退去であれこれ 1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


法人契約の退去精算に絡むことになりましてー



そういえば、

入居に関することはいろいろ書いてきたけど

退去に関することは書いてないなー


というわけで、


大家さんを目指す方にとっては

不安要素のひとつ
かと思いまして

少しずつ取り上げてみようかなとまる


...



まずは、壁紙について書いてみます。


いわゆるビニールクロスですね。


これはビニールクロスのカタログ。




極々一部ですけど、

まぁいろいろありますわー




住宅を建築されたことがあれば

ご覧になられたことがあるかもしれませんね。


こんな感じのカタログから好きなデザインを選ぶんですね。


...



実際はこんな感じでロール状になっています。


幅は約90cm

写真の状態でいうと 高さが90cm ですね。

細かくいうと92cmぐらいです。



ロール自体は5mとか10mで売ってます。




そのロールを、こんな機械で糊付けしながら貼っていきます。




...



6帖の部屋を全面張り替えしたとしたら


どれぐらいのビニールクロスが必要だと思いますはてな



つづく




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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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こんばんは。岡山大家です。


昨日に引き続き壁紙の話しで。




6帖の部屋を全面張り替えしたとしたら


どれぐらいのビニールクロスが必要だと思いますはてな



ってことでした。



以前話題に取り上げたことがありますが、


分かりやすいように、

1帖 90cm×180cm



で考えてみますね。


...


そう考えると6帖ってこんな感じですね。



...


まず天井部分のクロスはこんな感じです。



360cmが3本 で 1080cm


...


はこんな感じです。



240cmが7本 で 1680cm

これが 2面ずつ ありますから 3360cm


...


天井 1080cm

壁4面 3360cm


合わせて 4440cm



ぜーんぶ壁面だとすると 44m 必要です。


...



そこから、窓 ドア 収納 などにはクロスはいりませんから


建具や窓は 1枚 0.9m×2m ぐらいとして


窓が2枚 で 4m

ドア1枚 と 収納扉2枚 で 6m


8〜10mぐらい引きましょうか。


すると 34〜36m


...



うまい具合にきっちり貼れたらいいですけど、


どうしてもカットしたりして半端もでますから

 
ざっくり 40m というところですね。




初コメントの インテリアすずまさん は本職ですもんね汗


素人が説明してお恥ずかしいすいません



つづく




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こんばんは。岡山大家です。


前回に引き続き壁紙の話しで。


ざっくり、6帖の部屋で 40m 程度


壁紙が必要ってことですけど、


金額的にはいくらぐらいだと思いますはてな



...



モノによっても違いますし、業者によってもいろいろなんですけど、


退去精算だと


一般的に 1m 1200円前後 ぐらいが多いですかねー


1Kで40mほどクロスを使ったら


48000円ぐらい
からですね。


キッチン部分やトイレなんかもありますから


もっといきますけどねーお金



...



中には、1m 1500円とか取る会社もありますけど、


これだとかなり高いですねー汗


普通のアパートで高級クロスなんか使いませんから


ぼったくられてるかもしれませんよー悲しい


...



実は、退去精算って儲けどころでしてねー力こぶ


昔は、大家の言いなりの退去精算でしたから


みなさんガッポリ儲けたんじゃないですかねーまる



入居時に 礼金 もらって


入居中は 家賃 もらって


退去時は 退去修繕で払って もらって


ほんと大家さんって儲かるんですよねーお金


...


まぁ最近はさすがにみなさん知恵がついてきて


経年劣化 や 自然損耗 ってことを言い出す方が増えましてねー


昔ほど退去精算も簡単じゃないんですけどねーダメ


...



今回は大手の法人とのやり取りですしねー
 

なるべく穏便にねー


いきたいんですよねー


でもねー


こっちが損するわけにはいかないんでねー





物事には落としどころってーのがあるんですよねーまる



つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


まずは壁紙の話をずらずら書いていきましたけど、


退去修繕の項目っていってもいくつかありますよね。



基本的なところで


清掃費 っていうのがあります。


いわゆるルームクリーニングのことですね。


退去したあとって必ずどこかが汚れてますわダメ



それを入居者側の負担で


敷金から相殺してしまおうと。



もう、ほとんど慣習と化していますけども、


ルームクリーニング費用が問題で揉めることはないですねー


...



綺麗にして退去する方もいますけど、


カーテンレールの上とか


換気扇とか


排水溝とか


素人では気づきにくい箇所がありますし、


実際汚れている訳ですから


原状回復ってことからいうと、


反論の余地はあまりないのかなと。


...



一般的に


1K は 15,000円 〜 20,000円 以内ぐらいが多いです。




清掃会社が、おじちゃんやおばちゃんを雇って


1Kだったら2人ぐらいでで数時間かけて綺麗にしてくれます。




でも、作業に性格が出るんですねー困った


キッチン周りがベタベタしたままだったり汗


ワックスがムラだらけだったり汗


綺麗に掃除をせずにワックスを塗って汗


ゴミや髪の毛なんかが固まって
たり汗



必ずクレームになるんで、


業者選びは大切ですね。






つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


ここまで話題にした


壁紙やルームクリーニングなどの価格って


かなりアバウトなんですね。


...



請求する壁紙が


10mだろうと12mだろうと


単価が1,000円だろうと1,200円だろうと


少々わからないんですよねー汗


...


そんなグレーな部分があるので


いくらでも調整できてしまうんですね。


払うほうにとっては怖い話です汗


...


業者からの見積が


壁紙 20m


単価900円


ルームクリーニング15,000円



のところを


壁紙 20m ⇒ 25m


単価900円 ⇒ 1,200円


ルームクリーニング15,000円 ⇒ 21,000円


なーんてことができちゃう訳なんです。


金額で言ったら


壁紙 18,000円 ⇒ 30,000円


ルームクリーニング 15,000円 ⇒ 21,000円


...


33,000円の請求が


簡単に51,000円に膨らみましたねーお金





つづく




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今日は前回の続きで。


ほんと修繕費って簡単に膨らませるんですよねーお金



他にも

畳・ふすま・床などでも膨らみます。


...


畳1枚表替えをすると4,000円ぐらいが一般的ですけど

4,500円ぐらいで出してみたり



フローリングやクッションフロアを

一部張替えで出してみたり



...



ズラズラと膨らませ方を書いてきましたけど、


なぜ膨らませる必要があるんでしょうはてな




精算内容を膨らませる



金額が上がる



敷金の戻りが少ない



入居者が嫌がる



大家に文句を言う



大家も譲らない



揉める



裁判はてな





膨らますと


儲かりそうだけど


めんどくさそうでしょはてな




つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



例えば


1Kの部屋で、退去後のリフォームの見積もりを取って


こんな感じであがってきたとします。


↓↓↓↓↓↓↓↓


見積もり

クロス 40m  32,000円

ルームクリーニング 一式  12,000円

クッションフロア 一部補修(1u) 2,500円 

鍵交換代 一式  6,300円



計 52,800円


...


きれいな形で次に貸そうとした時に


52,800円 を業者に支払わないといけないのか...




タバコこそ吸っていないものの


長く住んでいたからクロスも全部交換したいし...


でも、経年劣化もあるからなー


いまどき、全額入居者負担にするのも難しいしなー悲しい


...



昔は、みーんな無知でしたから


全額入居者負担なんかはへっちゃらで通ってたんですけど


いまどきは、その手の情報も簡単に手に入りますし


都会でのトラブルなんかが


よくマスコミに取り上げられますから


結構みなさん詳しくなってるんですよねー汗


本人は詳しくなくても、


親戚や友人で詳しい奴を引っ張り出してきたりとか


まぁ何かと面倒なことも多くなりましてねー


...


実はですね


儲けるためでなく


トラブルを避けるためには


金額を膨らませたほうがスムーズ
なんですよ。




よくわかりませんねはてな



つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。



儲けるためでなく


トラブルを避けるためには


金額を膨らませたほうがスムーズ




と書きましたが、


詳しく見ていきましょう。


...



「見積もり」


クロス 40m  32,000円 (単価800円)

ルームクリーニング 一式  12,000円

クッションフロア 一部補修(1u) 2,500円 

鍵交換代 一式  6,300円



計 52,800円



できれば全て入居者負担に...


それは昨今では難しい...



...


その場合


クロス 40m  48,000円 (単価1200円)
 ・家主負担 50% 20m 24,000円
 ・借主負担 50% 20m 24,000円

ルームクリーニング 一式  25,000円
 ・家主負担 0%
 ・借主負担 100% 25,000円

クッションフロア 一部補修(1u) 3,800円 
 ・家主負担 0% 0円
 ・借主負担 100% 3,800円

鍵交換代 一式 12,600円
 ・家主負担 100% 12,600円
 ・借主負担 0% 0円

エアコンクリーニング 10,500円
 ・家主負担 100% 10,500円
 ・借主負担 0% 0円




家主負担計 47,100円


借主負担計 52,800円


...



預かり敷金 100,000円



返金 47,200円


...



1・借主さん全額負担してくださいびっくり



2・大家負担もそれなりにあるんですよーお金

  なるべく敷金も返金しますよー
まる



どっちが話しがつきやすいか

一目瞭然ですねまる



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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