、じゅうたんであればリフォームは必須。

・住宅設備の老朽化が心配。
 ⇒修繕費がかさみそう。(電気コンロ、エアコン、漏水など)

・現在の家賃は32,000円だが、さらに下落する可能性が大
 ⇒確実に下がります。2万〜2.5万のラインまでは確実に下落。

・建物の規模が大きく、オートロック、エレベーターがある。
 ⇒今の修繕積立金で足りるのか?将来増額必至??

・退去があったときのリフォーム費用が心配。
 ⇒入居者に求められない。10万〜20万は確実に必要。

・単身物件は入退去のサイクルが早め。
 ⇒リフォーム費用がかさみそう。


など。


明日は、その後の未来を予想します。


つづく



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ワンルーム区分所有投資について3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中

 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きです。


現在は入居中で、毎月3.2万円が入ってきている状態です。

この方が2年後に退去してしまいました落ち込み


ここまで残った収入は

家賃3.2万円 × 24ヵ月 = 76.8万円 から

管理費・修繕積立金 1.17万円 × 24ヵ月 = 28万円 と

固定資産税・都市計画税 約3万 × 2年 = 6万 を

引いて 42.8万円 
です。


さぁ、次の募集に向けてリフォームするぞびっくり


壁紙、床、美装など...

20万円かかりました...


2年で 手残り 22.8万円...


でも、きれいになったし不動産屋さんにお願いしようびっくり


大家 「わたし、大家なんですが、賃貸の募集をしてもらえませんか?」

業者 「いいですよ!どんな物件ですか?」

大家 「これなんですが...(おもむろに資料を出す)」

業者 「...家賃はおいくらでお考えでしょうか?」

大家 「前の入居者が3.2万円だったのですが、逆にいくらで貸せますか?」

業者 「...正直...3.2万円は厳しいですね...」
    「トイレ・お風呂が一緒のタイプで、ミニキッチンの電気コンロですよね...」
    「このあたりの場所は大学病院が近いんですけど、治安的に人気がないんですよ...」
    「築も20年を超えてますし...」
    「バブルの頃に建ったこのシリーズはたくさん空いてるんですよ...」
    「ズバリ2.5万円ならなんとかなるかもしれません」


大家 「えっ!?2.5万円なんてほとんど手元に残りませんよ〜」
    「せめて3万円でなんとかなりませんか?」
    「入居を決めて頂いたら、御礼に報奨金を1ヵ月差し上げますので」


業者 「わかりました...では3万円で募集してみますね」


2ヶ月後...

大家 「その後はどうですか?」

業者 「ネットに広告も出してますし、お客さんにも紹介しているのですが反応がないですね...」
    「やはりネックは、トイレ・風呂の部分と、場所ですね...」
    「あと、家賃が少々...」


大家 「やはり家賃が高いですか...」
    「仕方ないです。いい人がいたら3000円までは値下げします」
    「みなさん報奨金はどれぐらい出されているんですか?」


業者 「いろいろですが、多い物件なら家賃3ヵ月も物件もありますよ」

大家 「えっ!?そんなにですか?」

業者 「はい。大家さん同士で競争ですからね。みなさん必死ですよ」

大家 「わかりました。ではなんとか2ヵ月出しますので頑張ってください」


さらに1ヶ月後

大家 「その後はどうですか?」

業者 「さっぱりですね。家賃2万円とかなら早めに決まると思いますけど...」

大家 「2万円じゃどうにもなりませんよ〜」
    「とりあえず、2.5万円にします。なんとかお願いします!」



とぼとぼ帰りながら

「あ〜さっぱりダメだ〜。買うんじゃなかったな〜」
「今売ったらいくらぐらいするだろう?」



売買の業者に聞いてみようびっくり


大家 「あの〜この物件を売りたいのですが」

業者 「あ〜あれですね。そうですね〜。200万前半ですかね」
    「この手の物件は人気がないんですよ」
    「たくさん売れ残ってますから」


大家 「...」


貸すのもダメ、売るのもダメ...


買ったら最後、まさに蟻地獄です。

うまく売り抜けた人は超ラッキーで大喜びですよ。きっと。



こんな感じの未来予想はいかがでしょう?


つづく



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同じ棟内で戦ってます(>_<)

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


区分ワンルームって安く買えるからいいですよねー


岡山市内のワンルームは


築20〜30年の物がほとんどですけども


大概、200〜300万円で売ってますもんねお金


不動産投資としては、比較的参入しやすいでしょうねーまる


...


岡山市北区大供ってところは


岡山駅までも歩けないことはないですし、


コンビニやイトーヨーカドーも近くて便利な場所なんですよね自転車


特に、中心地に勤務する単身者には良いかもしれませんね。


こういった場所に、手頃な価格であったら


買ってみようかなって人もいますよねバニー


...


アルファ大供







オートロック、エレベーターもある


1989年築、UBのワンルーム45戸の区分マンションなんですけども


貸しに出している人も結構いましてね...




〇吹さんが管理を請け負っている募集中の部屋がこちら




〇吹さんの管理だけでこれだけありますから


他の業者さんや一般の大家さんも含めるともう少し募集しているかもしれませんねー汗


4分の1ぐらいは空いているかもしれません...



あっ、ちなみにこの桜マーク


予約が入っているって印です。



ライバルを蹴散らして、予約にまで持ち込みましたー花火


このまま無事に契約までいけばいいですねバニー



ライバルが多いと大変そうです汗



つづく





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同じ棟内で戦ってます(>_<) 2

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。


7部屋中、1部屋に予約が入っている訳ですけども




空き部屋の中では一番上層階だからでしょうかはてな


スペックを比べてみると




面積が一番広いですねまる


...


敷金、礼金は、同じ...




,,,


広告料は1ヶ月ですねー


同じ面積の104や201は3ヶ月ですけど


上層階には敵わないはてな




...


...



肝心の家賃、共益費、水道代は




...


面積が一番広いまる


一番上層階まる


賃料は圧倒的に一番安いまる



...



広告料が安くても


そりゃ一番に予約も入りますか(笑)



つづく





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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


長女が退院して、次女の具合が良くなってきたと思ったら

今度は、わたしが風邪をひきましたー汗

熱はあまりないのに、身体中が痛い困った

鎮痛剤も効かなくなってきて...

今月、病院の世話になっていないのは妻のみになりました汗


...



さて、今日は前回の続きで。


7部屋中、1部屋に予約が入っていると思ったら


この中では、一番上層階 で 一番広い部屋 で


尚且つ、破格の一番安い賃料



これぐらいやれば他の部屋に勝てる訳ですが...


でも、ここから管理費や修繕積立金を払う訳で...


時々、3万円代でも決まることもありますけど


他の大家さんは、22500円 なんかで決まっているとは思っていないでしょうねー汗


まぁそんな情報も入ってこないでしょうけど...


このままで、203号が決まると思いますはてな


一番狭くて、トータルが一番高い。


そして広告料も少ない...




かなりのスーパーリフォームをしても難しいと思うんですけど...



おしまい





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  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今朝あたりから、ようやく汗をかけるようになってきて

少し楽になってきましてーバニー

汗をかけるようになったら熱も下がるので

明日はなんとかなりそうです力こぶ


...


さて、先日読者の ぱぱさん からご質問をいただきまして


「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


ということでした。


うーん、一言ではなかなか難しい質問ですねー汗


...



岡山市の区分マンションを大きく分けると


1、中心部の単身用

2、中心部のファミリー用

3、郊外のファミリー用



といったところでしょうか。


...


1、中心部の単身用 といえば


有名どころでは


大京のライオンズシリーズ や


穴吹のアルファシリーズ


あたりがすぐに思いつきます。


その他では


ダイアパレスシリーズ や


朝日プラザシリーズ


とか


古いやつなら


チサンマンションシリーズもありますね。


マイナーなところでは


ビッグバーンズ とか ナッツクラッカー とか


それこそ


「えっびっくりこれ区分だったのーびっくりはてな


っていうのもちょこちょこあります。


こうして改めて考えてみると


かなりありますねー(((゜Д゜;)))



気になりだしたので


詳しく調べていることにしますメモ




つづく





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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続き


読者の ぱぱさん からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」



1、中心部の単身用 を調べてみたところ


結構ありましたー


有名どころで

ライオンズ岡山医大東 40戸
ライオンズ岡山医大東第二 61戸
ライオンズ岡山医大南 35戸
ライオンズ岡山医大南第二 41戸
ライオンズ岡山内山下 36戸
ライオンズ岡山中山下 53戸

ダイアパレス弓之町 37戸
ダイアパレス野田屋町 39戸
ダイアパレス京町 60戸
ダイアパレス京町U 24戸
ダイアパレス東島田 105戸

アルファ富田町 36戸
アルファ清心町 30戸
アルファ清心町U 35戸
アルファ春日町 31戸
アルファ京町 41戸
アルファ大供 45戸
アルファ西古松 24戸
アルファ東古松U 28戸
アルファエステート東古松 53戸
アルファ枝川 70戸



こんなもんですかねー


その他では


ビッグバーンズマンション伊島A
ビッグバーンズマンション伊島B
ビッグバーンズマンション伊島G
ビッグバーンズマンション伊島F
ビッグバーンズマンション清輝橋
ビッグバーンズマンション西川原
ビッグバーンズマンション横井

エスプローネ春日町公園
エスプローネ清輝橋
エスプローネ岡町
エスプローネ原尾島
エスプローネ番町

朝日プラザリバーサイド県庁前
朝日プラザ岡山中山下
朝日プラザ岡山サウスフロント

チュリス幸町
グランデール伊島
センチュリーせいき
ナッツクラッカー
ハイツセイコー壱番館
エバーグリーンプラザ岡山
センチュリー伊島A
センチュリー伊島B
メゾン岡町
弓之町ビル
チサンマンション岡山
チサンマンション中山下



あたりが思いつきました。


まだ他にもあるかもしれません。


中には、ファミリー混合の建物や


1DK、2Kなんかも混じっていますが


概ねこんなもんでしょう。


...



どれも築20年超ばかりですね...


バブル期はこんな投資が流行ったんですねー汗


都会の方からすると、少なく感じるかもしれませんけど


岡山人のわたくしの感覚からすると


かなり多いように思います。



しかも、ほとんどが岡山駅東部〜大学病院にかけて


東西約1キロ、南北約1.5キロの


極々狭いエリアに集中
していますから


余計に多く感じますねー汗





つづく





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岡山市で区分投資はどうか? 3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続き


読者の ぱぱさん からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


...


1、中心部の単身用区分


良いところって、まずは


岡山駅近くの一等地 に

比較的安い価格 で

空間を買える ってことでしょう。


実際、よく出ている価格帯は200〜300万円程度ですし、


この価格で一等地に空間を手にできるのは


かなりのメリット
だと思います。


自己資金が不足気味の方 や


いきなり高額物件は...(汗)って方
には


向いているかもしれません。


...


要は、客付けできてお金が残るのかはてな


ってところが大事なところだと思うんですけども


そこがかなり難しいのかなと...


...


岡山の単身用区分の安いやつは


3点ユニットばかりで、一般の方には不人気
です。


単身用区分同士でも競合しますし、


一般の単身用賃貸物件とも競合するので


ライバルも多い
です。


客付け面は楽ではないですねー汗


そういうことからすると


「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


の質問に対して、


素人には厳しいということになると思います。


...


ただ、一定のニーズはあるんです。


穴吹のアルファシリーズや


大京のライオンズシリーズには


オートロックがついています。


築20年級の賃貸物件でオートロックのある物件って


なかなか難しい
ですから


家賃が安くて、セキュリティー性も高い物件となれば


大きく浮上
してきます。


中心地でセキュリティー重視 > 3点ユニット


という方は少なからずいます。


...


あとは、外国人の方のニーズです。


一般の賃貸物件では、受け入れてくれるところが少ないです。


生活習慣の違いや滞納トラブルなどが何かと煩わしいですから


一般の大家さんは結構嫌います汗


そこを敢えて狙っている大家さんもいて


ハイツセイコー や ナッツクラッカー などを複数室所有しては


外国人を中心に運用されていたりします。




うまいことそういう入居者を探せるかどうかはてな


ノウハウ満載の先輩大家さんを差し置いて


自分の部屋に入ってもらえるかどうか
はてな




つづく





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岡山市で区分投資はどうか? 4

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続き


読者の ぱぱさん からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


...


1、中心部の単身用区分


一定のニーズはあるので


ノウハウ満載のベテラン大家さんに客付けで勝てれば


勝機あり というところですから


最初から入居者付きのオーナーチェンジ物件なんかだと


魅力を感じてしまうかもしれませんね。


その方が住んでくれているうちはですが...



退去してしまうと入居者獲得競争にさらされて


・リフォーム合戦

 床、クロスを始め、設備の更新や、家具家電付きにしてみたりする。


・家賃値下げ合戦

 単純に家賃を下げたり、フリーレントをつけたりする。


・不動産屋への報奨金増額合戦

 報奨金を2〜3ヶ月にしたり、営業マンへ個人バックをしたりする。


ということになりがちですね悲しい



そうなると、競争に勝ち抜いて入居者が決まったとしても


出費が多すぎて手元にお金が残らない
汗



一般の単身用アパート、マンションもライバルになってきますし...



そんなことを考えると


わざわざ消耗戦に参加しなくてもいいのかなと...




勝つには 競争優位性 が必要だと思いますし


わたくしも含めて、資本力の劣る人は


ニッチな部分で勝負するほうが良いかと思うのですが


いかがでしょうかはてな



という訳で、個人的には


1、中心部の単身用区分


素人には特にきびしいですし、あまりメリットもないように思います。


単身用区分で、競争優位性を築けるなら人ならOKですまる



つづく





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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