安い戸建を考察してみよう 1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


小さくスタートしたいという方も多くいらっしゃるので

今日は安い戸建物件を考察してみようと思いまして。



場所は岡山市東区藤井

JR東岡山駅 と JR上道駅 の間です。

地図の真ん中あたりですね。




国道250号が近くて、積水の工場やトライアルってスーパーがあります。


...


外観はこんな感じ




まぁ普通の一戸建てですね。



昭和49年築の木造


敷地面積は 105.43u (31.89坪)


建物面積は 53.81u (16.27坪)


接道は西側で 幅員は3m


...



間取りはこんな感じ





3DKで、駐車場は2台いけるかな〜。


...


気になる物件価格は

430万円


...



自己資金でなんとか頑張れそうな価格ですね。


内装写真とかがないので何とも言いにくいところですけど、


みなさんのジャッジはどうですかはてな



つづく



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安い戸建を考察してみよう 1 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



リフォームの程度にもよりますけど、

家賃5万円は固いです力こぶ


6万円がギリギリのラインかな〜はてな


結構きれいにリフォームしても

6万円を超えたら高いイメージがしますね汗



最終的には5.5万ぐらいで落ち着きそうな気がしますまる




5万円なら 年60万円

5.5万円なら 年66万円

6万円なら 年72万円



...



物件価格は430万円なので


5万円なら 年60万円 ⇒ 表面利回り 13.9%

5.5万円なら 年66万円 ⇒ 表面利回り 15.3%

6万円なら 年72万円 ⇒ 表面利回り 16.7%



...



リフォームにいくらかけましょうかはてな


コメントをいただいたバーダックさんと同じ読みで


リフォーム70万円 計500万円 として...


貸せる家賃は5.5万ぐらいですかね〜汗



5.5万 × 12ヵ月 = 66万円


利回り 13.2% ですか。


...



あとは、THE 諸費用


ざっくり

仲介手数料 198,450円

登記費用 約150,000円

固定資産税清算金 約25,000円(年50,000円として)

不動産取得税 約150,000円




他に、火災保険もいりますね。


50〜60万円ぐらいですかね。


...


最終的に 550万円 として


5.5万 × 12ヵ月 = 66万円


実質利回り 12% ですか。


...



どうしましょうはてな




つづく



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安い戸建を考察してみよう 1 3

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



しかし、古い建物はジャッジが難しいですね〜落ち込み


読者のmtanaさん情報では、建物が傾いているらしいじゃないですか(笑)


床下のシロアリや雨漏りなんかも気になるところですしね汗


...



まぁ考え方はいろいろなんですけど、


この手の戸建は、普通の平坦地で余程場所が悪くない限り

岡山でも、倉敷でも、玉野でも、総社でも、備前でも

家賃4〜5万円では貸せます。



ありがたいことに、貸せるレベルの家なら、

家賃はどこかで下げ止まる
んでね。



ここの場合は、内装がわからないので修繕費の問題はありますけど、

少々傾いていても、3〜4万円なら借りる人がいるでしょうし、

2年や3年そこらはこの建物も大丈夫でしょうから、

2〜3年貸してから壊すみたいなのもありです。



個人的には

壊したあとどうにかなるような汎用性の高い土地に、

家賃が安ければ貸せそうな建物が乗っかっていれば買っても良い


と思うんでね。


...


で、ここの場合は、

諸費用、修繕費込で550万円だとして、

家賃4万円で貸せば、3年で150万円ほど回収。


解体が100万円として、

550万円 − 150万円 + 100万円 = 500万円


最終的に

土地が約500万円で手に入るということなんですけども


土地面積が31.89坪なので

500万円 ÷ 31.89坪 = 1坪 15.67万円



実際の相場的には坪10万ぐらいでしょうし、路線価から見ても

こりゃ高すぎだなダメ


...



坪5万 × 31.89坪 = 約160万円


− 解体費100万円


= 60万円




430万円がここまで下がってようやく買ってもいいレベルかな(笑)




おしまい



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160万円の戸建 & 飲み会の場所決定

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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飲み会のお知らせビール

4月27日(日) 19時半 スタート
岡山市北区奉還町2−5−23
RYOUTEI

地図

100分飲み放題 9品
税込4000円



現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Y山さん(初参加)
W辺さん(初参加)
N島さん
馬〇さん
O崎さん
T井さん(初参加)
A山さん
大黒天人さん
BLXさん
わたくし

12名


夜の参加が難しい方と同日(4月27日)にランチ会をしようと思いますレストラン

岡山県岡山市北区問屋町18−102
ハナミズキ 問屋町店

地図

12時半スタートです。



現在の参加予定者

M谷さん(女性)
TAKEさん
I島さん
とーやさん
麒麟さん
H田さん(初登場)
わたくし

7名



その後、TAKEさんと岡山市民会館の

中村文昭氏 講演会(15〜17時) へ参加します。

通常は一般5,000円ですが、

無料チケットが3枚ありますので興味のある方はお譲りしますわーい(嬉しい顔)

DSC_1208.JPG


希望者 あつさん   残り2枚


...


こんばんは。岡山大家です。


飲み会の場所を決めましたビール

岡山市北区奉還町2−5−23
RYOUTEI

地図

100分飲み放題 9品
税込4000円


4月27日(日) 19時半 スタート です。


...


さて、数日前から某サイトに掲載中のこの物件

10-13919_m01.jpg

10-13919_m02.jpg


岡山市北区三門東町

昭和41年築 木造2階建て

土地 18.75坪



価格 160万円


おぉーグッド(上向き矢印)


...


しかし


場所微妙...


建物古い...


土地狭い...


写真を見る限り、少々高台っぽい...


地図であたりをつけるとだいだいこのへんか...お墓が近いかも...


うー...


なんて思っていると


読者のあつさんから 「これどう思います?」 とLINEが。


ちょっと見に行ってみるかー


ってノリで行ってきましたー(笑)


...


場所は概ね予想した通りバッド(下向き矢印)


この上かー...

1.jpg


結構な坂だなー...

2.jpg


おぉ...

3.jpg


まだ先か... だいぶ上がるなーあせあせ(飛び散る汗)

4.jpg


あっ、奥のあれかな?

5.jpg


あったあった。敷地パンパンやな...

6.jpg


めっちゃ低い...バッド(下向き矢印)

9.jpg



家賃が安けりゃ誰か住むかもしれんな...


2.5万ぐらい? 年30万か。


表面20%ぐらいにはなるか...


室内を見てみんとわからんけど


年寄りはこの坂きついなー


かといって若い人が住むイメージもないし...


駐車場もないし...


そんな無理に買うこともないしなー


パッとせんからまぁよろしいわバッド(下向き矢印)



おしまい




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万成西町の戸建を見てきました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された 北区万成西町の4号物件

2014年09月11日 フライング情報
2014年09月16日 見学会のお知らせ 2

こちらの見学会をさせていただけることになりましたーグッド(上向き矢印)

10月11日(土) 11時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店
集合にします。

お時間のある方はその後お茶でも( ´・ω・`)_イカガ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m


11日
 O幡さん
 I島さん
 わたくし


------------


見学会のお知らせ 2

先日取り上げた、北区玉柏の戸建

2014年10月01日 建物内で...

15日(水) 11時 と 18日(土) に見学(探検?)にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
 15日
  NMOTOさん
  わたくし

 18日
  I島さん
  わたくし

...


見学会のお知らせ 3

10月10日(金) 10時半〜16時半
中区平井5丁目2−18−14 で
※平井5丁目2−18−10の南隣のあたりです。
大東建託の新築見学会があります。

11時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか?

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区万成西町のあつさんの戸建ての見学会でしたー眼鏡

 ハルタナさん
 H田さん
 まっきさん
 mtanaさん
 わたくし

の5名で出撃。


恒例の下半身ショット(笑)

DSC_2209.JPG



おーexclamation&questionトイレが洋式にexclamation&questionΣ(゚Д゚)スゲェ!!

DSC_2210.JPG



キッチンも新しいexclamation&question

DSC_2212.JPG


風呂もまぁまぁ

DSC_2213.JPG


他にも、室内洗濯機置き場が作ってあったり


畳も変わってたり


後付けのカーポートがかなり新しかったりと


かなり手を加えてありましたグッド(上向き矢印)


気になっていた駐車場のサイズも


わたくしのフィットがすっぽり入るぐらいありましたし。


これが300万円で雑誌に載ってたんですからねーひらめき


あつさんが買わなくてもすぐに売れたでしょうね。


...


気になる点は一部が傾いていたことあせあせ(飛び散る汗)


全体じゃなくて、北寄りの2mぐらいの部分だけが傾いている感じ。


そこに立つと、「あら?傾いてる?」って体感できるぐらい。


水平器を当ててみるとこんな感じ。

DSC_2214.JPG


結構な傾きなんですけど、その辺だけなんですよねーふらふら


まぁなんとかなるでしょー(笑)


少し手を加えるだけで、家賃4万円はいけるんじゃないかな?


その後は、数年回してから壊せばどうにでもなりそうですグッド(上向き矢印)


...


駐車場が1台しかないけど


たまたま、2件奥の空き地を別の読者の方が購入して


戸建てを建てるので


空いたスペースを2台目駐車場で貸してもらえるかも(笑)


世の中、いろんなところでつながってますねー(゚o゚;;



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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