ついに値下げ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


GW2日目の今日も日赤病院からの更新です悲しい


流石に三連泊となるとしんどいですねー汗


相変わらず熱が下がらず、食事も取れないので


明日の退院も厳しいかなー汗


...



さて以前、この対決シリーズを書きましたけども

新築アパート VS 新築戸建
新築アパート VS 新築戸建 2
新築アパート VS 新築戸建 3
新築アパート VS 新築戸建 4



ついにこの戸建に動きがありましたー






昨年8月完成で、


家賃11万円、共益費、駐車場2台込み


さすがに業を煮やしたのか


ついに値下げに踏み切りましたーまる




98,000円 共益費、駐車場2台込み で


10%以上のダウンです。


繁忙期にこの値段だったら戦えただろうと思いますが、


そもそも10万円近くの物件のニーズの少ない場所なので...


いつになったら決まることやら...




つづく





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ついに値下げ 2

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


GW3日目の最終日も日赤病院からの更新です悲しい


相変わらず熱も下がらず、食事も取りません...

なので薬も飲みません...

ずーっと点滴です...

昨日の夜中に強引に薬を飲ませたら

全部リバース困った


明日から仕事なんですが

わたくし以外、付き添える人がいません...


どうなることやら汗


...


さて、今日は昨日の続き



ついに、家賃11万円 共益費、P2台込みから


9.8万円 共益費、P2台込み に値下げを断行した訳ですけども


昨年8月完成で、翌年の繁忙期も終わり


8ヶ月経過後に値下げ
ということに...


...



早い段階で値下げして


仮に昨年9月に10万円で入居していたらどうでしょうはてな



11万円から、1万円も下げたから


8ヶ月で−8万円 って気持ちですか
はてな


それとも


10万円に下げたけど、なんとか入居がついて


8ヶ月で +80万円 って気持ちですか
はてな


...


現実は、8ヶ月未入居な訳で...


この場合、家賃が入っていないから 単純にゼロ円 ってことですかはてな


11万円が8ヶ月入るつもりでしたから −88万円 じゃないですかね。


どっちがいいんでしょうねはてな




資金的に余裕があるとか、何か思惑があるのかもしれませんけども


8月完成

9月、10月のプチ繁忙期で決まるだろう

もしハズレても翌年の1〜3月には決まるだろう



ぐらいの思惑でいたのでははてな と思ってしまいます汗


...



誰の意向かわかりませんが


個人的には、値下げに踏み切るのが遅すぎるかなと...


まぁいろいろ考え方も思惑もありますから


あくまでも個人的な感想ですが...



大家さんの判断なのかはてな


管理会社などの判断なのかはてな


賃貸経営は、入居があってナンボだと思うのですが...


...



わたくしの経験則からいうと


損切りというか、損して得を取るという発想の大家さんって


そんなに多くありません。ダメ


多くの大家さんが、なんだかんだ理由をつけては


値下げを拒むケースが多いように思います。


結構、地主系の昔からの大家さんってそんな方が多いイメージです。



その、なんだかんだの理由もいろいろあってですね...



つづく





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ついに値下げ 3

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

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こんばんは。岡山大家です。


GWも終わってしまいましたけども

相変わらず入院中で、

付き添える人がいないので、仕事はお休みです汗

ほとんど食事を取らないので明日の退院も難しそうです悲しい

今日で5連泊目ですが、体力との勝負になってきています〓


...


さて、今日も昨日の続き


みんな、できるだけ損はしたくないもんですから


値下げについて拒否される大家さんもたくさんいます。


理由もいろいろありますが、


同じ建物の他の住人にバレたら困ると言われることがあります。


Aさんは6万円で、新しく5.5万円で募集したりすると


賃貸サイトなんかを見た入居者に見つかることがありますね。


たまーに、そんな入居者から電話がかかってきて


「○○アパートに住んでるんですけど、ネットで見たら家賃がすごく下がってるんで、うちもなんとかなりませんかはてな


みたいな話しになります。


バカチン営業マンはそのまま大家さんにパスしちゃったりします汗


大家としては面倒くさいですよねー悲しい


...



なので、事前にきっちり話しを詰めておく訳ですけども


既存入居者から電話があったら


「今、○部屋だけのキャンペーンでやってるんですよー」

「なので、ほかの部屋は安くならないんですよー。ごめんなさいねー汗



みたいなシナリオでいくと大丈夫OK


って感じで、説得したりしますまる




大家さんに火の粉がかからないようにしてあげると


割とすんなりいきますし


その結果、サクッと決まるととても感謝されますまる



基本的に、一般の大家さんって相場観のない方がほとんどですから


信頼できる仲介屋さんだったら


素直に耳を傾けたほうが良いケースって多いと思います。


相場観のない、訳のわからん営業マンもいるので


なんでもかんでも鵜呑みにしていたらダメなんですけどねー



つづく





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ついに値下げ 4

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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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こんばんは。岡山大家です。


やっと退院しましたよー花火

4月30日 地元のA病院で診察
5月1日 再びA病院で診察
5月2日 A病院休診のためB病院へ駆け込み
 ⇒点滴⇒日赤病院を紹介される⇒日赤の夜間で点滴⇒夜中に一旦帰宅
5月3日 日赤病院で再び点滴⇒そのまま入院
5月4日、5日、6日、7日、8日ずーっと点滴
5月9日 午後退院

と10日間に渡る闘病生活で臨時出費が10万円オーバー(笑)

わずか10日で家族全員ぐったりですから

長期入院とか介護者がいるとかってなると

大変な苦労をされているんだなーと汗


ほんと健康って大切ですね。


...



というわけで、今日も昨日の続き


「この前家賃下げたばっかりだから...」悲しい


ってこともたまにありますね。


最近は、部屋探しでも条件交渉を希望する方が多いですからねー


「この前3000円下げたばっかりなんよ...これ以上はちょっと...」


ほんと苦しそうな大家さんってたくさんいます汗


...


岡山市内に何棟ぐらい賃貸物件ってあるんでしょうねーはてな


仮に1万棟あったとしたら、


自分の物件に交渉の電話がくる確率は1万分の1ですか。


ナンバーズ4のストレートの当選確率と一緒ですね(笑)


単純に確率だけでいうと結構ミラクルですねー汗



ちなみに、競馬でフルゲート18頭の


三連単(1〜3着を順番通りに当てる)の当たる確率は


18×17×16 で 4896分の1 です。



物件案内が入る。条件交渉が入る。って


結構、貴重な出来事かもしれませんね
キラキラ


...


家賃5万円の部屋 が 1ヶ月空室 なら 5万円のマイナス ですね。


2ヶ月なら 10万円マイナス ですか...




家賃を2000円下げたら 年間24000円のマイナス ですね。


3000円下げたら 年間36000円のマイナス ですか...


月3000円下げるということは


1日100円サービスしてあげることですね...



つづく





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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続き


月3000円の値下げなら


1日100円のサービスなんですけど


正直なところ、なかなか割り切れないところもありますよねー悲しい


...



レベルの低い営業マンは、口を開けば


「家賃下げてくださーい」


しか言わんですからねー落ち込み


まぁほとんどの営業マンがそんなもんでしょはてな


もっとマシな提案ないんかいびっくりみたいな(笑)


実際、ロクに不動産のことも知らん素人同然の


業界1年生2年生みたいなんばっかりで


ひたすらノルマを負わされている単なる案内マシーンですから


老練な大家さんの相手なんか務まりゃせんです。



そんなのに「家賃下げてくださーい」


って言われても、説得力もなーんもありゃしませんわね悲しい


どうせ、お客さんに言われた家賃交渉をそのまま伝えるだけですからねー(笑)


そっから更に広告料をむしり取りにくるでしょーはてな


ほんま大家さんに負担を強いることしか言わんから


嫌になっちゃいますよ怒り


入居者、仲介屋、大家さんの関係で


入居者 win、仲介屋win,win、大家さんlose ですもんね...


...


元々、相場よりも高い家賃で値下げするならともかく


死活問題レベルの運営で家賃を下げるなんて...



大家さん心理は、大家さんじゃないとわからないんですよねー


私も大家さんになるまではわかりませんでした汗




つづく





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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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さて、今日も昨日の続き


かといって、せっかく入居者が決まるかもしれない時に


交渉を突っぱねて話しがなくなるのも避けたい...



難しいところです汗


...


...



部屋探しのほとんどの方は


長期的視野に立っていません。


と言うのが


目先の利益しか見ていないんです。


要は、初期費用や月々の家賃が大切なんですねお金


まぁ、いつまで住むかなんてわからないですから


先々のことを考える必要もないんですけど。


...



一方、大家さんはできるだけ長く住んで欲しいですからねー


綺麗にして、家賃も下げて


半年ほどで出て行かれたりしたらたまらんですバイ汗


...



でもね、そういうことは


初心者マークのケツが青い営業マンにはわからんのです悲しい


彼らも売上という目先のことしか考えていないんで


契約が決まって広告料がたんまり出ればなんでもいいんですお金


その為には、なんやかんや交渉して


大家さんを丸め込む説得するのが一番簡単ですまる


そりゃそうでしょはてな


一部の大家さんを除いて、ほとんどのパワーバランス


不動産屋 > 大家さん


なんですから。




それに、彼らは


短期で解約された時の


金銭的、精神的ダメージを知る由もありません




賃貸経営をしたこともなければ


分業化が進んで、退去精算すらしたことがない人達にわかるはずがないでしょはてな


退去修繕の手間や金銭面を知らないんですよはてな


単なる案内マシーンと化した営業マンにはわからない仕組みなんです悲しい



つづく





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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


先日、長女がようやく退院したと思ったら

次は、生後2ヶ月の次女がRSウイルスとやらに感染し

咳と鼻水が止まらなくなってしまいましたー困った

鼻が詰まって息がしにくいのか、とても寝にくそうです悲しい

妻もわたしくしもギリギリ綱渡り状態でございます汗



さて、今日も昨日の続き


という訳で、頼りにならん営業マンの言うことを鵜呑みにしていては


大家さん失格ですびっくり


賛否両論あるかもしれませんけど、


経験も知識もあって多少なりとも大家さん寄りに立ってくれる営業マンは


ほとんどいないので...


...


基本的に、入居者は長期的な視野は持っていないと書きました。


目先の家賃が安いとか、初期費用が安いといったことに目が行くんですね。


もちろんお金持ちはそんなこと関係ないですけど汗


...


「家賃3000円下げてくださいびっくり


家賃は下げたくないけど、下げれば入ってくれる...


うー悲しい...



そんな時には、こちらから提案してはいかがでしょうはてな


例えば、

最初の1年間は 毎月1000円 下げる

2年目は 毎月2000円 下げる

3年目以降は 毎月3000円 下げる



長く住んでくれたらお得ですよーバニーみたいな。


長く住もうという気になってくれるかもしれませんよはてな




或いは


3000円下げるけれども 短期解約違約金をつけてほしい と。


1年未満での退去で 家賃2ヶ月分

1年以上2年未満の退去で 家賃1ヶ月



って感じで、


下げてあげるけど長く住んでくれないとダメよみたいなダメ


先のことなんかわからないですし、


基本的に短期解約を念頭に置いていない方だとすんなりいきますねまる


そもそも短期解約を考えている人は弾かれますから


1〜2年は安定しやすいです。


...


家賃を下げて他にバレたら困るなんて方は


先出しでフリーレントにして実質値下げするとか


一定期間入居したらキャッシュバックするとかね。



話しがあるっていうだけで折角のチャンスですから


なるべく自分に有利に持っていけたらいいですねまる




そもそも、営業マン側から有益な提案が出てきたらいいんですけどねー悲しい



おしまい





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ついに決まりましたー

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認くださいまる



こんばんは。岡山大家です。


何度か取り上げたこちらの物件





新築アパート VS 新築戸建
新築アパート VS 新築戸建 2
新築アパート VS 新築戸建 3
新築アパート VS 新築戸建 4
2013年05月05日 ついに値下げ
2013年05月06日 ついに値下げ 2



2012年8月に完成


先月末に無事入居の運びとなりましたーまる



長かった...


11万円 共益費、P2台込み でスタート


翌年5月に 9.8万円 共益費、P2台込み


大幅値下げ汗


値下げ後は意外と早かったですね。



というのが、この時期に、この場所で、


10万円級が決まるというのはなかなかない
ので...



まぁ、時期的に新しい戸建が残っていないので


消去法で残ったというのはあると思いますが


戸建の希少性を発揮したとも言えると思います。




中心地の高額RCもサクサク決まっているので


大手法人とか、お金のある層は活発に動いているようですよまる



景気、いいんでしょうかはてな



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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