不動産投資は儲かるのか?

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


このブログも随分読者の方が増えてきて


ありがたいことですけども


そもそも


不動産投資って儲かるのかはてなはてな


っていうところのお話を。


...



まぁ儲かると思っていないとやらないんですけども


どこのブログ見ても


利回り15%だの20%だの


フルローンだの


いいことしか書いてない...




「ほんとに儲かるのーはてな


って人もたくさんいると思うんですよねー



で、そのあたりを明確にするには


実際の数値を公開したほうがいいなと思いましてね。


...



とりあえず、今回は 物件3,4,5号 を例に。



この物件のスペックはこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓






これ、いわゆる 権利証 です。


もちろん本物ですよまる




岡山市北区某所

敷地面積 181.81u

3号 50.08u

4号 41.18u

5号 50.11u




これにいくらかかって


いくら入ってくるのか
はてな



具体的に見ていきましょう。




つづく




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不動産投資は儲かるのか? 2

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



物件のスペック

岡山市北区某所

敷地面積 181.81u

3号 50.08u

4号 41.18u

5号 50.11u




こちらを


土地50万円


建物200万円


で購入。





合計250万円



仲介手数料が


200万×5% + 50万×4% = 12万円


に消費税で 12万6千円




...



登記費用などが


12万円





...



という訳で


物件購入時


2,746,000円


使っています。



つづく




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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに着工びっくり

 

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今日は昨日の続きで。



さて、物件購入時点で


土地建物250万円のものが


すでに2,746,000円


...



しかし、まだ終わりませんよーお金




物件取得後には、こんなのもいります。





そうびっくり 火災保険です。


まぁここは個人の自由ですけどね汗



保険に関しては、以前取り上げたことがあるので


こちらを参考にしてくださーいまる



ちなみに


3号 50.08u で 年4,640円


4号 41.18u で 年4,150円


5号 50.11u で 年4,150円



です。



どうせボロですし、


数年以内には解体か売却なので、


建物が全焼した場合でも、各棟190万円程しか入らない


最低ラインの補償にしています。



ただ、復旧までの間の家賃が入らないのが困るので、


家賃収入特約といって


火事で燃えても、復旧までの間の家賃収入を補償してくれる


特約に入っています。


ある程度選べますが、


わたくしは、復旧までの 3ヶ月間は


家賃の代わりに 5万円 入るようにしました。



保険料は 合計で 年12,940円 です。




ここまでで 2,758,940円...




まだ終わりませんよー汗




物件取得後に必要な


厄介なものが残ってます困った




なんだと思いますはてな




つづく




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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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今日は昨日の続きで。



さて、この時点で


土地 50万円

建物 200万円

仲介手数料 126,000円

登記関連費用 120,000円

火災保険 12,940円



2,758,940円...


...



そして、さらに厄介なもの困った


そうびっくりmtanaさんの予想通り


こいつですね怒り




不動産取得税...


土地の分が 46,500円






建物の分

それぞれ

3号 13,000円

4号 10,800円

5号 11,400円



建物 計35,200円



土地+建物で 81,700円悲しい



これって高いですかはてな 安いですかはてな


感じ方は人それぞれですけども



ここまでで


2,840,640円



あとは、どれぐらいリフォームにお金かけるかなーお金




つづく




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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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今日は昨日の続きで。



さて、この時点で


土地 50万円

建物 200万円

仲介手数料 126,000円

登記関連費用 120,000円

火災保険 12,940円

不動産取得税 81,700円



ここまで


2,840,640円



さて、ここからどれぐらい


リフォーム費用をかけましょうか...




たたみ や ふすま を交換しましょうか...


それとも洋室にリフォームしましょうか...


水回りも変えましょうか...





なんてことをやってたら


やはり50万〜100万は必要になるでしょう。




リフォーム代が


50万円なら 3,340,640円...


100万円なら 3,840,640円...


...



実際に貸している家賃は


43,000円お金




なので、年間 516,000円



リフォーム50万円 3,340,640円なら


利回り 15.4%



リフォーム100万円 3,840,640円なら


利回り 13.4%


...



土地・建物を250万円で買った場合


実質 13〜15%程度は


確保できるんですね。


預貯金や金融商品では考えにくい利回りですよーバニー




土地がありますから


比較的出口も見えやすいですし


危険度が低く、安定的に収益を得ることができる


投資だと思うのはわたくしだけでしょうか
はてな




ちなみに、わたくしがこの物件に使った


リフォーム費用は...


...


...


0円ですびっくり



2,840,640円に対して、家賃516,000円ですから


利回りは 18.1%




つづく




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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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さて、この時点で


土地 50万円

建物 200万円

仲介手数料 126,000円

登記関連費用 120,000円

火災保険 12,940円

不動産取得税 81,700円



リフォーム代 0円まる



合計 2,840,640円



年間家賃 516,000円 なので


利回りは 18.1%


...



実は、あと少しだけお金がいります。


ひとつは 客付け時に不動産屋に払う


広告料です。


以前も書きましたが、近年は高騰化の気配が漂います汗


わたくしも、今回は


1ヶ月分の 43,000円 を支払っていますお金


...


...



もうひとつは 固定資産税汗


容赦なく毎年徴収されます落ち込み


ちなみにここの場合は


土地 10,048円

3号 7,402円

4号 6,178円

5号 6,465円



合計 30,093円


...



2,840,640円 + 43,000円 + 30,093円


合計 2,913,733円




年間家賃 516,000円 なので


正味、実質利回りは 17.7%






リフォーム代 50万なら 15.1%


リフォーム代 100万なら 13.1%



...




物件価格以外に


具体的に必要なものをズラズラ
並べてきましたが


読者のみなさんの参考になればうれしいですバニー




必要経費は大きく変えられないでしょうから


物件を安く買う とか


リフォーム代を下げる とか


大きなポイントでしょうか。





ね。儲かる気がしてきたでしょうはてな




ポイントを押さえてたら


ちゃーんと儲かるんですってばー
力こぶ




個別案件の相談があればお気軽にどうぞ(笑)笑顔




つづく




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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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今日は昨日の続きで。


不動産投資の成功ポイントのひとつに


リフォーム代を挙げましたけども


実は、3,4,5号のリフォームには


すごく悩んでいた
んです汗




なんせ、昭和46年築ですから


とにかく古い落ち込み


床もグズグズで、


歩くとふにゃふにゃして今にも抜けそう困った



これで最近まで人が住んでいたなんて汗


っていうぐらいの古さで困った



こりゃ、相当リフォームにお金がいるなーって悲しい


それぞれ100万円は必死という感じ...


...


なので、実は購入前の初見で


4号、5号は貸す気がなかったんです。


駐車場が取れません


貸せても3万程度と予想しましたから。



そんなんで貸しても3年分の家賃がパー汗



築40年超の建物なので


5年程度で解体か売却を考えていますし、


もしリフォームしたとしても


入居者層が良くない...



ということで、


減価償却で活躍してもらう作戦にしましたバニー




つづく




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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



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今日は昨日の続きで。



実をいうと、H23年は利益が出すぎることがわかっていたので、


経費を使いたかったんですよー汗



それで200〜300万円程度の物件を探していました。




ふっふっふ... これで経費を使えたら赤字申告できるぜっ



...



キャッシュフローはそれなりに貯まっていましたから


6月頃から


競売で入札したり


北区奉還町の130万円の土地に買い付けを入れたり


していたんですけど、


残念ながらそれらとは縁がなく...


...


そうこうしているうちに11月を迎え


今年は無理かなー悲しいっと思っていた矢先にびっくり



3号、4号、5号に出会って


即決という流れでした笑顔


というわけで、またもや幸運に恵まれましたバニー


...



で、所見で4号、5号は減価償却用で割り切って


3号をどうするか...


ここもリフォームすれば


50万以上は必要
です落ち込み


...



あまりリフォームしたくないなー汗


このまま現状で貸せんかなー汗



なーんて思いながら


とりあえず現地に募集看板を付にいきました自転車




つづく




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 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日は昨日の続きで。


リフォームにお金かけたくないなーと思いつつも


とりあえず、募集看板を設置




決まってほしいけど、


リフォームにお金はかけたくないという


複雑な胸中...



...



なんにせよ、募集看板はつけてみるもんでねー


数日後に問い合わせがありまして


支店の営業マンから電話がかかってきました。




実はリフォームが嫌で、


看板はつけてみたものの


家賃とかも決めていませんでした
落ち込み




営業 「平屋はまだ空いてますよねはてな



わたし 「へぇへぇ。空いてますよー」



営業 「家賃はいくらですかはてな



わたし 「前の人は4万円だったらしいけど、ちょっと強気に4.3万ぐらいでいけんかなーはてなって思ってるけど、実はまだ決めてないんよー汗



営業 「へー。ところでペットはダメですかはてな



わたし「えー悲しいペットーはてなペットってなによーはてな



営業 「猫です」



わたし 「えーびっくり猫ーびっくりはてなガリガリやるがー悲しい



営業 「そうですね汗



わたし 「うーん。どんな人ーはてな



営業 「近所に住んでいる方で、今は家賃6万で高いから引越ししたいんですって。でも遠くには行きたくなくて、たまたま看板を見たらしいです。ご主人と奥さんと娘さんと猫1匹です。」



わたし 「へー...」



とりあえず、現地看板は付けてみるもんですねまる



つづく




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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



猫かー悲しいと思いつつも


これはチャンスかびっくりはてな


と思い、脳みそフル回転走る


...



近所に住んでいる ⇒ 環境は変えたくないびっくり


家賃6万円を下げたい ⇒ 強気価格の4.3万でもいけそうびっくり


猫1匹飼いたい ⇒ 猫が飼えて安い物件はそうそう無いびっくり



ふむふむ...



...




わたし 「猫が飼えて安い戸建なんかないもんなー」



営業 「そうですねー悲しい



わたし 「何歳ぐらいの方はてな



営業 「えーっと...60歳台のご夫婦で、娘さんが30歳台ですね」



わたし 「そりゃ、1回住んだらなかなか出ていかんがー」



営業 「そうですね。猫が飼える物件がないですから引越し先がないですよねー」



わたし 「そうじゃなー...もう中見たんはてな



営業 「いえ、これからです。」



わたし 「おっけーびっくり家賃4.3万で内装も現状のままならええわー。とりあえず見に行ってー」



営業 「わかりましたー」



わたし 「かなりボロだけど、まぁうまいこと話してみてー」



営業 「はーい」



...



みたいな流れで進んでいきました。




安いペット可の戸建なんか無いから


このまま決まるんじゃないかなーはてな


と予想していました。




つづく




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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