借金についておもふ 1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月 新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号 H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 現在リフォーム検討中

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

ようやく新年初出社笑顔

しかし、基本的にPCを使う作業ばかりなので、

腰に負担が困った

どうしたもんですかね...

↓マジで検討中です。










なんかテキトーに昔のこと書いていってたら

ずいぶん長くなってきて困った




今日は、少し脱線して、 借金 について書いてみます。

借金 って、イメージ悪いですか?


お金を借りる。

ローンを組む。

融資を受ける。



全部、お金を借りるということだと思いますが、

ずいぶんイメージが違う気がしますね。


お金を借りることを異常に嫌う人もいますが、

借りたお金を 何に使って どうやって返すか が

ポイントだと思います。


1.服 を クレジットカード で買う ⇒ 来月の給料で 一括払い

2.車 を マイカーローン で買う ⇒ 毎月の給料とボーナスで 60回の分割払い

3.自宅 を 住宅ローン で買う ⇒ 毎月の給料とボーナスで 35年の分割払い

4.賃貸用の物件 を 融資を受けて 買う ⇒ 毎月の家賃収入で 25年の分割払い


みなさんはどれが 良い借金 だと思いますか?


わたくしは....



つづく


クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


web拍手 by FC2








借金についておもふ 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月 新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号 H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 現在リフォーム検討中

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は、岡山県産業振興財団が主催する

「プレ・インキュベーションセミナー」に参加して、

マーケティングの勉強をしてきました。

講師は 潟Aイムサプライ 伊豆田 功 先生


これがすごくよかったびっくり

マーケティングに哲学的な話も織り交ぜて所々笑いもあり。

機会があれば、ぜひ一度お話を聞いてもらいたいですね笑顔



さて、昨日の続き。

良い借金はどれだと思いますjか? ということでしたが、


1.服 を クレジットカード で買う ⇒ 来月の給料で 一括払い

2.車 を マイカーローン で買う ⇒ 毎月の給料とボーナスで 60回の分割払い

3.自宅 を 住宅ローン で買う ⇒ 毎月の給料とボーナスで 35年の分割払い

4.賃貸用の物件 を 融資を受けて 買う ⇒ 毎月の家賃収入で 25年の分割払い


個人的には  と  だと思います。


まず  は 

利息が発生せず、ポイントが獲得できるので、

使い方さえコントロールできれば、現金決済よりもかなりお得だと思うからです。


わたくしの場合、

・ガソリン代
・携帯電話代
・電気代
・ガス代
・NHK受信料
・NTT(ネット代)

など 約6万円 支払っています。

その他、

新幹線代、ゴルフ代、ネット経由での買い物 (服、靴、本など)

などにも活躍していますから

年間 100万円 程度はカードで支払っています。


所有カードもいろいろあって

・コンビニ系
・スーパー系
・ガソリン系
・家電量販店系
・鉄道系
・スポーツ系

など10枚程度ありますが、シーン や 還元率 で使い分けています。

昨年は、ポイントで数万円分得してますからね〜

ちなみに、鉄道系以外は 年会費0円 です。


ポイント還元率が高い とか 使い勝手の良い もので

年会費0円 なら持っておいたほうが得ではないでしょうか。





◆「コスモ・ザ・カード・オーパス」年会費無料!只今、新規入会キャンペーン中◆




つづく


クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


web拍手 by FC2

借金についておもふ 3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月 新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号 H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 現在リフォーム検討中

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

さて、昨日の続き。


良い借金はどれだと思いますjか? ということで、

昨日は 1 のことを書きました。


1.服 を クレジットカード で買う ⇒ 来月の給料で 一括払い

2.車 を マイカーローン で買う ⇒ 毎月の給料とボーナスで 60回の分割払い

3.自宅 を 住宅ローン で買う ⇒ 毎月の給料とボーナスで 35年の分割払い

4.賃貸用の物件 を 融資を受けて 買う ⇒ 毎月の家賃収入で 25年の分割払い


で 2 と 3 は、個人的には良くないと思っています。

どちらも普通にあるシチュエーションではありますが...


1 だけが一括払いで 金利負担なし。

2 も 3 も 4 も長期の分割払いで相応の金利を払う点で共通しています。

が、2 3 と 4 の決定的違いは、

「支払いの原資」 にあります。


2 3 は 自分の給料などから で、

4 は 自分の給料以外の収入から。


この差はとてつもなく大きい...


例えて言うなら 2 と 3 は、

・ジュースの自販機をローンで買って 自分一人で使う。

・プリクラの機械をローンで買って 自分一人で使う。

・UFOキャッチャーの機械をローンで買って 自分一人で使う。

・ガチャガチャの機械をローンで買って 自分一人で使う。

... もういいですか。


せっかく、お金が貰えそうなものがあるのにもかかわらず、

自分一人で使うというのはとても残念だと思います。


資産を独り占めしたり、眠らせておくのはもったいないですよ。



人に先に与えることで、将来リターンがあるのだとおもふ。


おしまい。


クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


web拍手 by FC2



住宅メーカーか地場工務店か

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は あつさんの リクエスト で

住宅(アパート)メーカー で建てるのかはてな

地場工務店 で建てるのかはてな

で考察してみたいと思います。


岡山で、住宅(アパート)メーカーというと

・積水ハウス
・ミサワホーム
・ダイワハウス
・大東建託
・東建コーポレーション


が 五大業者 として君臨しています。

その次に

・セキスイハイム

極々わずか

・パナホーム

があります。


それぞれ特徴がありますが、それはひとまず置いといて

どこのメーカーも建築費は結構高いです汗

大手ほど広告宣伝費や人件費がかなり乗っかってますから

仕方ないところでしょうね。


構造や設備で違ってきますが、

1LDK 40u で 一室あたり 850〜950万円 程度ですかね。

積水ハイムはもう少し安いです。


確か、積水ハウスは 1階が1L 2階が2L の上下2世帯の見積りで

1800万程度だったと思います。


ダイワハウスの オッツシリーズ は 2L で1000万は軽く超えますね。


ミサワの一戸建て カシーヤシリーズ は一戸当たり ざっくり1200万程度らしいです。


地場の工務店でしたら、

一戸建てで 本体工事が 800万〜900万 なんてものもあります
から、

単純に安くいこうと思えば、地場工務店のほうがお得ですよねお金



では、実際にお部屋を探している方はどんなところを見るかといいますと、

積水のシャーメゾンがいいびっくり

みたいな方はごく少数です。

以前住んでいたとか、CM見て好印象とかいう方がたまにいますけど。


はっきり言って、

・立地
・設備
・家賃


が合致すれば、建築会社の差はほとんど感じませんでした汗


まぁ元々、地場工務店がアパートを建てることが少ないので、

結果的にどこかのメーカーの新築に収まることが多くなりますわね。


基本的にみなさん建築会社のことなんかわかってませんから、

「わぁ〜きれ〜」
「わぁ〜ひろ〜い」

が満たせて、それなりの設備があれば、入居者目線的にはOK
です力こぶ


家主目線的には

・建築会社の信頼性
・アフターサービス


などが気になりますね。


あと、もし売却することがあった場合には

大手メーカーのブランド力が影響する
と思います。


中古の戸建て市場では、

最近売り出し中の

ヘルはてなーホーム や タはてなホーム などよりも

積水、ミサワ、ダイワなどのほうが人気が高いですからね。


例えば、(車メーカーの方、すみません汗

トヨタの300万の車 と 三菱の300万の車 を 新車 で買って

数年後に売ろうとしたら、トヨタのほうが高く売れるでしょうはてな


ですが、結局は立地と売却価格次第でしょうけどね。

ヘルはてなーホーム や タはてなホーム でも

立地 と 価格 に問題がなければ買う人はいますよお金



ということで、入口は 地場工務店 が有利だと思います。

・建築費が安い
・人気や家賃に差はほとんどない
・結果、利回りがよくなる



しかし、長期保有でいくと

・外壁や屋根のメンテナンスで差が出るかもしれない
 (メーカーのほうが長持ち?)


といったところが気になりますかね。


実際、ミサワホームやセキスイハイムは

タイル外壁を採用していますが、10年経っても色褪せていない
ですからね〜星



結局、出口戦略の取り方だと思いますね。

メンテナンスしながら 30年 とか保有するのかはてな

どこかで手放すのかはてな



長期保有が前提なら、アパートやマンションを建てればよいと思いますし、

10〜15年程度の保有なら戸建てがよいと思います。





基本的に、どの建物も

1.新しい ⇒ 入居率高い、家賃高い

2.古くなってきた ⇒ 入居率低下、家賃下落、修繕費増加


ですから、



わたしは、


1.新しい ⇒ 入居率高い、家賃高い

2.ここで売るびっくり

3.古くなってきた ⇒ 入居率低下、家賃下落、修繕費増加



という戦略です。


3.の段階は、新しい買い主さんにお渡ししますうんち


つづく


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

指値についてあれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は 麒麟さん のリクエストで

「指値」 について書いてみます。


結構、不動産投資系の書籍に書いてますよね。


「指値」 って結構いけるもんだと思ってる方も多いでしょうね汗


ですが、基本的には難しいケースがほとんどではないでしょうか。


・何らかの原因で売れ残っている
・売主が早く現金化したい


ときぐらいじゃないですかね。


わたくしの知り合いが、築浅の平屋を買った時は

確か 1300万 ⇒ 1150万 ぐらいになったような記憶があります。

この時は、売主さんが早く現金化をしたかったようでした。


別の知り合いは、

2300万で広告掲載 ⇒ 数ヵ月売れ残り ⇒ 価格改定 ⇒ 問い合わせ

という流れから、

売主の業者が長期間抱えていたのを処分したいとのことで

結局 2300万 ⇒ 1800万程度で買っていました。



わたくしは、物件を見る基準のひとつに

「路線価」 をよく使います。

詳しくはこちらをご覧ください。

税金などを計算するための 道路の基準価格 です。

これで調べることができます。


自分の目当ての土地の前面道路が 1u=何円かはてな

っていうのを見て、3.3倍で 1坪 の単価をみます。

土地の形 や 道路への接し方 によっても変わりますが、

この路線価の1.25倍程度以内の売値であればまぁOKかなと。


例えば、

50坪 1000万円 で売りに出ているとしたら 坪20万円 ですね。

仮に、この土地の前面道路の路線価が 1u=4万円 なら

3.3倍で 1坪 13.2万円 ですから 坪20万だと割高だなと判断します。


×50坪 で 660万円  さらに ×1.25倍 で 825万円 なので、

1000万円の売値に対して、850〜900万円程度なら交渉可能はてな

って感覚ですね。


これは、わたくしの個人的な目安なんで、人それぞれだと思います。


ですが、こんな感じで何らかの根拠を提示することは大切だと思います。

近所の取引事例とかもあればいいですね。


上の例でいうと、

・ここまで売れ残っているのか?
・初値が1000万円?それともすでに値下げ後の価格?
・買いの希望者は多いのか?
・売りたい動機は?


などをじっくり聞き込みした上で根拠のある「指値」を提示しないと

相手の怒りを買うことになるでしょうから困った

慎重に判断したいところです汗



結局のところ、

不動産の売買価格なんていうのは、あってないようなもんです。

お互いが納得すればいいだけの話ですから。


相手は、思い出や愛着のあるかもしれない土地・建物を手放す場合もあるわけですから、

「この値段だったら買うよびっくり

よりも

「予算的にこれ以上はしんどいんです汗なんとかお願いできませんか汗末永く大切にしますから汗

のほうがいいでしょうはてな


人間関係星 商売の基本ですね笑顔



つづく


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

住宅メーカーか地場工務店か2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

2月5日に 住宅メーカーか地場工務店か ということで書きました。


今日は、若干その続きです。


わたくしの、物件2号は

大手住宅メーカーの Sハウス で建築しました。


2号についてはいずれ詳しく書きますが、

なぜ、Sハウスだったというと、

単に 建築条件付き の土地だったからです。


建築条件付き というのは、

簡単に言うと、土地は安めにするから、建築はうちでやってねOK

っていうことです。


ご存じのとおり、地場工務店よりも

対外的に信頼性は高いですが、建築費も高い悲しい


しかし、なるべくローコストで建てたいのが大家というものお金


で、実行したのが 施主支給 というやり方です。

基礎、躯体部分、水道、電気関係は密接に絡んでおり、

アフターの面から難しいところがあるので、Sハウスにお任せ。


見積りを見ながら割高に感じた

・クロス
・アンテナ
・一部床
・ウォシュレット購入と設置

の工事をこちらで手配
しました。


職業柄、内装屋などの手配も簡単にできますので、

安くお願いすることができましたお金


具体的には

クロス 1u/1500円 の見積りが 1000円程度
アンテナ設置 約15万 が 約5万程度


床のフローリングはほぼ同額だったので、

リビングはお任せして、

脱衣所のクッションフロアと

もう一部屋はウッドタイルを格安で貼りました。
(フローリングなんかより高級感が出るんですキラキラ

ウォシュレットは確か4〜5万の見積りだったのを

Y電機で1.5万円で買ってきて、

アンテナ工事と一緒に付けてもらいました。


これで30万近くコストダウンできました笑顔

元々が高いんですけど、少しでも抵抗しました汗


実はもう少し安くなるのですが、

Sハウスに丸々儲けさせるよりも、

普段からお付き合いのあるところに儲けてもらおうと思い、

ある程度利益を取ってもらいました笑顔


11月引き渡しだったのですが、

施主支給の部分は、翌年に領収証を回してもらったので、

節税にも役立ちましたまる




というわけで、見た目は立派なSハウスの一軒家に見えますが、

実は一軒家に比べてグレードの低い、アパート仕様

しかも、内装はSハウスとはほぼ関係なしの仕様です(笑)バニー



ですが、基礎や建物本体は Sハウス なので、

保証もついていますし、

しっかりアフターメンテもしてくれていますよ笑顔


おしまい


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2










繰上げ返済について

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は、繰上げ返済について書いてみます。

わかりやすいサイトを見つけました。
こちらです。


繰上げ返済する派って多いんですかね〜?


すればするほど、元金が減ってそれに伴う利息がなくなるので、

お得な感じですよね。


例えば

借入金額 2000万
返済期間 35年
金利 2%


で借りました。

そして、奥さんと一緒に、1年で100万貯めようと誓いました。

そして3年で300万貯まりました


ここで一気に 300万 繰上げ返済すると

返済期間の残り32年は ⇒ 25年4ヵ月 に短縮

払うはずだった利息は 約231万 減少しました。


奥さんと大喜びしました笑顔


まぁ300万かどうかわかりませんが、

個人の住宅でしたらよくありそうな話です。


借金を早く返して自分の物にする。

もちろんありだと思います。

15年とか20年で払い終わってしまえばこっちのもんですからね力こぶ



でも、わたくしは個人的には、繰上げ返済はあまり考えていません。

どうするかというと、再投資します。


貯まった300万で物件を買います

次の物件の頭金 か 現金で買えるもの に投資します。

すると

先ほどの物件A と 新たな物件B とで 2馬力 になります。

そして、また貯金します。

今度は 2馬力 ですから少し早く貯金ができます。

そして 2〜3年後に 物件C を買います。

すると 3馬力 になります。

さらに貯金が加速します。

物件B か C を現金で買っていれば 担保 にも使えます。

そして1〜2年後に 物件D を買います。


そんな感じで、ここまできました。


300万を繰上げ返済に使っていたら、

今も 1馬力 のままだったかもしれません。



つづく


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2










繰上げ返済について2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


一般的に、不動産投資って満室経営が続くと

購入初年度 ⇒ 登記費用や仲介料などで 利益が少ない か 赤字 になる

2年目 ⇒ 初年度ほど経費がないので 黒字

3年目 ⇒ 同じように 黒字

4年目 ⇒ 同じように 黒字

5年目 ⇒ 同じように 黒字

...


といった感じになります。

まぁ事業ですから、黒字は良いことです。


ですが、黒字だと税金を持っていかれます。


わたくしの場合、払ってもせいぜい数万円程度ですが

あまり面白い話ではないです悲しい


サラリーマンですから、毎月自動的に所得税を引かれていますし...


そこで、わたくしは、

購入初年度 ⇒ 登記費用や仲介料などで 利益が少ない か 赤字 になる

2年目 ⇒ 初年度ほど経費がないので 黒字

3年目 ⇒ 同じように 黒字

4年目 ⇒ 貯まったお金で物件を買う
       登記費用や仲介料などで 利益が少ない か 赤字 になる

5年目 ⇒ 4年目ほど経費がないので 黒字

6年目 ⇒ 貯まったお金で物件を買う
       登記費用や仲介料などで 利益が少ない か 赤字 になる

7年目 ⇒ 貯まったお金で物件を買う
       登記費用や仲介料などで 利益が少ない か 赤字 になる

8年目 ⇒ 貯まったお金で物件を買う
       登記費用や仲介料などで 利益が少ない か 赤字 になる

....


赤字になると、税金を払わないで済むどころか、

給与から引かれた 所得税 が戻ってきます。



3馬力、4馬力となって、がんばって給与からも貯金をすると

毎年200〜400万程度のキャッシュを持つことが可能になります。

すると、安いものなら毎年購入することができます。


もちろん、毎年でなくて、もっと貯めて大きいのをいってもよいですし、

非常時のキャッシュも残しておいたほうがよいので、

全額再投資という訳にはいきません。


賛否両論あると思いますが、

わたくしは概ねこんな感じのイメージで

資産増強 と 節税 に取り組んでいます。



なので繰上げ返済は好みません。 


長期の固定金利で

金利上昇リスクがある程度許容できる構成であればですが。



お金は 早く多く借りて、少なく長く返す がよろしいかと思いますお金



おしまい


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2










銀行融資について

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

以前、麒麟さんのリクエストであった 銀行融資について 書いてみます。


できるだけ少ない自己資金で、

できるだけ多く借りてレバレッジをかける。

不動産投資の魅力のひとつですよねキラキラ


でも、なかなか融資が通らないという話をよく聞きます。


わたくしの今進めている案件は、

戸建賃貸でして、

同じ敷地に ローコストで 2棟 建てるやつなんですけど、

某3桁の数字の銀行では話になりませんでした。

戸数が少ないので入居率が 100% 50% 0% しかないと。

相当自己資金を入れてもらわないと厳しいということでした汗



ですが、同じ案件を 四国の土佐の北で讃岐の西の銀行では

いくつか条件はありますが、かなり前向きですキラキラ

具体的な話はまだまだこれからですが...

ですが、ここは融資に前向きだという話をよく聞きます。


つい数ヵ月前、知人が1億4000万を引っ張ってましたしね。

築20年程度のRCマンションで、

固定資産評価額は土地建物で1億を切ってましたが...



わたくし、30年来の友人が某チャイナの銀行にいますが、

彼曰く、「事業用はかなりハードルが高くなってるよ」と言ってました。

実際、この銀行はしっかり儲けてるくせにかなり渋いと思います。



使ったことはありませんが、積極的な姿勢を感じるのは

日本政策金融公庫の

新企業育成貸付 です。

セミナーなどで何度か話を聞く機会がありましたが、

そもそもが国の事業ですから、かなり前向きさを感じました。

しかし、融資期間は最長15年です


あとは一般的に、信用金庫などが借りやすいと聞きますね。



融資期間は、できるだけ長いほうが キャッシュフロー が出るのですが、

大概、建物の法定耐用年数内でしか融資を受けられませんから、

例えば、築20年の建物なんかだと、

コンクリート以外は、長期の融資はほぼ無理なんですね汗



明日は、わたしなりに思う

投資に入りやすそうな手法 や グレーなお話を書いてみます。



おしまい


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2










銀行融資について2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


昨日の、1億4000万引っ張った話しですが、

それ自体はとてもすごいことだと思いますびっくり

ほぼ満額融資です困った

このご時世、なかなかできないですよね〜汗

金利は1%台です。


ですが、築20年のRCで 返済期間が 15年...

そして、諸経費含めて、自己資金を1000万円以上投入しました...

さらに、管理会社のサブリース(家賃保証)を要求されました...


これぐらい負担しないと貸してくれないんですね汗


この後、不動産取得税が300万近くきます...

下水のきていない地域なので、浄化槽が心配です...


ですが、15年凌げばこっちのもんです力こぶ

とは言え、その頃は 築35年 のマンションになっていますが...


なんとかがんばって凌いでほしいものです汗



収支計画や物件価値が重要な事業用融資ですが、

その他の融資でも不動産投資を始めることはできます


例えば、

某チャイナの銀行の融資担当の友人が言ってましたが、

プライベートローンという、個人属性のみで借りられるものがあります。

住宅ローン基準金利に+0.4%です。

返済比率は30%で見るそうなので、

年収400万の方でしたら、年120万の返済までOKですね。

月10万です。

借入総額は2500万ぐらいまでならいけるんじゃないでしょうか。

これは、物件の内容は全く関係なく

住宅ローンセンターで相談できるそうです。


たまに、築20年級で 2DK 4世帯 のアパートが2000万程度で出ている時もありますから、

P1台込 5万 × 4世帯 = 20万 × 12ヵ月 = 240万 

表面利回り 12%...


指値が通ったり、固定資産評価よりも安く買えたりするなら、

こういった融資でチャレンジしてみるのもあり
でしょう。


失敗は嫌ですが、

もし失敗しても1500万ぐらいなら買い手もいるでしょうし、

それなら純損失も数百万レベルです
よ。


万一があっても再起できますよ力こぶ



もう少し融資関係の話で引っ張ります。


つづく


1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2










    >>次へ
検索
検索語句
プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
岡山のブロガーのみなさん
リンク集
最新記事
最新コメント
岡山大家
迷探偵? (10/15)
岡山大家
高級車買う前にまずは戸建を買いなされ。 (10/15)
バーダック
迷探偵? (10/14)
バーダック
高級車買う前にまずは戸建を買いなされ。 (10/07)
岡山大家
神様、見捨てませんでした。 (10/04)
岡山大家
神様、見捨てませんでした。 (10/04)
岡山大家
カギを無くしたそうで... (10/04)
yasu
神様、見捨てませんでした。 (10/03)
バーダック
神様、見捨てませんでした。 (10/03)
IW本
カギを無くしたそうで... (10/01)
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※
RSS取得
<< 2017年10月 >>
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ

ここまで明かしたくなかった節税強化書