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収益物件を考察してみよう 1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は収益物件を考察してみようと思いまして。



場所は倉敷市徳芳

JR中庄駅の南東で、徒歩8分ほどです。




...


外観はこんな感じ




そこそこ綺麗です。



平成3年築の木造


敷地面積は 298.1u (90.17坪)


建物面積は 173.9u (52.6坪)


接道は西側で 幅員は4m



...



17uほどの1Rが10室あります。





駐車場は5台なので、ちょっと少ないですね。


...


物件価格は

1,800万円



満室時月収は

23万円



表面利回りは

15.33%



以前は3万円ほどで貸せてたんですけど、

最近は2万程度でないと難しいです悲しい


...


収益物件としては、

手頃な価格で

表面利回りもぼちぼち
ありますね。


...



買ってみますはてな



つづく



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収益物件を考察してみよう 1 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。


以下、個人的な見解なのでご了承ください。



表面利回り 15.33% ということで

魅力に感じる方もいるのかな〜と思います。



この手の物件は家賃もかなり下がってきてまして、

数年前は3万円近くで貸せていましたけど、

今は2万円程度です。

今後、もう少し下がるかもしれません。


仮に、全室

家賃 20,000円
共益費 込
駐車場 3,000円


になった場合、


満室なら 215,000円×12ヶ月で

258万円
になります。


利回り 14.33%



まだまだいけるで力こぶ


...


家賃が安い物件は、不動産会社の仲介手数料が安いですし、

入居者レベルに問題があることが多くなるので敬遠されがち
です。


仲介手数料だけなら21,000円にしかならないので、

同じ1契約をするなら、家賃が高いほうを好みます。




なので、広告料は最低でも2ヶ月。



実は、この物件と同じ並びに

同種の物件が4棟
並んでいます。


所有者はそれぞれですが、

恐らく広告料2ヶ月は出すでしょう。

その中で優先してもらうなら3ヶ月は必要かもしれません。


或いは、家具家電でも設置しましょうか...


...


年に4部屋入れ替わりがあったとします。


退去から次が決まるまでの期間が

A室 1ヶ月
B室 2ヶ月
C室 3ヶ月
D室 4ヶ月

計 10ヶ月
 でした。

家賃2万×10ヶ月


マイナス20万円


238万円 ⇒ 利回り 13.22%



これぐらいどうってことないわびっくり力こぶ


...


当初、広告料2ヶ月で運営

A室 2ヶ月
B室 2ヶ月



閑散期に入り、空室よりはマシだと思い、

広告料3ヶ月の大盤振る舞い
をします。

C室 3ヶ月
D室 3ヶ月



広告料合計 20万円


218万円 ⇒ 利回り 12.11%



D室に至っては、

冷蔵庫、洗濯機、TV、電子レンジ、照明器具を設置


合計 10万円


208万円 ⇒ 利回り 11.55%



結構きついな〜悲しい

そこまでせんと決まらんもんかの〜
落ち込み


まだまだへっちゃらじゃい力こぶ


...



4部屋それぞれリフォームが必要でした。

1部屋10万円かかりました。


10万円×4部屋  40万円


168万円 ⇒ 利回り 9.3%



くぅ〜結構かかるやんけ〜悲しい


...



規模もそこそこありますし、

入居者の質にも不安があるので、

管理を委託しました。


管理料 集金家賃の5%

238万円×5%  年間約12万円


156万円 ⇒ 利回り 8.66%



ややこしいことは自分じゃ処理できんし...悲しい



...


固定資産税

調べていないのでわかりませんけど、

ざっくり20万で計算


136万円 ⇒ 利回り 7.55%



マジか...悲しい


...



つづく



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんにちは。岡山大家です。


今日は、これから広島出張で

夜に更新できそうにないので、午前中にしてみました(汗)



さて、今日も昨日の続きで。


当初 15.33% だったものが


・空室期間の損失
・広告料
・設備投資
・退去後のリフォーム
・管理料
・固定資産税


などで、136万 7.55% まで減ってしまいました。悲しい


建物が古くなってきていますから

さらに小修繕で5万とか10万とか必要かもしれませんね...


...



さて、頭金に300万円入れて

1500万円を借入して買うことにしましょうか。



木造で21年経過しているので、

長期の融資はとても難しいとは思いますが、




仮に、期間10年 固定3% で借りられたとしましょう。


1500万円 が 1738万円 になります。


毎月は 144,400円 の支払いになります。



...



14万円も毎月払うんか〜悲しい



で、家賃はいくら残るんかな〜はてな



確か、年間136万円残る計算だから


月々だと...


113,000円困った



はてな



毎月持ち出しじゃんびっくりはてな困った



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


毎月持ち出し〜はてな


こりゃいかんな〜悲しい


でも借入期間は伸ばせんわな〜

15年だったら 103,587円 だけど...



自己資金を増やして借りる額を減らすか...落ち込み


1000万円 を 10年固定3% だったら...


月々96,560円


おっこれならなんとかなるか...


でも自己資金800万円...


しんどいな〜悲しい


...


自己資金800万入れて、

毎月2万円ほど残って、年24万円...

5年で120万円...


所得税もかかるし

屋根とか外壁を修繕したら

一発で吹き飛ぶな〜
悲しい


...



利回りよりも、手元に残るお金(キャッシュフロー)が大切だと思うんで、


この投資は個人的には反対ですね。


どうなんだろうな〜

多額のローンを組んでこんなん買っても

うまくいくイメージが全く湧かない汗


・現金で買う
・借入期間を伸ばす
・家賃収入を上げる
・支出を減らす


どれも難しそうですダメ



おしまい



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収益物件を考察してみよう 2

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は 収益物件を考察してみよう 第二弾。



場所は岡山市中区藤崎

新岡山港のすぐ近くです。





左上が JR岡山駅 で

右下の マンションの絵 が物件です。


...


外観はこんな感じ





平成元年築 鉄筋コンクリート造 3階建て


敷地面積は 982u (297.05坪)


建物面積は 602.16u (182.15坪)


接道は北側で 幅員は7m



...



57uほどの3LDKが9室あります。





駐車場は各戸2台あります。


全部縦列なんですけど、

こんな郊外だったら2台は必須ですねまる


...


物件価格は

5,300万円


数日前に500万円値下げしましたお金



満室時月収は

53.59万円


現状満室です笑顔



表面利回りは

12.13%



かなり郊外なんで、家賃設定は厳しい感じです。

契約内容が随分違うようですが、

概ね、5.5万円〜6.5万円の間で貸しています。



もう少し家賃は下がってくるでしょうね。


...



コンクリートのファミリー物件は

岡山では市場にあまり出てこないですし

表面利回りもぼちぼち
ありますね。


...



それなりに属性がよくて自己資金があれば

サラリーマンでも手が届く範囲ですけど

どうしましょうかはてな



つづく



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収益物件を考察してみよう 2 2

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



ちなみに、内観写真があったので載せておきます。








ぼちぼちきれいなんですよね〜


この辺りは、新しいものだと意外と家賃は高いんですけど

さすがに築20年にもなるとね〜汗


...


長く住んでる人だと

2000年 と 2002年 の入居になってますね。

P・共益込で 65,000円 です。


築10年経過の頃ですから、

当時としてはまぁ妥当なところですかね。


65,000円 × 9戸 × 12ヵ月 = 702万円


ずっとこのままでいてほしいですけどね〜汗


しかし、そうはいかんのです困った


...


最近入居の方では

2011年3月
 で


家賃45,000円 共益費3,000円 P2台6,300円


合計 54,300円



10,000円もダウンです  落ち込み


...



一番新しい方が 2011年12月 で


家賃48,000円 共益費3,000円


Pが不明なんですけど、おそらく2台込かと思われます。



合計 51,000円汗


...



P2台 の RC3LDK だったら

ほぼ家賃の下限ではないかと思います。


多少ばらつきがあるにせよ、

いずれは全戸5万円前後になるんでしょうね悲しい


5万円 × 9戸 = 45万円



緩めに見て 5.3万 × 9戸 =47.7万円...

この辺りがMAXか...




ファミリー物件は比較的入居期間も長いですし、


最低ライン が 5万円辺り なら


高い入居率を維持できると思います。





45万円 × 12ヵ月 = 540万円


緩めで 47.7万 × 12ヵ月 = 572.4万円



年間空室期間 の 全室合計 が 5ヵ月(入居率95%) としたら

515万円  表面利回り9.7%



緩めで 545.9万円  表面利回り 10.3%...



...



厳しすぎる見積もりではないと思うのですが


いかがでしょうかはてな




つづく



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 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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さて、今日も昨日の続きで。



緩めで 545.9万円  表面利回り 10.3%...


...



手元にある資料ですと、


固定資産税・都市計画税

657,346円


このあたりは土地は安いですけど、

RCなんでそれなりに評価が高くなりますね汗




共用部の電気代

145,580円


う〜ん落ち込み



浄化槽保守点検費

42,120円


浄化槽清掃費(年1回)

52,810円



郊外の物件はこれがありますね〜

築20年も経つと今後の老朽化が心配ですね悲しい




水道代

273,271円


入居者から徴収できればいいんですけど...悲しい



あとは、不動産屋に管理を任せると

管理料が5%

約270,000円...


...


これらを合計すると

1,441,127円 困った


残りは

4,017,873円...



利回りは 7.58%



...



つづく



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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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さて、今日も昨日の続きで。



年間の手残りが 401万 ほどで

利回り 7.58%


電気代、水道代、浄化槽関連...

うっとうしいですね悲しい


...


あとは募集広告費ぐらいでしょうか。


不動産会社の営業マンの一つの目安としては

1契約 で 10万円 は欲しいところなんです。



お客様からの仲介手数料

大家さんからの広告料

その他モロモロで

10万円あればボチボチOKです。



なので、ここの場合は

とりあえず 広告料1ヵ月分 出しておけば

家賃は、結構厳しめに見たつもりなんで、

入居率も95%ぐらい
はいけるんじゃないかと思います。


...


ファミリー物件なんで、一般的に入居期間も長めですし、

RCにも関わらず、P2台で家賃もそれほど高くない
ですから

年1組〜2組程度の退去ではないでしょうか。



そうなると

広告料は 年間で 5〜10万円

退去修繕は 年間で20〜40万円



ぐらいかなはてな



下で年間350万は残るんじゃないですかね〜


...


物件価格5300万円 で 諸費用 をみて 5800万円程度

350万円 ÷ 5800万円 = 6%

400万円なら 6.89%



当初の表面利回りが 12.13% は


実質 6.5〜7% ぐらいは固いんかな〜はてな


...


もう少し高く貸せるよびっくり

入居率は100%だよびっくり

管理は自分でするよ
びっくり


とかいうならもっと行けますよね力こぶ


...


しかも

平成23年の固定資産税評価額

土地 2750万円

建物 3370万円



なので、思いっきり評価割れびっくり


300坪ありますしねキラキラ



買いの材料は結構ありますよまる


...



ですが、個人的には


今後、屋上の防水 や 浄化槽関連 の出費が...


実質7%程度なら 新築 でも可能だし...


な〜んてことを考えるとちょっとね汗


...



7〜8年程度所有して

4000〜4500万円程度で売り逃げできたらいいんじゃないですかねはてな



ご意見お待ちしていま〜すバニー




おしまい



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収益物件を考察してみよう 3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は 収益物件を考察してみよう 第三弾。



場所は岡山市北区津高

53号バイパスの側道沿いで

岡山インターのすぐ近く
です。


...


外観はこんな感じ







平成元年築 鉄筋コンクリート造 4階建て


敷地面積は 約112坪


接道は西側で 幅員は5m



...



25uほどの1Kが24室あります。

1フロア6室の4階建てですね。






残念ながら駐車場はありません。


...


物件価格は

9,400万円



満室時月収は

75.9万円



表面利回りは

9.69%



5年ぐらい前なら4万程度で貸せていましたけど、

現在は、概ね3万円前後で貸しています。



もう少し家賃は下がるかもしれませんね。


...


室内は一部リフォーム済の部屋もあります。





結構綺麗に仕上がっていますよ笑顔



どうしましょうかはてな



つづく



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収益物件を考察してみよう 3.1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は 前回の続きで。



部屋によって家賃が違いますけど、

2.7〜3.2万円程度で貸しています。

共益費込み、水道代も込みにしています。



南側に2階建てのアパートが建ってて

1〜2階は日当たりがよくないですダメ


3〜4階は結構いい感じですけど、

4階まで階段はしんどいですねー困った


53号バイパスにほぼ隣接しているんですけど、

音は気にならないレベルです。


...



で、3万円で24室貸すと

72万円 × 12ヵ月 = 864万円
 ですか...


ちなみに現在3室空いています...




年間でどのぐらい空室期間が出るでしょうかね?


ちなみに繁忙期は激しく入れ替わりますよ 汗


1〜3月で例年10室程度は出ていきます汗




全部屋で空室期間が10ヵ月以上はあるかなー

6部屋が2ヵ月空いたら12か月分ですもんね


3万×12ヵ月 36万円



1部屋のリフォームに10〜15万円はてな

12万で10部屋リフォームで120万円



広告料は普通に2ヵ月いるでしょうねーお金

3万×2ヵ月×10部屋分 60万円




864万円−36万円−120万円−60万円


ここまでで 648万円 悲しい



ここから、固定資産税、共用部の電気代、水道代、管理料などなど...




バーダックさんのコメントのように

「それよりも最大の問題は物件価格です。
5000万円代後半でないと検討するテーブルにのらないですね。」




まさにおっしゃる通りだと思いますまる



おしまい



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収益物件を考察してみよう 1 5

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。

以前、この物件について考察しました、

収益物件を考察してみよう 1
収益物件を考察してみよう 1 2
収益物件を考察してみよう 1 3
収益物件を考察してみよう 1 4






...



なんと、わたくしの同僚のNさんが買ってしまいました困った


インサイダー大家デビューですね汗



若干指値が通って、

1,750万円




耐用年数切れにも関わらず、

融資も 14年



変動金利で1.8% です。


1,500万の借入なら 月々10万円程の返済です。



...



融資期間が長めに取れたのはよかったですけど、


現況は3室のみの入居...


募集家賃は2万円前後...




...



キャッシュはほとんど残らないでしょうし、

次の展開はなかなか難しいんじゃないでしょうかはてな



ひとまず、サラリーマンやりながら完済する方向で...




個人的には、あまり賛成ではないですが、

何もチャレンジしないよりは

よっぽど素晴らしいと思います
キラキラ




早期満室を祈るばかりですすいません




おしまい



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収益物件を考察してみよう 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市南区南輝


1987年築 軽量鉄骨


1K 17.96u × 10室


駐車場なし
  ※近隣に月極あり








土地面積 202.40u


建物面積 179.58u


容積率 200%


建ぺい率  60%



...



現況は


101 27,000円

102 空室

103 空室

104 空室

105 19,000円

201 19,000円

202 19,000円

203 空室

204 空室

205 19,000円



共益費はありません。



...



価格は


1,300万円




みなさんのジャッジはいかがですかはてな



つづく




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収益物件を考察してみよう 2.1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続き


岡山市南区南輝

1987年築 軽量鉄骨

1K 17.96u × 10室

駐車場なし  ※近隣に月極あり

土地面積 202.40u 61坪


...



築25年 の よく見かけるタイプのアパートですね。


バブル前後に建った


パナホームのこのタイプは腐る程ありますよねー汗


...



今時、トイレ風呂が一緒で、


洗濯機置場は外ですしねー


駐車場は近隣ですし...


家賃も高く取れないですし...


入居率50%...



築25年... 融資は...


...



ネガティブ要素たっぷりですが


61坪 1,300万円 なので


坪あたり 21.3万円



このあたりの路線価が5万/uぐらいなんで


坪16.5万円



だいたい、周辺の土地相場が 坪20万ぐらいですかね。


...



ほぼ土地値で買えるというメリットもあります。




つづく




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収益物件を考察してみよう 2.2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き


岡山市南区南輝

1987年築 軽量鉄骨

1K 17.96u × 10室

駐車場なし  ※近隣に月極あり

土地面積 202.40u 61坪


...



実はこの物件、同僚が買いました。


この方、投資物件の初チャレンジということで


わたくしに相談にきました。


ちなみに、この方も賃貸の専門家です。


...



Nさん 「岡山大家さん。この物件どう思いますはてな


わたし 「ふむふむ...」

     「ふーん。このあたりなら坪20ぐらいはするからほぼ土地値じゃが」
 
     「何軒入っとんはてな



Nさん 「半分の5軒です。」


わたし 「ほー。このタイプなら家賃2万円前後じゃろはてな


Nさん 「そうですねー」


わたし 「うゎー1.9万の部屋もあるがー汗厳しいなー困った

     「でも10万ぐらいは入ってきとんかー」

     「駐車場は?」



Nさん 「近隣で借上げしてるみたいです」


わたし 「近隣かー...そこは微妙じゃな...」


Nさん 「そうですね」


わたし 「P込でもせいぜい2.5万までかなー」

     「まぁ、満室なら20万はあるが」

     「耐用年数がないから、融資が難しいかもよはてな

     「長くて10年じゃないはてな

     「自己資金なんぼ出すはてな



Nさん 「200万ぐらいなら...」


わたし 「1,100万借りたら、月10万ぐらいの返済じゃな」


Nさん 「月10万ぐらいなら、なんとなくいけそうじゃないですはてな



つづく




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収益物件を考察してみよう 2.3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き


岡山市南区南輝

1987年築 軽量鉄骨

1K 17.96u × 10室

駐車場なし  ※近隣に月極あり

土地面積 202.40u 61坪


...



Nさん 「月10万ぐらいなら、なんとなくいけそうじゃないですはてな


わたし 「まぁなー。破綻はせんだろうけど... でも儲からんと思うよーはてな

     「支払いが10万じゃろはてなキャッシュが残らんわ汗

     「もっと長く借りれたらいいけどなー汗



わたし 「個人的には、投資って手元にお金が残らんといけんと思うんよ」

     「じゃないとなかなか拡大していきにくいと思うんよなー」


わたし 「拡大していきたいんじゃろはてな



Nさん  「そうですね力こぶ



わたし 「ここだったら、完済して建替えか、どっかで売却じゃろー」

     「間口が広くないから使い勝手も悪そうだし...」

      「10年耐えてみるはてな




Nさん  「そうですねー。でも自己資金が少ないから高いの買えんじゃないですか悲しい

     「仕方ないことないですはてな

     「どっかでいかんといつまで経っても買えんでしょはてな




わたし 「確かにそうかもしれんなー悲しい

     「1000万ほどの収益なんてなかなかないわなー」

     「とりあえず詳しく計算してみよーかー」




つづく




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ここまで明かしたくなかった節税強化書

プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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